住宅ローンの滞納相談
どこに、何を、相談すればいいのですか？
Q．住宅ローンの滞納が続くと、これからどうなるの？？
金融機関が裁判所に不動産競売の申立てをすることにより、ご自宅が強制的に、不動産競売にて処分されてしまいます。この競売処分での価格（落札）は、市場価格の50～80％程度である為に、残った住宅ローンの支払いは継続してしまいます。これでは、根本的な問題が解決したことにはなりません。
競売処分するよりも、メリットの多い、任意売却（にんいばいきゃく）という解決方法があります
任意売却とは・・・
住宅ローン等を6か月以上滞納し、返済が困難な状況となった場合に、金融機関はその不動産を競売など法的手続きにより資金回収を図ります。しかし、銀行や保証会社の同意があれば、所有者の意思で不動産を通常の不動産市場にて売却することが可能となります。その売却手法を「任意売却」といいます。この任意売却では、金融機関も競売にて処分するよりも、早く、そして多くの資金が回収できる為に、金融機関にとっても有効な売却方法となります。
任意売却のメリット
①競売より高い価格での売却が可能
任意売却は弊社が債権者との間に入り交渉し、より市場価格に近い値段で売却できるので残債務が少なくなります。競売の場合は裁判所が決定した価格を元に落札価格が決まるため市場価格の６～８割の価格で売却され多くの債務も残ります。
②引越費用を捻出できる
任意売却では、売却した売却代金の中から、引越費用などの費用が配分され、依頼者（売主）に支払われます。但し、金額については、債権者との交渉により決定しますが、通常10万円～50万円位が相場となっています。さらに、室内の残置物が多かったりすると、プラスになることもあります。
③残ったローンについて返済計画を立てられる
任任意売却は残った住宅ローンも債権者との交渉により現在の収入や他のローンの支払いを考慮され、無理のない返済計画が立てられます。この点は債権者もよく理解してくれるので再度滞納にならないように月々５，０００円～３０，０００円といった額で返済できます。競売の場合は残債務の一括請求が求められます。しかも売却価格が安くなるため自己破産する方も多くみられます。
④あなたの家族のプライバシーを守れる
任意売却は、一般の不動産売却と同じように販売活動を行います。そのため売却理由が住宅ローン滞納と知られてしまうこともなく、秘密厳守で手続きが進むので周囲に知られることはありません。
⑤諸費用を売却代金から捻出できる
②の引越費用が売却代金から配分される以外にも、抵当権の抹消費用・固定資産税の滞納分（差押登記が設定されている場合）・マンション管理費の滞納分なども売却代金から配分され支払われます。＊交渉により、金額は異なります。
⑥引越しの時期も考慮できる
任意売却は買い主との交渉で転居時期を決定します。その他にも『子供の新学期が始まるまで』など生活環境に合わせてもらうことも可能です。
⑦住み続けることも可能（リースバックによる解決）
投資家にご自宅を購入してもらうことにより、投資家を貸主、依頼者（所有者）を借主とし、賃貸者契約を締結することにより、そのまま入居を続けることも可能です。もちろん家賃の支払いは発生しますが、転居した場合でも同じことです。お子様の転校やご両親の介護など、転居が難しい方にお勧めです。
任意売却専門の不動産会社に相談しましょう！！
任意売却は、債権者交渉を伴う専門的な知識・交渉力・実績・経験を伴います。
『新築戸建も中古住宅もやります・賃貸もやります・管理もやります』という不動産会社と、『任意売却しかやっていません』とういう不動産会社では、営業力・交渉力に差があり、当然結果にも、違いがあります。
よくあるトラブル報告
一般社団法人・ＮＰＯ法人に、任意売却の依頼をすると・・・
どの団体も、任意売却を取り扱う公的機関のような名称ですが、公的機関ではありません。任意売却において、公的機関は、存在しません。
一般社団法人・ＮＰＯ法人は、宅地建物取引業の免許のない団体です。免許がないということは、不動産の販売活動・売買契約書も締結等、債権者交渉を含め、売買に関する一切の実務ができないことになります。団体のＨＰには、よく成約事例やお客様から感謝の手紙など掲載していますが、不動産免許を取得している不動産会社からすると、とても不思議なことです。
実態は、依頼者の募集に重点を置き、その情報を不動産会社に転売することも目的としています。相談するだけで、コンサルティング料・調査費用・交通費を請求される被害が多く報告されています。
24時間・全国対応の会社に依頼するのと・・・
多くの会社は、インターネットの運営会社です。インターネットを活用し、全国規模で依頼者を募集しています。その情報を、エリア内の不動産会社に転売することを目的としています。情報の転売先の不動産会社が、任意売却を熟知していない不動産会社となってしまったら、有利な任意売却は諦めて下さい。
埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。
お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。
ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
