任意売却において、不動産売買契約書の注意事項
任意売却という不動産売買取引は、通常の不動産売買とは異なります。
なぜなら、
- 利害関係者が多く、決済当日まで何が問題発生する場合がある
- 仮に、売主に問題発生しても、売主には責任を取る金銭的余裕がない
もしかりに、何か問題が発生しても、任意売却では、売主・買主・抵当権者の利害関係者が、責任を取らないということを売買契約の特約事項として記載する必要があります。
任意売却においての不動産売買契約の特約事項をご紹介します。
売主の瑕疵担保を免責とする特約
特約事例
不動産売買契約書第19条（瑕疵担保責任）の定めにかかわらず、売主は、本物件の瑕疵担保責任（心理的瑕疵を除く）について免責とする。また、付帯設備についても、修復義務の責任は負わないものとします。
売主は住宅ローンが残ったの状態（債務超過）ですので、売却後に対象不動産の瑕疵（雨漏り・白蟻の被害・主要な部位の腐敗・給排水管の故障）が見つかったとしても、金銭的な負担にて補修する責任を負うことは事実上困難だからです。
抵当権者・債権者の同意が得られることを停止条件とする
特約事例
不動産売買契約書第10条（負担の消去）の定めにかかわらず、売主は、残金決済日に買主より支払われる売買代金を充当し、物件に設定されている抵当権設を抹消する予定ですが、抵当権者が抵当権の抹消を同意せず（保証人の同意が得られない場合を含む）、抵当権の抹消ができない場合には、本契約を無条件にて白紙解除できるものとする。
抵当権者の同意が得られず、抹消できないとなると、売主が債務不履行となり、買主から違約金の請求を受ける可能性があります。
任意売却専門の不動産会社なら、リスクのない売買契約を締結
任意売却について熟知していない不動産会社に依頼してしまうと、とんでもないトラブルに巻きこまれることもあります。
- 引渡後に、買主から建物の補修費を請求された・・・
- 契約が解除になり、買主から違約金（売買価格の20％）を請求された・・・
こんな相談も、よくありますのでご注意下さい。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
