任意売却が成功しない本当の理由　ー囲い込み営業の実態（1）

任意売却が成功しない本当の理由ー囲い込み営業の実態（1）

不動産競売の公告日が近づくと、他社にて、任意売却を依頼中のお客様から、「任意売却が成功しない」とのご相談が増えてきます。

当社で成約できない原因を調査すると、囲い込み営業の実態が明らかになりました。通常の売買でも、囲い込み営業の問題がクローズアップされていますが、任意売却では、特に酷い現状がありました。

囲い込み営業とは

依頼者（売主）から、不動産売却の依頼をうけた不動産会社は、その「物件」を自社だけで販売せず、他の不動産会社でも情報を共有し、多くの不動産会社で販売できるようにしなくてはなりません。要するに、他の不動産会社には、物件情報を紹介しないのです。

レインズ（不動産流通機構）への登録義務

売却の委任契約（専属・専任媒介契約）を受けた不動産会社が、故意に情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。媒介契約を受けた場合、決められた期間内に物件情報を指定流通機構（レインズ）へ登録する事が義務付けられています。

レインズとは

レインズとは、宅地建物取引業者(いわゆる不動産屋)間で不動産情報をパソコン等を端末として情報共有を行う情報システムのことです。

レインズは不動産業者みんなで共有しているデータベースのようなものです。ここへ登録することにより、他の不動産会社にも物件情報が行き渡り、数多くの購入希望者に紹介されます。（つまり、自社だけでなく、その他多くの会社の集客力・営業力が利用できるようになるということです。）

小さな不動産会社でも市場にある多くの物件が紹介できる理由はこれです。

広く業界で力を合わせることで、物件を「早期に」「適正な価格で」販売できるというほかの業界にはあまりない大きなメリットがあります。

レインズ登録証明書の発行と活動報告の義務

不動産会社がレインズに登録しますと『登録証明書』を発行されます。
また「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を締結した場合、レインズへの登録証明書の発行及び、依頼者に対して業務の処理状況を報告しなければなりません。

レインズ登録証明書

販売活動報告

■専属専任媒介契約
不動産会社は媒介契約締結後、５日以内にレインズへ登録しなければなりません。
１週間に１回以上文書による業務の処理状況を報告しなければなりません。

■専任媒介契約
不動産会社は媒介契約締結後、７日以内にレインズへ登録しなければなりません。
２週間に１回以上文書による業務の処理状況を報告しなければなりません。