埼玉/任意売却の解決『依頼者のご要望を踏まえた4つの解決方法』

ご相談者：川口市在住　Ｋ様　40歳　会社員　奥様・お子様2人
相談内容：3年前に新築一戸建を購入
価格：4500万円　
借入金：4000万円（フラット35）
残債：約3800万円

勤務先の業績悪化の為、給与の減額

住宅ローンを5ケ月間滞納する。

さいたま地方裁判所より、「担保不動産競売開始決定の通知書」が届く

1.ご相談者の要望
・このまま住宅ローンの返済は無理。
・残債を少しでも少なくしたい。
・賃貸住宅に引越ししてもよい。

・引越し先を探してほしい。

2.想定売却価格の算出（不動産査定価格）
通常売買による売却価格　3700万円　
競売による落札価格　　　2900万円（市場価格の80％と算出）
＊競売価格については推測です。

3.債権者（住宅金融支援機構）との交渉結果
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
　条件：一括返済金額3600万円以上であること
・引越費用30万円を確保

＊上記金額は概算です。

5.Ｋ様の選択と結果
ご相談から約4ヶ月で解決することができました。

住宅ローンの残債も競売と比べて、約700万円も減額することができました。その後のローン残債の返済は、交渉の結果、8000円と抑えることができました。転居先は、賃貸住宅となりましたが、新たな生活の第一歩を進むことができました。

＊任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。売却時の手付金受領の際に、条件が付くことがございます。

　債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、合意して頂けるとは限りません　　が、スピードと誠意をもって交渉することが大切です。

　税金や不動産登記に関するご相談は、パートナー企業である税理士、司法書士が承ります。

ご相談者：所沢市在住　Ｓ様　35歳　会社員　奥様・お子様1人
相談内容：5年前に新築マンションを購入
価格：3500万円　
借入金：3300万円（都市銀行）
残債：約3000万円
毎月の返済：110,000円　管理費滞納金額25万円

交通事故を起こし、長期の入院により収入が激減

住宅ローンを4ヶ月滞納する。

金融機関より「期限の利益喪失通知書」が届いた

1.ご相談者の要望
・そのまま住み続けることは可能ですか。
・お子様の小学校転向は絶対したくない。
・両親が3000万円位援助してもらえそうだが、良い方法はありますか。

2.想定売却価格の算出（不動産査定価格）
通常売買による売却価格　2800万円　
競売による落札価格　　　　2300万円（市場価格の87％と算出）
＊競売価格については推測です。

3.債権者（住宅金融支援機構）との交渉結果
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
条件：一括返済金額2800万円以上であること
・管理費滞納額の内、10万円を債権者が負担する。
 

＊上記金額は概算です。

5.購入者を親族（両親）とする売買契約を締結する。

6.S様の選択と結果
ご相談から約2ヶ月で解決することができました。

両親が買主となり、親族間の売買契約となりました。その後、両親と賃貸借契約を締結し、賃料として毎月80,000円の返済としました。ローン残債分は、交渉の結果、毎月10,000円の支払いと抑えることができ、合計90,000円の返済額となり、生活にも余裕ができました。
ご両親の援助が得られたことで、お住 まいを両親から賃貸借することにより、引越しをしないで住み続けることができました。

このケースでは、ご両親の援助をローンの返済に充当するとういう選択もありましたが、 ご両親の援助を現金贈与との解釈もあり、親族間の売買後、賃貸借する方法をとりました。

＊任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべてが、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意をもって交渉することが大切です。

税務、不動産登記関連のご相談は、パートナー企業である税理士、司法書士が承ります。

ご相談者：さいたま市在住　Ｙ様　50歳　会社員　奥様・お子様2人

　　　　　　　ご両親
相談内容：3年前に中古一戸建住宅を購入
価格：4800万円
借入金：4200万円（都市銀行）
残債：約4000万円
毎月160,000円の支払い　固定資産税の滞納20万円

勤務先のリストラにより、収入が激減

住宅ローンを7ヶ月間、滞納する

さいたま地方裁判所より「競売実施の通知書」が届いた

1.ご相談者の要望
・妻、子供の収入を合算すれば、毎月の支払いは継続可能
・両親の介護があるので、引越しはできない
・これから、毎月ローン返済額を支払うので、競売を取り下げてほしい

2.想定売却価格の算出（不動産査定価格）
通常売買による売却価格　4100万円　
競売による落札価格　　　3300万円（市場価格の80％と算出）
＊競売価格については推測です。

3.債権者（住宅金融支援機構）との交渉結果
・債権者は、一括でのローン返済を要求
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
　条件：一括返済金額3500万円以上であること
・引越費用30万円を確保（最終的には、残債に充当しました）
・固定資産税滞納額20万円は、債権者の負担となる

＊上記金額は概算です。

5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
Ｓ様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。

＊任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。

税金、不動産登記についてのご相談は、パートナー企業の税理士、司法書士が承ります。