任意売却における売買契約の注意点
任意売却では、通常の売買契約条項に加え、売主である依頼者のリスクを回避する契約内容でなければなりません。
任意売却の特殊性を熟知していない不動産会社会社の仲介にて、売買契約を締結してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれる事があります。
任意売却の売買契約時には、次の事項について特約条項を付加して、売買契約を締結して下さい。
差押登記や抵当権の抹消が不可能となった場合の特約条項（白紙解除）
売買契約締結後や決済日当日になって、債権者が差押登記や抵当権抹消を拒否する可能性があります。
拒否されると売主側の契約違反となり、買主から契約不履行として違約金として売買価格の10％～20％の違約金を請求されることがあります。
万一、押登記や抵当権の抹消できな場合があることを想定した売買契約を締結することが重要です。
〈参考特約条項〉
売主は、残金決済日に買主より支払われる売買代金を充当し、物件に設定されている抵当権設を抹消する予定ですが、抵当権者が抵当権の抹消を認めず、抵当権の抹消ができない場合には売主は、本契約を無条件にて白紙解除できるものとする。
買主は、本契約が白紙解除となっても、売主に対し、違約金等の損害賠償請求はできないものとする。
売主の瑕疵担保責任を免責とする特約条項
通常の中古物件の不動産売買契約では、引渡から3ヶ月間に発見された瑕疵（雨漏り・白蟻の被害・給排水の故障・主要部位の腐敗）について、売主が保証しなければなりません。
しかし、返済資金力のない売主が瑕疵を保証することは難しく、買主にも迷惑がかかります。
よって、契約の初めから売主は瑕疵担保責任を負わないことを前提とした売買契約を締結するのです。
〈参考特約条項〉
売主は、本物件の一切の瑕疵担保責任について免責とする。また、付帯設備についても、修復義務の責任は負わないものとします。
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