任意売却で、競売の悲劇から回避ができます
任意売却をせず、競売処分した約8割の方が後悔しています
住宅ローンの滞納や競売問題は、誰にもそうだんすることができず、本当につらいものです。突然の病気・リストラ・離婚など様々な事情で、お悩みの方は、あとを絶ちません。
残念ながら競売にてご自宅を競売処分となってしまった多くの方が、後日、「任意売却を検討すればよかった」「任意売却でご自宅を売却すればよかった」と後悔されているようです。
任意売却は、一般的にはあまり知られておらず、正しい知識をお持ちではない方も多いようですが、何も対応せずにご自宅を競売処分するよりも、たくさんのメリットのある不動産の売却方法で、債権者（金融機関）からも認められています。今後の生活を有利にする為にも、正しい任意売却の知識をお持ち下さい。
任意売却とは
任意売却とは、競売にて処分される前に、債権者（金融機関）の合意のもと、所有者（依頼者）の意思により通常の不動産市場において、適正価格でご自宅（不動産）を売却することです。
任意売却の大きなメリットとは
1.競売にて処分するよりも、高い価格で売却できる為に、住宅ローンの残債を減額できます
2.引越費用・生活資金・固定資産税滞納分の返済・マンション管理費滞納の返済などの費用が、売却代金から配分され支払われる
＊配分される金額や名目は、債権者との交渉が必要となります。
3.不動産会社に支払う仲介手数料が売却代金から支払われるために、依頼者の用意する現金は0円です。
4.リースバック（そのまま賃貸として居住を続けること）による解決も可能です
5.残った住宅ローンは、無理のない金額で返済が可能（債権者との交渉により、返済金額を決定します）最低毎月3,000円~となります
6.ご近所に知られずに、解決できる
任意売却には、これだけのメリットがあり、今後の生活を立て直しやすくなります。
競売処分した場合のデメリット（実例）
・入札目的の不動産会社が、ご自宅周辺をウロウロとし、ご近所を訪問している。
・落札者から、明け渡しを求められたので、転居費用を請求したら、強制的に退去させられた
・競売処分後も住宅ローンの返済が続き、会社の給与を差押えされた
競売処分した場合の間違った認識（実例）
競売処分すると、住宅ローンの支払いは免除（0円）される？
⇒ NO 支払いは継続します。自己破産しない限り、支払いは免除（0円）にはなりません。
自己破産すると任意売却はできず、競売処分するしか方法がない？
⇒ NO 任意売却は可能です。任意売却のメリットを受けることができるので、任意売却の方が断然に有利です。
固定資産税の滞納（差押登記設定）やマンション管理費の滞納があると、任意売却はできず、競売処分するしか方法がない？
⇒ NO 任意売却は可能です。 固定資産税やマンション管理費の滞納がある方は、売却代金から配分されますので、返済に充当することが可能となり。さらに、固定資産税の滞納は、自己破産しても支払いは免除されませんので、任意売却で返済した方が断然に有利です。
ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由
首都圏でも数少ない任意売却を専門に取り扱う不動産会社
任意売却は、とても専門性の高い不動産取引で、専門に取り扱う不動産会社は、首都圏でも数社です。ほとんどの不動産会社は、新築住宅の分譲や中古マンション・中古住宅・賃貸住宅の仲介などを併用して営業しています。任意売却では、それぞれ異なる債権者（金融機関）の要求や任意売却のメリットでもある売却代金の配分交渉・抵当権や差押登記の抹消などのノウハウと経験が必要とされます。さらに、グレーゾーン部分の交渉も成功させなければならないこともあります。（具体的には記載できませんが・・・）大手不動産会社が任意売却を取り扱わない理由もそこにあり、失敗が許されない任意売却だからこそ、任意売却専門の不動産会社の交渉力・販売力が必要となるのです。
地域に密着した販売活動を重視
不動産の売却の基本は、地域に密着、地域に精通した不動産会社に依頼することです。これは、任意売却でも同じことです。埼玉県内の不動産の売却を、東京や神奈川や大阪などの県外の不動産会社に依頼することはほとんどありません。売却する不動産の特性やその地域の市場性を把握していれば、的確な販売活動が実施することができ、高い価格での売却が可能となり、任意売却のメリットを最大限に受けることができるのです。
さらに、もう1つ大切なことは、依頼者との信頼関係です。任意売却では、所有者する不動産が競売開始決定されていると依頼者は、今後どうなるのかとても不安な日々を過ごすことになります。依頼者との相談事項や決定の判断を頂く事案がたくさん発生します。このような場合、不動産会社は、迅速な対応が求められます。時間が限られた任意売却では、少しの無駄な時間をつくらず、処理していかなければならないからです。
早期解決を目指し、囲い込み営業をしない営業戦略
任意売却を取り扱っている不動産会社の多くは、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットに売却活動に注力しています。要するに、自社で買主を見つけれれば、買主からも仲介手数料が受領できるからです。しかも、媒介契約を締結した物件は、東日本不動産流通機構（レインズ）に登録することが義務付けられているにも関わらず、「登録をしない」「他の不動産会社に情報を公開しない」など悪質な行為が目立ちます。これでは、任意売却をするメリットがありません。
当社では、早期解決することを一番に考え、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。昨年度の成約物件の半数以上が、他の不動産会社との共同仲介でした。
東日本不動産流通機構（レインズ）登録証明書
当社では、必ず、依頼者に対し、東日本不動産流通機構（レインズ）を発行しています。
この登録は、宅地建物取引業法という法律で、定められています。もし、登録がされていなければ、不動産会社は、宅地建物取引業法違反となり、処罰の対象となります。
専属専任媒介媒介契約の場合
媒介契約締結後3日以内に登録が義務化されています
専任媒介契約の場合
媒介契約を締結後7日以内に登録が義務化されています
一般媒介契約の場合
登録の義務化はありません。
不動産売買・仲介・不動産競売・債権債務の営業に従したの職務経歴と営業戦略
通常の不動産営業と違い、債権者交渉という債権のプロとの交渉が重要となります。債権者との交渉において、ミスは絶対に許されません。ミスをしない、有利に交渉を進めるためには、任意売却の業務に関する経験が必要となります。
当社が債権者との交渉を有利に勧める為の1つのノウハウとして、債権者（金融機関）に提出する査定報告書の内容にあります。
当社の営業戦略に1つとして、債権者に提出する査定報告書は、債権者が求める以上の詳細な事項まで記載しています。例えば、過去の競売の取引事例や競売落札予想価格など、債権者が価格決定する上での参考になるものです。おそらく、ここまでの査定報告書を提出しているのは、当社以外ないのではないでしょうか。
職務経歴 ＊クリックで参照
依頼者（売主）の保護する売買契約書の作成
任意売却の取引では、契約途中、契約完了後に、購入者（買主）とトラブルが発生ことがあります。よくあるトラブルとして、①設備機器の故障や給排水管の故障 ②債権者が任意売却を承諾しない があります。このようなトラブルを回避する為に、売買契約書の特約条項として記載した売買契約を締結することが大切です。
①依頼者（売主）の瑕疵担保責任を免責とする特約
通常の売買契約では、買主に物件を引渡してから、雨漏り・給排水管の故障・シロアリの被害・など発見された場合には、売主である依頼者が修繕費用を負担しなければなりません。このような修繕費用負担を回避する為の特約条項です。
②債権者の売却許可及び抵当権抹消を条件とする特約
債権者が最終決定する任意売却の許可は、購入希望者（買主）と売買契約を締結した後になります。売買契約後に、差押登記の設定などで、債権者が予定していた資金回収ができない場合もあります。その場合、当然、債権者は、任意売却の許可を取消（非承認）ますので、売買契約が完了できなくなり、購入希望者（買主）から、債務不履行として損害金を請求されることを回避する為の特約です。
平成26年度の成約率は100％ 失敗していません
平成26年度は、売却の依頼を受けた（専任媒介契約を締結）全16件 すべて競売を回避し、任意売却を成功しています。成約件数は決して多くありませんが、依頼者の為に、
平成26年度の成約事例 ＊クリックで参照
埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。
お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。
ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
