任意売却が成立しない、任意売却ができない9つのケースをご紹介します
住宅ローン返済を滞納した場合に、いつでも任意売却が行えるわけではありません。任意売却をするには、債権者が提示する条件をすべてクリアしなければならないのです。
①債権者の同意が得られない場合
債権者が要望する価格で、購入希望者を探すことができなかっ場合、任意売却は成立しません。
②不動産の共有者全員の承諾が得られない
不動産をご夫婦の共有名義で所有している場合では、夫、妻両方から任意売却の同意が必要になります。
③保証人・連帯保証人・連帯債務者の承諾が得られない
住宅ローン借入の条件として、保証人・連帯保証人・連帯債務者が追加されている場合では、その保証人・連帯保証人・連帯債務者から任意売却の同意が必要となります。
④室内の内覧ができない、販売活動に協力しない場合
購入希望者は、必ず室内を内覧します。しかし、所有者のご事情から、「時間がない」「室内にゴミが散乱している」など、販売活動にご協力頂けない場合には、任意売却は成立しません。
⑤税金の滞納額が、債権者の許容範囲を超えている
固定資産税や住民税の滞納があり、すでに差押登記が設定されている場合、債権者が回収する売却代金から、税金滞納分として配分されます。
これが任意売却の大きなメリットです。
しかし、滞納金額が債権者の許容範囲を超えている場合は、債権者は任意売却に同意しません。
⑥所有者の意思確認ができない
所有者本人が、認知症などの病気にて、売却の意思確認ができない場合には、任意売却することができません。
⑦債権者との関係が破綻している場合
債権者との関係が悪化しているなどの理由で、任意売却の同意が得られない場合では、任意売却はできません。
⑧売却不動産に瑕疵がある場合
不動産に瑕疵（雨漏り・シロアリ・木部の腐敗）がある場合には、そのような問題がある不動産をあえて購入する方はいません。
⑨競売の進捗が早く、販売活動する時間がない
任意売却は、競売開札期日の前日までに、取下げが可能です。しかし、取下げするには、残金決済及び引渡しまで完了していなければならず、相当の時間を要します。
まとめ
住宅ローンの返済が滞納してしまった場合の解決方法が「任意売却」です。しかし、住宅ローンの借入状況、競売の進捗状況、売却不動産の現況によっては任意売却ができないケースもあり、すべての債権者が任意売却に同意するとは限りません。
任意売却ができないケースには、どのような場合があるのかを把握したうえで、任意売却を行えば成功率も高まります。
「ハウスパートナー株式会社」では任意売却専門コンサルタントが丁寧に対応しております。任意売却を確実に成功へと結びつけたいなら、一度弊社にご相談ください。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
宅地建物取引業免許 埼玉県知事（2）第22735号
全国宅地建物取引業保証協会 会員
埼玉県宅地建物取引業協会 会員
