競売とは違う？任意売却とは？その違いやメリットについて解説
何らかの理由で、「住宅ローンの返済ができなくなってしまった」という状況に陥ってしまうこともあるでしょう。そんな時誰しもマイホームを手放したくはないものです。
そこで今回ご紹介したいのが”任意売却”というものです。売却と聞くとあまり良いイメージがないかもしれませんが、同じような場面でしばしば行われる”競売”とは全く異なります。ローンが返せなくなっても、後悔しない方法を選べるように、任意売却について解説します。
1.任意売却とは
任意売却とは、何かしらの理由で法住宅ローンをはじめとする借入金の返済が困難になった場合に、所有者の合意の上で家を売却する方法のことであり、“任売”と言われることもあります。任意売却と通常の不動産売却とでは、金融機関などの債権者の了承を得て負債が残る不動産を売却するので、住宅ローン債務の清算を併せて行うという点で異なります。収入減や病気、その他何らかの理由でローンの返済ができなくなった際に利用されることが多い方法です。
1-1.任意売却できない場合もある
通常不動産を売却する際には、住宅ローンを完済した上で、ローン返済の担保である設定抵当権を解除します。しかし任意売却の場合では、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産であっても、債権者の了承を得ることができれば抵当権を解除してもらえます。
つまり抵当権が設定されている住宅の場合、売却代金でローン返済の資金を補うことができず、完済できなかったときには、金融機関などの債権者の許可がない限り任意売却することはできません。
2.競売との違い
競売とは、住宅ローンの滞納が続く不動産を強制的に売却し、住宅ローンを回収することを言います。何らかの理由で住宅ローンが払えず、滞納または延滞してしまうと、債務者（所有者）はローンを分割で返済する権利を失い、債権者である金融機関が住宅ローンの残高全額を一括で返済するよう要求してくるでしょう。
その際に、残った住宅ローンの一括返済ができない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却します。その売却で得た代金で貸し出したお金を回収します。担保となっている不動産を強制的に売却してしまうのが競売です。
競売では任意売却とは異なり、所有者の意思、または同意なしに不動産を売却することを裁判所が認めてしまいます。そして、所有者に代わって裁判所が物件の購入者をオークション形式で決めます。
3.任意売却のメリット
任意売却と競売を比較すると、不動産の所有者にメリットが大きいのは任意売却であると言えます。任意売却は一般の不動産取引に近い形式で行われるため、プライバシーの確保はもちろん、引渡しの時期の設定などに関しても、所有者の意向に沿った形で行われます。その他たくさんのメリットがあるので、ご紹介しましょう。
3-1.市場相場に近い価格で売ることができる
一般の不動産取引とほぼ同じくして売却がおこなわれるため、競売による強制的な売却よりも市場価格に近い価格で売却できます。不動産をより高く売却するためには、なるべく多くの方に情報を届ける販売活動が必要であり、さらに良い条件で購入する人を探すにはかなり時間が必要になります。
任意売却ではその時間を確保することができるため、競売よりも高い価格での売却が可能になるでしょう。より高い価格で売却できると、任意売却後の残債を少なくできます。
3-2.周囲に事情を知られずに売却が可能
任意売却では、一般の不動産売却と同じように販売活動を行うため、周囲には住宅ローンを滞納したなどの事情を知られることなく、自宅の売却が可能です。
そのような事情はできれば周囲には知られたくありません。任意売却では、ご近所や知り合いには高く売れるから売却した、と言うこともできるのです。
住宅ローンが払えず滞納しているにも関わらず対応が遅れてしまうと、競売が開始してしまいますが、任意売却の合意が得られれば、競売を取り下げられます。
競売はいったん取り下げられると、住所などの詳細情報は削除され、閲覧できなくなるので、周囲に知られることはありません。
3-3.マイホームに住み続けることが可能な場合もある
ローンを払えなくなっても、住み慣れた家に住み続けたいとご希望される方がほとんどです。任意売却では通常の不動産取引と同様に、所有者が競売後の購入者を選べます。
そのため、身内の方に自宅を買い取ってもらうことで、家賃を支払いながらにはなりますが、そのまま自宅に賃貸戸建として住み続けられます。
また所有者の家族で、就職したばかりの子どもがいる場合には、3年間は貸家として住み、その後子どもが住宅ローンを組めば自宅を買い戻すことも可能です。
どうしても引越しせざるを得ない場合には、引越しの時期は購入者と交渉できるため、1ヶ月程度であれば近所で引越し先を探すことも可能です。そのため、追い出されるというような形ではなく、新生活をスタートするという気持ちで引っ越せます。
他にもメリットがあります
4.まとめ
万一何らかの理由で住宅ローンが払えなくなってしまった場合には、素早く任意売却の対処をすることがおすすめされます。任意売却は競売とは違い、メリットの多い売却手段になるでしょう。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
宅地建物取引業免許 埼玉県知事（2）第22735号
全国宅地建物取引業保証協会 会員
埼玉県宅地建物取引業協会 会員
