任意売却のメリット「引越費用・生活費用が確保できます！」
任意売却の場合、ご自宅から退去する必要がある為に、売買契約成立後には、引越しをしなければなりません。
しかし、住宅ローンを滞納している生活状況では、「引越費用や転居費用を用意することができない」というお悩みをお持ちの方も多くいらっしゃいます。
今は、必ずしも引越費用が受取れない
任意売却を取り扱う業者のホームページに、「必ず、引越費用が受け取れる…。」という内容を多く見受けます。しかし、それは数年前までのことで、引越費用を一切認めない金融機関が多くなっています。
ホームページの内容や担当者の説明を信じて任意売却したが、引越費用が準備できない、というトラブル相談が増えています。
実績と信頼、交渉力で引越費用を確保します！
引越費用を認めない金融機関が多くなる中、債権者（金融機関）から引越費用を認めてもらう為には、次のポイントがあります。
①金融機関との構築された信頼関係
過去に対象となる金融機関と任意売却の実績があるのか、信頼を得ているのか、が重要なポイントです。
その為にも、任意売却を依頼する不動産会社の実績や経験、金融機関との交渉力、ノウハウによって、引越費用が受取れるかどうか大きく左右されます。
②自己資金がなく、転居できない説明
手元に引越費用する資金がなく、このままでは任意売却が成立しない現状を説明して、理解してもらうことです。
その為にも、任意売却を依頼する不動産会社の実績や経験、金融機関との構築された信頼関係が重要となります。
【当社の実績】
| 金融機関（債権者） | 金額 |
|---|---|
| 住宅金融支援機構 ・住宅債権管理回収機構 ・三菱HCキャピタル債権回収 ・エム・ユー・フロンティア債権回収 |
150,000円～300,000円 |
| 年金住宅融資 | 200,000円～300,000円 |
| みずほ銀行（みずほ保証） | 0円～300,000円 |
| 三菱UFJ銀行（エム・ユー・フロンティア債権回収） | 0円～300,000円 |
| 三井住友銀行（SMBC信用保証） | 0円～300,000円 |
| りそな銀行・埼玉りそな銀行（りそな保証） | 100,000円～300,000円 |
| 武蔵野銀行（ぶぎん保証） | 100,000円～300,000円 |
| 東和銀行（東和保証） | 0円～300,000円 |
| 足利銀行（めぶき信用保証） | 100,000円～300,000円 |
| 群馬銀行（群馬信用保証） | 0円～300,000円 |
| 各、信用金庫（しんきん保証） | 150,000円～300,000円 |
| かんそうしん | 100,000円～300,000円 |
| 全国保証 | 0円～200,000円 |
| 労働金庫（日本労信協） | 150,000円～300,000円 |
| 日本政策金融公庫 | 0円～300,000円 |
| 労働金庫（労金保証） | 300,000円 |
| 日本債権回 | 0円～100,000円 |
| ニッテレ債権回収 | 0円～100,000円 |
| アコム | 0円 |
| アイフル | 0円 |
その他、売却代金の中から支払われる諸費用
引越費用以外にも、不動産会社に支払う仲介手数料や抵当権抹消費用など、任意売却の際に必要とされる諸費用についても、売却代金の中から支払われることも任意売却のメリットです。
但し、すべての諸費用が売却代金から、自動的に支払われるわけではありません。あくまでも、債権者との交渉により金額が決定し、さらに申請手続きが必要になります。
①不動産仲介手数料
売買価格×3％＋６円＋消費税 上限2％までと条件設定している債権者もいます。
②抵当権抹消登記費用
1件当たり13,000円（印紙代+登録免許税） ＊債権者により異なります。
③マンション管理費滞納・固定資産税等の税金滞納
【マンション管理費・修繕積立金の場合】
過去５年以内の滞納分の元金のみが認められれています。（遅延損害金・駐車場・駐輪場を除く）
【固定資産税・住民税・健康保険料・等】
上限30万円。ただし、所有者不動産に差押登記が設定されていることが条件となります。
④後順位抵当権者係る抵当権抹消応諾費用
後順位抵当権者への債権放棄の協力料です。ハンコ代と言われています。
抵当権を設定している債権者が複数いる場合、すべての債権者の同意が必要となり、後順位抵当権者に応諾してもらえるように交渉していく必要があります。
・第二順位抵当権者…元金の10％または、30万円のいずれか低い額
・第三順位抵当権者…元金の10％または、20万円のいずれか低い額
・第四順位抵当権者…元金の10％または、10万円のいずれか低い額
⑤その他
過去の例として、
・リースバック時の費用として敷金礼金、借家人賠償責任保険、賃貸保証料
・残置物の処分費用
・住所変更登記費用
ご相談事例のご紹介
引越費用・生活資金として、現金を確保したい
ご相談者：川口市在住 Ｋ様 40歳 会社員 奥様・お子様2人
相談内容：3年前に新築一戸建を購入
価格：4500万円
借入金：4000万円（フラット35）
残債：約3800万円
- 勤務先の業績悪化の為、給与の減額
- 住宅ローンを5ケ月間滞納する
- さいたま地方裁判所より「担保不動産競売開始決定の通知書」が届く
1.ご相談者の要望
- 引越費用や今後の生活資金として現金を残したい
- ご近所に知られないように売却したい
- 転居先（賃貸住宅）を探してほしい
2.想定売却価格の算出（不動産査定価格）
通常売買による売却価格 3700万円
競売による落札価格 2900万円（市場価格の80％と算出）
＊競売価格については推測です。
3.任意売却の結果
- 引越費用として、30万円の確保ができた
- 大手賃貸保証会社の保証制度に加入できたので、すぐに転居先が見つかった
- 通常売却だったので、売却理由が知られることはなかった
4.任意売却と競売の比較
| 任意売却 | 比較 | 競売 |
|---|---|---|
| 3700万円 | 売却価格 | 2900万円 |
| 200万円 | 残債（売却後） | 900万円 |
| 引越費用30万円 | 引越費用の確保 | 0円 |
| 相談の上、決定 | 引越時期 | 至急 |
＊上記金額は概算です。遅延損害金や競売費用などは考慮していません。
5.Ｋ様の選択と結果
ご相談から約4ヶ月で解決することができました。
住宅ローンの残債も競売と比べて、約700万円も減額することができました。
その後のローン残債の返済は、交渉の結果、10,000円と抑えることができました。転居先は、賃貸住宅となりましたが、新たな生活の第一歩を進むことができました。
＊任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。売却時の手付金受領の際に、条件が付くことがございます。
＊債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意をもって交渉することが大切です。
《成約事例》
埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。
お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。
ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
宅地建物取引業免許 埼玉県知事（2）第22735号
全国宅地建物取引業保証協会 会員
埼玉県宅地建物取引業協会 会員
