売買契約書に追加する4つの特約条項
任意売却の不動産売買契約書と、一般の不動産売買契約書の大きな違いは、物件所有者である売主が債務超過状態であり、売却には債権者の同意が必要であることです。
任意売却の不動産取引では、その点について、売主に不利益が生じないように不動産売買契約書には、必ず、特約条項として、次の4つの事項を追加する必要があります。
①「売主の契約不適合責任を免責」と「付帯設備の修復義務を免責」とする特約
通常の売買契約では、買主さんに物件を引き渡した後に、生活に支障をきたすような建物や土地の欠陥（雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、主要部位の腐敗など）が発生した場合、売主はその責任（修復費用の全額負担・売買代金の減額・損害賠償請求・契約の解除・等）を負うことになります。
これを「契約不適合責任」といいます。
しかし、任意売却では、そのような責任について、売主は一切の責任を免責するという特約条項を追加します。
また、設備（給湯器や食洗機など）も引き渡し後、不具合があっても修復義務を負わないという条件を追加します。
【追加の特約条項】
不動産売買契約書第〇条 売主の契約不適合責任の定めにかかわらず、売主は、本物件の契約不適合責任について免責とする。また、付帯設備についても、修復義務の責任は負わないものとします。
②「債権者が抵当権及び差押登記を抹消することに同意することを条件」とする特約
任意売却の場合、登記簿には債権者の抵当権や差押登記が設定されています。
この抵当権や差押登記を抹消しなければ売却することは出来ない為に、万一、債権者が同意しなかった場合を場合を想定した特約条項を追加します。
もし、この特約条項を追加せず売買契約を締結してしまうと、万一、債権者の抵当権抹消同意を得ることができなければ、買主から損害賠償として請求されることになります。
任意売却では必ず追加しなければならない最も重要な特約条項となります。
不動産売買契約書第〇条（負担の除去）の定めにかかわらず、売主は、残金決済日に買主より支払われる売買代金を充当し、物件に設定されている差押及び抵当権設定登記を抹消する予定ですが、抵当権者等が差押及び抵当権の抹消を認めず、差押及び抵当権の抹消ができない場合には、売主は、本契約を無条件にて白紙解除できるものとする。
②買主は、この契約が解除されたことにより損害が発生した場合でも、一切の意義苦情等を申し述べないものとし、損害賠償請求等しないものとする。
③「登記簿面積での売買・測量しない」特約
後から売買代金が変更されることを防ぐため、登記簿に記載されている面積による売買であり、「測量しない」ことを前提とした売買契約を締結します。
【追加の特約条項】
売主及び買主は本物件の対象面積を登記簿記載面積とし、実測面積との間に差異が生じても互いに異議を申し立てないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする。
④「現況有姿売買とする」特約
建物などの不具合（老朽化による不具合・設備の故障・壁の破損など）があっても、「売主は補修せずに、そのままの状態で買主に引渡す」ことを前提とした売買契約を締結します。
【追加の特約条項】
買主は、本物件及び帯設備等については、経年劣化及び使用に伴う性能劣化・キズ・汚れ等があり、売買契約時点における残置物の残った現状での引渡となりますので、ご承知おき下さい。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
宅地建物取引業免許 埼玉県知事（2）第22735号
全国宅地建物取引業保証協会 会員
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