自己破産を検討するなら、「税金」の支払いを優先とする
住宅ローンの支払いが難しく、任意売却を決断した場合は、今後の生活を安定させる為にも、計画を立てる必要があります。
何を優先するべきか、どうぞご参考にして下さい。
住宅ローンの返済は止める
任意売却を行うには、債権が保証会社へ移行（代位弁済）しなければならない為に、住宅ローンの支払を止める必要があります。
また、複数の住宅ローンがある場合でも、同時期に支払いを止める事も必要があります。
転居費用を確保する
住宅ローンの支払いをストップしてから、任意売却の成立までに、約4～10ヶ月程度の時間を要します。
その間は、ローン返済がなくなるため、少しでも転居資金を蓄え、新たな生活再建に向けた準備期間として下さい。
固定資産税や市県民税の滞納は、差押登記設定に応じて対応
任意売却をする際に、注意しなければいけないことが、税金関係の滞納です。
よくケースでは不動産売買契約の締結後に、自治体から「差押登記」が設定される事例もあります。
この場合、差押登記を解除する資金が必要となり、資金が準備できなければ、任意売却が中止となる可能性があります。
滞納額や自治体によっては、差押が解除できないケースもあります。
もし、税金の滞納があり、督促通知や差押予告通知が届いている場合、担当の税務課へ相談し、割納付当の相談をした方が良いでしょう。
差押登記が設定されているなら、滞納額を30万円以内に抑える
既に差押登記が設定されている場合には、売買代金の中から配分されますので、滞納しても問題ありません。但し、配分される金額は30万円以内となります。（配分さる金額は債権者で異なります）
滞納額によっては差押が解除できないケースもございます。もし、税金の滞納があり差押の予告通知が来ている場合、収納課へ相談に行き分割納付にする手続きをした方がよいでしょう。
マンション管理費・修繕積立金の支払いは止める
マンションの任意売却の場合、管理費・修繕積立金の滞納については、売買代金の中から配分されますので、滞納しても問題ありません。
但し、配分される金額は30万円以内となり、駐車場の使用料や延滞金などは含まれない場合もあります。（配分さる金額は債権者で異なります）
自己破産をするなら、税金の支払いを最優先とする
すでに、自己破産検討しているなら、最優先とする支払いは税金関係です。
自己破産では、住宅ローンなどの債権は免責となり、支払いがすべて免除されます。
また、マンション管理費等の滞納は、マンション法という法律で、買主が引き継ぐことになります。しかし、固定資産税・国民健康保険・住民税等の税金は、免責されることはなく、支払が継続することになります。
朝日新聞がススメル【住宅ローン滞納問題・任意売却】の専門家として登録されました。
埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
