任意売却の解決事例
事例 リースバック（そのまま賃貸として入居を続ける）による解決
ご相談者：さいたま市在住 Ｙ様 50歳 会社員 奥様・お子様2人
ご両親
相談内容：3年前に中古一戸建住宅を購入
価格：4800万円
借入金：4200万円（都市銀行）
残債：約4000万円
毎月160,000円の支払い 固定資産税の滞納20万円
勤務先のリストラにより、収入が激減
住宅ローンを7ヶ月間、滞納する
さいたま地方裁判所より「担保不動産競売開始決定の通知書」が届いた
1.ご相談者の要望
・妻、子供の収入を合算すれば、毎月の支払いは継続可能
・両親の介護があるので、引越しはできない
・これから、毎月ローン返済額を支払うので、競売を取り下げてほしい
2.想定売却価格の算出（不動産査定価格）
通常売買による売却価格 4100万円
競売による落札価格 3300万円（市場価格の80％と算出）
＊競売価格については推測です。
3.債権者（住宅金融支援機構）との交渉結果
・債権者は、一括でのローン返済を要求
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
条件：一括返済金額3500万円以上であること
・引越費用30万円を確保（最終的には、残債に充当しました）
・固定資産税滞納額20万円は、債権者の負担となる
4.売却（任意売却）と競売の比較
| 売却（任意売却） | 比較 | 競売 |
| 4000万円 | 売却価格 | 3300万円 |
| 0円 | 残債（売却後） | 700万円 |
| 30万円（残債に充当） | 引越費用の確保 | 0円 |
| 3ヶ月 | 解決までの時間 | 4ケ月 |
＊上記金額は概算です。
5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
Ｓ様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。
＊任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。
税金、不動産登記についてのご相談は、パートナー企業の税理士、司法書士が承ります。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
