任意売却は弁護士や司法書士に依頼するべきか？
予期せぬアクシデントや、何らかの事情で住宅ローンの返済が苦しいという場合に、任意売却で住宅を売却するという方法があります。普段聞き慣れない言葉で、任意売却を検討しているものの一体どこに相談したら良いか分からないという声も少なくありません。銀行や債権者との交渉なども必要で、お金に関する内容のため、弁護士や司法書士に相談するのが安心と思っている方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は任意売却について弁護士や司法書士に依頼するべきなのかを詳しく解説します。
1.任意売却は原則弁護士や司法書士に依頼する必要はない
任意売却は原則として弁護士や司法書士に依頼する必要はありません。任意売却とは、何らかの理由でローンの返済が困難になったときに、債権者との合意の上で住宅を売却することをいいます。したがって、任意売却はあくまで不動産取引の一つに過ぎず、弁護士や司法書士の仲介は不要となります。
1-1.任意売却の相談は不動産会社にすると良い
任意売却を検討する場合、弁護士や司法書士ではなく、まずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。任意売却は不動産の査定や、債権者との交渉成立後の販売活動、売買契約書の締結といった対応が必要です。任意売却を進める上で、一連の業務には宅地建物取引業法に基づいた免許が必要になります。
一見、法律に関することなので弁護士などの士業に相談するべきものと思いがちですが、宅地建物取引業法は不動産会社が扱う領域です。仮に弁護士に任意売却の依頼をしても、一連の任意売却業務を遂行できず、提携している不動産会社へ外注されるというケースも多く見られます。弁護士に相談する場合は、相談料などの費用が発生する場合もあるので、よく調べてから相談しましょう。
2.弁護士や司法書士が必要になる場合
任意売却は、基本的に弁護士や司法書士が登場する場面はありません。しかし住宅ローン以外の借金など、根本的な生活の再建が必要となる場合には、弁護士や司法書士の力を借りる必要が出てきます。とりわけ以下のようなケースは介入が必要になります。
2-1.任意整理を必要とする場合
任意整理で借金の返済額を減額することで、住宅ローンの完済を目指す場合は、弁護士や司法書士の力を借りる必要があるでしょう。任意整理は自ら債権者に借金の減額を交渉することもできますが、専門的な法律の知識を持った専門家に依頼することで借金の減額の可能性が高くなります。任意整理では、住宅ローン以外の借金の減額を目的としています。そのため住宅ローンについては支払い続ける必要があることに注意しましょう。借金全体の減額をおこなうことで月々の資金繰りに余裕が生まれ、住宅ローンの返済が可能になるようであれば任意整理を検討すると良いでしょう。
2-2.個人民事再生を必要とする場合
個人民事再生は裁判所を通じて借金などの債務を整理することをいいます。個人民事再生制度を利用する場合は、弁護士の介入が必要になります。基本的に任意整理と内容は同じですが、裁判所を介しておこなうかのどうかの違いで、住宅ローン以外の借金の減額を目的としている点は同じです。
とくに住宅ローンを抱えている場合は、住宅資金特別条項付き個人民事再生という方法を選択し、計画書の認可が降りれば住宅ローン以外の債務の大幅な減額が見込めます。任意整理同様に、住宅ローンについては引き続き支払い続ける必要があります。
2-3.自己破産を必要とする場合
債務整理の最終手段として自己破産制度があります。住宅ローンや借金の返済について裁判所に申し立てをおこない、返済が不可能とみなされた場合、借金の返済義務がなくなる制度のことをいいます。自己破産制度を利用するときも弁護士など専門家の介入必要になります。
自己破産はすべての借金の返済義務がなくなる代わりに、自動車や住宅といった財産となるものをすべて売却しなければなりません。また、借金に連帯保証人がいる場合には、連帯保証人の返済義務は継続して残ってしまいます。自己破産をする状況になった場合は、事前に連帯保証人と弁護士や司法書士とで、どのように申し立てをしていくかをすり合わせしておかなければなりません。
3.まとめ
任意売却は不動産取引にあたるため、原則は不動産会社へ相談すれば良いでしょう。しかし実際には任意売却を行なっても、住宅ローンを完済できる可能性は低く、その後の生活をどう再建していくかがとても重要になってきます。根本的なお金の問題や債務の問題を解決していかなければ、いつまでも新しい生活をスタートすることはできません。ローンの返済について根本的な解決が必要なら、弁護士や司法書士といった専門家の力を借りながら、着実にローンの返済をしていくことが大切です。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
宅地建物取引業免許 埼玉県知事（2）第22735号
全国宅地建物取引業保証協会 会員
埼玉県宅地建物取引業協会 会員
