難しい案件は放置、報告はすべて嘘だった
実際にあったお客様からの相談事例です。あまりにも酷すぎりので、ブログに書きたいと思います。
依頼した経緯と実情
昨年の6月、ネットで探した「一般社団法人〇〇」に住宅ローン滞納問題を相談した。
ご自宅に訪問した人物は、一般社団法人の名刺と、同じ所在の不動産会社の名刺、2つの名刺を差し出した。
その不動産会社と専任媒介契約を締結し、任意売却が開始され、現在に至る。
問題点
①専任媒介契約が一度も更新されていなかった
専任媒介契約の有効期限は、最長で3ヶ月以内です。3ヶ月を超える場合は、「更新契約」の締結が必要となります。
②宅地建物取引業法で定めている「販売状況報告書」が一回もなかった
専任媒介契約では、売主への業務報告義務（販売活動と結果報告）が「2週間に1回以上」と定められています。
しかし、その業務報告が一度も実施されていませんでした。
③債権者との交渉した事実がなかった
任意売却は、債権者と同意を得ることが必然となります。
当社が、その債権者に連絡したところ、専任媒介契約を締結した不動産会社との交渉履歴がありませんでした。
④レインズには登録されていたが、それ以外の販売活動が実施されていなかった
販売活動が実施されていない状況と同じです。
レインズには、雑な販売図面が登録されていて、これでは誰も興味を示しません。
⑤現在は、携帯に電話しても出ない。返信も、LINEの既読もつかない
現在、担当者に電話をしても折り返しの返信がない、LINEの既読も付きません。
完全に逃げています。
なぜ、今回のようなことが起こるのか
ご依頼したお客様は「任意売却に向けて販売活動をしてくれている…」と思っていましたが事実は違いました。完全に放置でした。酷い話です。
一般社団法人は、公的機関ではありません。公的機関を装い、全国から任意売却の相談を受付けています。遠方の地域のお客様情報は、地元業者に売却しています。ご相談を頂いた案件の中で、簡単に解決ができ、利益に繋がる案件しか、実務に移行しないようです。
これが、任意売却業界の闇です。
ネット広告・ホームページ・webサイトに騙されるな！
悪質業者の目的は２通り
最近は、新型コロナの影響で、住宅ローン返済に困っている方をターゲットとした悪質業者が急増しています。
①「お客様情報の転売」が目的
お問い合わせの業者や団体が、任意売却や住宅ローン滞納問題の解決に向けた業務をすることは一切ありません。お客様の情報が、提携業者と称する不動産業者へ売却されています。
「お客様情報の転売目的」としている業者や団体は、不動産会社に対して、「不動産の売却情報が独占入手できます」との触れ込みで、セミナーを開催したり、FAXや郵便で営業活動をしていますので、不動産仲介業に従事している方なら周知の事実です。
ホームページには、「住宅ローン滞納しているご相談者を助ける…」という善意の触れ込みをしている業者を多く見受けますが、その実態は虚偽です。
②違法な囲い込み営業「買取り・再販売」が目的
違法な囲い込み営業で、自社の利益を増やすために、他の不動産会社から買主の紹介があっても嘘をついてでも売却せず、依頼者様の不利益となる営業活動が実施されます。
買主（購入者）は、自社のダミー会社や買取専門業者に限定することから、住宅ローン残額が少ない案件・債権者交渉が容易な案件のみ営業活動が実施され、難しい案件は放置されてしまいます。
よく、他社に任意売却を依頼している方から「担当者から連絡がない…」「進捗状況がわからない…」「2ヶ月位経過、全く連絡がない…」とのご相談がありますが、完全に放置されている。とご判断して下さい。
悪質業者・団体の特徴
悪質業者には次のような特徴があります。絶対にご依頼をしてはいけません。
①「一般社団法人・NPO法人」には依頼してはいけない！
インターネットで「任意売却」と検索すると、多くの「一般社団法人・NPO法人」が表示されます。表示された一般社団法人やNPO法人の特徴は、公的機関と誤認してしまう名称であることです。
しかし、任意売却を取扱う公的機関は存在していません。
さらに、一般社団法人・NPO法人は、宅地建物取引業免許も取得要件を満たしていない為に、不動産会社としての営業行為は禁止されています。
しかし、ホームページには、「解決事例・お客様から感謝の手紙」などが掲載されていますが、宅地建物取引業免許がない団体がどうのように、解決できたのでしょうか？
虚偽記載と断言してもいいでしょう！
- 任意売却を取り扱う公的機関は存在しない
- 顧客者情報の転売が目的である
- 宅地建物取引業の免許がない
- 不動産会社のダミー団体の可能性がある
不動産会社には、国土交通省 又は、 都道府県知事から「宅地建物取引業者免許証」が交付されます
[免許の種類]
宅地建物取引業免許には、2通りあります。
・都道府県知事免許（同一の都道府県に事務所を設置している場合）
・国土交通大臣免許（2以上の都道府県に事務所を設置している場合）
（〇）は、更新回数を表示しています。
宅地建物取引業の免許の有効期限は、5年とされていますので
（1）の場合は、開業から5年以内
（2）の場合は、開業から5年～10年以内となります。
信頼できる不動産会社の見分け方として、簡単に確認できることが免許番号検索です！
国土交通省・検索システムから、宅地建物取引業免許の有無や免許番号を調べて、ご相談先の信頼性を確認しましょう。
宅地建物取引業者 検索 – 国土交通省 ＊クリックで検索できます
②「全国対応」「24時間対応」の業者には依頼してはいけない！
特徴は、ホームページやweb広告に、「全国対応」「全国24時間対応」と表示して、全区各地からご相談を受付けていることです。
しかし、お問合わせ先が任意売却の解決に向けた実務を行うことは一切ありません。
実態は、依頼者情報を提携業者と称する不動産会社に紹介することで、紹介料を得ているのです。
- 依頼者情報の転売が目的である
- 情報収集会社やインターネット会社が運営している可能性がある
提携業者と称する地元不動産会社が任意売却に精通している、解決のノウハウがある保証はありません。
③お問い合わせをしたら「別の不動産会社を紹介された…」依頼してはいけない！
コロナ禍で急激に増えた、住宅ローンを滞納しているという弱みに付け込む、悪質業者の特徴です。
ホームページやwebサイトからお問い合わせをしたら、「別の不動産会社を紹介された、その不動産会社が任意売却の実務を行う」、というパターンです。
ホームページには、別の不動産会社のことを「提携業者」「任意売却に強い不動産会社を紹介」「地元不動産を紹介」などと紹介しているはずです。
webサイトや広告で、住宅ローン返済でお困りのお客様からのご相談を受付け、そのお客様情報を別の不動産会社へ転売していることは一目瞭然です。
間違いなく、「お客様情報の転売目的」としている悪質業者です。
一般の方は、ホームページの内容まで嘘を見抜くことは難しいでしょうが、「問い合わせ先の会社とは違う、不動産会社が紹介された」この時点で、悪質業者と判断してください。
＊詳細は、クリックでご参照下さい
埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。
お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。
ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
宅地建物取引業免許 埼玉県知事（2）第22735号
全国宅地建物取引業保証協会 会員
埼玉県宅地建物取引業協会 会員
