任意売却はどのよう流れで進めるの？ローン返済に向けた流れを詳しく解説！
不動産のローンの支払いができなくなってしまったら、ローンを返済する手段として任意売却という方法があります。任意売却は競売と比較すると、売却価格なども有利に進められることが多いため、ローンの返済に任意売却を検討したいという方もいらっしゃると思います。しかし任意売却は、通常の不動産売買とは異なるため、どのような流れで進めれば良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は任意売却の流れについて詳しく解説します。
1.支払いの督促状通知
ローンの支払いを滞納すると、債権者からローンの支払いに関する督促通知が届きます。通知は電話連絡や郵便での連絡などいくつかありますが、督促通知が届いた場合は迅速に対応しなければなりません。住宅ローンの場合は、ローン返済を合計で6回滞納してしまうと期限の利益を喪失し、債権者からローンの一括返済を求められるようになります。
ローンの一括返済は困難なケースがほとんどで、担保となっている住宅を売却するなどの処置を迫られます。返済の対応が難しいからといって、期限の利益喪失通知を無視すると、競売の手続きを進められてしまいます。競売は通常売却や任意売却に比べ、売却価格や経済的な費用負担などでデメリットが多いので、極力避けたい返済方法です。ローンの支払いが困難になってきた場合は、早めに任意売却等の対応を検討すると良いでしょう。
2.ローン残高等の現状把握
ご自身のローン返済状況をふまえ、任意売却の検討を進めるようになったら、まずはローン残高等の現状把握をおこないましょう。当初のローン返済計画に対し、どのくらい滞納しているのか、滞納金額がどのくらいあるのかなどを整理しておきます。合わせて自己資産の整理等も事前おこなっておくことで、任意売却による代金とご自身の資産でローン返済が可能かなど、後々の不動産会社とのやりとりをスムーズに進めることができます。
3.任意売却をおこなってくれる不動産会社を探す
次に任意売却交渉を請け負ってくれる不動産会社を探します。任意売却は、債権者との合意を得られなければおこなうことができません。債権者との交渉は住宅の査定状況のほかに専門的な知識が求められるため、不動産会社に仲介してもらい進めていきます。任意売却を専門に扱っている不動産会社もあるので、不動産会社のホームページなどを確認して実績のある会社を選ぶと良いでしょう。もし余裕があれば信頼できそうな不動産会社の候補をいくつか見つけておくと、対応や査定の比較ができるのでより安心して進められます。
3-1.不動産会社との面談・不動産の査定
信頼できそうな不動産会社を見つけたら、実際に不動産会社と面談を実施しましょう。現在のローン返済状況やご自身の家族構成といった基本情報の共有から、どのように任意売却を進めていくかといったすり合わせをおこないます。事前にローンの残高証明を借入れ先から取り寄せておくと、詳細なローン残高が把握できるので、できれば不動産会社との打ち合わせ前に手配しておくと安心です。不動産会社との面談を実施したら、実際に不動産の査定をおこないます。室内や設備の状況を実際に確認するので、事前に準備しておくようにしましょう。
4.債権者と不動産会社による任意売却の交渉
不動産会社との査定内容について納得できたら、債権者との任意売却に向けた交渉に入ります。任意売却は債権者側が納得しないと進めることができないので、残債の返済スケジュールや費用の分配など細かな調整が必要になります。依頼した不動産会社が債権者側からの要望や、希望販売価格などを取りまとめ、債権者との合意が取れれば交渉成立となります。
4-1.不動産の販売活動
任意売却交渉が成立すると、実際に不動産の販売活動に移ります。インターネットの物件サイトや各種広告を通じて、物件の買主を探していきます。不動産の売却にあたっては、価格優先で進めるのか、スケジュール優先で進めていくのかなど、優先するものによって対応の仕方が変わってきます。今一度ご自身の状況を整理した状態で、最適な方法で販売ができるよう不動産会社と協議していくようにしましょう。通常の不動産売買と同様に、部屋の内見なども要望される場合があるため、事前に部屋の清掃等は済ませておくとスムーズです。
4-2.不動産の売買契約締結
不動産の買主が見つかり、債権者との最終調整で任意売却の許可がおりたら、不動産の売買契約の締結をおこないます。買主と後々トラブルにならないように、売買契約の内容などには十分に注意して調整をおこなうようにしましょう。
4-3.任意売却の代金清算
売買契約を締結し、引き渡し日が決まるとようやく決済、任意売却による代金の清算がおこなわれます。これまでの債権者との交渉内容に沿って、費用の分配や代金清算が進められ取引完了となります。
5.引越しの準備
売買契約が無事締結できたら、引越しの準備を進めていきます。不動産の引き渡し日までに引越しを済ませられるように早めに準備を始めておきましょう。引越しも初期費用や希望するエリア、家庭の都合などさまざまな確認事項があるため、しっかりと理想と現実を整理した上で次の住まいを選ぶことが重要です。
6.まとめ
任意売却は内容にもよりますが、一般的に不動産会社から取引完了まで3ヶ月から半年程度かかります。ローンの返済を放置し続けてしまうと、強制的に競売の手続きを進められてしまうだけでなく、どんどん対応の選択肢が狭まってしまいます。ローンの返済が厳しいと思ったら、ひとりで抱え込まず、まずは専門機関に早めに相談することがおすすめです。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
宅地建物取引業免許 埼玉県知事（2）第22735号
全国宅地建物取引業保証協会 会員
埼玉県宅地建物取引業協会 会員
