要注意！ リースバックの落とし穴と悪質業者の手口！
自宅を売却した後も住み続けられる「リースバック」は、住宅ローン滞納問題の解決方法や老後の資金確保の対応など、多くのメリットがある魅力的な選択肢です。しかし、その手軽さゆえに、残念ながら悪質な業者が多く存在しています。
特に注意が必要なのが、契約内容、中でも「賃貸借契約」の種類です。安易な契約は、将来的な住まいの不安に直結するため、必ず本記事を読んで契約内容を深く理解し、悪質業者の巧妙な手口から身を守りましょう。
【最重要】悪質な業者が狙う「定期建物賃貸借契約」の罠
リースバックにおける賃貸借契約には、「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の2種類があります。この2つの契約の最も大きな違いは、貸主（不動産会社側）からの契約更新拒否の可否にあります。
悪質な業者の多くは、この「定期建物賃貸借契約」を巧みに利用し、契約期間満了後の「早期退去」を狙っています。
「普通建物賃貸借契約書」
「定期建物賃貸借契約書」
悪質業者の手口とは？
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低い売却価格と安すぎる家賃で誘い込む: まず、相場よりも少し低い売却価格で物件を買い取り、その代わりに「家賃も相場より安くします」と提案してきます。一時的に出費が抑えられるため、魅力的に感じるかもしれませんが、これが罠の始まりです。
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「定期建物賃貸借契約」を締結させる: 契約時に、将来の更新が保証されない「定期建物賃貸借契約」を締結させます。契約期間は2年や3年といった短期間に設定されることが多く、これを口頭で「更新できますよ」と軽く説明するケースもありますが、書面では更新が保証されていないことを利用します。
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契約期間満了時に「再契約拒否」または「大幅な家賃値上げ」: 契約期間が満了に近づくと、態度を豹変させ、以下のような対応をしてきます。
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再契約を拒否する: 「この物件は売却が決まりましたので、退去してください」などと言い、退去を迫ります。
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法外な家賃を要求する: 再契約は可能だが、「家賃を大幅に値上げしないと更新できない」と、実質的な退去を促す高額な家賃を提示してきます。
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結果として、まとまった資金を得たものの、住む家を失ったり、高額な家賃を支払わざるを得ない状況に陥ったりするケースが後を絶ちません。
リースバック契約を結ぶ前に必ず確認すべきこと
このような事態を避けるために、以下の点を必ず確認し、慎重にリースバックを進めましょう。
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賃貸借契約の種類を確認する:
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「普通建物賃貸借契約」: 原則として貸主からの更新拒否が認められず、住み続ける権利が強く保護されます。長期的に住みたい場合は、この契約形態が望ましいです。
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「定期建物賃貸借契約」: 契約期間満了で終了し、原則として更新はありません。再契約は双方の合意が必要で、貸主側が拒否すれば退去となります。安易な契約は避けるべきです。
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契約書の内容を隅々まで確認する: 特に以下の項目を注意深く読み込みましょう。
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賃貸借契約の期間
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更新に関する条項（自動更新か、再契約の条件は何か）
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家賃の金額、支払い方法、改定の可能性
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敷金、礼金、保証金など、初期費用に関する記載
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将来の買い戻しに関する特約（もしあれば、その条件や価格）
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複数の業者から見積もりと契約案を取り寄せる: 提示された売却価格や家賃、契約条件などを複数社で比較検討しましょう。極端に好条件を提示する業者には特に注意が必要です。
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第三者の専門家に相談する: 契約内容の確認は、不動産に関する知識が豊富な弁護士や宅地建物取引士などの専門家に相談することを強く推奨します。客観的な視点から、リスクや不利益な点がないかを確認してもらえます。
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業者の実績と評判を調べる: インターネットでの口コミや評判、これまでの取引実績などを確認し、信頼できる業者かどうかを見極めましょう。
リースバックの仕組みとそれぞれの賃貸借契約のメリット・デメリット
リースバックの仕組みや、普通建物賃貸借契約、定期建物賃貸借契約それぞれのメリット・デメリットを理解することは、悪質な業者を見抜く上でも不可欠です。
リースバックの仕組み
リースバックとは、ご自宅を不動産会社に売却した後も、その家に住み続けられるという売却方法です。
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売却: 所有している不動産を不動産会社に売却し、まとまった資金を得ます。
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賃貸借契約: 売却と同時に、売却した不動産会社と賃貸借契約を結びます。
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家賃支払い: 毎月、不動産会社に家賃を支払います。
リースバックのメリット
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住み慣れた家に住み続けられる: 引っ越し不要で生活環境が変わらない。
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まとまった資金を調達できる: 老後資金、事業資金、急な医療費など。
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固定資産税などの負担がなくなる: 維持管理費の負担が軽減される。
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周囲に知られにくい: 売却事実が近隣に伝わりにくい。
（普通）建物賃貸借契約のメリット・デメリット
メリット:
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長期的に住み続けられる可能性が高い: 貸主からの一方的な契約終了の心配が少ない。
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住居の安定: 急な引っ越しの必要がなく、生活基盤が安定。
デメリット:
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家賃が高めに設定される傾向: 貸主側からすると、契約期間が半永久的になる可能性があるため。
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契約の自由度が低い: 貸主側の都合で契約を終了させるのが難しい。
（定期）建物賃貸借契約のメリット・デメリット
メリット:
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家賃が低めに設定される可能性がある: 契約期間が明確に定まっているため、貸主側が家賃を低く設定しやすい。
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買い戻ししやすいケースも: 将来的に買い戻しを検討している場合、計画が立てやすい。
デメリット:
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契約期間終了後の退去リスク: 契約期間が満了すれば、原則として退去。再契約できる保証はない。
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住居の不安定さ: 居住の継続が保証されないため、長期的な居住を希望する方には不安。
まとめ
リースバックは便利なサービスである一方で、複雑な契約内容を伴います。特に悪質な業者は、知識の少ない消費者を狙って、住まいを失うリスクのある契約を迫ることがあります。
「住み慣れた家」という安心を手放さないためにも、焦らず、複数の業者を比較し、専門家の意見も聞きながら、最もご自身に合った、そして信頼できるリースバック契約を結ぶようにしましょう。
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