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任意売却のメリット・不動産競売のデメリット

任意売却・不動産競売の説明とメリット・デメリット

住宅ローン滞納者に対して、銀行・裁判所は少しの猶予も与えてくれません。
このまま放置しておくと、不動産競売となります。


不動産競売とは・・・

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まず、一般用語で「きょうばい」、法律用語では「けいばい」と読みます。
住宅ローンの滞納が続き返済できない場合には、借入の担保となっている不動産を裁判所が強制的に売却することをいいます。
債権者(金融機関など)が、裁判所に競売を申し立てることにより実施され、入札により最高価格で入札した方が、その不動産の所有権を取得することになります。
最近のさいたま地裁の落札価格の傾向を見ると、不動産市場価格の70%~80%の程の安い価格で落札されています。これは、不動産競売事情が多く反映され

  1. 室内の内覧ができない
  2. 住宅ローンが組めない
  3. 建物等に瑕疵

などの問題があっても落札者責任などが要因です。よって、ローン残債務も多く残ってしまい、引渡費用の援助もなく、不動産の引渡も強制的に実施されるケースもあります。


任意売却(にんいばいきゃく)とは・・・

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不動産競売にかけられ、強制的に処分されてしまう前に、通常の不動産物件として、債権者(金融機関など)の合意を得て、通常の不動産市場価格で売却することをいいます。
不動産競売を回避しての売却は、債権者(金融機関など)との交渉が難しく、所有者の方の引越費用の確保、引渡時期の猶予、生活資金の確保など知識と経験とスピードが、任意売却を行う不動産業者には、必要となります。
最近は、買主を保護する目的のために、債務超過している不動産の売買を取り扱わない大手仲介会社が増えてきています。

※大手不動産会社では、買主保護の観点から、債務額(ローン残額)が売買価格を超える任意売却の取引は、行わない会社がほとんどです。

任意売却のメリット

任意売却の費用負担は0円・現金を用意する必要なし

不動産会社へ支払う仲介手数料や抵当権抹消費用・管理費・修繕積立金(マンションの場合)・固定資産税

住民税の滞納分などの費用が売却代金より配分され、債権者より支払われるため、経済的負担が軽減されます。

市場価格に近い価格で売却が可能

通常の売却物件として販売されるので、市場価格に近い価格で売却ができます。

引越費用や生活資金などが配分される

競売の場合では、これらの費用は一切認められないのに対し、任意売却ならば債権者と交渉することによって

これらを配分することもできます。

プライバシーが保護されます

競売の場合、裁判所のホームページや専門誌などに物件情報や外観写真などがが掲載され、裁判所の執行権による

現地調査なども行われます。

一方、任意売却の場合は、通常の売却物件として掲載されるので、ご近所の人などに、売却理由が知られることなく

プライバシーを守ることができます。

残った住宅ローンは、分割返済も可能

債権者との交渉により、残った住宅ローンの支払いについて協議することができます。

債権者は、収入状況や生活状況を調査の上、現実的な返済額や返済方法を選択することができます。

そのまま居住を続けられる可能性がある(リースバック)

投資家・親兄弟・親戚などに購入してもらい、賃貸住宅として家賃を支払うことで、居住を続ける(リースバック)

事が可能です。

競売の場合は、間違いなく強制退去となります。

 

競売のデメリット

市場より低い金額で入札

市場価格の6~7割程度の大幅に安く落札されることが多く、残債務が多く 残ってしまいます。

ご近所に、競売情報が流失します

競売広告(建物写真付き)で近所の人に知られてしまいます。また、入札希望者が物件の下見をする為

プライバシーへの配慮は、一切ありません。

強制的な立ち退き

落札者の希望で立ち退き日が決定します。立ち退きできない場合は、強制執行による立ち退きとなります。

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