ホーム>スタッフブログ>スタッフブログ

スタッフブログ

裁判所の「現況調査」は、すぐに受けてはいけない

現況調査を受けると、競売日程が早まります

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知が届いてから約1ヶ月後に、裁判所の執行官と不動産鑑定士の2名が、何の予告もなくご自宅に来ます。

この訪問の目的は、競売価格を算出する為の「物件調査」です。

執行官と不動産鑑定士は、室内の写真撮影や間取の確認など、約30分程度の調査が実施されます。

不在の場合は、連絡票が投函されます

201962185418.jpg

競売日程を遅らせることで、時間の余裕ができる

この執行官による現況調査は、法律に基づいた強制力がありますが、すぐに調査を受ける必要はありません。

「今日は都合が悪い」「調査は、後日にして下さい」と断ってください。

*断ることで処罰されることはありません。

そして、次の調査日は、執行官と調整の上決定することになりますが、約2~3週間後を目安に設定して下さい。

この調査を遅らせることで、競売日程も約1~2ヶ月程度遅れることになり、任意売却での販売期間も猶予され、強制的な転居も遅らせることができます。

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

間違った理由で、任意売却を諦めている

任意売却を諦めてしまった間違った5つの理由

ハウスパートナー株式会社

 

間違った5つの理由とは

①自己破産を相談している弁護士・司法書士が勧めなかったから・・・

自己破産の申請中や免責後でも、何の問題もなく任意売却することは可能です

依頼者にとって、今後の生活の事を考慮すれば、必要なことです。任意売却を勧めない弁護士・司法書士には、大変驚きを感じてしない、理解できません。このような弁護士・司法書士は、依頼者の味方ではないようです。今後の生活についてまで考えている弁護士・司法書士は、必ず、任意売却を勧めています。

 弁護士・司法書士が任意売却を勧めない理由 

  • 自己破産の申立て書類が増えるので、手続きが面倒になる
  • 任意売却により、自己破産ができなければ収益が減る
  • 不動産の売買は、業務外だから
  • 任意売却について、理解していない

family5

 

②既に転居してしまったから・・・

債権者に届出せずに、転居しても任意売却は可能です

債権者との交渉や残置物の処分や面倒な室内の清掃・案内の立ち合いなどは、お任せ下さい。

空室であれば、有利な販売活動ができますの、高値での売却が可能となります。

house2

 

③不動産会社に支払う仲介手数料が準備できないから・・・

依頼者が任意売却に必要な費用(現金)を準備する必要はありません。自己負担0円です。

任意売却では、売却に必要な経費が配分される仕組みとなっています。

例えば、不動産を1000万円で売却しても、債権者は1000万円全額を回収しません。売却に必要な経費(・不動産仲介手数料・抵当権抹消費用・引越費用・など)が債権者から、依頼者へ支払われるのです。

任意売却の費用についてをご参照下さい *クリックで参照

ハウスパートナー株式会社では、万一任意売却に失敗しても、一切の費用請求はしません!

競売処分となれば、強制的に退去を命じれます。もちろん、引越費用などの金銭的な保証は一切ありません。

house

 

④固定資産税などの滞納(差押)やマンション管理費の滞納があるから・・・

固定資産税や住民税・マンション管理費などの滞納や差押登記設定がされていても、任意売却は可能です。

固定資産税や住民税・マンション管理費などの滞納金は、売却代金の中から、一部返済金として配分されます。この一部を返済に充当することで、差押登記を解除することが可能となります。

また、税金は自己破産しても免責(支払いが免除されること)されることはありません。

よって、任意売却を活用して、少しでも減額することが有効な方法となります。

 

⑤債権者(金融機関や保証会社など)との交渉方法や手続きが不明だから・・・

任意売却専門の当社が、債権者との交渉や手続きをすべて代行します。

任意売却に必要な交渉や手続きは、すべて当社が代行します。依頼者の方が、債権者と直接交渉したり、金融機関の窓口に行くことはありません。

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、【住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却】の専門家・プロとして、登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

鴻巣市の任意売却「ガーデンストリーム鴻巣」、任意売却に成功しました!

鴻巣市の任意売却「ガーデンストリーム鴻巣」

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

早い段階(住宅ローン滞納が2回程度)で、任意売却の決断を頂いたので「早期の解決」「有利な解決」が可能となりました

201961017541.jpg

 

ご相談者の要望

  • できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい
  • ご近所に知れたくない

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
  • 鴻巣市(税金の延滞あり)

 

販売活動の手法

  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開
  • アットホーム(ポータルサイト)への掲載

 

販売から成約までの日数

約20日

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉 


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

朝霞市の任意売却 中古住宅の販売中

朝霞市岡の任意売却 中古住宅を販売中

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

販売価格 2850万円

◆平成26年8月築

◆ビルドインの駐車スペース

【物件概要】

・所在 朝霞市岡

・交通 東武東上線 朝霞駅 徒歩15分・朝霞台駅 徒歩24分

    JR武蔵野線 北朝霞駅 徒歩24分

・土地 68.04㎡(20.58坪)

・建物 1階25.67㎡ 2階37.67㎡ 3階36.02㎡ 計99.36㎡

・間取 3LDK+S(約6.5帖)

・構造 木造3階建

・用途 第一種中高層住居専用地域

・建ぺい率 60% ・容積率200%

・接道 北東側12m公道に約6m接道

・設備 公営水道  本下水    オール電化

・現況 居住中

・引渡 相談

・取引態様 専任媒介

2019418192211.jpg
2019418192233.jpg

 

〇朝霞第二小学校学区内  徒歩6分

〇朝霞第二中学校学区内  徒歩14分

〇ヤオコー朝霞岡店    徒歩10分

ご案内ご希望の方は、お気軽に申し付け下さい!

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉 

クリックでサイトをご参照ください

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

依頼者のメリットを優先するなら、" 任意売却してから自己破産 "

自己破産する前に任意売却をした方がいい理由があります

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

自己破産を検討している方の多くは、自己破産で債務が免責となり、ご自宅は競売で処分されるのだから、任意売却をする必要がない、と思われているようです。

さらに、自己破産を相談している弁護士の中にも、任意売却を勧めない方もいるようです。

しかし、相談者のメリットを比較すると、「任意売却が先・自己破産が後」このパターンの方が多くのメリットが受けられることになります。

 

競売申請の費用負担に大きな違い

自己破産には、「破産管財」「同時廃止」の2通りがあります。

不動産などの資産を所有した状態で破産申請をすると、「管財破産」として取り扱われる可能性が高まります。

しかし、任意売却した後に破産申請をすると、「同時廃止」として取り扱われます。

 

「管財破産」と「同時廃止」の違い
  裁判所の予納金 弁護士報酬 免責までの期間 処分権限者
破産管財 30万円~50万円 50万円~80万円 10ヶ月~1年 破産管財人
同時廃止 約3円 20万円~30万円 3ヶ月 所有者本人

同じ自己破産として債務が免責となりますが、自己破産申請する費用負担や免責までの期間において、大きな違いが発生してしてしまいます。

さらに、管財破産の場合は、ご自宅を売却する際の権限者は裁判所が選任した破産管財人となるので、所有者ご本人の要望(引渡時期・引越費用のお願い・など)は一切、無視されることになります。

 

引越費用の配分に違い

任意売却のメリットとして、売却代金の中から引越費用として、20万円~30万円程度が配分されることです。 *金額は交渉により異なります。

しかし、自己破産申請において「管財破産」となり、破産管財人が選任されてしまうと、引越費用の配分を受けることは非常に難しくなります。

なぜなら、不動産の処分権限は破産管財人にすべて移行してしまうからです。

さらに、債権者は、破産管財人に対して破産財団組み入れ金として3%~5%を配分することになり、債権者が受領できる売却金額が減少してしまうことにより、引越費用が配分されなくなってしまうのです。

なぜ、弁護士は「任意売却が先」を勧めないのか

弁護士が「任意売却が先」「自己破産が後」「同時廃止」を勧めない理由は簡単です。

  1. 管財破産になれば弁護士報奨が高いから
  2. 任意売却(不動産売買)は業務外だから
  3. もし、任意売却で高値で売却できてしまったら、自己破産しない可能性も

この事実を知らないで、弁護士の指示通りに自己破産て続きをしている方は多く、自己破産する費用や転居する費用を準備するだけで大変苦労しているようです。

 

弁護士・司法書士・税理士と連携の上、最善の解決方法をご提案します

当社では、任意売却にて不動産を売却することだけではなく、各分野の専門家と連携して、最後まで出来る限りのサポートをしたいと考えています。

 

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県内において、自宅に訪問する悪質業者が急増中!

悪質な任意売却業者には気を付けてください

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

ここ最近、さいたま地裁本庁の管轄において、「最終の配当要求」が公告された後に、ご自宅を訪問する悪質な不動産会社が多く見受けられます。

既に競売手続きが進行し、経済的かつ精神的にも大変な状況にあるお客様に対し、「間違いだらけの情報・嘘の情報」にて任意売却の依頼を取り付けようとしているのです。

 

報告されている特徴として

  1. 家の前でずっと帰宅を待っている
  2. すでに、購入を希望している方がいる、と説明する
  3. 任意売却に失敗しない、引越代が必ずお渡しできる、と説明
  4. 周囲に聞こえるような大声で、玄関を開けさせる
  5. バイクで、周辺を巡回している
  6. 東京都内の不動産会社

2019530185330.jpg

任意売却を依頼してしまう方は、「これから不動産会社を探すのは面倒だ」「自宅まで来てくれて熱心だ」「任意売却が良く分からない」「どこに依頼しても同じではないか」などの理由から、その場で依頼をしてしまうそうです。

 

白紙の専任媒介契約書に署名捺印を要求する

悪質業者は、初回の訪問時に、必ず白紙の専任媒介契約書に署名捺印を要求します。

しかし、通常の不動産売買では、債権者の承諾が得られていない、販売価格が決定していない、不動産の調査が未実施の時点で、媒介契約を締結することはありません。

それでも、白紙の専任媒介契約書に署名捺印を要求する理由は、依頼者を拘束してしまう意味合いが強く、依頼をキャンセル場合には、違約金として高額な費用請求を受けることもあります。

このようなことは、任意売却専門の不動産会社であれは、絶対にあり得ません。

 

2社以上に相談することで正しい判断ができる

ご自宅に訪問してきた不動産会社だけで判断せずに、その不動産会社のホームページ等で、意売却に精通しているかどうか信頼できるかどうか確認することが重要です。

必ず、2社以上から任意売却の説明を受けることで、後悔をしない判断ができるはずです。

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

一棟マンション・収益マンションのローン滞納問題は、任意売却で解決できます

一気に多額の負債を抱えてしまう前に、任意売却で解決して下さい

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

多額の収益が見込めるのが一棟マンションの経営です。しかしその反面、入居者が集まらない場合、空すぐに収支がでマイナスになってしまい、多額の負債を抱えてしまうという特徴があります。

「相続税対策」や「将来、安定した収益を得る」ために一棟マンションの建設を勧める建築会社のテレビCMなどで「30年一括家賃保証」「サブリース」よくを見ますが、すべてにカラクリがあります。

2019527163347.jpg

オーナー側と建築会社(管理会社)とのトラブルが多発

建築会社が「30年一括家賃保証」「サブリース」などのシステムが問題視されています。

一棟マンションの投資に失敗した、建築会社に騙された、というご相談が増えているのが実情です。実際にオーナー側と建築会社との間でのトラブルについて、ご説明します。

①30年一括家賃保証の罠

保証契約書には「30年保証」の記載がありが、実際は「3~5年毎に契約の見直し条項がある」がある。さらに、家賃保証金額は建築会社がすべて決定し、従わない場合にはオーナー側に相当な金額のペナルティが付加されている

②高額な修繕費用が発生する罠

賃借人が退去すれば室内の修繕費用、建物を維持管理する為には、定期的な修繕や大規模修繕が必要となります。

しかし、建築会社との契約には、これらの修繕は建築会社が提示する修繕工事を建築会社が提示する金額で施工しなければなりません。おおよそ、停止される金額は、相場の30~40%程度高額となるようです。

③建築会社との保証契約を解除できない罠

建築会社との管理委託契約を解除する場合、違約金として相当な金額のペナルティが付加されている

内容となっています。

*管理費用の数年分の違約金として請求されます

④建築会社側からはペナルティなしで、いつでも解約できる罠

オーナー側が管理委託契約を解除する場合には、違約金を請求されますが、建築会社が管理委託契約を解除する場合には、ペナルティなしで、いつでも解約できる契約内容となっています。

⑤相続対策にはならず・・・

相続時に収支がプラス、さらに、今後想定できる大規模修繕費用などが既に現金で確保できていれば相続対策となりますが、相続時点で収支がマイナスであれば、負の財産が相続対象となってしまいます。実際に相続対策として有効な方は、全体の10%程度と言われています。

 

任意売却が一般的な解決方法

不動産をローンが滞納している状況では、任意売却で売却する方法が一般的です。

これは金融機関(債権者)と交渉しながら不動産を売却する方法で、市場価格とあまり変わらない価格で売却できる可能性が高いため、残債務を大幅に減額できたり、ローン全額返済できる可能性もあります。

一棟マンション・収益マンションのローン滞納問題は、自己破産や会社倒産という最悪の事態に陥るまえに、任意売却で乗り切ることを検討して下さい。

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却とは、住宅ローン滞納者を救済する手段

任意売却は、メリットの多い売却手段です

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関(債権者)は裁判所を通じて、不動産競売手続きにて、強制的にご自宅が処分されてしまい資金回収を図ります。

不動産競売は裁判所が行う法的な手続きな為に、一切の融通が利きません。

しかし、任意売却は、裁判所が一切介入しない為に、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来るので、メリットの多い売却手段となります。

 

①通常の不動産市場で売却するから、高値での売却が期待できる

2019523173552.png

競売では市場価格の60%~70%で程度の低額で落札される傾向が強く、多額のローンが残る怖れがあり、残った住宅ローンに対して多額の強行返済を強いられることもあります。さらに、給料の差押えをられる可能性もあります。


一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済も可能になります。

 

②引越代等の諸費用の配分が見込める

2019523173635.jpg

不動産競売では、引越費等が裁判所や落札者から支払われることはありません。

 

一方、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用が配分される可能性があります。

 

③任意売却を行うに当たり、現金を用意する必要がない

2019523173730.jpg

任意売却という不動産売買は、不動産仲介に当たりますので、不動産仲介手数料の支払いが必要となります。(成約価格×3%+6万円 別途消費税)

しかし、任意売却では、売却代金の中から仲介手数料として配分されるので、依頼者の方が仲介手数料を準備する必要がありません。

 

④引越し時期・条件・明渡しなどは相談の上、決定される

201952483325.jpg

競売では落札後、落札者から強制的に立退きを迫られ、従わない場合は不法占拠者と見なされ強制執行にて退去させられます。


しかし、任意売却であれば、債権者や購入者との話し合いの中で、引越し時期や条件面等での要望を聞き入れてもらえることが多いです。

 

⑤ご近所に知られることなくプライバシーが守れる

2019523174615.jpg

競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札を検討している不動産業者などがご自宅周辺の調査をかねて回る等、近所の方に気付かれる可能性があります。


しかし任意売却では通常の住み替え感覚で販売活動が行われる為、プライバシーを侵害されません。

 

⑥精神的ダメージが少ない

2019523174530.jpg

裁判所が介入する競売では、債務者の意向は反映されず強制執行の度合いが強い為に、精神的ダメージも大きくなります。


しかし任意売却の場合では、裁判所の介入はなく、所有者の意思で売却を決定し、引越費用や仲介手数料の配分が受けられるので、計画をたて退去でき、心配事が少なく安心できます。

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

不動産業者の利益優先とした「囲い込み営業」が任意売却が失敗する原因

任意売却が失敗する原因は「囲い込み営業」にあります

ハウスパートナー株式会社

 

囲い込み営業とは

「囲い込み営業」とは、自社の利益を最優先とする販売方法です。

任意売却を取り扱う不動産会社の多くは、「囲い込み営業」をしていることで、依頼したお客様の利益を損ねる重大な問題が発生しています。

20181218135410.jpg

不動産流通機構に登録が義務付けされている

売却依頼を受けた不動産会社は、物件情報を一定期間内に不動産流通機構「レインズ」に登録することが法律で義務付けら、必ず、登録証明書を発行することが義務づけられています。

2019520162153.jpg

このレインズ登録にて、すべての不動産会社に情報公開されることになり、他の不動産会社がお客様を紹介してくれるので、早期売却のチャンスが広がることになります。

 

95%以上の不動産会社が「囲い込み営業」を実施している

大手不動産会社・任売業者は100%、「囲い込み営業」を実施している現状があります。

事実を知らないのは、売主(依頼者)だけ

しかも、この実態を依頼者(売主)が知り得ることが難しく、ほとんどの方が失敗の原因を知らずに、任意売却に失敗・競売処分となり不利益を被っているのです。

自社の利益を最優先とした売却方法であり、任意売却では絶対にしてはいけない販売行為です。

 

しかし、任意売却を取り扱うほとんどの不動産会社では、物件情報を自社だけで囲い込み、早期売却のチャンスを奪っているという実態があり、任意売却失敗の原因となっています。

 

任意売却の成功失敗の可否は、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。

不動産会社選びにおいて、解決のノウハウ・債権債務の知識・債権者との交渉力・経験や実績は重要な指標であり、迅速な対応や、営業担当者との相性も考慮すべき点でもあります。

ハウスパートナー株式会社では、任意売却において最も重要なことは

「依頼者の利益・ご要望を最優先に考え、行動すること!」

という一点に尽きると考えています。

fmily3

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

熊谷市の任意売却 成約御礼!!

熊谷市の中古住宅 任意売却に成功しました!

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

201951617139.jpg

 

ご相談者の要望

  • できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • りそな銀行

 

販売活動の手法

  • 不動産流通機構(レインズ)への登録
  • 新聞折込チラシ
  • ポータルサイト

 

販売から成約までの日数

約25日

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉 


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

ページ上部へ