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スタッフブログ

任意売却の解決方法(リースバック:そのまま賃貸として入居を続ける)

ご自宅に住みながら解決できるリースバック 

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

住み慣れたご自宅に住み続けたい、居ができない、という場合には、リースバックという解決方法があります。

これは個人投資家や投資会社などにご自宅を購入してもらい、ご自宅を購入した個人投資家や投資会社との間で賃貸契約を結び、住み続けるというものです。

このリースバックなら、ご近所などに知られることなく、今まで通り住み続けることができます。

 

リースバックのメリット

引越が不要!そのまま居住を続けることができる!

転居に必要な費用(賃貸住宅や引越など)やお子様の転向などが不要になります。また、生活環境を変えずに生活できますので、精神的負担も軽減できます。

固定費の支払いがなくなる!

固定資産税やマンション管理費などの費用負担がなくなります。

住宅ローンの支払金額よりも、安い賃料で入居が可能である!

住宅ローンの支払いよりも賃料の支払が、大幅に安くなる可能性がありますので、余裕のある生活を過ごすことができます。

将来、買戻すことも可能になる!

購入者が投資家となることで、ご親族やお子様が独立した時などのタイミングで、買戻しの相談も可能となります。

 

ご相談事例のご紹介

リースバックプラン(そのまま賃貸として入居)

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ご相談者:さいたま市在住 Y様 50歳 会社員 奥様・お子様2人

       ご両親
相談内容:3年前に中古一戸建住宅を購入
価格:4800万円
借入金:4200万円(都市銀行)
残債:約4000万円
毎月160,000円の支払い 固定資産税の滞納20万円

勤務先のリストラにより、収入が激減

住宅ローンを7ヶ月間、滞納する

さいたま地方裁判所より「競売実施の通知書」が届いた

 

1.ご相談者の要望
・妻、子供の収入を合算すれば、毎月の支払いは継続可能
・両親の介護があるので、引越しはできない
・これから、毎月ローン返済額を支払うので、競売を取り下げてほしい

2.想定売却価格の算出(不動産査定価格)
通常売買による売却価格 4100万円 
競売による落札価格   3300万円(市場価格の80%と算出)
*競売価格については推測です。

3.債権者(住宅金融支援機構)との交渉結果
・債権者は、一括でのローン返済を要求
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
 条件:一括返済金額3500万円以上であること
・引越費用30万円を確保(最終的には、残債に充当しました)
・固定資産税滞納額20万円は、債権者の負担となる

4.売却(任意売却)と競売の比較

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売却(任意売却)  比較 競売
4000万円 売却価格 3300万円
0万円 残債(売却後) 700万円
30万円(残債に充当) 引越費用の確保 0円
3ヶ月 解決までの時間 4ケ月

*上記金額は概算です。

5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
S様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。


*任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。

 

《成約事例》

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任意売却が不成立の場合、当社が不動産競売に入札します

債権者がリースバックによる売却を認めない場合や販売金額が高く、任意売却が不成立に終わった場合には、当社が不動産競売に入札し、落札を目指します。

当社が落札後には、当社と賃貸契約を締結して頂き、居住を続けることが可能となります。 

(但し、賃貸契約内容や賃料設定などの条件がある場合がります)

 

 

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

「住宅ローン」と「税金」と「マンション管理費」は、優先に支払うべきものは?

自己破産を検討するなら、「税金」の支払いを優先とする

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

住宅ローンの支払いが難しく、任意売却を決断した場合は、今後の生活を安定させる為にも、計画を立てる必要があります。

何を優先するべきか、どうぞご参考にして下さい。

住宅ローンの返済は止める

任意売却を行うには、債権が保証会社へ移行(代位弁済)しなければならない為に、住宅ローンの支払を止める必要があります。

また、複数の住宅ローンがある場合でも、同時期に支払いを止める事も必要があります。
転居費用を確保する
住宅ローンの支払いをストップしてから、任意売却の成立までに、約4~10ヶ月程度の時間を要します。
その間は、ローン返済がなくなるため、少しでも転居資金を蓄え、新たな生活再建に向けた準備期間として下さい。
 

固定資産税や市県民税の滞納は、差押登記設定に応じて対応

任意売却をする際に、注意しなければいけないことが、税金関係の滞納です。
よくケースでは不動産売買契約の締結後に、自治体から「差押登記」が設定される事例もあります。
この場合、差押登記を解除する資金が必要となり、資金が準備できなければ、任意売却が中止となる可能性があります。
 
滞納額や自治体によっては、差押が解除できないケースもあります。
もし、税金の滞納があり、督促通知や差押予告通知が届いている場合、担当の税務課へ相談し、割納付当の相談をした方が良いでしょう。
 

差押登記が設定されているなら、滞納額を30万円以内に抑える

既に差押登記が設定されている場合には、売買代金の中から配分されますので、滞納しても問題ありません。但し、配分される金額は30万円以内となります。(配分さる金額は債権者で異なります)

滞納額によっては差押が解除できないケースもございます。もし、税金の滞納があり差押の予告通知が来ている場合、収納課へ相談に行き分割納付にする手続きをした方がよいでしょう。

 

 マンション管理費・修繕積立金の支払いは止める

マンションの任意売却の場合、管理費・修繕積立金の滞納については、売買代金の中から配分されますので、滞納しても問題ありません。
但し、配分される金額は30万円以内となり、駐車場の使用料や延滞金などは含まれない場合もあります。(配分さる金額は債権者で異なります)
 
 

自己破産をするなら、税金の支払いを最優先とする

すでに、自己破産検討しているなら、最優先とする支払いは税金関係です。

自己破産では、住宅ローンなどの債権は免責となり、支払いがすべて免除されます。

また、マンション管理費等の滞納は、マンション法という法律で、買主が引き継ぐことになります。しかし、固定資産税・国民健康保険・住民税等の税金は、免責されることはなく、支払が継続することになります。

 
 
 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

平成30年度、任意売却の実績(成約率84.5%)

ハウスパートナー株式会社は、任意売却専門の不動産会社として、今年で6年目を迎えました。適切かつ迅速な対応をする為に営業エリアを「埼玉県内限定」としています。

 

平成30年度の実績

4月  中古マンション       さいたま市見沼区

4月  中古住宅          伊奈町栄 

4月  中古住宅          桶川市坂田

5月  中古マンション       蓮田市東

6月  中古住宅(リースバック)  北本市東間

6月  中古住宅          鴻巣市天神

7月  中古マンション       北本市二ツ家

7月  中古住宅(リースバック)  行田市持田

7月  中古住宅          熊谷市上之

8月  中古マンション       さいたま市北区

9月  中古住宅(リースバック)  加須市東栄

9月  中古住宅          羽生市中央

9月  中古マンション       さいたま市大宮区

10月  中古住宅          上尾市浅間台

10月  中古マンション       北本市東間

10月  中古住宅          加須市久下

11月  中古住宅(リースバック)  熊谷市石原

12月  中古住宅         上尾市西宮下

12月  中古住宅         北本市北本

1月   中古マンション       上尾市緑丘

2月     中古マンション        鴻巣市本町 

2月  中古住宅           鴻巣市生出塚

3月  中古住宅(リースバック)  桶川市末広

3月  中古マンション       鴻巣市三ツ木

3月  中古マンション      東松山市箭弓町

 

成約率

 平成26年度   平成27年度   平成28年度   平成29年度     平成30年度    
100% 86.9% 84.6% 82.9%

84.5%

 

成約エリア

  平成26年度 平成27年度 平成28年度 平成29年度  平成30年度 
上尾市 3 2 1 2 3
北本市 2 2 1 1 4
鴻巣市 2 2 2 2 4
加須市 1 2 1 1 2
久喜市 0 1 1 0 0
行田市 2 2 1 2 1
熊谷市 3 2 2 2 2
東松山市 1 1 1 1 1
羽生市 0 1 0 1 1
さいたま市 1 2 2 4 2
戸田市 0 0 1 0 0
川越市 0 0 1 0 0
蓮田市 0 0 1 1 1
伊奈町 0 0 1 1 1
桶川市 0 0 0 1 2
川口市 0 0 1 1 0
吉見町 0 0 0 1 0
東京都板橋区 0 1 1 0 1
東京都豊島区 0 1 0 0 0
東京都北区 0 0 1 0 0
群馬県高崎市 0 0 1 0 0

 

成約までの日数(媒介契約締結 ~ 売買契約の締結まで)

 平均日数 71日(最短20日・最長6ヶ月)

 

種別

  平成26年度 平成27年度 平成28年度 平成29年度 平成30年度
マンション 8 11 11 9 9
中古住宅 8 8 9 10 14
その他 0 0 2 2 1


解決方法

 リースバック(賃貸として入居を継続)  5 
 入札形式による売却 5
 一般の不動産市場で売却 12
 親族間売買 1
 当社が買取り 1
 その他 0

 

交渉した債権者

◆住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫) ◆年金福祉協会 ◆住宅債権管理回収機構 ◆エム・ユー・フロンテア債権回収 ◆日立キャピタル債権回収 ◆全国保証 ◆ぶぎん保証 ◆りそな保証 ◆さいしん保証 ◆オリエントコーポレーション ◆みずほ信用保証  ◆SMBC ◆東和保証 
◆自治体(鴻巣市・北本市・熊谷市・上尾市・行田市・桶川市)

 

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ハウスパートナー株式会社

鴻巣市の「チサンマンション北鴻巣」 任意売却に成功しました

鴻巣市内のマンション(チサンマンション北鴻巣) 任意売却に成功しました!

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早期のご相談で、競売申し立てされる前に解決できました

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債権者との交渉結果、任意売却の期間を約6ヶ月間、猶予してもらいました

競売となる前の早期のご相談だったので、債権者との交渉の結果、任意売却の猶予を約6ヶ月時間の猶予ができました。

しかし、債権者が設定した販売価格が市場価格よりも10%程度高値だった為に、販売価格の値下げ交渉に時間がかかりました。

 

ご相談者の要望

  1. できるだけ高値で売却して、残債務(住宅ローン)を軽減したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)*日立キャピタル債権回収株式会社

 

販売活動の手法

  • アットホーム、SUUMO等のポータルサイトへの掲載
  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開
  • 学区内限定の新聞折込チラシ
  • 個別の投函チラシ

最終的には、ポータルサイト(アットホーム)の反響により、買主を見つけることができました

 

販売から成約までの日数

約73日

 

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任意売却のおとり広告「仲介手数料から最大50%のキャッシュバック」の実態

「仲介手数料から、最大50%キャッシュバック」の広告に騙されてはいけない

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最近の任意売却と取り扱う数社の不動産会社のホームページには

「仲介手数料から、最大50%のキャッシュバック」

2000万円で売却した場合 → 33万円をキャッシュバック

3000万円で売却した場合 → 48万円をキャッシュバック

と表示が見受けられます。

本当に、任意売却で最大50%のキャッシュバックが受けられたら、大変魅力的なお話ですが…。

 

実際には、任意売却の実務上、現金は受け取れない

実際には、任意売却という特殊性から、住宅ローンの残債が残ってしまう任意売却の場合では、依頼者の方が現金を受け取る可能性はありません。

「嘘をつかれた」「引越費用として当てにしていたのに…」「結局は任意売却が成功しなかった」というクレームが多く、「仲介手数料から、最大50%のキャッシュバック」は、相談者を集客する営業トークです。

最終的には、キャッシュバックされることはなく、「最大」や「すべてが支払わる訳ではない」との注意書きが小さな字で記載されているので、違法な広告とはならないのです。

そもそも、一般の不動産仲介において「仲介手数料から、最大50%キャッシュバック」を謳っている不動産会社はありません。

 

債権者が任意売却を認めない

仲介手数料は債権者が受領する売却代金から配分されるシステムの為、債権者がキャッシュバックすることを認めません。

キャッシュバックするのであれば、「住宅ローンの返済に充当して下さい。」ということになります。

 

不動産会社は、ボランティアではない

不動産会社が受領する仲介手数料の半分相当額をキャッシュバックしてしまうと、不動産会社としての利益がありません。

販売する時間の制限を受けた任意売却では、短期間の間に宣伝広告費を掛ける必要があります。

ポータルサイトへの掲載・新聞折込チラシ・地域密着した広告などの媒体を利用すれば、当然に数十万円の費用が発生してしまいます。

 

他社には紹介しない「囲い込み営業」が実施される

「囲い込み営業」とは、自社の利益を最優先とした販売手法です。

任意売却の解決で求められる「短期間に解決」「できるだけ高値で売却」を無視した販売手法が実施されることになります。

囲い込み営業が実施されれば、当然に、任意売却にて解決する確率は、かなり低いものとなります。

 

税務上の問題が発生、翌年の住民税等が増加してしまう

もし、キャッシュバックが受けられた場合、そのキャッシュバックは雑収入となるので、翌年の確定申告が必要になります。(不動産会社が税務処理している為に税務署から必ず通知があります)

その場合、次の事に注意しなければなりません。

  • 翌年の住民税などの支払いが増額します
  • 所得税が課税される
  • 自己破産ができなくなります(金額による)
  • 生活保護が受けられなくなります(金額による)

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

当社からのお手紙(ダイレクトメール)をご覧頂いた方へ

当社からのお手紙をご覧頂いた方へ

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

任意売却をご提案しています

当社では、さいたま地方裁判所(本庁・熊谷・川越)内にて公告される最終配当要求を閲覧して、お手紙を差し上げています。

お手紙は、すべての案件に任意売却のご案内を差し上げている訳ではありません。不動産の地域性・属性・市場性などを考慮し、不動産競売で処分するよりも有利に売却できる案件のみ、お送りしています。

*ご不要な方には、大変ご迷惑をおかけして申し訳ございません。

 

予想される競売日程についてのアドバイスしています

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当社がお届けするお手紙の中に、今後、予想される不動産競売の日程についてもご案内しています。

ご自宅が裁判所より、不動産競売開始決定の通知書が届くと、

「いつまで住んでいられるのか?」 

「今後、どうなってしまうのか?」

など、とても不安になるとのご相談が多数寄せられています。

そこで、お手紙に中に、予想される不動産競売の日程についてご案内しているのです。

不動産競売の日程が把握できれば、お引越しなどの対策を講じることが可能となます。

どうぞ、参考にしてください。

何の予告もなく、裁判所執行官が訪問します

裁判所から「競売開始決定通知」が届いてから数日後、何の予告もなく、裁判所の執行官と不動産鑑定士の2名がご自宅に訪問します。

この訪問は、「物件調査」の為です。

しかし、当日の調査を受けてはいけません。

「今日は都合が悪い」と、断ってください。

そして、調査実施日を2~3週後を目安に設定して下さい。

当日の調査を受けてしまうと、競売実施が約2ヶ月以上も早く開始されてしまう可能性があります。 

*当日の調査を断っても処罰されることはありません

【不在の場合は、連絡票が投函されます】

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任意売却を相談する不動産会社の選び方

不動産会社には専門分野があります

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医師に外科・内科・歯科と専門性があるように、不動産業者にも新築建売・賃貸・管理と専門分野が分かれています。

不動産業には宅地建物取引業の免許があれば、不動産取引は可能となりますが、任意売却の解決となれば債権債務の知識や解決のノウハウを兼ね備え、経験と実績があることが非常に重要になります。

 

インターネットでの任意売却専門会社の探し方

インターネットのYahoo!やGoogleで「任意売却」と検索すると、多くの「任意売却専門」と謳っている不動産会社や一般社団法人・NPO法人が出てきます。どこも、任意売却専門として立派なホームページを作成していますが、実際に、任意売却を解決する為の実務を遂行する業者や団体はほとんどありません。本当に、任意売却のみを取り扱っている不動産業者は、首都圏でも数社しか存在していません。

売却不動産と同じ都道県内にある任意売却専門の不動産会社を選ぶ

現在、多くの債権者は、任意売却の条件として、買主を一般エンドユーザーとしなければ任意売却を認めない方針があります。(買主が買取業者となることは不可)

その為に、地域密着した販売活動が実施できる任意売却専門の不動産会社ではなければ、債権者から有利な条件を引き出すことは難しい状況です。

例えば、インターネットで検索する際には、「地域名+任意売却」(「埼玉 任意売却」)などと検索すると任意売却専門の不動産会社が見つかります。

 

実務に当たる担当者の顔がわかり、経験と実績がある不動産会社を選ぶ

任意売却を成功させるために、任意売却の知識や経験が必要なことは当たり前のことです。

担当者が任意売却の経験が浅かったり、顧客情報が転売された先の不動産会社が任意売却の対応をすれば、その専門性は未知数であり、無駄な時間を費やしてしまう可能性があります。

ホームページなどに、実務にあたる担当者の不動産業の経歴や実績、顔写真などが記載されていることが重要です。

 

本当に任意売却専門の不動産会社なのか!? を調査すること

任意売却専門と表示している不動産会社の中のは、多数のホームページを持ち、任意売却専門と偽っている不動産会社が多く見受けられます。

例えば、業種別に「相続のホームページ」「不動産買取のホームページ」「新築住宅のホームページなどと使い分け、実際には多種多様な業務を行っていることがよくあります。

悪質業者の特徴

インターネットの広告欄(リスティング広告)表示される不動産会社や一般社団法人・NPO法人は、全国から相談者情報を集め、その相談者情報を提携業者と称する不動産会社へ、売却することを目的としています。

悪質業者の見分け方として、対応エリアが「全国」となっていますのでご注意下さい。

また、一般社団法人・NPO法人と聞いて、公的機関と勘違いする方も多いようですが、任意売却を取り扱う公的機関は存在しません。さらに、一般社団法人・NPO法人は、宅地建物取引業の免許がありません。不動産売買に関する行為は一切禁止されています。

騙されていけない営業トーク 

  1. 仲介手数料から最大で50%をキャッシュバック
  2. 引越費用を保証
  3. 債務が0円になる

 

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桶川市末広の中古住宅 任意売却で競売を回避しました

桶川市末広の中古住宅 任意売却に成功しました!

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桶川東小・桶川東中学区内の販売活動に注力

オープンハウスの実施により、買主を見つけることができました

 

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ご相談者の要望

  •  できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

 

販売活動の手法

  • オープンハウスの実施(空室だった)
  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開
  • 新聞折込チラシ

最終的には、オープンハウスの実施により、買主を見つけることができました

 

販売から成約までの日数

約75日

 

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宅地建物取引業免許を更新しました

宅地建物取引業免許  埼玉県知事(2)に更新しました

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不動産の売買や仲介を行うためには、宅地建物取引業の免許が必要です。

複数の都道府県に事務所(本支店等)を構える会社は国土交通大臣の免許、1つの都道府県にのみ事務所(本支店等)を構える会社は都道府県知事の免許が必要になります。

宅地建物取引業免許は5年ごとに更新されますので、当社は、任意売却専門の不動産会社として、今年で6年目を迎えました。

今後も、大切なお客様の財産を当社のノウハウで守る為に、少しでもお力になることが出来ればと考えております。

 

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状況を把握することで、具体的な対策が可能になり、精神的な不安が解消されます

まずは現状の把握から

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住宅ローンの滞納が続くと、「今後、どうなってしまうのか?」「いつ頃、ご自宅が競売になってしまうのか?」と、とても不安なお気持ちで、毎日を過ごしていることと思われます。

この不安を解消するには、現在の状況をしっかりと把握し、具体的な対応策を知ることです。

 

《住宅ローン滞納の流れ》

ハウスパートナー株式会社では、個別の状況シートを作成して現状を把握します。

今後のスケジュールと具体的な対策が把握できますので、不安という気持ちから解消されます。

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限られた時間内に、無駄のない有効な対策を講じることで、競売を回避し、有利な任意売却をすすめることが可能となります。

 

すぐにご相談下さい

任意売却は時間との勝負でもあります。

一日でも早く対策を講じることが、それだけ有利な解決に繋がることになります。

競売入札開始となってしまうと、もう対応策がありません。落札を待つのみとなります。

お一人で悩まずに、お早めに当社へご相談ください。

 

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