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スタッフブログ

北本市二ツ家「北本ハイデンス壱番館」、任意売却に成功しました!

北本市二ツ家の任意売却「北本ハイデンス壱番街」成約事例!

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

◎債権者からの「代位弁済」の通知後、すぐに対応したので、任意売却の期間としてを約3ヶ月間の時間猶予ができました。

◎地域に密着した販売活動に注力できたので、早期解決ができました。

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ご相談者の要望

  • ご近所に知られる前に解決したい
  • 固定資産税延滞分を完済したい
  • マンション管理費の延滞分を完済したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 全国保証株式会社
  • 北本市
  • 管理会社

 

販売活動の手法

  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開
  • アットホーム(ポータルサイト)への掲載
  • SUUMO(ポータルサイト)への掲載

 

販売から成約までの日数

約30日

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉 

*詳細はクリックでご参照下さい


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

ライオンズマンション大宮指扇弐番館、任意売却に成功しました!

さいたま市西区の任意売却「ライオンズマンション大宮指扇弐番館」

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

裁判所から「競売開始決定」の通知直後のお問い合わせで、有利な任意売却が可能となりました

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ご相談者の要望

  • できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい
  • 引越費用を確保したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

 

販売活動の手法

  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開
  • アットホーム(ポータルサイト)への掲載

 

販売から成約までの日数

約75日

 

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

競売よりも任意売却が断然有利!

競売よりも、任意売却を勧める理由があります!

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

任意売却は、住宅ローンの返済が難しい状況になってしまった場合に、唯一可能となる不動産売却の方法です。

・住宅ローンの返済を滞納している

・裁判所から「不動産競売開始決定」の通知が届いた

・銀行から任意売却をすすめられた

という方は、任意売却がどのような方法なのか、どのようなメリットがあるのか、是非とも、知って下さい。

 

任意売却のメリット

任意売却を行うにあたり一切費用は掛からないこと

競売では、落札されるまでの遅延損害金が14.5%~増加することになります。
一方の任意売却では、依頼者(債務者)が費用を負担する事(現金を用意すること)はありません。

任意売却に必要とされる費用(仲介手数料・抵当権抹消費用・引越費用・等)は、売却代金の中から配分される仕組みなので、現金を用意する必要はありません。

 

 市場価格で売却が可能

競売では市場価格の70%~80%の価格でで落札される為に、多額のローンが残ってしまう可能性があります。

競売後には、債権者から多額の返済を請求され、勤務先の給料が差押えられる可能性もあります。

 

任意売却後、無理のない返済計画が可能

任意売却後、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた返済が可能になります。

(最低5,000円~とする債権者が多いようです)

 

引越時期・条件において相談が可能

競売では札者から強制的に立退きを迫られ、法的措置(強制執行)を執行させることもあります。

しかし、任意売却では、債権者との話し合いの中で、引越費用期や条件面で相談することが可能です。

債権者との交渉次第では、引越費用を売却代金の中から、受け取ることも可能となります。(受領例:10万円~30万円)

 

 プライバシーが守れ、精神的なダメージが少ない

競売にかかると(公告後)、競売情報として裁判所のHPに室内外の写真付きに物件詳細が公開されてしまいます。

入札を検討している不動産業者などが、ご自宅周辺の調査をする為に、ご近所の方にに知られてしまい、精神的なダメージも大きくなります。

しかし、任意売却では通常の販売活動が実施される為に、プライバシーが保護されます。

また、リースバックと言う解決方法であれば、引き続き住み続けることも可能です。

*リースバックとは…ご参照下さい

 

税金の滞納による延滞金が、売却代金から配分される

税金の滞納は、自己破産しても免責れることはありません。

任意売却では、税金の滞納により差押登記が設定させている場合、売却代金の中から、税金滞納分として配分を受けることが可能となります。(差押登記が設定されている場合で、上限30万円。但し債権者によって異なります)

また、任意売却の際、自治体等との減額交渉が可能となりますので、遅延損害金等が免除となる可能性もあります。

 

マンション管理費の滞納額が、売却代金から配分される

任意売却では、マンション管理費を滞納している場合、売却代金の中から、マンション滞納分として配分を受けることが可能となります。(上限30万円。但し、債権者によって異なります)

 
 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

自己破産する前に任意売却! 断然有利に解決できます

自己破産には  「同時廃止」 と 「破産管財」 の2種類がある

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

任意売却だけでなく、同時に自己破産を検討する方も多くいらっしゃいます。

そこで重要になるのが、「任意売却を先にするか」「自己破産を先にするか」のタイミングです。

「任意売却が先、自己破産が後」の場合は、同時廃止事件として扱われます。
「自己破産が先、任意売却が後」の場合は、破産管財事件として扱われます。

同時破産事件破産管財事件では、免責までの期間費用負担に大きな差が生じまず。

 

【免責までの期間と費用負担】

破産の種類

免責までの期間

弁護士報酬

裁判所に支払う費用

同時廃止

3~4ヶ月

20万円~30万円

3万円

破産管財

10ヶ月~1年

30万円~50万円

20万円~50万円

【任意売却のメリット】

破産の種類

引越費用

処分権限

明渡し

同時廃止

受領が可能

本人(所有者)

相談の上、決定

破産管財

不可

破産管財人

管財人が決定

*破産管財事件となると、不動産の処分権限は、すべて破産管財人に移行してしまいます。

 

多くの弁護士は、 「破産管財」事件の手続きを勧めるので要注意!

弁護士事務所に、自己破産について相談すると、「任意売却」や「同時廃止」を勧める弁護士事所は、約10%程度とごく僅かです。

残りの90%以上の弁護士事務所は、「破産管財」事件の手続きにて処理しようとします。

なぜ、弁護士が同時廃止を勧めないのか?その理由は簡単です。 

相談者の今後の生活ことを考慮していないからです。

【同時破産を勧めない理由】

  1. 任意売却(不動産売買)は業務外  
  2. 破産管財事件とした方が多くの報酬が受領できる

*特に、テレビCMの弁護士事務所は、高額な請求をしますのでご注意下さい。

 

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却 Q&A

最近、任意売却について、お問い合わせ頂いたご質問を紹介します!

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Q.任意売却が可能な期間はいつまで?

債権が保証会社に移行した「代位弁済」 ~ 競売開札の前日までなら任意売却は可能です。

保証会社から「代位弁済」の通知が届いたときが、任意売却に着手するタイミングです。

しかし、「実際に手続きを始めること」と「専門家に相談すること」は別の問題です。早めに専門家に相談することで、余裕をもって任意売却に向けた準備ができ、それだけ高く売却できる可能性が高まります。

 

Q.任意売却後の残った住宅ローンの支払いは?

住宅ローンの支払いは継続します。
但し、今まで通りの返済額ではなく、債権者との交渉により、現在の生活状況に応じた無理のない範囲で返済(毎月5,000円~)となります。 

*債権者との交渉もお任せ下さい

 

Q. すでに他社へ任意売却の依頼していますが、相談は可能ですか?

現在、任意売却業者に対して心配がある方は、是非ともご相談ください。

任意売却は時間との勝負です。無駄に時間だけが過ぎると、競売になる確率が高くなります。

 

Q. 裁判所から「競売開始決定通知」が届きました。 まだ任意売却は可能ですか?

まだまだ、任意売却は可能です。約4~6ヶ月の時間の猶予があります。

但し、任意売却には手続きに時間がかかる為に、早めにご相談下さい。

 

Q. 固定資産税も滞納していますが、任意売却は可能ですか?

差押登記が設定されていても、任意売却は可能です。

ご相談者に代わり、当社が自治体などの債権者と交渉します。

 

Q. どうして、任意売却の費用は0円なのですか?

売却代金の中から、配分される仕組みとなっています。

ご任意売却の費用をあなたが負担するのではなく、債権者に支払う売買代金より手数料をいただきます。

Q. 既に、引越し(退去)していますが、任意売却は可能ですか?

任意売却は可能です。

ご自宅の鍵を当社にお預け下さい。

案内の立ち合いや面倒な室内の清掃や草取りなどは当社が行います。

 

Q. 主人(奥様)に、内緒で相談することはできますか?

ご相談は可能です。 秘密は厳守します。

まずは、電話又はメールでお問合せ下さい。 ご自宅以外の場所でも面談は可能です。

 

Q. 離婚、別居中、共有名義の自宅でも任意売却は可能ですか?

ご相談は可能です。 

当社が、ご主人(奥様)の代わりに連絡を取り、任意売却のお話をさせて頂きます。     

 

Q. 住宅ローンの滞納前ですが、相談は可能ですか?

ご相談は可能です。 

まずは、電話又はメールでお問合せ下さい。ご自宅以外の場所でも面談は可能です。

早めのご相談が有利な解決へ繋がります。

 

Q. 住宅ローン滞納後、何ヶ月で競売になりますか?

概ね、約5~6ヶ月で競売手続きへと移行してしまいます。

ほとんどの保証会社では、「代位弁済」の通知後、すぐに任意売却の申請をすれば、競売申請を猶予してもらえます。

(旧住宅金融公庫・りそな保証・ぶぎん保証・全国保証・ろうきん・東和保証・など)

 

Q. 競売になると、ご近所に知られてしまいますか?

かなり高い可能性があります

競売物件情報には、ご自宅の住所・写真(外観、室内、週辺環境など)が掲載されます。

競売入札検討者が、下見や調査の為にご自宅周辺に訪れるようになります。

 

Q. 引越代はどの位受け取れますか? 

必ず引越代を受け取れるという保証はありません。

すべての金融機関が引越代を考慮してくれるとは限りません。

金融機関によっては、全く考慮してくれないところもありますが、当社では、少しでもご要望に近づけられるよう債権者と交渉します。

直近の事例では、20万円~30万円が相場となっています。

 

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却専門の不動産会社を設立した理由

任意売却という方法で、少しでも有利に解決してほしいから!

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マイホームを手にしても、給料・ボーナスカット、勤め先の倒産、リストラ、離婚などで、突然現金収入が目減りして、住宅ローンの返済が滞ってしまう。普段の生活の中でそれほど耳にしないニュースかもしれませんが、実は住宅ローンの返済に困っているケースは思いの外、多くあります。

住宅ローンは、返済の滞納が続くと、不動産競売にてマイホームが強制的に処分されてしまいます。

しかし、競売処分される前であれば、任意売却という売却方法で、有利に解決できる方法があることを知って頂き、是非とも活用してほしいのです。

任意売却にはたくさんのメリットがあります。

競売でご自宅を強制処分してしまうのではなく、任意売却という方法で、少しでも有利に住宅ローン問題を解決して下さい。

相談者の弱みに付込む、悪質な業者が多い現状がある

インターネットにリスティング広告を掲載している会社の多くは、任意売却専門会社として掲載していながら、本当の目的は依頼者情報(顧客情報)の転売です。

また、インターネットで「任意売却」と検索すると、多くの一般社団法人・NPO法人が検索されますが、公的機関ではありません。任意売却において公的機関は存在しません。どこも公的機関と間違えてしまうような社名を名乗っているのも特徴です。さらに、宅地建物取引免許がなく、不動産売買に関する一切の営業行為は禁止されています。

悪質な業者は、依頼者(売主)には、『お客様のために』 『今後の生活を・・・』と言いながら、実際に行われている行為は、「顧客情報の転売」 「引越費用・清算金の着服」 「仲介手数料以外の多額の金銭の受領」 「ノウハウと知識不足の為に任意売却の失敗」など、依頼者の心の弱みに付け込み、やりたい放題です。

そして、悲しいことに、その事実を知らないのは依頼者だけなのです・・・。

 

職務経歴書  (不動産営業経験30年以上)

代表取締役 中島孝    昭和43年9月23日生 (51歳)


平成元年 現、みずほ不動産株式会社(みずほ銀行グループ) 入社

業務内容 不動産仲介営業


平成16年 株式会社東京テアトル(東証一部上場) 入社

業務内容 中古不動産(戸建・マンション)の買取り再販売事業・不動産競売事業


平成23年 株式会社エー・ディ・ワークス入社(東証一部上場) 入社

業務内容 中古不動産(戸建・マンション)の買取り再販売事業・不動産競売事業


平成26年3月  ハウスパートナー株式会社を設立

会社概要  所在地  埼玉県鴻巣市笠原1531番地   代表取締役 中島孝

フリーダイヤ0120-720-535    電話048-577-6235  fax 048-577-6236

宅地建物取引業免許 埼玉県知事(2)22735号  

公益社団法人 全国宅地建物業協会  公益社団法人 埼玉県宅地建物取引業協会

http://www.house-partner.jp  E-mail:nakajima@house-partner.jp

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

既に転居済みでも、転居後でも、任意売却は可能です

すでに転居済みの方・これから転居を予定されている方へ

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

ダンボール 段ボール ガムテープ テープ 引越し 引っ越し 箱 荷物 梱包 荷造り 整理 整頓 運送 整理整頓 白テープ 巻き 粘着テープ 紙テープ  布テープ 宅急便 引っ越し作業 移住 茶色 白色 室内 屋内 輪 植物 観葉植物 緑色 鉢植え

 裁判所から不動産競売開始決定の通知が届くと、ご自宅に住んでいられるのだろうか?

そんな不安なお気持ちで、日々を過ごされている方も多いはずです。

競売開始決定の通知から、約1ヶ月後には、約20~30%の方が転居(お引越し)をしていて、このまま何の対応もせずに、競売としている現状があります。

このまま、何もせず、競売処分を待つことが得策なのでしょうか?

任意売却を専門に取り扱う当社からすると、何も対応しないで競売処分としてしまうことは、

”大変、もったいない” ことです。

転居(お引越)後でも、任意売却は可能です!!

サラリーマン 男 男性 会社員 若者 男子 青年 スーツ 部下 ネクタイ 背広 営業 営業マン 社会人 ビジネスマン ビジネス 人物 社員 日本人 新入社員 20代 仕事 真面目 頭を抱える 悩む 失敗
競売処分では
  • 残債務はなくなりません。住宅ローンの支払いは、継続します。
  • 悪質な転居は、競売後、給与や預金等の差押を受ける可能性があります。
  • 資金的援助は、全くありません。

 

鍵を当社にお預けください!

面倒な債権者(金融機関)との交渉・売却活動・室内の清掃・案内の立ち合い・売却後の対応・など当社が可能な限り、責任をもって代行いたします。

また、空室の方が高値での売却チャンスがひろがりますので、是非、任意売却にチャレンジして下さい。

握手 人 手 ビジネス

 

任意売却には、8つのメリットがあります

①任意売却の費用負担は0円・現金を用意する必要なし

不動産会社へ支払う仲介手数料や抵当権抹消費用・管理費・修繕積立金(マンションの場合)・固定資産税住民税の滞納分などの費用が売却代金より配分され、債権者より支払われるため、経済的負担が軽減されます。

②市場価格に近い価格で売却ができる

通常の売却物件として販売されるので、市場価格に近い価格で売却ができます。

③自分の意思で売却ができる

任意売却は、所有者の意思によって売却手続きを行う為に、納得したうえでの売却となります。

④引越費用や生活資金などが配分される

競売の場合では、これらの費用は一切認められないのに対し、任意売却では、債権者と交渉することによって、売却代金の中から、引越費用や生活資金などが配分されます。

⑤周囲に知られずに、プライバシーが保護されます

競売の場合、裁判所のホームページや専門誌などに物件情報や外観写真などがが掲載され、裁判所の執行権による現地調査なども行われます。

一方、任意売却の場合は、通常の売却物件として掲載されるので、ご近所の人などに、売却理由が知られることなくプライバシーを守ることができます。

⑥残った住宅ローンは、分割返済が可能

債権者との交渉により、残った住宅ローンの支払いについて協議することができます。

債権者は、収入状況や生活状況を調査の上、現実的な返済額や返済方法を選択することができます。

⑦滞納していた税金の支払いも可能

任意売却では、売却代金の中から対応している固定資産税や住民税などの税金を一部又は全額を支払うことができます。

また、その際、自治体と減額交渉することで大幅な債務免除を受けられることもあります。

⑧そのまま居住を続けられる可能性がある(リースバック)

投資家・親兄弟・親戚などに購入してもらい、賃貸住宅として家賃を支払うことで、居住を続ける(リースバック)事が可能です。

競売の場合は、間違いなく強制退去となります。

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

リースバック(そのまま賃貸住宅として居住を続ける)の相談が増えています

リースバックによる任意売却の解決実績が多くあります

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

ハウスパートナー株式会社はリースバックによる任意売却の解決実績が多くあります。

様々の金融機関との交渉経験がございますので、任意売却でリースバックをご検討の方はお気軽にご相談ください。

【過去の販売事例】

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リースバックとは

自宅など所有権のある不動産を第三者(主に不動産会社や投資家)に売却して、売却先と賃貸借契約を締結して、賃料を支払うことで引き続き住み続けることです。

 

リースバックのメリット
  • 引越しが不要になる(引越の費用負担もなし)

  • 固定資産税の負担がなくなる(支払いなし)

  • 周囲に自宅を売却したことがわからない

  • 不動産の管理が不要となる

  • 将来、買戻しも可能

 

リースバックをする際の注意点
  1. リースバックを認めない債権者がいる
  2. 購入する投資家が興味を示す利回り(売買価格と年間収入の割合)となっていること
  3. 毎月の賃料を支払うことが可能となる安定した収入があること

 

マンションはリースバックに不向き

マンションは管理費や修繕積立金の負担が発生する為に、購入を検討する投資家の収入が少なくなることから、リースバックには不向きとなり、投資家は敬遠しがちとなります。

 

リースバックをご検討の方はお気軽にご相談ください

ハウスパートナー株式会社では、任意売却のメリットは当然ながら、デメリットについてもご説明をさせていただいております。

また、ご相談案件の中には、リースバックに向かない場合もあり、その際は、一般市場での売却をお勧めする場合もあります。

いずれにしろ、ご相談者の方が、ご理解と納得いただけるように解りやすくご説明させて頂きます。

 

 

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ハウスパートナー株式会社

上尾市の中古住宅 任意売却に成功しました!

上尾市の任意売却 成約事例「中古住宅」

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代位弁済になる前の段階(住宅ローン滞納が4回程度)で、任意売却の決断を頂いたので「早期の解決」「有利な解決」が可能となりました

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ご相談者の要望

  • 売却後、自己破産を検討したい
  • 転居先を探してほしい
  • 残置物処分費用及び引越費用を確保したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 埼玉縣信用金庫
  • オリエントコーポレーション
  • 上尾市(固定資産税の滞納あり)

 

販売活動の手法

  • 地元工務店・ハウスメーカーへの紹介(建築用地として)
  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開

 

販売から成約までの日数

約80日

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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任意売却の売主を保護する為に、不動産売買契約書には、特約条項を追加します

任意売却の不動産売買契約書には、必ず2つの特約条項を追加します

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

任意売却の不動産売買契約書と、一般の不動産売買契約書の大きな違いは、物件所有者である売主が債務超過状態であり、売却には債権者の同意が必要であることです。

任意売却の不動産取引では、その点について、売主に不利益が生じないように不動産売買契約書に特約条項として、追加する必要があります。

 

①売主の瑕疵担保責任と付帯設備の修復義務を免責とする特約

通常の売買契約では、買主さんに物件を引き渡した後に、生活に支障をきたすような建物や土地の欠陥(雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、主要部位の腐敗など)が発生した場合、売主はその責任(修復費用の全額負担)を負うことになります。

これを「瑕疵担保責任」といいます。

しかし、任意売却ではそのような責任について、売主は一切の責任を免責するという特約条項を追加します。また、設備(給湯器や食洗機など)も引き渡し後、不具合があっても修復義務を負わないという条件を追加します。

【実際の特約条項】

不動産売買契約書第〇条(瑕疵担保責任)の定めにかかわらず、売主は、本物件の瑕疵担保責任について免責とする。また、付帯設備についても、修復義務の責任は負わないものとします。

 

②債権者が抵当権及び差押登記を抹消することに同意することを条件とする特約

任意売却の場合、登記簿も、債権者の抵当権や差押登記が設定されています。

この抵当権や差押登記を抹消しなければ売却することは出来ない為に、万一、債権者が同意しなかった場合を場合を想定した特約条項を追加します。

もし、この特約条項を追加せず売買契約を締結してしまうと、万一、債権者の抵当権抹消同意を得ることができなければ、買主から損害賠償として請求されることになります。

任意売却では必ず追加しなければならない重要な特約条項となります。

 
【実際の特約条項】

 不動産売買契約書第〇条(負担の除去)の定めにかかわらず、売主は、残金決済日に買主より支払われる売買代金を充当し、物件に設定されている差押及び抵当権設定登記を抹消する予定ですが、抵当権者等が差押及び抵当権の抹消を認めず、差押及び抵当権の抹消ができない場合には、売主は、本契約を無条件にて白紙解除できるものとする。

②買主は、この契約が解除されたことにより損害が発生した場合でも、一切の意義苦情等を申し述べないものとし、損害賠償請求等しないものとする。

 

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