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スタッフブログ

朝霞市の任意売却 中古住宅の販売中

朝霞市岡の任意売却 中古住宅を販売中

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

販売価格 2850万円

◆平成26年8月築

◆ビルドインの駐車スペース

【物件概要】

・所在 朝霞市岡

・交通 東武東上線 朝霞駅 徒歩15分・朝霞台駅 徒歩24分

    JR武蔵野線 北朝霞駅 徒歩24分

・土地 68.04㎡(20.58坪)

・建物 1階25.67㎡ 2階37.67㎡ 3階36.02㎡ 計99.36㎡

・間取 3LDK+S(約6.5帖)

・構造 木造3階建

・用途 第一種中高層住居専用地域

・建ぺい率 60% ・容積率200%

・接道 北東側12m公道に約6m接道

・設備 公営水道  本下水    オール電化

・現況 居住中

・引渡 相談

・取引態様 専任媒介

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〇朝霞第二小学校学区内  徒歩6分

〇朝霞第二中学校学区内  徒歩14分

〇ヤオコー朝霞岡店    徒歩10分

ご案内ご希望の方は、お気軽に申し付け下さい!

 

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

上尾市浅間台3丁目の任意売却 中古住宅を販売中

上尾市浅間台3丁目の任意売却 中古住宅を販売中

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

販売価格 1480万円

◆車2台駐車可

【物件概要】

・所在 上尾市浅間台3丁目

・交通 JR高崎線 上尾駅 徒歩21分・北上尾駅 徒歩17分

・土地 124.31㎡(37.6坪)

・建物 1階50.51㎡ 2階39.33㎡ 計89.84㎡

・間取 4LDK

・構造 木造2階建

・用途 第一種低層住居専用地域

・建ぺい率 60% ・容積率100%

・接道 南側6m公道に約3.2m接道

・設備 公営水道  本下水  都市ガス  東京電力

・現況 居住中

・引渡 相談

・取引態様 専任媒介

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〇大石小学校学区内  徒歩20分

〇大石中学校学区内  徒歩16分

〇ベルク上尾春日店  徒歩7分

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

依頼者のメリットを優先するなら、" 任意売却してから自己破産 "

自己破産する前に任意売却をした方がいい理由があります

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

自己破産を検討している方の多くは、自己破産で債務が免責となり、ご自宅は競売で処分されるのだから、任意売却をする必要がない、と思われているようです。

さらに、自己破産を相談している弁護士の中にも、任意売却を勧めない方もいるようです。

しかし、相談者のメリットを比較すると、「任意売却が先・自己破産が後」このパターンの方が多くのメリットが受けられることになります。

 

競売申請の費用負担に大きな違い

自己破産には、「破産管財」「同時廃止」の2通りがあります。

不動産などの資産を所有した状態で破産申請をすると、「管財破産」として取り扱われる可能性が高まります。

しかし、任意売却した後に破産申請をすると、「同時廃止」として取り扱われます。

 

「管財破産」と「同時廃止」の違い
  裁判所の予納金 弁護士報酬 免責までの期間 処分権限者
破産管財 30万円~50万円 50万円~80万円 10ヶ月~1年 破産管財人
同時廃止 約3円 20万円~30万円 3ヶ月 所有者本人

同じ自己破産として債務が免責となりますが、自己破産申請する費用負担や免責までの期間において、大きな違いが発生してしてしまいます。

さらに、管財破産の場合は、ご自宅を売却する際の権限者は裁判所が選任した破産管財人となるので、所有者ご本人の要望(引渡時期・引越費用のお願い・など)は一切、無視されることになります。

 

引越費用の配分に違い

任意売却のメリットとして、売却代金の中から引越費用として、20万円~30万円程度が配分されることです。 *金額は交渉により異なります。

しかし、自己破産申請において「管財破産」となり、破産管財人が選任されてしまうと、引越費用の配分を受けることは非常に難しくなります。

なぜなら、不動産の処分権限は破産管財人にすべて移行してしまうからです。

さらに、債権者は、破産管財人に対して破産財団組み入れ金として3%~5%を配分することになり、債権者が受領できる売却金額が減少してしまうことにより、引越費用が配分されなくなってしまうのです。

なぜ、弁護士は「任意売却が先」を勧めないのか

弁護士が「任意売却が先」「自己破産が後」「同時廃止」を勧めない理由は簡単です。

  1. 管財破産になれば弁護士報奨が高いから
  2. 任意売却(不動産売買)は業務外だから
  3. もし、任意売却で高値で売却できてしまったら、自己破産しない可能性も

この事実を知らないで、弁護士の指示通りに自己破産て続きをしている方は多く、自己破産する費用や転居する費用を準備するだけで大変苦労しているようです。

 

弁護士・司法書士・税理士と連携の上、最善の解決方法をご提案します

当社では、任意売却にて不動産を売却することだけではなく、各分野の専門家と連携して、最後まで出来る限りのサポートをしたいと考えています。

 

 

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埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました


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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県内において、自宅に訪問する悪質業者が急増中!

悪質な任意売却業者には気を付けてください

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

ここ最近、さいたま地裁本庁の管轄において、「最終の配当要求」が公告された後に、ご自宅を訪問する悪質な不動産会社が多く見受けられます。

既に競売手続きが進行し、経済的かつ精神的にも大変な状況にあるお客様に対し、「間違いだらけの情報・嘘の情報」にて任意売却の依頼を取り付けようとしているのです。

 

報告されている特徴として

  1. 家の前でずっと帰宅を待っている
  2. すでに、購入を希望している方がいる、と説明する
  3. 任意売却に失敗しない、引越代が必ずお渡しできる、と説明
  4. 周囲に聞こえるような大声で、玄関を開けさせる
  5. バイクで、周辺を巡回している
  6. 東京都内の不動産会社

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任意売却を依頼してしまう方は、「これから不動産会社を探すのは面倒だ」「自宅まで来てくれて熱心だ」「任意売却が良く分からない」「どこに依頼しても同じではないか」などの理由から、その場で依頼をしてしまうそうです。

 

白紙の専任媒介契約書に署名捺印を要求する

悪質業者は、初回の訪問時に、必ず白紙の専任媒介契約書に署名捺印を要求します。

しかし、通常の不動産売買では、債権者の承諾が得られていない、販売価格が決定していない、不動産の調査が未実施の時点で、媒介契約を締結することはありません。

それでも、白紙の専任媒介契約書に署名捺印を要求する理由は、依頼者を拘束してしまう意味合いが強く、依頼をキャンセル場合には、違約金として高額な費用請求を受けることもあります。

このようなことは、任意売却専門の不動産会社であれは、絶対にあり得ません。

 

2社以上に相談することで正しい判断ができる

ご自宅に訪問してきた不動産会社だけで判断せずに、その不動産会社のホームページ等で、意売却に精通しているかどうか信頼できるかどうか確認することが重要です。

必ず、2社以上から任意売却の説明を受けることで、後悔をしない判断ができるはずです。

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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一棟マンション・収益マンションのローン滞納問題は、任意売却で解決できます

一気に多額の負債を抱えてしまう前に、任意売却で解決して下さい

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

多額の収益が見込めるのが一棟マンションの経営です。しかしその反面、入居者が集まらない場合、空すぐに収支がでマイナスになってしまい、多額の負債を抱えてしまうという特徴があります。

「相続税対策」や「将来、安定した収益を得る」ために一棟マンションの建設を勧める建築会社のテレビCMなどで「30年一括家賃保証」「サブリース」よくを見ますが、すべてにカラクリがあります。

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オーナー側と建築会社(管理会社)とのトラブルが多発

建築会社が「30年一括家賃保証」「サブリース」などのシステムが問題視されています。

一棟マンションの投資に失敗した、建築会社に騙された、というご相談が増えているのが実情です。実際にオーナー側と建築会社との間でのトラブルについて、ご説明します。

①30年一括家賃保証の罠

保証契約書には「30年保証」の記載がありが、実際は「3~5年毎に契約の見直し条項がある」がある。さらに、家賃保証金額は建築会社がすべて決定し、従わない場合にはオーナー側に相当な金額のペナルティが付加されている

②高額な修繕費用が発生する罠

賃借人が退去すれば室内の修繕費用、建物を維持管理する為には、定期的な修繕や大規模修繕が必要となります。

しかし、建築会社との契約には、これらの修繕は建築会社が提示する修繕工事を建築会社が提示する金額で施工しなければなりません。おおよそ、停止される金額は、相場の30~40%程度高額となるようです。

③建築会社との保証契約を解除できない罠

建築会社との管理委託契約を解除する場合、違約金として相当な金額のペナルティが付加されている

内容となっています。

*管理費用の数年分の違約金として請求されます

④建築会社側からはペナルティなしで、いつでも解約できる罠

オーナー側が管理委託契約を解除する場合には、違約金を請求されますが、建築会社が管理委託契約を解除する場合には、ペナルティなしで、いつでも解約できる契約内容となっています。

⑤相続対策にはならず・・・

相続時に収支がプラス、さらに、今後想定できる大規模修繕費用などが既に現金で確保できていれば相続対策となりますが、相続時点で収支がマイナスであれば、負の財産が相続対象となってしまいます。実際に相続対策として有効な方は、全体の10%程度と言われています。

 

任意売却が一般的な解決方法

不動産をローンが滞納している状況では、任意売却で売却する方法が一般的です。

これは金融機関(債権者)と交渉しながら不動産を売却する方法で、市場価格とあまり変わらない価格で売却できる可能性が高いため、残債務を大幅に減額できたり、ローン全額返済できる可能性もあります。

一棟マンション・収益マンションのローン滞納問題は、自己破産や会社倒産という最悪の事態に陥るまえに、任意売却で乗り切ることを検討して下さい。

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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任意売却とは、住宅ローン滞納者を救済する手段

任意売却は、メリットの多い売却手段です

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住宅ローンの滞納が続くと、金融機関(債権者)は裁判所を通じて、不動産競売手続きにて、強制的にご自宅が処分されてしまい資金回収を図ります。

不動産競売は裁判所が行う法的な手続きな為に、一切の融通が利きません。

しかし、任意売却は、裁判所が一切介入しない為に、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来るので、メリットの多い売却手段となります。

 

①通常の不動産市場で売却するから、高値での売却が期待できる

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競売では市場価格の60%~70%で程度の低額で落札される傾向が強く、多額のローンが残る怖れがあり、残った住宅ローンに対して多額の強行返済を強いられることもあります。さらに、給料の差押えをられる可能性もあります。


一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済も可能になります。

 

②引越代等の諸費用の配分が見込める

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不動産競売では、引越費等が裁判所や落札者から支払われることはありません。

 

一方、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用が配分される可能性があります。

 

③任意売却を行うに当たり、現金を用意する必要がない

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任意売却という不動産売買は、不動産仲介に当たりますので、不動産仲介手数料の支払いが必要となります。(成約価格×3%+6万円 別途消費税)

しかし、任意売却では、売却代金の中から仲介手数料として配分されるので、依頼者の方が仲介手数料を準備する必要がありません。

 

④引越し時期・条件・明渡しなどは相談の上、決定される

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競売では落札後、落札者から強制的に立退きを迫られ、従わない場合は不法占拠者と見なされ強制執行にて退去させられます。


しかし、任意売却であれば、債権者や購入者との話し合いの中で、引越し時期や条件面等での要望を聞き入れてもらえることが多いです。

 

⑤ご近所に知られることなくプライバシーが守れる

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競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札を検討している不動産業者などがご自宅周辺の調査をかねて回る等、近所の方に気付かれる可能性があります。


しかし任意売却では通常の住み替え感覚で販売活動が行われる為、プライバシーを侵害されません。

 

⑥精神的ダメージが少ない

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裁判所が介入する競売では、債務者の意向は反映されず強制執行の度合いが強い為に、精神的ダメージも大きくなります。


しかし任意売却の場合では、裁判所の介入はなく、所有者の意思で売却を決定し、引越費用や仲介手数料の配分が受けられるので、計画をたて退去でき、心配事が少なく安心できます。

 

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不動産業者の利益優先とした「囲い込み営業」が任意売却が失敗する原因

任意売却が失敗する原因は「囲い込み営業」にあります

ハウスパートナー株式会社

 

囲い込み営業とは

「囲い込み営業」とは、自社の利益を最優先とする販売方法です。

任意売却を取り扱う不動産会社の多くは、「囲い込み営業」をしていることで、依頼したお客様の利益を損ねる重大な問題が発生しています。

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不動産流通機構に登録が義務付けされている

売却依頼を受けた不動産会社は、物件情報を一定期間内に不動産流通機構「レインズ」に登録することが法律で義務付けら、必ず、登録証明書を発行することが義務づけられています。

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このレインズ登録にて、すべての不動産会社に情報公開されることになり、他の不動産会社がお客様を紹介してくれるので、早期売却のチャンスが広がることになります。

 

95%以上の不動産会社が「囲い込み営業」を実施している

大手不動産会社・任売業者は100%、「囲い込み営業」を実施している現状があります。

事実を知らないのは、売主(依頼者)だけ

しかも、この実態を依頼者(売主)が知り得ることが難しく、ほとんどの方が失敗の原因を知らずに、任意売却に失敗・競売処分となり不利益を被っているのです。

自社の利益を最優先とした売却方法であり、任意売却では絶対にしてはいけない販売行為です。

 

しかし、任意売却を取り扱うほとんどの不動産会社では、物件情報を自社だけで囲い込み、早期売却のチャンスを奪っているという実態があり、任意売却失敗の原因となっています。

 

任意売却の成功失敗の可否は、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。

不動産会社選びにおいて、解決のノウハウ・債権債務の知識・債権者との交渉力・経験や実績は重要な指標であり、迅速な対応や、営業担当者との相性も考慮すべき点でもあります。

ハウスパートナー株式会社では、任意売却において最も重要なことは

「依頼者の利益・ご要望を最優先に考え、行動すること!」

という一点に尽きると考えています。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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熊谷市の任意売却 成約御礼!!

熊谷市の中古住宅 任意売却に成功しました!

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

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ご相談者の要望

  • できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • りそな銀行

 

販売活動の手法

  • 不動産流通機構(レインズ)への登録
  • 新聞折込チラシ
  • ポータルサイト

 

販売から成約までの日数

約25日

 

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任意売却のトラブル回避の為に知っておきたいこと

相談者の弱みに付込む悪質団体・悪徳業者が急増中

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

任意売却という不動産売買は、依頼者の方が住宅ローンの支払いを滞納しているという事情から、取引内容が公開されたり、不動産会社の評判が口コミで広がることはありません。

ここでは、任意売却で起こりうるトラブルやリスクについて、ご説明しています。

 

顧客情報の転売を目的とする悪徳業者・団体

一般社団法人・NPO法人には、依頼してはいけない

任意売却に公的機関は存在しません

一般社団法人・NPO法人は、宅地建物取引業の免許のない団体です。

免許がないということは、不動産の販売活動・売買契約書も締結等、債権者交渉を含め、売買に関する一切の実務ができないことになります。団体のHPには、よく成約事例やお客様から感謝の手紙など掲載していますが、宅建業の免許を取得している不動産会社からすると、とても不思議なことです。

実態は、依頼者の募集に重点を置き、その情報を不動産会社に転売することも目的としています。相談するだけで、コンサルティング料・調査費用・交通費を請求される被害が多く報告されています。

 

インターネット リスティング広告・全国対応の不動産会社には、依頼してはいけない

インターネット広告を活用し、全国対応として依頼者を募集していることが特徴です。

ご相談者から依頼を受けた情報は提携業者と名乗る不動産会社に転売することを目的としています。

情報の転売先が、任意売却を熟知していない不動産会社となってしまったら、有利な任意売却は諦めて下さい。

 

根拠ない営業トークには騙されはいけない

仲介手数料の最大50%をキャッシュバックします

最近目立つ、最も悪質な営業トークです。債権者が任意売却を認めません。

債権者が配分した仲介手数料の一部を受領したとなれば、任意売却は成立しません

 

今、(初回の面談時)、専任媒介契約を結んでくれたら、5万円お渡しします。 

初回の相談時に、不動産会社と媒介契約を締結することは、絶対にあり得ません。なぜなら、任意売却は、債権者の同意が必要であり、債権者が販売価格を決定するからです。価格が決定するまでに、10日前後の審査期間が必要なのです。

日付や販売価格などが白紙の媒介契約に署名捺印をさせ、現金で拘束することは、重大な宅地建物取引業法違反であり、悪質な違法な行為です。金銭を受領してしまったことで、後々トラブルに巻き込まれ、さらに、任意売却に失敗した場合には、受領済みの金銭の取り立てが厳しく、勤務先までにも回収にきたという報告もありますので注意して下さい。

 

引越費用を保証します

ほとんどのケースでは、引越費用やマンション管理費の滞納分などの費用を受け取ることができていますが、これは債権者との交渉において決定するものであり、保証されているものではありません。引越費用100万円とういう金額は、何の根拠のない単なる営業トークです。債権者が引越し費用として100万円を認めることは絶対にあり得ません。

 

当社に依頼すれば、残った住宅ローンが0円になります・・・

任意売却で残った住宅ローンの残額が、債権者との交渉によって0円なることはあり得ません。

(自己破産の場合のみ)依頼を受ける為の嘘の説明なのか、任意売却の知識がないのか、どちらかです。

 

当社は、任意売却に失敗したことがありません。成功率100%・・・

任意売却は債権者の同意が得られなければ成立しない為、失敗することもあります。成功率100%は絶対にあり得ません。任意売却専門の当社でも、過去5年の成功率は84%程度であり、近年は債権者交渉が難しくなっています。

 

【よくあるトラブル】

突然、ご自宅に訪問営業 ⇒ 任意売却を依頼すると担当者が変更

訪問した担当者は依頼者に対し、事実ではないことを含めた提案をしています。その提案を信じていると、最後の重要な局面になると「知らない・言っていない」などのトラブルに発展してしまいます。担当者との連絡が取れなくなったり、引越費用が配分されなかったりという無責任な営業には、要注意です。

 

白紙委任状に、署名捺印をしてはいけません

不動産会社に委任する権限は、評価証明書の取得のみにして下さい。委任する権限を確認しないで、署名捺印をしてしまうと、思わぬトラブルが発生してしまいます。法的拘束力が重く、とんでもない事態が発生する可能性があります。

 

債権者(金融機関)が紹介する不動産会社では有利な解決ができない

1円でも多くの資金回収したい債権者の意向を重視した任意売却となり、任意売却のメリットでる引越費用や生活資金などが大幅に減額されてしまう可能性があります。

 

媒介契約が解除できず、不動産会社の変更ができない・・・

媒介契約は、契約期間中でも電話でも、解除の通知でも、無条件にて媒介契約の解除をすることは可能です。

売却の途中で、依頼した不動産会社が信頼できず、このまま販売を継続することが不安となることが原因のようです。媒介契約時に、不動産会社から金銭を受領している金銭があることで、媒介契約の解除することができずにお悩みの方が多いようですが、解除する方法はありますので、ご相談下さい。

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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行田市の任意売却 競売を回避しました

行田市の中古住宅 任意売却に成功しました!

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債権者との価格交渉が成功しました

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ご相談者の要望

  • できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

 

販売活動の手法

  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開
  • 新聞折込チラシ
  • 個別投函チラシ

 

販売から成約までの日数

約85日

 

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