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スタッフブログ

債権者が同意する、任意売却物件の販売方法が変更された ー 埼玉県内の任意売却

任意売却を成功へと導くには、債権者の同意が必要

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

今年から、債権者が同意する任意売却の条件が変更されています。

理由として、競売での落札価格の上昇により、債権者が任意売却に同意するメリットが少なくなっているからです。

 

この変更に対応できない不動産会社に任意売却を依頼してしまったら、残念ながら、任意売却での解決は難しいでしょう。

 

 

変更された債権者が要求する任意売却の条件

一般エンドユーザー向けの販売活動を要求

地域に密着した販売活動を要求(新聞折込チラシ・空室の場合はオープンハウスの実施など)し、さらに、大手ポータルサイトへの物件掲載(アットホーム・SUUMO・ホームズなど)が必然となっています。

囲い込み営業をするような不動産会社に依頼してしまえば、有利な条件で任意売却が成功することはありません。

囲い込み営業とは・・・自社の利益を優先とした販売方法で、他の不動産会社に情報公開しないことです。

           約95%以上の不動産会社は、囲い込み営業をしています。

買取会社・不動産会社への売却は不可

以前の任意売却の解決方法は、買主を買取専門の不動産会社とする売却方法でした。

(簡単に解決できたので、顧客情報を集客するだけの一般社団法人・NPO法人が増えた経緯があります)

しかし、買主が買取専門の不動産会社となれば、リフォーム後、不動産会社の利益を上乗せした価格で再販売となることから、任意売却に同意しない債権者が増えています。

一般社団法人・NPO法人との取引禁止

宅地建物取引業の免許がない一般社団法人・NPO法人とは、一切取引はしません。また、一般社団法人・NPO法人のダミーとなっている不動産会社も同様です。

 

対応できない不動産会社は、任意売却業界から淘汰されている

債権者の意向を把握し、販売活動に注力できな不動産会社は、任意売却の業界から淘汰されつつあります。

特に、一般社団法人・NPO法人の名称を語り、顧客情報の転売を目的としている団体は、任意売却物件を取り扱うことはできません。

また、一般社団法人・NPO法人を隠れみのとしている不動産会社は、すでに債権者側も把握していますので、任意売却の成功率は、かなり低くなります。

 

埼玉県内の任意売却は、埼玉県内の任意売却専門の不動産会社へ依頼

ここ最近、債権者の中には、埼玉県内の不動産売却は、埼玉県に事務所がある不動産会社でないと任意売却を認めないところも増えています。

これは、一般エンドユーザー向けて売却を目指すために最大限の販売活動を要求し、1円でも多くの資金回収をしたい方針のようです。

埼玉県

 

債権者が同意する販売活動に注力しています

ハウスパートナー株式会社は、地域に密着した販売活動を重視する為に、営業エリアを埼玉県限定としています。

 

新聞折り込み広告・投函広告

ポスティング広告や新聞折り込み広告等を実施し、近隣地域にお住まいの方へ継続的に物件をご紹介いたします。

この方法が1番成約に繋がります。

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オープンハウス現地販売会

気軽にじっくり検討が可能なマンションや一戸建てのオープンハウスは、成約になる確率が高くなります。

空室のお部屋に適した販売方法で、自由に内覧して頂けるので、成約率がアップします。

主に週末に実施します。

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ポータルサイトへの掲載

日本最大級の住宅情報検索サイト「アットホーム」や「SUUMO」などのポータルサイトにも掲載して

広域にも対応できるよう不動産売却活動を実施しています。

2.不動産ポータルサイト等への掲載

 

指定不動産流通機構「REINS」への物件登録

レインズとは国土交通大臣から指定の受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。

指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、不動産業者間での情報交換がリアルタイムで行われています。

このネットワークを有効活用して、早期解決を目指します。

REINS

 

 

 

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却の解決方法(リースバック:そのまま賃貸として入居を続ける)

ご自宅に住みながら解決できるリースバック 任意売却の解決方法

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

住み慣れたご自宅に住み続けたい、居ができない、という場合には、リースバックという解決方法があります。

これは個人投資家や投資会社などにご自宅を購入してもらい、ご自宅を購入した個人投資家や投資会社との間で賃貸契約を結び、住み続けるというものです。

このリースバックなら、ご近所などに知られることなく、今まで通り住み続けることができます。

 

リースバックのメリット

引越が不要!そのまま居住を続けることができる!

転居に必要な費用(賃貸住宅や引越など)やお子様の転向などが不要になります。また、生活環境を変えずに生活できますので、精神的負担も軽減できます。

固定費の支払いがなくなる!

固定資産税やマンション管理費などの費用負担がなくなります。

住宅ローンの支払金額よりも、安い賃料で入居が可能である!

住宅ローンの支払いよりも賃料の支払が、大幅に安くなる可能性がありますので、余裕のある生活を過ごすことができます。

将来、買戻すことも可能になる!

購入者が投資家となることで、ご親族やお子様が独立した時などのタイミングで、買戻しの相談も可能となります。

 

ご相談事例のご紹介

リースバックプラン(そのまま賃貸として入居)

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ご相談者:さいたま市在住 Y様 50歳 会社員 奥様・お子様2人

       ご両親
相談内容:3年前に中古一戸建住宅を購入
価格:4800万円
借入金:4200万円(都市銀行)
残債:約4000万円
毎月160,000円の支払い 固定資産税の滞納20万円

勤務先のリストラにより、収入が激減

住宅ローンを7ヶ月間、滞納する

さいたま地方裁判所より「競売実施の通知書」が届いた

 

1.ご相談者の要望
・妻、子供の収入を合算すれば、毎月の支払いは継続可能
・両親の介護があるので、引越しはできない
・これから、毎月ローン返済額を支払うので、競売を取り下げてほしい

2.想定売却価格の算出(不動産査定価格)
通常売買による売却価格 4100万円 
競売による落札価格   3300万円(市場価格の80%と算出)
*競売価格については推測です。

3.債権者(住宅金融支援機構)との交渉結果
・債権者は、一括でのローン返済を要求
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
 条件:一括返済金額3500万円以上であること
・引越費用30万円を確保(最終的には、残債に充当しました)
・固定資産税滞納額20万円は、債権者の負担となる

4.売却(任意売却)と競売の比較

house3
売却(任意売却)  比較 競売
4000万円 売却価格 3300万円
0万円 残債(売却後) 700万円
30万円(残債に充当) 引越費用の確保 0円
3ヶ月 解決までの時間 4ケ月

*上記金額は概算です。

5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
S様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。


*任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。

 

《成約事例》

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任意売却が不成立の場合、当社が不動産競売に入札します

債権者がリースバックによる売却を認めない場合や販売金額が高く、任意売却が不成立に終わった場合には、当社が不動産競売に入札し、落札を目指します。

当社が落札後には、当社と賃貸契約を締結して頂き、居住を続けることが可能となります。 

(但し、賃貸契約内容や賃料設定などの条件がある場合がります)

 

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却が失敗してしまう理由 ー ハウスパートナー株式会社

任意売却が失敗してしまう理由

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

任意売却は、必ず成功するとは限りません。失敗することもあります。

実際に当社が任意売却に失敗してしまった理由をご紹介します。

 

販売活動する時間が足らない

現在の任意売却は、買取専門の不動産会社への売却が認められない為に、地域密着した販売活動が必要となります。

その為、販売活動する時間が必然となり、短期間での任意売却の解決が難しくなっています。

 

室内の状況が悪く内覧ができない 

購入希望者は、必ず室内の内覧を要望します。

室内に大量のゴミなどを放置しているとの理由で、内覧ができない状況であれば、任意売却はできません。

 

債権者が任意売却を認めない

残念ながら、債権者(保証会社や銀行など)の方針で、任意売却には一切応じられないという場合もあります。

この場合は、任意売却を諦めるしかありません。

*住宅金融支援機構・年金融資・都市銀行では、任意売却を推奨しています。

 

後位順位の債権者が任意売却に同意しない

残念ながら、債権者(保証会社や銀行など)の方針で、売却代金の中から配分される返済金では、任意売却には一切応じられないという場合もあります。

この場合は、任意売却を諦めるしかありません。

*住宅金融支援機構・年金融資・都市銀行は任意売却では、推奨しています。

 

税金の滞納で、差押登記が解除できない

滞納金の滞納全額を返済しない限り、差押登記の解除をしないという方針の自治体があります。

このような自治体の方針の場合、任意売却を諦めるしかありません。

*埼玉県内では、任意売却を認める自治体が多く、当社が所有者に代わり自治体と交渉します。

*横浜市は、任意売却を認めていません。

 

買主が見つからない
債権者が設定する販売価格が、市場価格よりも高額であれば、どんなに販売活動を実施しても、買主を見つけることは困難となります。
 
債権者の指示を無視している
任意売却をする場合、債権者が指定する書類の提出や電話による意思確認が必要となります。
これらの債権者の指示に対し、迅速に対応しなければ、任意売却が許可されることはありません。
 
 
 

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株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

ハウスパートナー株式会社から、ダイレクトメールが届いたお客様へ

競売よりもメリットのある【任意売却】をご提案します!

ハウスパートナー株式会社

 

当社では、さいたま地方裁判所(本庁・熊谷・川越)より公告される配当要求を閲覧し

DM(ダイレクトメール)をお送りしています。

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配当要求とは

『競売の申立人以外に債権を持っている債権者は、執行裁判所に申し出てください』
という制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には競売開始決定後、目的不動産の差押えを行い、申立債権者以外に当該不動産から弁済(配当)を受けられる債権者に、その旨を申し出るように期限を定めて公告をすることが義務付けられています。

 

是非、ダイレクトメールをお読み下さい!

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このダイレクトメールが届いてから、競売の入札開始まで

約4ヶ月~6ヶ月、時間の猶予があります。

 

想定される競売スケジュールを掲載しています

競売のスケジュールが把握できれば、精神的な余裕も生まれ、慌てることもありません。

さらに、スケジュールごとの対策についても、詳しくご説明しています。

売却実施処分日

公告・閲覧日

入札日

入札終了日

開札日

売却決定日

確定日

2/28

4/20

5/10

5/17

5/24

5/31

6/7

3/28

5/18

6/7

6/14

6/21

6/28

7/5

*競売のスケジュールは、各裁判所にて日程が決まっています。
売却実施処分日とは

裁判所から売却実施処分日に通知があり、競売日程が正式決定します。

公告・閲覧日とは

裁判所のHP・新聞・競売専門雑誌等に、競売情報が一般公開されます。公開される情報には、建物の外観や室内の写真が掲載されます。

また、公開と同時に、入札希望者が物件周辺に現れ、下見や調査の為に、ご近所にいろいろと聞いたりとしますので、ご近所の方に知られてしまいます。

入札日とは

入札が開始されます。

入札終了日とは

入札が締め切られます。

開札日とは

最高金額での落札者が決定します

 

ご要望を踏まえた解決をご提案します

  1. 引越し費用・生活資金などの現金を確保したい
  2. 賃貸として、そのまま入居を続けたい(リースバック)
  3. 高値で売却して、住宅ローンを少しでも多く返済したい
  4. ご近所に知られる前に解決したい
  5. 親族間売買・将来、買戻しをしたい

埼玉県に密着だから、『迅速な対応』『販売力』『解決のノウハウ』 に自信があります!

 

是非、当社の提案を聞いて判断して下さい(60分程度)

任意売却について、インターネット調べても、正しく理解することはとても難しいことです。

ハウスパートナー株式会社では、任意売却専門の不動産会社として、任意売却のメリットだけではなく、デメリットについても、正しくご理解頂けますようご説明させて頂きます。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却の成功を優先する為に、囲い込み営業は絶対にしません

任意売却では「囲い込み営業」を絶対にしてはいけない

ハウスパートナー株式会社

 

囲い込み営業とは

現在、不動産仲介の業界では「囲い込み営業」が非常に問題となっています。

囲い込み問題とは、依頼者から売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には紹介しないという問題です。

 

「囲い込み営業」では、早期解決はできない

「囲い込み営業」とは、自社の利益を最優先とする販売方法です。

任意売却を取り扱う不動産会社の多くは、「囲い込み営業」をしていることで、依頼したお客様の利益を損ねる重大な問題が発生しています。

しかも、この実態を依頼者(売主)が知り得ることが難しく、ほとんどの方が失敗の原因を知らずに、任意売却に失敗・競売処分となり不利益を被っている事実があります。

自社の利益を最優先とした売却方法であり、任意売却では絶対にしてはいけない販売行為です

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専任(専属)媒介契約を締結すると、不動産流通機構(レインズ)に登録することが法律で義務付け

レインズタワー 国土交通省指定 公益財団法人東日本不動産流通機構

売却依頼を受けた不動産会社は、物件情報を一定期間内に不動産流通機構「レインズ」に登録することが法律で義務付けられ、原則として、すべての不動産会社に公開されることになります。

よって、他の不動産会社がお客様を紹介してくれるので、早期売却のチャンスが広がることになります。

しかし、任意売却を取り扱うほとんどの不動産会社では、物件情報を自社だけで囲い込み、早期売却のチャンスを奪っているという実態があり、任意売却失敗の原因となっています。

 

何故、囲い込み営業をするのか

レインズに物件情報を登録すると、全国の様々な不動産会社が買主を探してくることになります。

そうすると必然的に、売主・買主双方から仲介手数料をもらえる「両手取引・両手契約」のチャンスが少なくなるからです。特に任意売却を取り扱う不動産業界では、依頼者の利益よりも、自社の利益を優先する傾向があるのです。

レインズ登録後は、商談中として物件紹介をしない
レインズに登録されている物件について、他の不動産会社が問い合わせると「商談中・契約予定」と回答し、物件を紹介しなのです。
このように、両手取引を優先した「物件情報の囲い込み」は、依頼者(売主)の早期売却・高値売却の可能性大きく低下させ、任意売却の失敗へとつながります。
 
 
ハウスパートナー株式会社は、早期解決・依頼者の利益を最優先としています

任意売却の成功失敗の可否は、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。

不動産会社選びにおいて、解決のノウハウ・債権債務の知識・債権者との交渉力・経験や実績は重要な指標であり、迅速な対応や、営業担当者との相性も考慮すべき点でもあります。

ハウスパートナー株式会社では、任意売却において最も重要なことは

「依頼者の利益・ご要望を最優先に考え、行動すること!」

という一点に尽きると考えています。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

熊谷市の任意売却 リースバックで販売を開始しました

熊谷市石原 中古住宅 830万円

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オーナーチェンジ(リースバック)

利回り 約8.6%

年間収入 72万円(月額賃料6万円)

・所在地 熊谷市石原1060番地

・交通  秩父鉄道 石原駅 徒歩6分

・土地  119.32㎡(36.09坪)

     他私道持分あり

・建物  91.91㎡(27.8坪)1階48.85㎡ 2階43.06㎡

・構造  木造2階建て

・建築  平成7年5月新築

・用途  第一種住居地域 60%・200%

・現況  居住中

・引渡  相談

・取引  専任媒介

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 リースバックとは

現在の所有者が、賃借人として引き続き居住することです。

詳細の契約内容につきましては、別途協議の上、決定します。

 

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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埼玉県上尾市の任意売却 本日より販売価格を開始しました

埼玉県上尾市の任意売却 上尾市西宮下3丁目 中古住宅

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販売価格 2180万円

◆全15区画の旧分譲地内

◆LDK14.8畳+全居室6畳以上

◆平成14年の新築物件

 

【物件概要】

・所在 上尾市西宮下3丁目72番

・交通 JR高崎線 上尾駅 徒歩19分

・土地 109.88㎡(33.23坪)

・建物 1階55.48㎡ 2階44.71㎡ 計100.19㎡(30.30坪)

・構造 木造2階建て

・用途 第一種住居地域

・建ぺい率 60%  容積率200%(168%)

・接道 南西側4.2m公道に約9.7m接道

・設備 公営水道  本下水  都市ガス  東京電力

・現況 居住中

・引渡 相談

・取引態様 専任媒介

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ご案内ご希望の方は、お気軽に申し付け下さい!

 

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埼玉県内の弁護士事務所・司法書士事務所の皆様へ

任意売却専門の不動産会社が不動産売却をサポートします

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仲介手数料相当分 × 50%をお支払いします

ご紹介頂いた不動産が成約となった場合、当社受領の仲介手数料から50%をお支払いします。

 

弊社は、「埼玉県内に特化している任意売却専門の不動産会社」です。

 

「任意売却で、お一人でも多く方が、ご要望を踏まえた解決で、人生の再スタートが出来るような思いで会社を設立し、今年で5年目を迎えました。

 

現在、業務の中で、破産管財人・相続財産管理人・任意売却に伴う不動産売却において、担保権者や利害関係人との交渉に、弁護士先生・司法書士先生または、事務局様が対応されておられ、大変貴重な時間を費やされていると聞いております。

 

そこで、弁護士事務所様・司法書士事務所様の代わりに、不動産の任意売却等の業務代行ができればと考えています。

 

もし、弊社にご売却をお任せ頂けることになれば、全力でご対応させて頂きます。

何卒、ご検討の程、よろしくお願いします。

*報酬は、売買契約成立時の仲介手数料以外は一切頂きません。

 

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

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  • 住宅ローンの返済にご不安をお持ちの方
  • 住宅ローンを既に滞納し、催促や督促状が届いていている方
  • 借金問題や債務整理の為に、大切なご自宅を「手放さなくてはならないかも」という 方
  • 裁判所から「不動産競売開始決」の通知が届いている方

プライバシーにも関わるお悩みだからこそ、「匿名」で構いません。 

 

 

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埼玉県内の任意売却「騙されていけない。高額キャッシュバックの嘘」

任意売却で高額キャッシュバック 悪質なおとり広告に要注意!!

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任意売却についてインターネットなどで検索していると

「最大50%キャッシュバック・・・」

と掲載している不動産会社を数社、見受けます。

これが本当なら、依頼者の方にとって本当に良い提案なのですが・・・。

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債権者から住宅ローンへの返済を要求される 

債権者がキャッシュバックの事実を知れば、当然に住宅ローンの返済を要求されてしまいます。

債権者は、住宅ローンの返済を一部残して任意売却を認めたのですから、当然のことです。

 

囲い込み営業で、不動産会社の利益優先の販売活動が実施される

キャッシュバックとして、不動産会社の利益を還元するには裏があります。

囲い込み営業を実施しなければならず、「早期売却」「高値での売却」をすることは不可能となります。

囲い込み営業とは

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囲い込み営業をする最大の原因は、「仲介手数料」にあります。

自社で買主を見つけ売買契約が成立すれば、買主から「仲介手数料」が受領できます。

(これを両手契約といいます)

しかし、他の不動産会社から、買主を紹介されれば、買主から「仲介手数料」の受領ができないのです。

(これを片手契約といいます)

両手契約であれば、仲介手数料収入が2倍となるからです。

 

収入となり確定申告が必要

税務上、キャッシュバックを受ければ、雑収入となりますので確定申告が必要となります。

 

実際には、キャッシュバックされず残念な結果

高額なキャッシュバックは、おとり広告のようなもので、任意売却業界では、悪質な業者として認知されています。

実際には、

・売却価格が下がったので支払いができない

・債権者が認めない

などと理由をつけて、ホームページに記載されているような金額がキャッシュバックされることはありません。

 

 

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