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スタッフブログ

上尾市内のマンション(アヴェニール緑丘) 任意売却で競売を回避しました

上尾市内のマンション(アヴェニール緑丘) 任意売却に成功しました!

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

都内の任売業者に依頼して6ヶ月間 売却できず、当社に相談がありました

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都内の任売業者が売却できなかった理由

他の不動産会社に情報公開しない「囲い込み営業」が実施されていた

売却依頼を受けた不動産会社は、不動産流通機構(レインズ)に物件登録が義務付けされており、他の不動産会社に情報公開しなければなりません。

しかし、依頼した不動産会社は、不動産流通機構(レインズ)への登録をしていなかった。

結局、地域密着した販売活動が全く実施されていない状況だった。

債権者からの信頼がない不動産業者だった

住宅金融支援機構に提出した査定報告書の精度が低かった為に、債権者との交渉が不十分だった。

 

ご相談者の要望

  1. ご近所に競売と知られる前に可決したい
  2. 引越費用、手元に現金を残したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
  • りそな保証(埼玉りそな銀行)

 

販売活動の手法

  • アットホーム、SUUMO等のポータルサイトへの掲載
  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開
  • 学区内限定の新聞折込チラシ
  • 個別の投函チラシ

最終的には、新聞折込チラシの反響により、買主を見つけることができました

 

販売から成約までの日数

約35日

 

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埼玉県内で、朝日新聞がススメル【任意売却専門コンサルタント】として登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

北本市の中古住宅 任意売却(入札形式の売却方法)で、競売を回避しました

入札形式による売却方法で、北本市の任意売却を回避しました

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

ご相談内容

すでに、裁判所から「競売開始決定通知」が届き、裁判所の執行官による調査が実施されていた。

競売になると諦めていたところ、約10社からダイレクトメールが届いた。

その中で、競売スケジュールや対応策が具体的だったので、ハウスパートナー㈱に相談があった。

 

滞納状況

ローン借入先(債権者)

  • 住宅金融支援機構(競売申立て)
  • 国民金融公庫
  • 北本市差押(固定資産税滞納)

 

相談者の要望

  1. 競売は回避したい
  2. 少しでも高値で売却して、ローン返済したい
  3. 引越費用、手元に現金を残したい

 

当社の提案

入札形式による売却を提案する

理由

〇物件の特性(駅近く・土地広い・建物築浅など)から、当社が想定する価格で売却できれば、

 ローン全額返済(北本市も含む)しても、手元に200万円以上の現金が残せると判断した。

〇このエリアは、北本市内において人気があるので、購入希望者は多くいると推測した

〇北本市が延滞金を含む全額返済をしないと差押えの解除をしないとの見解だったので、高値で

 売却する必要があった

〇過去の経験から、入札形式による売却が有効であると判断した

 

結果

◎相談から約2ヶ月で解決することができた

◎債務がすべて返済できた

◎相談者は当社が当初想定した金額よりも200万円以上の現金を残すことができた

 

入札形式による売却には、ノウハウが必要になります

入札形式による売却方法は、一般に言われている任意売却とは違い、専門的な法律知識やノウハウを必要とします。

販売方法が「入札形式」となれば、媒介契約に基づくレンズによる情報公開を遵守しながら進めなければならず、当社のように地域密着している任意売却専門の不動産会社でなければ実施することは不可能です。

 

ご相談者のご要望をお聞かせください

まずは、ご相談者が任意売却の解決において1番のご要望をお聞かせ下さい。

ハウスパートナー株式会社では、任意売却専門の不動産会社としての経験と実績を基に解決策をご提案します。 

  1. 引越し費用・生活資金など、現金を確保したい
  2. 賃貸として、そのまま入居を続けたい(リースバック)
  3. 高値で売却して、住宅ローンを少しでも多く返済したい
  4. 親族間売買・将来、買戻しをしたい
  5. 早期解決に解決したい
  6. ご近所に知られたくない

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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知らないと怖い!任意売却業界の実態

ネット広告には、嘘の情報や誇大広告(ホームページ)にまみれている

任意売却の業界にもインターネットを活用して、依頼者を募集する方法を用いる業者が増えています。インターネットを活用することは悪いことではありませんが、問題は広告(ホームページ)の内容です。

インターネットを活用しての広告は、法整備が追い付かず、嘘の情報を信じて結果的に騙されてしまう被害者が急増しています。

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なぜ、嘘の情報や誇大広告が多いのか

約1.2年前の任意売却は、債権者が競売よりも任意売却を優先とする方針だった経緯があります。

よって、任意売のノウハウがない不動産会社でも、簡単に解決することができした。

ここに目を付けたのが、一般社団法人・NPO法人・インターネット運営会社です。

インターネット広告を活用し、全国各地から相談者を集めることを目的としたのです。

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インターネット広告からの相談情報は、不動産売却情報として、地元不動産会社などへ売却するようになりました。任意売却の情報だけの売却なら任意売却の成功失敗に関係なく、簡単に利益を得ることができるからです。

このような理由から、インターネット広告やホームページには、誇大広告や嘘の情報が多く掲載されているのです。

 

嘘だとわかった時には、時間オーバーで競売処分

嘘の情報や誇大広告は、依頼者の住宅ローンを滞納しているという弱み付け込み、当社に依頼すれば、如何にも有利に解決できることを想像させる悪質な手口です。

この広告(ホームページ)の内容が嘘だとわかった時には、競売の手続きが進行していることから、

手遅れの状態となっています。

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知らないのは相談者だけ

不動産業に携っている者なら、嘘の広告や誇大広告は、すぐに嘘を見破ることができます。

しかし、住宅ローンを滞納している状況なら、少しでも良い条件で解決できないかと思うのは当たり前のことで、一般の方には難しいかもしれません。

 

嘘の広告や誇大広告の特徴

一般の方が騙されてしまうホームページなどの見出しは、次のようのものがあります。

  • 全国対応
  • 24時間対応
  • 一般社団法人が任意売却を解決
  • NPO法人が任意売却を解決
  • 相談件数1000件以上
  • 引越費用を保証
  • 仲介手数料の最大50%キャッシュバック
  • 感謝の手紙が掲載

 

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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このような業者には、任意売却を依頼してはいけない!

任意売却で失敗しないポイントは、信頼できる任意売却専門の不動産会社に依頼すること。

そして、任意売却を依頼するタイミングを逃さないこと。

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任意売却のノウハウがない一般の不動産会社でも、任意売却の専門であるかのように相談を受けていますが、このような不動産会社には依頼してはいけません。

また、相談者が住宅ローンを滞納しているという弱みに付込む、悪質な業者や団体が多いのが任意売却の業界です。

任意売却は不動産売買の一つですが、実は不動産会社のノウハウや担当者の知識と経験によって、様々な面において、結果に差が現れてしまいます。

本当の任意売却専門の不動産会社に相談して、必ず、任意売却を成功して下さい!

 

依頼してはいけない業者の特徴

突然、ご自宅に訪問する不動産会社には、依頼してはいけない

競売開始決定通知が届いた後、裁判所にて「配当要求」が公告されます。 この公告を見た業者さんが、所有者の住所を調べ、ご自宅に訪問する不動産会社があるのです。

埼玉県内では、特に、ご自宅に訪問する不動産会社によるトラブルが多く、埼玉県庁・宅地建物建築安全課に相談が急増しています。

訪問する業者は、〇〇不動産会社の社員と名乗りますが、実際は従業員でないブローカーです。

既に購入希望者がいる… 当社で買い取る… 当社は、任意売却専門の不動産会社…

と説明しますが、事実と異なります。

また、初回の訪問時に、白紙の媒介契約や委任状に署名捺印をしてしまうと、取り返しのつかない事態になりますのでご注意下さい。

 

インターネット リスティング広告に掲載している業者には、依頼してはいけない

全国対応・24時間対応としていることが特徴です。

ホームページには、嘘の情報や誇大広告が掲載されています。

このような業者は、全国から相談者を集客し、その顧客情報を一般の不動産会社へ転売することが目的としています。

〇〇任意売却…× 任意売却1〇〇番…× 任意売却〇〇株式会社…× 全国任意売却〇〇…×

 

「仲介手数料から、最大50%のキャッシュバック」には依頼してはいけない

おとり広告による被害が急増中しています。

依頼者の弱みに付込む、悪質な宣伝広告 キャッシュバックされることはありません。

任意売却という特殊性から、依頼者の方が現金を受け取る可能性はありません。

仲介手数料は債権者が受領する売却代金から配分されるシステムの為、キャッシュバックすることを債権者は、絶対に認めません。

 

一般社団法人・NPO法人には、依頼してはいけない

任意売却を取り扱う公的機関は存在しません。

一般社団法人・NPO法人は、不動産売買に必要な宅地建物取引業の免許がありません。

よって、債権者との交渉はもちろん、売買に関する営業行為は一切禁止されています。

これらの団体は、不動産会社のダミーとなっています。公的機関のように偽る姿勢はかなり悪質です。

注意:全〇〇任意売却…×  全国〇〇協会…×  日本〇〇…×  任意売却〇〇センター…×

 

甘い営業トークや説明、HPの見出しには、騙されてはいけない

債権者交渉で借金が0円、引越費用が保証 されることは絶対にありません。

任意売却を成功に導くには担当者との信頼関係がとても大切になります。

債権者交渉で借金が0円になる、引越費用を保証する、という説明は明らかな嘘です。

そのような説明をする業者は信頼することはできません。これらのことを決定するものは債権者であり、不動産業者ではありません。

・債権者交渉で借金が 0 になる…× ・引越費用50万円100万円を確保できる…× 

・任意売却を絶対に成功できる…× ・相談するだけでクオカード、現金プレゼント…×

・弁護士費用が無料…× 

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

宇都宮線沿線の任意売却の成功率を上げる為に、「セゾンハウス」と業務提携しました

宇都宮線沿線の販売力を強化しました

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セゾンハウスと業務提携しました

創業30年、さいたま市・蓮田市・白岡市に密着している株式会社セゾンハウスと販売活動を強化する為に業務提携をしました。

最近は、債権者が任意売却を認める売却価格が上昇していおり、販売活動が成約のポイントとなっています。

そこで、地元に信頼と実績のある株式会社セゾンハウスの独自の販売ルートを活用させて頂き、早期の成約を目指すことが可能となりました。

 

株式会社セゾンハウス

〒337-0051 さいたま市見沼区東大宮5丁目10番10号

電話 048-680-3377  FAX 048-680-3378

宅地建物取引業 埼玉県知事(6)第16803号

代表取締役 山市 泰久

http://www.sezonhouse.co.jp/

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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住宅ローンの支払いを滞納すると、ご自宅に届く通知書で、現在の状況がわかります

ご自宅届く通知書で、現在の状況がわかります

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住宅ローンを滞納すると、最終的には、ご自宅が差押えを受けます。

差押えられたご自宅は、競売にかけられ、市場価格の80%程度の金額で落札されてしまいます。

しかし、焦る必要はありません。

住宅ローンを滞納すると、すぐに「差押え~競売」となってしまうことはありません。

「差押え~競売」まではいくつかの段階があり、それぞれの段階でご自宅に通知書が届きます。

ご自宅に届いた通知書を確認することで、あなたが今、どの段階にいるのかを確認することができます。

 

滞納開始から1~3ヶ月

「督促状・催告書」が届く

住宅ローンを滞納して1~3ヶ月の間には、銀行から督促状や催告書が届きます。

即競売にかけられるということではありませんが、今後の対策を立てることが出来ます。

 

滞納開始から約4~5ヶ月

「期限の利益を喪失通知」が届く

銀行から、ローン契約(金銭貸借設定契約)が解除され、住宅ローン全額の一括返済を請求されます。

 

滞納開始から約5~6ヶ月 

「代位弁済の通知」が届く

債権が銀行から保証会社へ移行したこと知らせる通知です。

債権者が銀行から保証会社に変わるだけなので、今度は保証会社から住宅ローン全額の一括返済を請求されます。

任意売却を決断すれば、競売申し立てを一時ストップ

このタイミングで、任意売却を決断すれば、債権者は競売の申し立てを約3~6ヶ月間、待ってくれます。その間、任意売却での販売期間を与えてくれるのです。

 

滞納開始から約6~7ヶ月

「不動産競売開始決定通知」が届く

保証会社からの請求に応じない場合、保証会社が裁判所に競売を申し立てます。

競売が決定すると、裁判所から不動産競売開始決定通知が届きます。

任意売却を依頼する最終判断

このタイミングが、任意売却を依頼するかどうかの最終判断となります。

 

滞納開始から約7~8ヶ月

「期間入札の通知」が届く

競売の入札期間・開札日などを知らせる通知が届きます。

 

任意売却が可能となるのはいつからか?

任意売却が可能になるのは、「代位弁済」以降です。

債権が保証会社へ移行した後でなければ任意売却はできません。

しかし、「代位弁済」から競売の申してまでの期間は約1ヶ月程度と短いことから、住宅ローンの支払いを続けていくのが難しいなら、早めに相談することが重要なポイントとなります。

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却を決断したら、どの支払いを優先するべきか

「住宅ローン」「固定資産税などの税金」「マンション管理費」の支払いは、どうするべきか

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

住宅ローンの支払いが難しく、任意売却を決断した場合は、今後の生活を安定させる為にも、計画を立てる必要があります。

何を優先するべきか、どうぞご参考にして下さい。

住宅ローンの返済は止める

任意売却を行うには、債権が保証会社へ移行(代位弁済)しなければならない為に、住宅ローンの支払を止める必要があります。

また、複数の住宅ローンがある場合でも、同時期に支払いを止める事も必要があります。
転居費用を確保する
住宅ローンの支払いをストップしてから、任意売却の成立までに、約4~10ヶ月程度の時間を要します。
その間は、ローン返済がなくなるため、少しでも転居資金を蓄え、新たな生活再建に向けた準備期間として下さい。
 

固定資産税や市県民税の滞納は、差押登記設定に応じて対応

任意売却をする際に、注意しなければいけないことが、税金関係の滞納です。
よくケースでは不動産売買契約の締結後に、自治体から「差押登記」が設定される事例もあります。
この場合、差押登記を解除する資金が必要となり、資金が準備できなければ、任意売却が中止となる可能性があります。
 
滞納額や自治体によっては、差押が解除できないケースもあります。
もし、税金の滞納があり、督促通知や差押予告通知が届いている場合、担当の税務課へ相談し、割納付当の相談をした方が良いでしょう。
 

差押登記が設定されているなら、滞納額を30万円以内に抑える

既に差押登記が設定されている場合には、売買代金の中から配分されますので、滞納しても問題ありません。但し、配分される金額は30万円以内となります。(配分さる金額は債権者で異なります)

滞納額によっては差押が解除できないケースもございます。もし、税金の滞納があり差押の予告通知が来ている場合、収納課へ相談に行き分割納付にする手続きをした方がよいでしょう。

 

 マンション管理費・修繕積立金の支払いは止める

マンションの任意売却の場合、管理費・修繕積立金の滞納については、売買代金の中から配分されますので、滞納しても問題ありません。
但し、配分される金額は30万円以内となり、駐車場の使用料や延滞金などは含まれない場合もあります。(配分さる金額は債権者で異なります)
 
 

自己破産をするなら、税金の支払いを最優先とする

すでに、自己破産検討しているなら、最優先とする支払いは税金関係です。

自己破産では、住宅ローンなどの債権は免責となり、支払いがすべて免除されます。

また、マンション管理費等の滞納は、マンション法という法律で、買主が引き継ぐことになります。しかし、固定資産税・国民健康保険・住民税等の税金は、免責されることはなく、支払が継続することになります。

 
 
 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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埼玉県内の「相続財産管理人」「破産管財人」の業務をサポートします

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

弊社は、「埼玉県内に特化している任意売却専門の不動産会社」です。

現在、業務の中で、破産管財人・相続財産管理人・任意売却に伴う不動産売却において、担保権者や利害関係人との交渉に、弁護士先生・司法書士先生または、事務局様が対応されておられ、大変貴重な時間を費やされていると聞いております。

 

そこで、弁護士事務所様・司法書士事務所様の代わりに、不動産売却等の業務代行ができればと考えています。

もし、弊社にご売却をお任せ頂けることになれば、全力でご対応させて頂きます。

何卒、ご検討の程、よろしくお願いします。

 

ご紹介頂いた不動産が成約となった場合

当社受領の仲介手数料から50%相当額をお支払いします

①査定業務

現地調査に基づいて、適正な査定(評価)を行います。対象不動産の周辺調査・資料収集・市場成約価格、路線価格等のデューデリジェンスに基づき査定を行います。

 

②売却活動・入札の案内・内覧の立合い

売却不動産の所在や種別等により、売却が難しい場合では、不動産日本不動産流通機構等による販売活動と併せ、弊社独自の顧客とネットワークを使い買受人をお探し致します。

また、入札方式で買受希望人を決定される場合、弊社にて入札案内から内覧会の立会等の手配をさせて頂きます

 

③配分案の作成と債権者との交渉

任意売却の場合、配分案を作成し、債権者と調整を行います。各債権者から、権抹消の同意を頂く様、尽力致します。
 

④契約書類の作成

売主様が破産管財人・相続財産管理人の場合、売買契約書等の書類はすべて弊社にて作成します。

 

⑤転居先のお手伝い

引越が必要な場合、弊社では不動産売却の時期等を考慮し、スムーズな転居を行える様、入居者の紹介や引越の手配まで、お手伝いします。

 

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

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年末年始の営業のお知らせ(~12/31通常 1/4~通常)

年末年始の営業について

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今年も当社をご愛顧いただき誠にありがとうございます。
年末年始期間の営業につきまして、下記の通りご案内させて頂きます。


通常営業   ~ 12月31日(月)

休  日  1月1日(祝)~1月3日(木) 

                    但し、電話やメールでのご相談は可能です。

                    お気軽にお問い合わせ下さい。

                        *返信が遅れたり、折り返しのお電話となる場合もありますので、ご了承下さい。

通常営業  1月4日(金)~

 無料相談・お問い合わせはこちら  無料相談・お問い合わせ

 

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上尾市の任意売却、残金決済が完了しました!

債権者が競売申請する前に、解決することができました

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交渉した債権者

足利信用保証株式会社(足利銀行)

 

実施した売却方法

不動産流通機構(レインズ)を活用した販売活動を実施することで、エステート白馬さんと共同仲介にて、売買契約を締結することができました

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レインズとは

国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ ネットワークシステム。オンラインで結ばれている不動産会社との間で情報交換を行うシステムです。

売却の依頼を受けた不動産会社は、一定期間内(専属専任媒介契約は3日以内・専任媒介契約は7日以内)に、不動産流通機構(レインズ)への物件登録が宅地建物取引業法で定められています。

不動産流通機構(レインズ)に物件の情報を登録することで、他の不動産会社などの業者に情報を見てもらえるため、より広範囲で買い手の候補者が見つかる可能性が拡がります。

 

任意売却を失敗する原因は、「囲い込み営業」にあります

ほとんどの任意売却を取り扱う不動産会社は、不動産流通機構(レインズ)を活用していません。

実際には、物件の登録だけして、他の不動産会社へ情報公開をしていないのです。

これを「囲い込み営業」と言います。

これは、他社から買主を紹介されてしまうと、買主からは不動産仲介手数料の受領ができないことから、不動産会社の利益が半分になってしまうからです。

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任意売却の業界では、この「囲い込み営業」が、当たり前のように行われています。

 

ハウスパートナー株式会社は、早期解決を目指します

ハウスパートナー株式会社は、「囲い込み営業」は絶対にしません。

他の不動産会社に購入希望者が居れば、その不動産業者と共同仲介にて、早期成約を目指します。

 

 

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