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任意売却

宅地建物取引業免許がない! 一般社団法人・NPO法人は任意売却ができない!!

一般社団法人・NPO法人には、宅地建物取引業免許がありません

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

任意売却を取り扱う公的機関は存在しません。
一般社団法人・NPO法人は、非営利団体でありますが、公的機関ではありません。

一般社団法人やNPO法人は、不動産取引(売買・仲介・賃貸・管理・交換・等)において必要とされる「宅地建物取引業免許」の取得要件事項に該当しない為に、宅地建物取引業免許の取得ができません。

”宅地建物取引業免許がない” ということは、不動産売買に関する一切の行為(販売・売買契約の締結など)が禁止されているのです。

しかし、インターネットで「任意売却」と検索すると、多くの一般社団法人やNPO法人が表示され、ホームページには、任意売却の取引について解決事例やお客様からの感謝の手紙まで掲載さいている団体まであります。

*内容は嘘であると断言できます。

 

公的機関を装い、全国から相談を受け付ける

一般社団法人やNPO法人の目的は、住宅ローンを滞納している方の弱みに付込み、公的機関を装い、任意売却の相談を受け付けることにあります。

その為に、対応エリアが「全国対応」「24時間対応」となっていることが特徴でもあります。

 

一般社団法人・NPO法人の目的は2つ

顧客情報の転売目的

全国各地から、任意売却のご相談を受け付けても、迅速な対応が必要となる任意売却において解決に導くことは不可能です。

一般社団法人やNPO法人は、提携業者や協力会社と称する不動産会社に対して、全国からご相談頂いた顧客情報を転売することで利益を得ているのです。

さらに、実際の運営会社が、ホームページ作成会社やインターネット広告会社であることもよくります。

 

不動産会社のダミー

不動産会社のダミー団体として、一般社団法人やNPO法人を立ち上げている場合もあります。

その場合、一般社団法人やNPO法人の理事長と、不動産会社の社長が同一人物であることが特徴です。

団体名を「日本〇〇 全国〇〇 〇〇協会」など名乗り、公的機関であると思わせることで、多くのご相談や任意売却の依頼を受けようとする悪質さが窺えます。

そのような不動産会社は、債権者からも信頼度が低く、任意売却の実績や解決のノウハウが乏しいことから、一般社団法人やNPO法人を名乗っていると思われます。

 

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

「任意売却をご提案します」のパンフレットを差し上げます

「任意売却をご提案します」のパンフレットを無料配布しています

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任意売却について詳しく知りたい方には、パンフレットをお送りします。

是非、参考にして下さい。

 

目次

  1. 1番多い解決方法「現金確保を最優先とします」
  2. 2番目に多い解決方法「そのまま入居を続ける解決方法(リースバック)」
  3. 任意売却のメリット・競売のデメリット
  4. 任意売却のに必要な費用
  5. 当社の特徴と任意売却に強い理由
  6. このような業者や団体には、依頼してはいけない
  7. 任意売却Q&A
  8. 自己破産を検討している方へ
  9. 任意売却専門の不動産会社を設立した理由
  10. 任意売却の流れ

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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競売よりも任意売却が断然有利!

競売よりも、任意売却を勧める理由があります!

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任意売却は、住宅ローンの返済が難しい状況になってしまった場合に、唯一可能となる不動産売却の方法です。

・住宅ローンの返済を滞納している

・裁判所から「不動産競売開始決定」の通知が届いた

・銀行から任意売却をすすめられた

という方は、任意売却がどのような方法なのか、どのようなメリットがあるのか、是非とも、知って下さい。

 

任意売却のメリット

任意売却を行うにあたり一切費用は掛からないこと

競売では、落札されるまでの遅延損害金が14.5%~増加することになります。
一方の任意売却では、依頼者(債務者)が費用を負担する事(現金を用意すること)はありません。

任意売却に必要とされる費用(仲介手数料・抵当権抹消費用・引越費用・等)は、売却代金の中から配分される仕組みなので、現金を用意する必要はありません。

 

 市場価格で売却が可能

競売では市場価格の70%~80%の価格でで落札される為に、多額のローンが残ってしまう可能性があります。

競売後には、債権者から多額の返済を請求され、勤務先の給料が差押えられる可能性もあります。

 

任意売却後、無理のない返済計画が可能

任意売却後、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた返済が可能になります。

(最低5,000円~とする債権者が多いようです)

 

引越時期・条件において相談が可能

競売では札者から強制的に立退きを迫られ、法的措置(強制執行)を執行させることもあります。

しかし、任意売却では、債権者との話し合いの中で、引越費用期や条件面で相談することが可能です。

債権者との交渉次第では、引越費用を売却代金の中から、受け取ることも可能となります。(受領例:10万円~30万円)

 

 プライバシーが守れ、精神的なダメージが少ない

競売にかかると(公告後)、競売情報として裁判所のHPに室内外の写真付きに物件詳細が公開されてしまいます。

入札を検討している不動産業者などが、ご自宅周辺の調査をする為に、ご近所の方にに知られてしまい、精神的なダメージも大きくなります。

しかし、任意売却では通常の販売活動が実施される為に、プライバシーが保護されます。

また、リースバックと言う解決方法であれば、引き続き住み続けることも可能です。

*リースバックとは…ご参照下さい

 

税金の滞納による延滞金が、売却代金から配分される

税金の滞納は、自己破産しても免責れることはありません。

任意売却では、税金の滞納により差押登記が設定させている場合、売却代金の中から、税金滞納分として配分を受けることが可能となります。(差押登記が設定されている場合で、上限30万円。但し債権者によって異なります)

また、任意売却の際、自治体等との減額交渉が可能となりますので、遅延損害金等が免除となる可能性もあります。

 

マンション管理費の滞納額が、売却代金から配分される

任意売却では、マンション管理費を滞納している場合、売却代金の中から、マンション滞納分として配分を受けることが可能となります。(上限30万円。但し、債権者によって異なります)

 
 

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自己破産する前に任意売却! 断然有利に解決できます

自己破産には  「同時廃止」 と 「破産管財」 の2種類がある

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任意売却だけでなく、同時に自己破産を検討する方も多くいらっしゃいます。

そこで重要になるのが、「任意売却を先にするか」「自己破産を先にするか」のタイミングです。

「任意売却が先、自己破産が後」の場合は、同時廃止事件として扱われます。
「自己破産が先、任意売却が後」の場合は、破産管財事件として扱われます。

同時破産事件破産管財事件では、免責までの期間費用負担に大きな差が生じまず。

 

【免責までの期間と費用負担】

破産の種類

免責までの期間

弁護士報酬

裁判所に支払う費用

同時廃止

3~4ヶ月

20万円~30万円

3万円

破産管財

10ヶ月~1年

30万円~50万円

20万円~50万円

【任意売却のメリット】

破産の種類

引越費用

処分権限

明渡し

同時廃止

受領が可能

本人(所有者)

相談の上、決定

破産管財

不可

破産管財人

管財人が決定

*破産管財事件となると、不動産の処分権限は、すべて破産管財人に移行してしまいます。

 

多くの弁護士は、 「破産管財」事件の手続きを勧めるので要注意!

弁護士事務所に、自己破産について相談すると、「任意売却」や「同時廃止」を勧める弁護士事所は、約10%程度とごく僅かです。

残りの90%以上の弁護士事務所は、「破産管財」事件の手続きにて処理しようとします。

なぜ、弁護士が同時廃止を勧めないのか?その理由は簡単です。 

相談者の今後の生活ことを考慮していないからです。

【同時破産を勧めない理由】

  1. 任意売却(不動産売買)は業務外  
  2. 破産管財事件とした方が多くの報酬が受領できる

*特に、テレビCMの弁護士事務所は、高額な請求をしますのでご注意下さい。

 

 

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ハウスパートナー株式会社

任意売却 Q&A

最近、任意売却について、お問い合わせ頂いたご質問を紹介します!

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Q.任意売却が可能な期間はいつまで?

債権が保証会社に移行した「代位弁済」 ~ 競売開札の前日までなら任意売却は可能です。

保証会社から「代位弁済」の通知が届いたときが、任意売却に着手するタイミングです。

しかし、「実際に手続きを始めること」と「専門家に相談すること」は別の問題です。早めに専門家に相談することで、余裕をもって任意売却に向けた準備ができ、それだけ高く売却できる可能性が高まります。

 

Q.任意売却後の残った住宅ローンの支払いは?

住宅ローンの支払いは継続します。
但し、今まで通りの返済額ではなく、債権者との交渉により、現在の生活状況に応じた無理のない範囲で返済(毎月5,000円~)となります。 

*債権者との交渉もお任せ下さい

 

Q. すでに他社へ任意売却の依頼していますが、相談は可能ですか?

現在、任意売却業者に対して心配がある方は、是非ともご相談ください。

任意売却は時間との勝負です。無駄に時間だけが過ぎると、競売になる確率が高くなります。

 

Q. 裁判所から「競売開始決定通知」が届きました。 まだ任意売却は可能ですか?

まだまだ、任意売却は可能です。約4~6ヶ月の時間の猶予があります。

但し、任意売却には手続きに時間がかかる為に、早めにご相談下さい。

 

Q. 固定資産税も滞納していますが、任意売却は可能ですか?

差押登記が設定されていても、任意売却は可能です。

ご相談者に代わり、当社が自治体などの債権者と交渉します。

 

Q. どうして、任意売却の費用は0円なのですか?

売却代金の中から、配分される仕組みとなっています。

ご任意売却の費用をあなたが負担するのではなく、債権者に支払う売買代金より手数料をいただきます。

Q. 既に、引越し(退去)していますが、任意売却は可能ですか?

任意売却は可能です。

ご自宅の鍵を当社にお預け下さい。

案内の立ち合いや面倒な室内の清掃や草取りなどは当社が行います。

 

Q. 主人(奥様)に、内緒で相談することはできますか?

ご相談は可能です。 秘密は厳守します。

まずは、電話又はメールでお問合せ下さい。 ご自宅以外の場所でも面談は可能です。

 

Q. 離婚、別居中、共有名義の自宅でも任意売却は可能ですか?

ご相談は可能です。 

当社が、ご主人(奥様)の代わりに連絡を取り、任意売却のお話をさせて頂きます。     

 

Q. 住宅ローンの滞納前ですが、相談は可能ですか?

ご相談は可能です。 

まずは、電話又はメールでお問合せ下さい。ご自宅以外の場所でも面談は可能です。

早めのご相談が有利な解決へ繋がります。

 

Q. 住宅ローン滞納後、何ヶ月で競売になりますか?

概ね、約5~6ヶ月で競売手続きへと移行してしまいます。

ほとんどの保証会社では、「代位弁済」の通知後、すぐに任意売却の申請をすれば、競売申請を猶予してもらえます。

(旧住宅金融公庫・りそな保証・ぶぎん保証・全国保証・ろうきん・東和保証・など)

 

Q. 競売になると、ご近所に知られてしまいますか?

かなり高い可能性があります

競売物件情報には、ご自宅の住所・写真(外観、室内、週辺環境など)が掲載されます。

競売入札検討者が、下見や調査の為にご自宅周辺に訪れるようになります。

 

Q. 引越代はどの位受け取れますか? 

必ず引越代を受け取れるという保証はありません。

すべての金融機関が引越代を考慮してくれるとは限りません。

金融機関によっては、全く考慮してくれないところもありますが、当社では、少しでもご要望に近づけられるよう債権者と交渉します。

直近の事例では、20万円~30万円が相場となっています。

 

 

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既に転居済みでも、転居後でも、任意売却は可能です

すでに転居済みの方・これから転居を予定されている方へ

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 裁判所から不動産競売開始決定の通知が届くと、ご自宅に住んでいられるのだろうか?

そんな不安なお気持ちで、日々を過ごされている方も多いはずです。

競売開始決定の通知から、約1ヶ月後には、約20~30%の方が転居(お引越し)をしていて、このまま何の対応もせずに、競売としている現状があります。

このまま、何もせず、競売処分を待つことが得策なのでしょうか?

任意売却を専門に取り扱う当社からすると、何も対応しないで競売処分としてしまうことは、

”大変、もったいない” ことです。

転居(お引越)後でも、任意売却は可能です!!

サラリーマン 男 男性 会社員 若者 男子 青年 スーツ 部下 ネクタイ 背広 営業 営業マン 社会人 ビジネスマン ビジネス 人物 社員 日本人 新入社員 20代 仕事 真面目 頭を抱える 悩む 失敗
競売処分では
  • 残債務はなくなりません。住宅ローンの支払いは、継続します。
  • 悪質な転居は、競売後、給与や預金等の差押を受ける可能性があります。
  • 資金的援助は、全くありません。

 

鍵を当社にお預けください!

面倒な債権者(金融機関)との交渉・売却活動・室内の清掃・案内の立ち合い・売却後の対応・など当社が可能な限り、責任をもって代行いたします。

また、空室の方が高値での売却チャンスがひろがりますので、是非、任意売却にチャレンジして下さい。

握手 人 手 ビジネス

 

任意売却には、8つのメリットがあります

①任意売却の費用負担は0円・現金を用意する必要なし

不動産会社へ支払う仲介手数料や抵当権抹消費用・管理費・修繕積立金(マンションの場合)・固定資産税住民税の滞納分などの費用が売却代金より配分され、債権者より支払われるため、経済的負担が軽減されます。

②市場価格に近い価格で売却ができる

通常の売却物件として販売されるので、市場価格に近い価格で売却ができます。

③自分の意思で売却ができる

任意売却は、所有者の意思によって売却手続きを行う為に、納得したうえでの売却となります。

④引越費用や生活資金などが配分される

競売の場合では、これらの費用は一切認められないのに対し、任意売却では、債権者と交渉することによって、売却代金の中から、引越費用や生活資金などが配分されます。

⑤周囲に知られずに、プライバシーが保護されます

競売の場合、裁判所のホームページや専門誌などに物件情報や外観写真などがが掲載され、裁判所の執行権による現地調査なども行われます。

一方、任意売却の場合は、通常の売却物件として掲載されるので、ご近所の人などに、売却理由が知られることなくプライバシーを守ることができます。

⑥残った住宅ローンは、分割返済が可能

債権者との交渉により、残った住宅ローンの支払いについて協議することができます。

債権者は、収入状況や生活状況を調査の上、現実的な返済額や返済方法を選択することができます。

⑦滞納していた税金の支払いも可能

任意売却では、売却代金の中から対応している固定資産税や住民税などの税金を一部又は全額を支払うことができます。

また、その際、自治体と減額交渉することで大幅な債務免除を受けられることもあります。

⑧そのまま居住を続けられる可能性がある(リースバック)

投資家・親兄弟・親戚などに購入してもらい、賃貸住宅として家賃を支払うことで、居住を続ける(リースバック)事が可能です。

競売の場合は、間違いなく強制退去となります。

 

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

住宅ローンの返済を滞納した場合の流れ ー ハウスパートナー株式会社

住宅ローンを滞納すると、どうなるのか?

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埼玉県内では、ここ数年、住宅ローンの滞納に関するご相談や、競売を回避したい方からの相談が増えています。

景気が良くなっているとのマスコミ報道もありますが、その恩恵を受けている人は一部の方のようです。給与カットやボーナスカット、リストラ、倒産、離婚などが原因で、住宅ローン問題を抱えている方は、意外と多いのです。

 

【住宅ローンを滞納した場合の流れ】

実際に、住宅ローンを滞納してしまうと、下記の図のような流れとなります。

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滞納~約4ヶ月後

金融機関から、督促の電話督促通知が届きます。

「口座から引き落としがされていません」、「〇月〇日まで、ご入金をお願いします」との連絡があります。

さらに、「〇月〇日までに、延滞金を含めた金額のご入金して下さい」といった内容の督促通知が届きます。

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滞納から約5ヶ月後

金融機関から「期限の利益の喪失通知」が届きます。

この通知にて、金融機関との住宅ローンの契約が解除されます。

その後の金融機関から支払い請求は、「住宅ローン全額+延滞金」となります。

 

滞納から約6ヶ月後

保証会社から、「代位弁済の通知」が届きます。

この通知にて、債権が金融機関から保証会社へ移行したことになります。

今後は、保証会社から支払いの請求があり、「住宅ローン全額+延滞金」の一括返済となります。

 

滞納から約7ヶ月後

裁判所から、「不動産競売開始決定の通知」が届きます。

この通知にて、競売が開始されます。

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一日でも早く、任意売却専門の不動産会社にご相談して下さい

住宅ローン滞納問題は、早く相談すればするほど、任意売却が成功する可能性は高くなります。

住宅ローンの返済が難しくなってきたら、任意売却専門の不動産会社である、ハウスパートナー株式会社にご相談下さい。

電話はちょっと...という方はメールでも、ご相談が可能です。

無料相談・お問い合わせ

 

 

埼玉県内では初めて、朝日新聞がススメル【任意売却専門コンサルタント】として登録されました。

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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任意売却のおとり広告「仲介手数料から最大50%のキャッシュバック」罠

ご相談者の弱みに付込む、悪質な営業トーク

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 
最近の任意売却と取り扱う数社の不動産会社のホームページには、
 
「仲介手数料から、最大50%のキャッシュバック」
2000万円で売却した場合 → 33万円をキャッシュバック
3000万円で売却した場合 → 48万円をキャッシュバック
4000万円で売却した場合 → 63万円をキャッシュバック
という表示が見受けられます。
 
本当に、仲介手数料から最大50%のキャッシュバックが受けられたら、大変に魅力的なお話なのですが…。
 

任意売却の実務上、実際には現金は受け取れない

任意売却という債権者の特殊性から、住宅ローンの残債が残ってしまう任意売却の場合では、依頼者の方が現金を受け取る可能性はありません。
 
「嘘をつかれた」「引越費用として当てにしていたのに…」「結局は任意売却が成功しなかった」というクレームが多く、「仲介手数料から、最大50%のキャッシュバック」は、相談者を集客する営業トークにすぎません。
 
最終的には、キャッシュバックされることはなく、「最大」や「すべてが支払わる訳ではない」との注意書きが小さな字で記載されているので、違法な広告とはならないのです。
 
そもそも、一般の不動産仲介会社において「仲介手数料から、最大50%キャッシュバック」を謳っている不動産会社はありません。
 
 

債権者が仲介手数料のキャッシュバックを認めない

仲介手数料は債権者が受領する売却代金から配分されるシステムの為、債権者がキャッシュバックすることを認めません。
仮に、キャッシュバックを受けるのであれば、「住宅ローンの返済に充当して下さい。」ということになります。
 

不動産会社は、ボランティアではない

不動産会社が受領する仲介手数料の半分相当額をキャッシュバックしてしまうと、不動産会社としての利益がありません。
 
販売する時間の制限を受けた任意売却では、短期間の間に宣伝広告費を掛ける必要があります。
 
ポータルサイトへの掲載・新聞折込チラシ・地域密着した広告などの媒体を利用すれば、当然に数十万円の費用が発生してしまいます。
 

他社には紹介しない「囲い込み営業」が実施される

「囲い込み営業」とは、自社の利益を最優先とした販売手法です。
国土交通省が法令化している不動産流通機構(レインズ)による販売が実施されないことになります。
 
任意売却の解決で求められる「短期間に解決」「できるだけ高値で売却」を無視した販売手法が実施されることになります。
 
囲い込み営業が実施されれば、当然に、任意売却にて解決する確率は、かなり低いものとなります。
 

確定申告が必要となり、翌年の住民税等が増加してしまう

もし、キャッシュバックが受けられた場合、そのキャッシュバックは雑収入となるので、翌年の確定申告が必要になります。(不動産会社が税務処理している為に税務署から必ず通知があります)
 
不動産会社は、当然にキャッシュバックした金銭を税務処理しますので、翌年の住民税などの支払いが増額します
 

生活保護が受けられない可能性も…

任意売却後に、生活保護の受給をお考えの場合、規定の収入オーバーとなり、生活保護の対象外となる可能性があります。
その年に受給されても、翌年が受給不可となる可能性もありますので、ご注意下さい。
 
まだまだ多い、悪質業者
任意売却の業界には、ご相談者の方が住宅ローンを滞納しているという弱みぬ付込む、悪質業者がまだまだ多く存在しています。

とにかく、甘い営業トークには要注意ですので気を付けるようにして下さい。

〈要注意の営業トーク〉

・債権者交渉で借金がゼロになる

・引越費用を保証します

・引越費用50万円・100万円を確保します

・弁護士費用が無料になります

・相談するだけで現金プレゼントします

・任意売却成功率100%

 
 

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お盆期間中も営業中!

毎年、お盆期間中も多くの方からご相談を頂いていることから、今年も休まず営業してます。

休日だから時間がある。ゆっくりと考えたい。という方も多いのではないでしょうか。

「住宅ローン滞納問題」「不動産競売」「任意売却」に関する相談を受け付けております。

是非、お気軽にお問い合わせ下さい。

 

 ご予約のお願い 

お盆期間中は、毎年多くの方から、ご相談・お問い合わせを頂いていることから、十分な相談時間が取れない場合もございます。

ご相談日の前日までに、事前に予約をして頂けますと大変助かります。

 

現在の予約状況
8月14日 午前中  ×
8月16日 15時以降 ×

 

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埼玉県内の破産管財人・相続財産管理人の皆様へ

埼玉県内の不動産売却業務をお手伝いします

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仲介手数料相額の50%をお支払いします

ハウスパートナー株式会社、任意売却を専門に取り扱う不動産会社です。

破産管財事件・相続財産管理物件・任意売却等の調査やご売却を検討されている弁護士の先生方の業務がスムーズにできるようお手伝いさせて頂きます。

どうぞ、ご遠慮なくお申し付け下さい。

なお、ご紹介頂いた不動産が成約となった場合、当社受領の仲介手数料から50%をお支払いします。*報酬は、売買契約成立時の仲介手数料以外は一切頂きません。

 

主な業務内容

不動産の現地調査

不動産の評価は、周辺環境や現地の状況で変化します。

不動産は、現地を見て知ることが大切です。

重要事項説明書の作成に伴う不動産の調査、権利関係、役所(都市計画・建築基準法・道路法)などの調査を行います。

さらに、上下水道やガス管などの配管状況や隣地所有者まどの詳細についてまで調査します。


不動産の査定業務

近隣の取引事例や不動産市場の動向を踏まえ、価格根拠を示した報告書を作成します。

また債権者が指定する様式での査定書の作成も行っております。


金融機関・担保権者・役所等の交渉

時間のかかる面倒な交渉をスピーディーにお手伝いいたします。

住宅金融支援機構・年金融資・保証会社等の債権者との交渉経験は、豊富にあります。

さらに、各債権者が要求する配分案についても承知していますので、スムーズにすすめます。


不動産売買契約書・重要事項説明書の作成

全国宅地建物取引業協会の書式にて作成します。

契約書条文の変更や特約の追加など、売主様の取引リスクを軽減するための特約条項案もご相談に応じます。


配当調整や配当表の作成

その他の担保権者や滞納による固定資産税などの地方公共団体との交渉も行います。


該当不動産の売却活動

レインズ(東日本不動産流通機構)登録を行い、ポータルサイトを活用し、早期売却を実現します。
少しでも高値で売却できるように、入札方式による販売会やオープンハウスも実施します。


引越先の紹介

所有者や債務者などの引越先をご紹介いたします。引越し業者や残置物の処分の手配も代行いたします。

 

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