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任意売却

住宅ローンの返済を滞納した場合の流れ ー ハウスパートナー株式会社

住宅ローンを滞納すると、どうなるのか?

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

埼玉県内では、ここ数年、住宅ローンの滞納に関するご相談や、競売を回避したい方からの相談が増えています。

景気が良くなっているとのマスコミ報道もありますが、その恩恵を受けている人は一部の方のようです。給与カットやボーナスカット、リストラ、倒産、離婚などが原因で、住宅ローン問題を抱えている方は、意外と多いのです。

 

【住宅ローンを滞納した場合の流れ】

実際に、住宅ローンを滞納してしまうと、下記の図のような流れとなります。

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滞納~約4ヶ月後

金融機関から、督促の電話督促通知が届きます。

「口座から引き落としがされていません」、「〇月〇日まで、ご入金をお願いします」との連絡があります。

さらに、「〇月〇日までに、延滞金を含めた金額のご入金して下さい」といった内容の督促通知が届きます。

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滞納から約5ヶ月後

金融機関から「期限の利益の喪失通知」が届きます。

この通知にて、金融機関との住宅ローンの契約が解除されます。

その後の金融機関から支払い請求は、「住宅ローン全額+延滞金」となります。

 

滞納から約6ヶ月後

保証会社から、「代位弁済の通知」が届きます。

この通知にて、債権が金融機関から保証会社へ移行したことになります。

今後は、保証会社から支払いの請求があり、「住宅ローン全額+延滞金」の一括返済となります。

 

滞納から約7ヶ月後

裁判所から、「不動産競売開始決定の通知」が届きます。

この通知にて、競売が開始されます。

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一日でも早く、任意売却専門の不動産会社にご相談して下さい

住宅ローン滞納問題は、早く相談すればするほど、任意売却が成功する可能性は高くなります。

住宅ローンの返済が難しくなってきたら、任意売却専門の不動産会社である、ハウスパートナー株式会社にご相談下さい。

電話はちょっと...という方はメールでも、ご相談が可能です。

無料相談・お問い合わせ

 

 

埼玉県内では初めて、朝日新聞がススメル【任意売却専門コンサルタント】として登録されました。

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却のおとり広告「仲介手数料から最大50%のキャッシュバック」罠

ご相談者の弱みに付込む、悪質な営業トーク

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 
最近の任意売却と取り扱う数社の不動産会社のホームページには、
 
「仲介手数料から、最大50%のキャッシュバック」
2000万円で売却した場合 → 33万円をキャッシュバック
3000万円で売却した場合 → 48万円をキャッシュバック
4000万円で売却した場合 → 63万円をキャッシュバック
という表示が見受けられます。
 
本当に、仲介手数料から最大50%のキャッシュバックが受けられたら、大変に魅力的なお話なのですが…。
 

任意売却の実務上、実際には現金は受け取れない

任意売却という債権者の特殊性から、住宅ローンの残債が残ってしまう任意売却の場合では、依頼者の方が現金を受け取る可能性はありません。
 
「嘘をつかれた」「引越費用として当てにしていたのに…」「結局は任意売却が成功しなかった」というクレームが多く、「仲介手数料から、最大50%のキャッシュバック」は、相談者を集客する営業トークにすぎません。
 
最終的には、キャッシュバックされることはなく、「最大」や「すべてが支払わる訳ではない」との注意書きが小さな字で記載されているので、違法な広告とはならないのです。
 
そもそも、一般の不動産仲介会社において「仲介手数料から、最大50%キャッシュバック」を謳っている不動産会社はありません。
 
 

債権者が仲介手数料のキャッシュバックを認めない

仲介手数料は債権者が受領する売却代金から配分されるシステムの為、債権者がキャッシュバックすることを認めません。
仮に、キャッシュバックを受けるのであれば、「住宅ローンの返済に充当して下さい。」ということになります。
 

不動産会社は、ボランティアではない

不動産会社が受領する仲介手数料の半分相当額をキャッシュバックしてしまうと、不動産会社としての利益がありません。
 
販売する時間の制限を受けた任意売却では、短期間の間に宣伝広告費を掛ける必要があります。
 
ポータルサイトへの掲載・新聞折込チラシ・地域密着した広告などの媒体を利用すれば、当然に数十万円の費用が発生してしまいます。
 

他社には紹介しない「囲い込み営業」が実施される

「囲い込み営業」とは、自社の利益を最優先とした販売手法です。
国土交通省が法令化している不動産流通機構(レインズ)による販売が実施されないことになります。
 
任意売却の解決で求められる「短期間に解決」「できるだけ高値で売却」を無視した販売手法が実施されることになります。
 
囲い込み営業が実施されれば、当然に、任意売却にて解決する確率は、かなり低いものとなります。
 

確定申告が必要となり、翌年の住民税等が増加してしまう

もし、キャッシュバックが受けられた場合、そのキャッシュバックは雑収入となるので、翌年の確定申告が必要になります。(不動産会社が税務処理している為に税務署から必ず通知があります)
 
不動産会社は、当然にキャッシュバックした金銭を税務処理しますので、翌年の住民税などの支払いが増額します
 

生活保護が受けられない可能性も…

任意売却後に、生活保護の受給をお考えの場合、規定の収入オーバーとなり、生活保護の対象外となる可能性があります。
その年に受給されても、翌年が受給不可となる可能性もありますので、ご注意下さい。
 
まだまだ多い、悪質業者
任意売却の業界には、ご相談者の方が住宅ローンを滞納しているという弱みぬ付込む、悪質業者がまだまだ多く存在しています。

とにかく、甘い営業トークには要注意ですので気を付けるようにして下さい。

〈要注意の営業トーク〉

・債権者交渉で借金がゼロになる

・引越費用を保証します

・引越費用50万円・100万円を確保します

・弁護士費用が無料になります

・相談するだけで現金プレゼントします

・任意売却成功率100%

 
 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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お盆期間中も営業中!

毎年、お盆期間中も多くの方からご相談を頂いていることから、今年も休まず営業してます。

休日だから時間がある。ゆっくりと考えたい。という方も多いのではないでしょうか。

「住宅ローン滞納問題」「不動産競売」「任意売却」に関する相談を受け付けております。

是非、お気軽にお問い合わせ下さい。

 

 ご予約のお願い 

お盆期間中は、毎年多くの方から、ご相談・お問い合わせを頂いていることから、十分な相談時間が取れない場合もございます。

ご相談日の前日までに、事前に予約をして頂けますと大変助かります。

 

現在の予約状況
8月14日 午前中  ×
8月16日 15時以降 ×

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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埼玉県内の破産管財人・相続財産管理人の皆様へ

埼玉県内の不動産売却業務をお手伝いします

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

仲介手数料相額の50%をお支払いします

ハウスパートナー株式会社、任意売却を専門に取り扱う不動産会社です。

破産管財事件・相続財産管理物件・任意売却等の調査やご売却を検討されている弁護士の先生方の業務がスムーズにできるようお手伝いさせて頂きます。

どうぞ、ご遠慮なくお申し付け下さい。

なお、ご紹介頂いた不動産が成約となった場合、当社受領の仲介手数料から50%をお支払いします。*報酬は、売買契約成立時の仲介手数料以外は一切頂きません。

 

主な業務内容

不動産の現地調査

不動産の評価は、周辺環境や現地の状況で変化します。

不動産は、現地を見て知ることが大切です。

重要事項説明書の作成に伴う不動産の調査、権利関係、役所(都市計画・建築基準法・道路法)などの調査を行います。

さらに、上下水道やガス管などの配管状況や隣地所有者まどの詳細についてまで調査します。


不動産の査定業務

近隣の取引事例や不動産市場の動向を踏まえ、価格根拠を示した報告書を作成します。

また債権者が指定する様式での査定書の作成も行っております。


金融機関・担保権者・役所等の交渉

時間のかかる面倒な交渉をスピーディーにお手伝いいたします。

住宅金融支援機構・年金融資・保証会社等の債権者との交渉経験は、豊富にあります。

さらに、各債権者が要求する配分案についても承知していますので、スムーズにすすめます。


不動産売買契約書・重要事項説明書の作成

全国宅地建物取引業協会の書式にて作成します。

契約書条文の変更や特約の追加など、売主様の取引リスクを軽減するための特約条項案もご相談に応じます。


配当調整や配当表の作成

その他の担保権者や滞納による固定資産税などの地方公共団体との交渉も行います。


該当不動産の売却活動

レインズ(東日本不動産流通機構)登録を行い、ポータルサイトを活用し、早期売却を実現します。
少しでも高値で売却できるように、入札方式による販売会やオープンハウスも実施します。


引越先の紹介

所有者や債務者などの引越先をご紹介いたします。引越し業者や残置物の処分の手配も代行いたします。

 

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お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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任意売却専門だから、ご相談~最後のアフターフォローまで、代表の中島が対応します

ご相談~ご提案~債権者交渉~販売活動~契約締結~アフターまで、代表の中島が対応します

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情報を丸投げにすることはしません

任意売却を取り扱う不動産会社の多くは、インターネット広告にて、全国から相談者を集客し、提携業者と称する不動産会社へ顧客情報を売却する方式にて営業をしています。

 

もし、任意売却に不慣れな不動産会社や任意売却の実績の少ない不動産会社に、依頼者の顧客情報が売却されてしまえば、任意売却の成功率は、かなり低いものとなっています。

 

現在、任意売却の業界では、一般社団法人・NPO法人の顧客情報の転売を目的としたインターネット広告が目立ち、相談者とのトラブルが問題となっています。

 

債権者の中には、一般社団法人・NPO法人と関連する不動産会社との取引を禁止しているところもありますにでご注意下さい。

 

有利な解決を目指すなら、解決のノウハウが必要

少しでも有利な解決を目指すなら、「相談者への提案力」「債権者や自治体との交渉力」「早期に高値で売却する販売力」「債権債務の知識」「不動産競売の知識」「任意売却の解決と実績」「債権者からの信頼」など、任意売却解決のノウハウが必要になります。

 

ハウスパートナー株式会社では、確実に解決へと導く為に、代表取締役の中島孝が、

ご相談~ご提案~債権者交渉~販売活動~アフターフォローまで、すべて対応させて頂きます。

また、対応エリアが埼玉県内限定だから、迅速な対応と解決のノウハウは他社に負けない自信があります。

代表取締役 中島孝の職務経歴をご参照下さい。*クリックでご参照下さい。

 

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住宅金融支援機構から「任意売却パンフレット」が届いたら、すぐに任意売却の決断を!

住宅金融支援機構から「任意売却パンフレット」が届いたら、すぐに任意売却の手続きをして下さい!

ハウスパートナー株式会社

 

住宅金融支援機構(フラット35・旧住宅金融公庫からの借入)では、住宅ローンの返済を滞納しているお客様に対して、任意売却を検討するように「任意売却パンフレット」を送付しています。

任意売却のパンフレット *クリックで参照

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「任意売却をするのか」・「競売処分としてしまうのか」二者択一の選択

ここが、今後の生活の分岐点となります。

 

ご自宅に、任意売却パンフレットが届いたら

「任意売却で、解決することを検討するのか・・」

「住宅ローン滞納問題をどのように解決するのか・・」

「競売処分としてしまうのか・・」

「今後の生活はどうするのか・・」

などについて、大至急、検討する必要があります。

 

そのまま何も対応せずに、放置してしまうことは大変危険なことです。

何も対応しなければ、約2ヶ月後には、確実に不動産競売の手続きへと移行してしまいます。

 

有利でメリットある任意売却が可能となる

ご自宅に任意売却パンフレットが届いたタイミングで、任意売却を選択すると、有利でメリットのある任意売却が可能となります。

 

債権者は、競売の申立てを約6~8ヶ月間、見合わせてくれる
  • 任意売却による販売期間が長くなることで、条件の良い購入希望者を見つけることができる
  • 債権者を交渉が余裕を持って行える
  • 強制執行による退去の心配がない
無駄な費用を軽減できる
  • 債権者が競売を申立てると、その競売費用(約80万円~)は、債務者の負担となってしまいます。
  • ローン残額に対する遅延損害金(約14%~)の発生を抑えられる。
ご近所に知られず、プライバシーが保護される
  • 一般の売却物件として販売されるので、売却理由が知られません。
  • ご近所に知られずに、売却も可能となります。
引越費用・生活費の捻出が容易である
  • 市場価格で高く売却できれば、引越費用などの現金を確保することが容易となります。
精神的にも安定する
  • 強制的に処分されてしまう競売とは違い、一般の不動産市場での売却となるので、精神的な余裕も生まれます。

 

住宅金融支援機構は、任意売却を勧めています

  1. 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。
  2. 任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から転居費用の一部を控除してお渡しできる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。 
  3. 裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

 

任意売却の手続きの流れ

①「任意売却に関する申出書」の提出

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②「価格査定報告書」「実査チェックシート」の提出
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③「売却価格確認申請書」の提出

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販売開始(媒介契約書の締結・レインズへの登録)

④「販売活動状況報告書」の提出

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⑤「購入希望者報告書」の提出

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⑥「売却予定価格・控除費用明細書」の提出

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⑦「抵当権抹消応諾申請書」の提出

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任意売却の手続きを進めるには、任意売却専門の不動産会社にご相談して下さい

住宅金融支援機構(フラット35・旧住宅金融公庫)の任意売却手続きを進めるには、所定書式で、

詳細な査定報告書・販売状況活動報告の提出や任意売却に関する専門知識が必要となります。

申請書類や報告書に不備や間違いがあれば、任意売却を決断しても、任意売却は却下され、すぐに競売手続きへと移行してしまいます。

 

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知らないと怖い!任意売却業界の実態

インターネットの任意売却情報には、誇大広告や嘘情報がまみれている

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

任意売却の情報収集する為に、インターネットを活用することは悪いことではありませんが、相談者の弱みに付け込んだ評判の悪い、悪質な不動産会社や団体がとても多く存在しています。

インターネット広告は、まだまだ法整備が追い付かず、嘘の情報を信じて騙されたり、任意売却で解決できるにも関わらず、知識やノウハス不足から、競売処分とてしまう相談者も急増しているようです。

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なぜ、嘘の情報や誇大広告が多いのか

約1.2年前の任意売却では、債権者が競売よりも任意売却を優先とする方針だった経緯があります。

よって、任意売のノウハウがない不動産会社でも、簡単に解決することができした。

ここに目を付けたのが、一般社団法人・NPO法人・インターネット運営会社です。

インターネット広告を活用し、全国各地から相談者を集めることだけを目的としたのです。

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インターネット広告からの相談情報は、不動産売却情報として、地元不動産会社などへ売却するようになりました。任意売却の情報だけの売却なら任意売却の成功失敗に関係なく、簡単に利益を得ることができるからです。

このような理由から、インターネット広告やホームページには、誇大広告や嘘の情報が多く掲載されているのです。

 

嘘だとわかった時には、時間オーバーで競売処分

嘘の情報や誇大広告は、依頼者の住宅ローンを滞納しているという弱み付け込み、当社に依頼すれば、如何にも有利に解決できることを想像させる悪質な手口です。

この広告(ホームページ)の内容が嘘だとわかった時には、競売の手続きが進行していることから、

手遅れの状態となっています。

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知らないのは相談者だけ

不動産業に携っている者なら、任意売却に関する情報や誇大広告の嘘は、すぐに見破ることができます。

しかし、住宅ローンを滞納している状況にあると、少しでも良い条件で解決できないかと思うのは当たり前のことで、その嘘を見破ることは、とても難しいことです。

嘘の広告や誇大広告の特徴

一般の方が騙されてしまうホームページの見出しには、次のようのものがあります。ご注意下さい。

  • 全国対応 24時間対応
  • 一般社団法人が任意売却を解決します
  • NPO法人が任意売却を解決します
  • 一般社団法人・NPO法人の団体名が、公的機関を装っている
  • 相談件数1000件以上
  • 引越費用を保証します
  • 仲介手数料の最大50%キャッシュバックします

 

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裁判所の「現況調査」は、すぐに受けてはいけない

現況調査を受けると、競売日程が早まります

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裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知が届いてから約1ヶ月後に、裁判所の執行官と不動産鑑定士の2名が、何の予告もなくご自宅に来ます。

この訪問の目的は、競売価格を算出する為の「物件調査」です。

執行官と不動産鑑定士は、室内の写真撮影や間取の確認など、約30分程度の調査が実施されます。

不在の場合は、連絡票が投函されます

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競売日程を遅らせることで、時間の余裕ができる

この執行官による現況調査は、法律に基づいた強制力がありますが、すぐに調査を受ける必要はありません。

「今日は都合が悪い」「調査は、後日にして下さい」と断ってください。

*断ることで処罰されることはありません。

そして、次の調査日は、執行官と調整の上決定することになりますが、約2~3週間後を目安に設定して下さい。

この調査を遅らせることで、競売日程も約1~2ヶ月程度遅れることになり、任意売却での販売期間も猶予され、強制的な転居も遅らせることができます。

 

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間違った理由で、任意売却を諦めている

任意売却を諦めてしまった間違った5つの理由

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間違った5つの理由とは

①自己破産を相談している弁護士・司法書士が勧めなかったから・・・

自己破産の申請中や免責後でも、何の問題もなく任意売却することは可能です

依頼者にとって、今後の生活の事を考慮すれば、必要なことです。任意売却を勧めない弁護士・司法書士には、大変驚きを感じてしない、理解できません。このような弁護士・司法書士は、依頼者の味方ではないようです。今後の生活についてまで考えている弁護士・司法書士は、必ず、任意売却を勧めています。

 弁護士・司法書士が任意売却を勧めない理由 

  • 自己破産の申立て書類が増えるので、手続きが面倒になる
  • 任意売却により、自己破産ができなければ収益が減る
  • 不動産の売買は、業務外だから
  • 任意売却について、理解していない

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②既に転居してしまったから・・・

債権者に届出せずに、転居しても任意売却は可能です

債権者との交渉や残置物の処分や面倒な室内の清掃・案内の立ち合いなどは、お任せ下さい。

空室であれば、有利な販売活動ができますの、高値での売却が可能となります。

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③不動産会社に支払う仲介手数料が準備できないから・・・

依頼者が任意売却に必要な費用(現金)を準備する必要はありません。自己負担0円です。

任意売却では、売却に必要な経費が配分される仕組みとなっています。

例えば、不動産を1000万円で売却しても、債権者は1000万円全額を回収しません。売却に必要な経費(・不動産仲介手数料・抵当権抹消費用・引越費用・など)が債権者から、依頼者へ支払われるのです。

任意売却の費用についてをご参照下さい *クリックで参照

ハウスパートナー株式会社では、万一任意売却に失敗しても、一切の費用請求はしません!

競売処分となれば、強制的に退去を命じれます。もちろん、引越費用などの金銭的な保証は一切ありません。

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④固定資産税などの滞納(差押)やマンション管理費の滞納があるから・・・

固定資産税や住民税・マンション管理費などの滞納や差押登記設定がされていても、任意売却は可能です。

固定資産税や住民税・マンション管理費などの滞納金は、売却代金の中から、一部返済金として配分されます。この一部を返済に充当することで、差押登記を解除することが可能となります。

また、税金は自己破産しても免責(支払いが免除されること)されることはありません。

よって、任意売却を活用して、少しでも減額することが有効な方法となります。

 

⑤債権者(金融機関や保証会社など)との交渉方法や手続きが不明だから・・・

任意売却専門の当社が、債権者との交渉や手続きをすべて代行します。

任意売却に必要な交渉や手続きは、すべて当社が代行します。依頼者の方が、債権者と直接交渉したり、金融機関の窓口に行くことはありません。

 

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