2020年3月

チサンマンション北鴻巣の任意売却　リースバックによる解決事例

成約のポイント

◎個人投資家をターゲットに絞り、販売活動に注力しました

◎債権者と価格交渉の結果、投資家が希望する利回り１０％以上を確保できました

◎賃借人（借主）は、全保連株式会社（賃料保証会社）の保険に加入しました。

＊お客様の承諾を得て掲載しています。

ご相談者の要望

• このまま居住が続けられるリースバックで解決がしたい
• 引越しをしたくない

交渉した債権者（金融機関）

• 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
• オリエントコーポレーション
• 鴻巣市（固定資産税の延滞あり）

販売活動の手法

• 個人投資家をターゲットにした販売活動を実施した
• 投資専門ポータルサイトへの掲載
• 東日本不動産流通機構（レインズ）への登録

販売から成約までの日数

約30日

＊詳細はクリックでご参照下さい

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

「代位弁済」通知が任意売却を決断するポイント 

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関から様々な内容の通知書が届くようになります。この通知書の中で、「代位弁済」の通知が任意売却を決断する重要なポイントとなります。

滞納 1ヶ月～約3ヶ月　

「催告書・督促状」通知が届く

住宅ローン滞納から、約3ヶ月の間には、「督促状」又は「催告書」と記載のある通知が届くようになります。これらは住宅ローンの返済を催促する通知書で「延滞金と遅延損害金の合計を支払ってください」といった内容が記載されています。

滞納 4ヶ月～約5ヶ月　

「期限の利益を喪失」の通知が届く

住宅ローンの滞納状態が続くと、期限の利益を喪失する旨を通達する通知が届きます。

期限の利益というのは、住宅ローンの支払いを月々の分割で返済する権利のことです。住宅ローンの支払いが催告したにも関わらず返済がなかったことで、この権利を喪失することになります。

この通知後、金融機関は債務者に残りの住宅ローン全額を一括返済することができるようになります。

滞納 5ヶ月～　

「代位弁済」の通知が届く

「代位弁済通知書」が届いた以降の通知は、住宅ローンを借入した金融機関ではなく、保証会社から一括支払いの催促が行われることになります。

代位弁済の通知が届いたということは、保証会社が債務者（住宅ローン借入者）の代わりに、債務の住宅ローン全額を金融機関に立替えて支払ったことを意味しています。

滞納 7ヶ月～

「不動産競売開始決定」の通知が届く

保証会社が、競売を裁判所に申立てしたことを知らせる通知です。この申請によって、ご自宅が差し押さえられたことになります。今後は、勝手に自宅を売却することができなくなります。

「代位弁済」の通知が届いたら、すぐに任意売却の決断を！

代位弁済の通知が届いたタイミングで、任意売却を決断すると、任意売却の時間が設けられます。任意売却の期間は、債権者で異なりますが、約3～6ヶ月間位です。

この間、競売の手続きは回避されることになります。

当社では、この期間に任意売却を行うと、成約率が99.5％と高確率となっています。

（競売申請後の任意売却の成約率は84.5％）

その理由

• 地域密着した販売活動に注力できる
• 債権者が任意売却を積極的に勧める

競売を回避、少しでも有利に解決したい方は、「代位弁済」の通知が届いたら、すぐに任意売却の決断をして下さい。

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

当社が作成した「任意売却をご提案します」のパンフレットを配布します

任意売却について、わかりやすく解説したパンフレットを無料にてお送りしています。

ご希望の方は、お電話（フリーダイヤル 0120-720-535）又は、問い合わせフォーマットから、メール（あて先はパンフレット希望）にてご連絡下さい。

パンフレット目次

1. 1番多い解決方法「現金確保を最優先とします」
2. 2番目に多い解決方法「そのまま入居を続ける解決方法（リースバック）」
3. 任意売却のメリット・競売のデメリット
4. 任意売却のに必要な費用
5. 当社の特徴と任意売却に強い理由
6. このような業者や団体には、依頼してはいけない
7. 任意売却Ｑ＆Ａ
8. 自己破産を検討している方へ
9. 任意売却専門の不動産会社を設立した理由
10. 任意売却の流れ

住宅ローンが支払えなくなる…と悩んでいませんか？

住宅ローンが支払えない理由は、リストラ・給与減額・ボーナスカット・病気・離婚など様々ですが、毎月の住宅ローンの返済に苦慮している方は、全体の5％程度と言われています。

住宅ローン滞納による最悪のシナリオは、何も対応せず放置して、ご自宅が競売にかけられ強制処分されてしまうことです。

滞納前にやるべきこと

①金融機関に返済スケジュールの変更を相談する（リスケジュール）

借入先の金融機関と交渉して、返済計画の見直し・変更をしてもらうことで、次のような支払いが可能になります。

• 返済期間を延長して、毎月の返済金額を減額します
• 一定期間だけ、金利のみの支払いとします
• ボーナス払いの減額や全額をカットします

＊金融機関は、積極的にリスケジュールの相談を受け付けます。なぜなら、金融機関の立場からすると、借入者が滞納して事故扱いになる前に状況が把握できるからです。

②他の銀行にて、安い金利に借り換えをする

金利が高いときに住宅ローンを利用している場合は、安い金利で住宅ローンを借り換え、月々の返済額を安くすることが有効な方法です。

但し、住宅ローンを滞納してしまった後では、借り換えすることは難しくなりますので、早めに検討して下さい。

住宅ローンを滞納しそうなときに、やってはいけないこと

①キャッシングやカードローンを利用する

住宅ローンよりも高金利のキャッシングやカードローンは、その場しのぎにしかなりません。

借金が雪だるま式に増え、結局、住宅ローンも支払えなくなり、今以上に苦しい状態になってしまうことがほとんどです。

住宅ローンの支払いを諦めた場合は、任意売却専門の不動産会社にご相談して下さい

住宅ローン滞納問題は、任意売却専門の不動産会社（任意売却専門コンサルタント）に相談することが問題解決の唯一の手段です。

任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社は、任意売却専門コンサルタントである代表の中島が、金融機関とご相談者の間に立ち、債権者との交渉や任意売却のスケジュール調整などを行います。

経験が豊富な任意売却専門の不動産会社（任意売却専門コンサルタント）に、早期に相談することで、高値での売却や引越費用の捻出や居住を続けるリースバックなど、有利な解決が可能になります。

＊クリックでサイトをご参照ください

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却の売主を保護する為に、売買契約書には特約条項を追加します

任意売却の不動産売買契約書と、一般の不動産売買契約書の大きな違いは、物件所有者である売主が債務超過状態であり、売却には債権者の同意が必要であることです。

任意売却の不動産取引では、その点について、売主に不利益が生じないように不動産売買契約書に特約条項として、追加する必要があります。

①「売主の瑕疵担保責任と付帯設備の修復義務を免責とする」特約を追加

通常の売買契約では、買主さんに物件を引き渡した後に、生活に支障をきたすような建物や土地の欠陥（雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、主要部位の腐敗など）が発生した場合、売主はその責任（修復費用の全額負担）を負うことになります。

これを「瑕疵担保責任」といいます。

しかし、任意売却ではそのような責任について、売主は一切の責任を免責するという特約条項を追加します。また、設備（給湯器や食洗機など）も引き渡し後、不具合があっても修復義務を負わないという条件を追加します。

【実際の特約条項】

不動産売買契約書第〇条（瑕疵担保責任）の定めにかかわらず、売主は、本物件の瑕疵担保責任について免責とする。また、付帯設備についても、修復義務の責任は負わないものとします。

②「債権者が抵当権及び差押登記を抹消することに同意することを条件とする」特約を追加

任意売却の場合、登記簿も、債権者の抵当権や差押登記が設定されています。

この抵当権や差押登記を抹消しなければ売却することは出来ない為に、万一、債権者が同意しなかった場合を場合を想定した特約条項を追加します。

もし、この特約条項を追加せず売買契約を締結してしまうと、万一、債権者の抵当権抹消同意を得ることができなければ、買主から損害賠償として請求されることになります。

任意売却では必ず追加しなければならない重要な特約条項となります。

 不動産売買契約書第〇条（負担の除去）の定めにかかわらず、売主は、残金決済日に買主より支払われる売買代金を充当し、物件に設定されている差押及び抵当権設定登記を抹消する予定ですが、抵当権者等が差押及び抵当権の抹消を認めず、差押及び抵当権の抹消ができない場合には、売主は、本契約を無条件にて白紙解除できるものとする。

②買主は、この契約が解除されたことにより損害が発生した場合でも、一切の意義苦情等を申し述べないものとし、損害賠償請求等しないものとする。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

埼玉県で唯一の「任意売却専門コンサルタント」として掲載中

朝日新聞埼玉版の朝刊 2020年（令和2年）1月15日（水）発行された、「マイベストプロ埼玉」の顔写真付き新聞広告に、弊社及び弊社代表が掲載されています。

「マイベストプロ埼玉」には、インタービュ記事が掲載中

マイベストプロ埼玉には、当社の代表の中島孝のインタビュー記事が掲載されています。
任意売却専門の不動産会社を設立した思いや、当社の営業活動等が３ページにわたり紹介されていています。是非、ご確認下さい。

＊マイベストプロ埼玉　インタビュー記事　＊クリックで参照

「マイベストプロ埼玉」とは

朝日新聞がおススメする、埼玉県の頼れる専門家・プロを紹介する地域密着型のWEBガイドです。ジャンル、エリア、職種から様々な専門家を見つけることができます。

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お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

『利益還元付き、買取保証システム』とは

任意売却専門の不動産会社だから、早期解決をバックアップします

任意売却を専門に取り扱う当社だからこそ、解決のノウハウ集結し、依頼者の方が安心してその後の生活を送れるよう「利益還元付き、買取保証システム」をスタートしました。

現在でも、ローンを滞納している弱みに付込まれ、市場価格よりも相当安く売却してしまい、多くの負債が残ってしまったということをよく聞きます。

そこで、できるだけ高値で…できるだけ早期に…できだけ現金を残したい…そのような

ご要望を踏まえて納得いただけるシステムをご用意しました。

当社が任意売却としてお預かりした不動産を直接買取り、その後、再販売を行い、利益が出た場合、その利益を売主様に還元する制度です。

利益還元額 ＝ 当社再販価格 ー （購入金額＋購入・再販売経費 ＋ 当社利益）

利益還元例

当社が2000万円で購入、当社販売により2350万円で売却した場合

販売価格2350万円 ー（当社購入金額2000万円＋購入・再販売経費100万円＋利益100万円）

＝利益還元 約100万円 を売主様に現金で還元します。

＊再販売手法により販売経費の金額が増減します。

＊利益につきましては、売主様と協議の上決定します。

＊物件や債権者の条件等により利益還元付き買取保証システムが利用できない場合もあります。

『利益還元付き買取保証システム』のメリット

• 早期の解決が可能となり、不安がなくなる
• 利益が還元されるので、安く売却してしまったという後悔がない
• 債権者に資金回収されない
• 現金が確保できる
• 引越費用の立替え制度を利用すれば、安心して転居ができる

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