2019年5月

任意売却とは、住宅ローン滞納者を救済する手段

任意売却は、メリットの多い売却手段です

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関(債権者)は裁判所を通じて、不動産競売手続きにて、強制的にご自宅が処分されてしまい資金回収を図ります。

不動産競売は裁判所が行う法的な手続きな為に、一切の融通が利きません。

しかし、任意売却は、裁判所が一切介入しない為に、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来るので、メリットの多い売却手段となります。

①通常の不動産市場で売却するから、高値での売却が期待できる

競売では市場価格の60％～70％で程度の低額で落札される傾向が強く、多額のローンが残る怖れがあり、残った住宅ローンに対して多額の強行返済を強いられることもあります。さらに、給料の差押えをられる可能性もあります。

一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済も可能になります。

②引越代等の諸費用の配分が見込める

不動産競売では、引越費等が裁判所や落札者から支払われることはありません。

一方、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用が配分される可能性があります。

③任意売却を行うに当たり、現金を用意する必要がない

任意売却という不動産売買は、不動産仲介に当たりますので、不動産仲介手数料の支払いが必要となります。（成約価格×3％+6万円　別途消費税）

しかし、任意売却では、売却代金の中から仲介手数料として配分されるので、依頼者の方が仲介手数料を準備する必要がありません。

④引越し時期・条件・明渡しなどは相談の上、決定される

競売では落札後、落札者から強制的に立退きを迫られ、従わない場合は不法占拠者と見なされ強制執行にて退去させられます。

しかし、任意売却であれば、債権者や購入者との話し合いの中で、引越し時期や条件面等での要望を聞き入れてもらえることが多いです。

⑤ご近所に知られることなくプライバシーが守れる

競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札を検討している不動産業者などがご自宅周辺の調査をかねて回る等、近所の方に気付かれる可能性があります。

しかし任意売却では通常の住み替え感覚で販売活動が行われる為、プライバシーを侵害されません。

⑥精神的ダメージが少ない

裁判所が介入する競売では、債務者の意向は反映されず強制執行の度合いが強い為に、精神的ダメージも大きくなります。

しかし任意売却の場合では、裁判所の介入はなく、所有者の意思で売却を決定し、引越費用や仲介手数料の配分が受けられるので、計画をたて退去でき、心配事が少なく安心できます。

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

housepartnerjp | 2019.05.24 04:47 | トラックバック(0)

不動産業者の利益優先とした「囲い込み営業」が任意売却が失敗する原因

任意売却が失敗する原因は「囲い込み営業」にあります

囲い込み営業とは

「囲い込み営業」とは、自社の利益を最優先とする販売方法です。

任意売却を取り扱う不動産会社の多くは、「囲い込み営業」をしていることで、依頼したお客様の利益を損ねる重大な問題が発生しています。

不動産流通機構に登録が義務付けされている

売却依頼を受けた不動産会社は、物件情報を一定期間内に不動産流通機構「レインズ」に登録することが法律で義務付けら、必ず、登録証明書を発行することが義務づけられています。

このレインズ登録にて、すべての不動産会社に情報公開されることになり、他の不動産会社がお客様を紹介してくれるので、早期売却のチャンスが広がることになります。

95％以上の不動産会社が「囲い込み営業」を実施している

大手不動産会社・任売業者は100％、「囲い込み営業」を実施している現状があります。

事実を知らないのは、売主（依頼者）だけ

しかも、この実態を依頼者（売主）が知り得ることが難しく、ほとんどの方が失敗の原因を知らずに、任意売却に失敗・競売処分となり不利益を被っているのです。

自社の利益を最優先とした売却方法であり、任意売却では絶対にしてはいけない販売行為です。

しかし、任意売却を取り扱うほとんどの不動産会社では、物件情報を自社だけで囲い込み、早期売却のチャンスを奪っているという実態があり、任意売却失敗の原因となっています。

任意売却の成功失敗の可否は、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。

不動産会社選びにおいて、解決のノウハウ・債権債務の知識・債権者との交渉力・経験や実績は重要な指標であり、迅速な対応や、営業担当者との相性も考慮すべき点でもあります。

ハウスパートナー株式会社では、任意売却において最も重要なことは

「依頼者の利益・ご要望を最優先に考え、行動すること！」

という一点に尽きると考えています。

fmily3

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

housepartnerjp | 2019.05.21 05:39 | トラックバック(0)

熊谷市の任意売却　成約御礼！！

熊谷市の中古住宅　任意売却に成功しました！

ご相談者の要望

できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい

交渉した債権者（金融機関）

りそな銀行

販売活動の手法

不動産流通機構(レインズ）への登録
新聞折込チラシ
ポータルサイト

販売から成約までの日数

約25日

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

housepartnerjp | 2019.05.17 04:09 | トラックバック(0)

任意売却のトラブル回避の為に知っておきたいこと

相談者の弱みに付込む悪質団体・悪徳業者が急増中

任意売却という不動産売買は、依頼者の方が住宅ローンの支払いを滞納しているという事情から、取引内容が公開されたり、不動産会社の評判が口コミで広がることはありません。

ここでは、任意売却で起こりうるトラブルやリスクについて、ご説明しています。

顧客情報の転売を目的とする悪徳業者・団体

一般社団法人・ＮＰＯ法人には、依頼してはいけない

任意売却に公的機関は存在しません

一般社団法人・ＮＰＯ法人は、宅地建物取引業の免許のない団体です。

免許がないということは、不動産の販売活動・売買契約書も締結等、債権者交渉を含め、売買に関する一切の実務ができないことになります。団体のＨＰには、よく成約事例やお客様から感謝の手紙など掲載していますが、宅建業の免許を取得している不動産会社からすると、とても不思議なことです。

実態は、依頼者の募集に重点を置き、その情報を不動産会社に転売することも目的としています。相談するだけで、コンサルティング料・調査費用・交通費を請求される被害が多く報告されています。

インターネットリスティング広告・全国対応の不動産会社には、依頼してはいけない

インターネット広告を活用し、全国対応として依頼者を募集していることが特徴です。

ご相談者から依頼を受けた情報は提携業者と名乗る不動産会社に転売することを目的としています。

情報の転売先が、任意売却を熟知していない不動産会社となってしまったら、有利な任意売却は諦めて下さい。

根拠ない営業トークには騙されはいけない

仲介手数料の最大５０％をキャッシュバックします

最近目立つ、最も悪質な営業トークです。債権者が任意売却を認めません。

債権者が配分した仲介手数料の一部を受領したとなれば、任意売却は成立しません

今、（初回の面談時）、専任媒介契約を結んでくれたら、5万円お渡しします。　

初回の相談時に、不動産会社と媒介契約を締結することは、絶対にあり得ません。なぜなら、任意売却は、債権者の同意が必要であり、債権者が販売価格を決定するからです。価格が決定するまでに、10日前後の審査期間が必要なのです。

日付や販売価格などが白紙の媒介契約に署名捺印をさせ、現金で拘束することは、重大な宅地建物取引業法違反であり、悪質な違法な行為です。金銭を受領してしまったことで、後々トラブルに巻き込まれ、さらに、任意売却に失敗した場合には、受領済みの金銭の取り立てが厳しく、勤務先までにも回収にきたという報告もありますので注意して下さい。

引越費用を保証します

ほとんどのケースでは、引越費用やマンション管理費の滞納分などの費用を受け取ることができていますが、これは債権者との交渉において決定するものであり、保証されているものではありません。引越費用100万円とういう金額は、何の根拠のない単なる営業トークです。債権者が引越し費用として100万円を認めることは絶対にあり得ません。

当社に依頼すれば、残った住宅ローンが0円になります・・・

任意売却で残った住宅ローンの残額が、債権者との交渉によって0円なることはあり得ません。

（自己破産の場合のみ）依頼を受ける為の嘘の説明なのか、任意売却の知識がないのか、どちらかです。

当社は、任意売却に失敗したことがありません。成功率100％・・・

任意売却は債権者の同意が得られなければ成立しない為、失敗することもあります。成功率100％は絶対にあり得ません。任意売却専門の当社でも、過去5年の成功率は84％程度であり、近年は債権者交渉が難しくなっています。

【よくあるトラブル】

突然、ご自宅に訪問営業　⇒　任意売却を依頼すると担当者が変更

訪問した担当者は依頼者に対し、事実ではないことを含めた提案をしています。その提案を信じていると、最後の重要な局面になると「知らない・言っていない」などのトラブルに発展してしまいます。担当者との連絡が取れなくなったり、引越費用が配分されなかったりという無責任な営業には、要注意です。

白紙委任状に、署名捺印をしてはいけません

不動産会社に委任する権限は、評価証明書の取得のみにして下さい。委任する権限を確認しないで、署名捺印をしてしまうと、思わぬトラブルが発生してしまいます。法的拘束力が重く、とんでもない事態が発生する可能性があります。

債権者（金融機関）が紹介する不動産会社では有利な解決ができない

1円でも多くの資金回収したい債権者の意向を重視した任意売却となり、任意売却のメリットでる引越費用や生活資金などが大幅に減額されてしまう可能性があります。

媒介契約が解除できず、不動産会社の変更ができない・・・

媒介契約は、契約期間中でも電話でも、解除の通知でも、無条件にて媒介契約の解除をすることは可能です。

売却の途中で、依頼した不動産会社が信頼できず、このまま販売を継続することが不安となることが原因のようです。媒介契約時に、不動産会社から金銭を受領している金銭があることで、媒介契約の解除することができずにお悩みの方が多いようですが、解除する方法はありますので、ご相談下さい。

＊クリックでサイトをご参照ください

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

housepartnerjp | 2019.05.14 04:30 | トラックバック(0)

朝霞市の任意売却　中古住宅の販売を開始しました

朝霞市岡の任意売却　中古住宅を販売中

販売価格　2850万円

◆平成26年8月築

◆ビルドインの駐車スペース

【物件概要】

・所在　朝霞市岡

・交通　東武東上線　朝霞駅　徒歩15分・朝霞台駅　徒歩24分

　　　　ＪＲ武蔵野線　北朝霞駅　徒歩２４分

・土地　68.04㎡（20.58坪）

・建物　1階25.67㎡　2階37.67㎡　３階36.02㎡　計99.36㎡

・間取　3ＬＤＫ＋Ｓ（約6.5帖）

・構造　木造3階建

・用途　第一種中高層住居専用地域

・建ぺい率　60％　・容積率200％

・接道　北東側12ｍ公道に約6ｍ接道

・設備　公営水道本下水オール電化

・現況　居住中

・引渡　相談

・取引態様　専任媒介

〇朝霞第二小学校学区内　　徒歩6分

〇朝霞第二中学校学区内　　徒歩14分

〇ヤオコー朝霞岡店　　　　徒歩10分

ご案内ご希望の方は、お気軽に申し付け下さい！

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

housepartnerjp | 2019.05.10 05:09 | トラックバック(0)

行田市の任意売却　競売を回避しました