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2019年4月

競売よりも任意売却が断然有利! ー ハウスパートナー株式会社

競売よりも、任意売却を勧める理由があります!

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

住宅ローンの滞納により、強制的に処分されてしまう競売を回避して

「少しでも有利に解決したい」

その方法が任意売却です。

また、債権者も任意売却を勧めていますので、任意売却とういう解決方法を

利用して下さい。

 

任意売却のメリット

是非、任意売却のメリットを知ってください。

任意売却を行うにあたり一切費用は掛からないこと

競売では、落札されるまでの遅延損害金が14.5%~増加することになります。
一方の任意売却では、依頼者(債務者)が費用を負担する事(現金を用意すること)はありません。

任意売却に必要とされる費用(仲介手数料・抵当権抹消費用・引越費用・等)は、売却代金の中から配分される仕組みなので、現金を用意する必要はありません。

 

 市場価格で売却が可能

競売では市場価格の70%~80%の価格でで落札される為に、多額のローンが残ってしまう可能性があります。

競売後には、債権者から多額の返済を請求され、勤務先の給料が差押えられる可能性もあります。

 

任意売却後、無理のない返済計画が可能

任意売却後、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた返済が可能になります。

(最低5,000円~とする債権者が多いようです)

 

引越時期・条件において相談が可能

競売では札者から強制的に立退きを迫られ、法的措置(強制執行)を執行させることもあります。

しかし、任意売却では、債権者との話し合いの中で、引越費用期や条件面で相談することが可能です。

債権者との交渉次第では、引越費用を売却代金の中から、受け取ることも可能となります。(受領例:10万円~30万円)

 

 プライバシーが守れ、精神的なダメージが少ない

競売にかかると(公告後)、競売情報として裁判所のHPに室内外の写真付きに物件詳細が公開されてしまいます。

入札を検討している不動産業者などが、ご自宅周辺の調査をする為に、ご近所の方にに知られてしまい、精神的なダメージも大きくなります。

しかし、任意売却では通常の販売活動が実施される為に、プライバシーが保護されます。

また、リースバックと言う解決方法であれば、引き続き住み続けることも可能です。

*リースバックとは…ご参照下さい

 

税金の滞納による延滞金が、売却代金から配分される

税金の滞納は、自己破産しても免責れることはありません。

任意売却では、税金の滞納により差押登記が設定させている場合、売却代金の中から、税金滞納分として配分を受けることが可能となります。(差押登記が設定されている場合で、上限30万円。但し債権者によって異なります)

また、任意売却の際、自治体等との減額交渉が可能となりますので、遅延損害金等が免除となる可能性もあります。

 

マンション管理費の滞納額が、売却代金から配分される

任意売却では、マンション管理費を滞納している場合、売却代金の中から、マンション滞納分として配分を受けることが可能となります。(上限30万円。但し、債権者によって異なります)

 
 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

「住宅ローン」と「税金」と「マンション管理費」は、優先に支払うべきものは?

自己破産を検討するなら、「税金」の支払いを優先とする

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

住宅ローンの支払いが難しく、任意売却を決断した場合は、今後の生活を安定させる為にも、計画を立てる必要があります。

何を優先するべきか、どうぞご参考にして下さい。

住宅ローンの返済は止める

任意売却を行うには、債権が保証会社へ移行(代位弁済)しなければならない為に、住宅ローンの支払を止める必要があります。

また、複数の住宅ローンがある場合でも、同時期に支払いを止める事も必要があります。
転居費用を確保する
住宅ローンの支払いをストップしてから、任意売却の成立までに、約4~10ヶ月程度の時間を要します。
その間は、ローン返済がなくなるため、少しでも転居資金を蓄え、新たな生活再建に向けた準備期間として下さい。
 

固定資産税や市県民税の滞納は、差押登記設定に応じて対応

任意売却をする際に、注意しなければいけないことが、税金関係の滞納です。
よくケースでは不動産売買契約の締結後に、自治体から「差押登記」が設定される事例もあります。
この場合、差押登記を解除する資金が必要となり、資金が準備できなければ、任意売却が中止となる可能性があります。
 
滞納額や自治体によっては、差押が解除できないケースもあります。
もし、税金の滞納があり、督促通知や差押予告通知が届いている場合、担当の税務課へ相談し、割納付当の相談をした方が良いでしょう。
 

差押登記が設定されているなら、滞納額を30万円以内に抑える

既に差押登記が設定されている場合には、売買代金の中から配分されますので、滞納しても問題ありません。但し、配分される金額は30万円以内となります。(配分さる金額は債権者で異なります)

滞納額によっては差押が解除できないケースもございます。もし、税金の滞納があり差押の予告通知が来ている場合、収納課へ相談に行き分割納付にする手続きをした方がよいでしょう。

 

 マンション管理費・修繕積立金の支払いは止める

マンションの任意売却の場合、管理費・修繕積立金の滞納については、売買代金の中から配分されますので、滞納しても問題ありません。
但し、配分される金額は30万円以内となり、駐車場の使用料や延滞金などは含まれない場合もあります。(配分さる金額は債権者で異なります)
 
 

自己破産をするなら、税金の支払いを最優先とする

すでに、自己破産検討しているなら、最優先とする支払いは税金関係です。

自己破産では、住宅ローンなどの債権は免責となり、支払いがすべて免除されます。

また、マンション管理費等の滞納は、マンション法という法律で、買主が引き継ぐことになります。しかし、固定資産税・国民健康保険・住民税等の税金は、免責されることはなく、支払が継続することになります。

 
 
 

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「利益還元付き、買取保証システム」で任意売却をバックアップします

『利益還元付き、買取保証システム』とは

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

任意売却としてお預かりしたお住まいを当社が直接購入させて頂きます。

さらに、当社が購入後に再販売を行った結果、利益が出た場合、その利益を売主様に還元する制度です。

利益還元額 = 当社再販価格 ー (購入金額+購入・再販売経費 + 当社利益)

 

利益還元例

当社が2000万円で購入、当社販売により2350万円で売却した場合

販売価格2350万円 ー(当社購入金額2000万円+購入・再販売経費100万円+利益100万円

利益還元100~150万円を売主様に現金で還元します。

*再販売手法により販売経費の金額が増減します。

*利益につきましては、売主様と協議の上決定します。

*物件や債権者の条件等により利益還元付き買取保証システムが利用できない場合もあります。

 

『利益還元付き買取保証システム』のメリット

  • 早期の解決が可能となり、不安がなくなる
  • 利益が還元されるので、安く売却してしまったという後悔がない
  • 債権者に資金回収されない
  • 現金が確保できる
  • 引越費用の立替え制度を利用すれば、安心して転居ができる
 
任意売却専門の不動産会社だから、早期解決をバックアップ

任意売却を専門に取り扱う当社だからこそ、解決のノウハウ集結し、依頼者の方が安心してその後の生活を送れるよう「利益還元付き、買取保証システム」をスタートしました。

現在でも、ローンを滞納している弱みに付込まれ、市場価格よりも相当安く売却してしまい、多くの負債が残ってしまったということをよく聞きます。

そこで、できるだけ高値で…できるだけ早期に…できだけ現金を残したい…そのような

ご要望を踏まえて納得いただけるシステムをご用意しました。

 

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プロが作成する販売図面で、早期解決を目指します

興味を持つ販売図面が早期解決のポイント

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

販売図面は、不動産の購入を検討されている方に、興味を持たせる重要な資料となります。

購入希望者は、初めに販売図面を見て「内覧しようかどうか」を判断することになります。

特に、任意売却のように、「早期に…高値で…」と制限がある場合では、販売図面を見た際に、興味を持たせることが早期解決のポイントとなります。

 

プロの製作会社に依頼しています

ハウスパートナー株式会社では、販売図面の作成は、プロの製作会社に依頼しています。

プロによる作成は高額となりますが、早期解決が求められる任意売却では、「見やすい間取図」「興味を持たせる構成」「他の不動産との差別化」などの販売図面は早期解決に結び付くと考えています。

 

プロに依頼した販売図面の一例

ここで、他社との比較を掲示することは難しいので、当社が以前に利用した販売図面をご参照して下さい。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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平成30年度、任意売却の実績(成約率84.5%)

ハウスパートナー株式会社は、任意売却専門の不動産会社として、今年で6年目を迎えました。適切かつ迅速な対応をする為に営業エリアを「埼玉県内限定」としています。

 

平成30年度の実績

4月  中古マンション       さいたま市見沼区

4月  中古住宅          伊奈町栄 

4月  中古住宅          桶川市坂田

5月  中古マンション       蓮田市東

6月  中古住宅(リースバック)  北本市東間

6月  中古住宅          鴻巣市天神

7月  中古マンション       北本市二ツ家

7月  中古住宅(リースバック)  行田市持田

7月  中古住宅          熊谷市上之

8月  中古マンション       さいたま市北区

9月  中古住宅(リースバック)  加須市東栄

9月  中古住宅          羽生市中央

9月  中古マンション       さいたま市大宮区

10月  中古住宅          上尾市浅間台

10月  中古マンション       北本市東間

10月  中古住宅          加須市久下

11月  中古住宅(リースバック)  熊谷市石原

12月  中古住宅         上尾市西宮下

12月  中古住宅         北本市北本

1月   中古マンション       上尾市緑丘

2月     中古マンション        鴻巣市本町 

2月  中古住宅           鴻巣市生出塚

3月  中古住宅(リースバック)  桶川市末広

3月  中古マンション       鴻巣市三ツ木

3月  中古マンション      東松山市箭弓町

 

成約率

 平成26年度   平成27年度   平成28年度   平成29年度     平成30年度    
100% 86.9% 84.6% 82.9%

84.5%

 

成約エリア

  平成26年度 平成27年度 平成28年度 平成29年度  平成30年度 
上尾市 3 2 1 2 3
北本市 2 2 1 1 4
鴻巣市 2 2 2 2 4
加須市 1 2 1 1 2
久喜市 0 1 1 0 0
行田市 2 2 1 2 1
熊谷市 3 2 2 2 2
東松山市 1 1 1 1 1
羽生市 0 1 0 1 1
さいたま市 1 2 2 4 2
戸田市 0 0 1 0 0
川越市 0 0 1 0 0
蓮田市 0 0 1 1 1
伊奈町 0 0 1 1 1
桶川市 0 0 0 1 2
川口市 0 0 1 1 0
吉見町 0 0 0 1 0
東京都板橋区 0 1 1 0 1
東京都豊島区 0 1 0 0 0
東京都北区 0 0 1 0 0
群馬県高崎市 0 0 1 0 0

 

成約までの日数(媒介契約締結 ~ 売買契約の締結まで)

 平均日数 71日(最短20日・最長6ヶ月)

 

種別

  平成26年度 平成27年度 平成28年度 平成29年度 平成30年度
マンション 8 11 11 9 9
中古住宅 8 8 9 10 14
その他 0 0 2 2 1


解決方法

 リースバック(賃貸として入居を継続)  5 
 入札形式による売却 5
 一般の不動産市場で売却 12
 親族間売買 1
 当社が買取り 1
 その他 0

 

交渉した債権者

◆住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫) ◆年金福祉協会 ◆住宅債権管理回収機構 ◆エム・ユー・フロンテア債権回収 ◆日立キャピタル債権回収 ◆全国保証 ◆ぶぎん保証 ◆りそな保証 ◆さいしん保証 ◆オリエントコーポレーション ◆みずほ信用保証  ◆SMBC ◆東和保証 
◆自治体(鴻巣市・北本市・熊谷市・上尾市・行田市・桶川市)

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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鴻巣市の「チサンマンション北鴻巣」 任意売却に成功しました

鴻巣市内のマンション(チサンマンション北鴻巣) 任意売却に成功しました!

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早期のご相談で、競売申し立てされる前に解決できました

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債権者との交渉結果、任意売却の期間を約6ヶ月間、猶予してもらいました

競売となる前の早期のご相談だったので、債権者との交渉の結果、任意売却の猶予を約6ヶ月時間の猶予ができました。

しかし、債権者が設定した販売価格が市場価格よりも10%程度高値だった為に、販売価格の値下げ交渉に時間がかかりました。

 

ご相談者の要望

  1. できるだけ高値で売却して、残債務(住宅ローン)を軽減したい

 

交渉した債権者(金融機関)

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)*日立キャピタル債権回収株式会社

 

販売活動の手法

  • アットホーム、SUUMO等のポータルサイトへの掲載
  • 不動産流通機構(レインズ)への登録、情報公開
  • 学区内限定の新聞折込チラシ
  • 個別の投函チラシ

最終的には、ポータルサイト(アットホーム)の反響により、買主を見つけることができました

 

販売から成約までの日数

約73日

 

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