2018年8月

上尾市の任意売却  価格変更しました

上尾市西宮下3丁目　中古住宅

販売価格変更しました

2180万円　→　2090万円

◆全15区画の旧分譲地内

◆ＬＤＫ14.8畳＋全居室6畳以上

◆平成14年の新築物件

【物件概要】

・所在　上尾市西宮下3丁目72番

・交通　ＪＲ高崎線　上尾駅　徒歩19分

・土地　109.88㎡（33.23坪）

・建物　1階55.48㎡　2階44.71㎡　計100.19㎡（30.30坪）

・構造　木造2階建て

・用途　第一種住居地域

・建ぺい率　60％　　容積率200％（168％）

・接道　南西側4.2ｍ公道に約9.7ｍ接道

・設備　公営水道  本下水  都市ガス  東京電力

・現況　居住中

・引渡　相談

・取引態様　専任媒介

ご案内ご希望の方は、お気軽に申し付け下さい！

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル【住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却】の専門家・プロとして登録されました。

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー

株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却を成功へと導くには、債権者の同意が必要

今年から、債権者が同意する任意売却の条件が変更されています。

理由として、競売での落札価格の上昇により、債権者が任意売却に同意するメリットが少なくなっているからです。

この変更に対応できない不動産会社に任意売却を依頼してしまったら、残念ながら、任意売却での解決は難しいでしょう。

変更された債権者が要求する任意売却の条件

一般エンドユーザー向けの販売活動を要求

地域に密着した販売活動を要求（新聞折込チラシ・空室の場合はオープンハウスの実施など）し、さらに、大手ポータルサイトへの物件掲載（アットホーム・SUUMO・ホームズなど）が必然となっています。

囲い込み営業をするような不動産会社に依頼してしまえば、有利な条件で任意売却が成功することはありません。

囲い込み営業とは・・・自社の利益を優先とした販売方法で、他の不動産会社に情報公開しないことです。

　　　　　　　　　　　約95％以上の不動産会社は、囲い込み営業をしています。

買取会社・不動産会社への売却は不可

以前の任意売却の解決方法は、買主を買取専門の不動産会社とする売却方法でした。

（簡単に解決できたので、顧客情報を集客するだけの一般社団法人・ＮＰＯ法人が増えた経緯があります）

しかし、買主が買取専門の不動産会社となれば、リフォーム後、不動産会社の利益を上乗せした価格で再販売となることから、任意売却に同意しない債権者が増えています。

一般社団法人・ＮＰＯ法人との取引禁止

宅地建物取引業の免許がない一般社団法人・ＮＰＯ法人とは、一切取引はしません。また、一般社団法人・ＮＰＯ法人のダミーとなっている不動産会社も同様です。

対応できない不動産会社は、任意売却業界から淘汰されている

債権者の意向を把握し、販売活動に注力できな不動産会社は、任意売却の業界から淘汰されつつあります。

特に、一般社団法人・ＮＰＯ法人の名称を語り、顧客情報の転売を目的としている団体は、任意売却物件を取り扱うことはできません。

また、一般社団法人・ＮＰＯ法人を隠れみのとしている不動産会社は、すでに債権者側も把握していますので、任意売却の成功率は、かなり低くなります。

埼玉県内の任意売却は、埼玉県内の任意売却専門の不動産会社へ依頼

ここ最近、債権者の中には、埼玉県内の不動産売却は、埼玉県に事務所がある不動産会社でないと任意売却を認めないところも増えています。

これは、一般エンドユーザー向けて売却を目指すために最大限の販売活動を要求し、1円でも多くの資金回収をしたい方針のようです。

債権者が同意する販売活動に注力しています

ハウスパートナー株式会社は、地域に密着した販売活動を重視する為に、営業エリアを埼玉県限定としています。

新聞折り込み広告・投函広告

ポスティング広告や新聞折り込み広告等を実施し、近隣地域にお住まいの方へ継続的に物件をご紹介いたします。

この方法が1番成約に繋がります。

オープンハウス現地販売会

気軽にじっくり検討が可能なマンションや一戸建てのオープンハウスは、成約になる確率が高くなります。

空室のお部屋に適した販売方法で、自由に内覧して頂けるので、成約率がアップします。

主に週末に実施します。

ポータルサイトへの掲載

日本最大級の住宅情報検索サイト「アットホーム」や「SUUMO」などのポータルサイトにも掲載して

広域にも対応できるよう不動産売却活動を実施しています。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

ご自宅に住みながら解決できるリースバック　任意売却の解決方法

住み慣れたご自宅に住み続けたい、居ができない、という場合には、リースバックという解決方法があります。

これは個人投資家や投資会社などにご自宅を購入してもらい、ご自宅を購入した個人投資家や投資会社との間で賃貸契約を結び、住み続けるというものです。

このリースバックなら、ご近所などに知られることなく、今まで通り住み続けることができます。

リースバックのメリット

引越が不要！そのまま居住を続けることができる！

転居に必要な費用（賃貸住宅や引越など）やお子様の転向などが不要になります。また、生活環境を変えずに生活できますので、精神的負担も軽減できます。

固定費の支払いがなくなる！

固定資産税やマンション管理費などの費用負担がなくなります。

住宅ローンの支払金額よりも、安い賃料で入居が可能である！

住宅ローンの支払いよりも賃料の支払が、大幅に安くなる可能性がありますので、余裕のある生活を過ごすことができます。

将来、買戻すことも可能になる！

購入者が投資家となることで、ご親族やお子様が独立した時などのタイミングで、買戻しの相談も可能となります。

ご相談事例のご紹介

リースバックプラン（そのまま賃貸として入居）

4.売却（任意売却）と競売の比較

売却（任意売却）	比較	競売
4000万円	売却価格	3300万円
0万円	残債（売却後）	700万円
30万円（残債に充当）	引越費用の確保	0円
3ヶ月	解決までの時間	4ケ月

＊上記金額は概算です。

5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
Ｓ様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。

＊任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。

 

《成約事例》

任意売却が不成立の場合、当社が不動産競売に入札します

債権者がリースバックによる売却を認めない場合や販売金額が高く、任意売却が不成立に終わった場合には、当社が不動産競売に入札し、落札を目指します。

当社が落札後には、当社と賃貸契約を締結して頂き、居住を続けることが可能となります。　

（但し、賃貸契約内容や賃料設定などの条件がある場合がります）

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却が失敗してしまう理由

任意売却は、必ず成功するとは限りません。失敗することもあります。

実際に当社が任意売却に失敗してしまった理由をご紹介します。

販売活動する時間が足らない

現在の任意売却は、買取専門の不動産会社への売却が認められない為に、地域密着した販売活動が必要となります。

その為、販売活動する時間が必然となり、短期間での任意売却の解決が難しくなっています。

室内の状況が悪く内覧ができない　

購入希望者は、必ず室内の内覧を要望します。

室内に大量のゴミなどを放置しているとの理由で、内覧ができない状況であれば、任意売却はできません。

債権者が任意売却を認めない

残念ながら、債権者（保証会社や銀行など）の方針で、任意売却には一切応じられないという場合もあります。

この場合は、任意売却を諦めるしかありません。

＊住宅金融支援機構・年金融資・都市銀行では、任意売却を推奨しています。

後位順位の債権者が任意売却に同意しない

残念ながら、債権者（保証会社や銀行など）の方針で、売却代金の中から配分される返済金では、任意売却には一切応じられないという場合もあります。

この場合は、任意売却を諦めるしかありません。

＊住宅金融支援機構・年金融資・都市銀行は任意売却では、推奨しています。

税金の滞納で、差押登記が解除できない

滞納金の滞納全額を返済しない限り、差押登記の解除をしないという方針の自治体があります。

このような自治体の方針の場合、任意売却を諦めるしかありません。

＊埼玉県内では、任意売却を認める自治体が多く、当社が所有者に代わり自治体と交渉します。

＊横浜市は、任意売却を認めていません。

買主が見つからない

債権者の指示を無視している

競売よりもメリットのある【任意売却】をご提案します！

当社では、さいたま地方裁判所（本庁・熊谷・川越）より公告される配当要求を閲覧し

DM（ダイレクトメール）をお送りしています。

配当要求とは

『競売の申立人以外に債権を持っている債権者は、執行裁判所に申し出てください』
という制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には競売開始決定後、目的不動産の差押えを行い、申立債権者以外に当該不動産から弁済（配当）を受けられる債権者に、その旨を申し出るように期限を定めて公告をすることが義務付けられています。

是非、ダイレクトメールをお読み下さい！

このダイレクトメールが届いてから、競売の入札開始まで

約4ヶ月～6ヶ月、時間の猶予があります。

想定される競売スケジュールを掲載しています

競売のスケジュールが把握できれば、精神的な余裕も生まれ、慌てることもありません。

さらに、スケジュールごとの対策についても、詳しくご説明しています。

＊競売のスケジュールは、各裁判所にて日程が決まっています。

売却実施処分日とは

裁判所から売却実施処分日に通知があり、競売日程が正式決定します。

公告・閲覧日とは

裁判所のＨＰ・新聞・競売専門雑誌等に、競売情報が一般公開されます。公開される情報には、建物の外観や室内の写真が掲載されます。

また、公開と同時に、入札希望者が物件周辺に現れ、下見や調査の為に、ご近所にいろいろと聞いたりとしますので、ご近所の方に知られてしまいます。

入札日とは

入札が開始されます。

入札終了日とは

入札が締め切られます。

開札日とは

最高金額での落札者が決定します

ご要望を踏まえた解決をご提案します

1. 引越し費用・生活資金などの現金を確保したい
2. 賃貸として、そのまま入居を続けたい（リースバック）
3. 高値で売却して、住宅ローンを少しでも多く返済したい
4. ご近所に知られる前に解決したい
5. 親族間売買・将来、買戻しをしたい

埼玉県に密着だから、『迅速な対応』『販売力』『解決のノウハウ』 に自信があります!

是非、当社の提案を聞いて判断して下さい（60分程度）

任意売却について、インターネット調べても、正しく理解することはとても難しいことです。

ハウスパートナー株式会社では、任意売却専門の不動産会社として、任意売却のメリットだけではなく、デメリットについても、正しくご理解頂けますようご説明させて頂きます。

熊谷市石原　中古住宅　830万円

オーナーチェンジ（リースバック）

利回り　約8.6％

年間収入　72万円（月額賃料6万円）

・所在地　熊谷市石原1060番地

・交通　　秩父鉄道　石原駅　徒歩6分

・土地　　119.32㎡（36.09坪）

　　　　　他私道持分あり

・建物　　91.91㎡（27.8坪）1階48.85㎡　2階43.06㎡

・構造　　木造2階建て

・建築　　平成7年5月新築

・用途　　第一種住居地域　60％・200％

・現況　　居住中

・引渡　　相談

・取引　　専任媒介

 リースバックとは

現在の所有者が、賃借人として引き続き居住することです。

詳細の契約内容につきましては、別途協議の上、決定します。

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株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝