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2018年2月

『任意売却専門の不動産会社』 と 『普通の不動産会社』 の違い

『任意売却専門の不動産会社』 と 『一般の不動産会社』 の違い

ハウスパートナー株式会社

 

任意売却を依頼する際には、どの不動産会社でも同じだと考える人もいるようです。

もちろん、任意売却専門の不動産会社でも、宅地建物取引業の免許を取得している不動産会社であることには間違いはありませんが、普通の不動産会社とは違った特徴があるのです。

いざ任意売却を依頼しようとした際に、この点を認識していないと、後悔することになります。

 

任意売却解決のノウハスと債権債務の知識がある

「普通の不動産会社」と「任意売却専門の不動産会社」の違いについて説明します。

まず普通の不動産会社は、物件の販売や賃貸を活動を主たる事業としています。

例えば、新築戸建や中古住宅を販売したり、賃貸や管理、テナントオーナーを募集するなどです。

そのため、販売活動をするだけなら、普通の不動産業者でもいいでしょう。

しかし、任意売却では、一般の不動産取引の業務に加え、次のような能力が兼ね備えてなければ、任意売却専門の不動産会社とは言えません。

  • 限られた時間内にて、売買を成立させる販売力
  • 金融機関や抵当権者との抵当権の抹消交渉
  • 自治体などとの差押登記の解除交渉
  • 金融機関へ提出する書類作成の事務能力

 

販売活動 + 債権者との交渉 + 引越費用などの抽出に注力

任意売却は、依頼者にとって、たくさんのメリットがある不動産取引です。

しかし、依頼者がたくさんのメリットを受ける為には、販売活動と同時に、債権者(金融機関)などの様々な関係者との交渉活動が必要になります。

債権者との交渉過程では、詳細な査定報告書・販売計画書などの提出を求められます。

さらに、裁判所から評価書(3点セット)の取得するなど、債権債務や不動産競売など、知識とノウハウが必要とされます。

そのため、例えば、営業経験の少ない担当者や宅地建物取引士などの資格のない者、知り合いから紹介された不動産会社や大手不動産会社というだけの理由で、任意売却を依頼してしまうと、債権者が任意売却に同意せずに、販売活動を実施しないまま、競売処分となってしまうことも多々あります。

 

滞納している税金や自治体との交渉を代行

滞納している税金の種類やその地域の自治体により、交渉方法が異なります。

例えば、一部返済をすることで、延滞金を免除してもらえる自治体や、支払いを猶予してくれる自治体もあります。

また、差押登記を抹消する為に、市長宛に上申書を提出することもあります。

有利に、任意売却をすすめる上でも、その地域の自治体の特性を把握していることが重要です。

 

任意売却が完了後のアフターフォローまで対応する

任意売却の専門業者に依頼した場合、任意売却後に債務者の人生が良好になることを第一に考えてくれる場合がほとんどです。そのため、任意売却後のアフターフォローまでしてくれる不動産会社に依頼した方が良いでしょう。

任意売却が完了した後にも、債務者が行わなければいけないことはいろいろととあります。

例えば、残った住宅ローンの返済について債権者との交渉です。この交渉を適切に行わないと、給与などの資産の差し押さえを受ける可能性もあります。

そのため、こうした任意売却が完了した後におこることが想定できる問題を未然に防ぎ、不動産売買完了後でも、解決・親身に考えてくれる不動産会社に依頼すると良いでしょう。

 

任意売却は、時間との勝負

任意売却は住宅ローンの返済が滞ってから競売が開始されるまでの間に行うために 時間との勝負となります。

返済が厳しくなり、状況の改善が見込まれない場合には一刻も早い決断が必要です。

 

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして、登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

朝日新聞の朝刊(2/20)に、埼玉県内の「任意売却専門コンサルタント」として掲載

朝日新聞がオススメする「任意売却専門コンサルタント」として掲載されました

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

平成30年2月20日(火曜日)朝日新聞の朝刊に、顔写真付き広告が掲載されました

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任意売却を行うには、専門知識と経験です。

一般の不動産会社では、任意売却の経験や取扱の経験がほとんどありません。

 

マイベストプロ埼玉とは

朝日新聞がおススメする専門家WEBガイドです

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マイベストプロ埼玉は、朝日新聞の協力のもとでマイベストプロ埼玉事務局が運営しています。

 

審査を通過した専門家のみ掲載!

「マイベストプロ埼玉の掲載基準」に沿った審査を実施。

審査を通過した専門家だけがマイベストプロ埼玉に掲載されています。

 

顔の見える専門家だから安心・信頼できる!

WEBの世界では、まだまだ顔の見えない匿名の情報で溢れかえっていますが

「掲載プロは地元の身近な存在」だからこそ、「顔が見える安心感」があります。

 

様々なメディアにも取り上げられています!

新聞や雑誌、ラジオ、テレビなど、これまでに様々なメディアで取り上げられた実績があります。

名前だけでなく、実力の伴ったプロの集まりが、マイベストプロ埼玉です。

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、

ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

さいたま地方裁判所から 「不動産競売開始決定」の通知が届いたら、すぐに任意売却を!

さいたま地方裁判所から「不動産競売開始決定」の通知が届いたら、すぐに任意売却の手続きをして下さい

ハウスパートナー株式会社

 

競売よりもメリットのある『任意売却』をご提案します!

「もう競売でいいや・・・」と、諦めないで下さい!

 競売入札の実施まで、約5ヶ月以上 時間の猶予があります。

 

住宅ローンの滞納が6ヶ月以上続くと、該当不動産の管轄する裁判所から「担保不動産競売開始決定」と記載された

通知書が届きます。

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この競売開始決定の通知は、裁判所が、債権者(金融機関)の競売申し立て申請に基づき「競売の手続きを開始すると同時に、ご自宅を差押をした」ということを知らせる通知です。

この競売開始決定の事実は、登記登記簿に記載されてしまいます。

 

執行官による現況調査

「不動産競売開始決定」の通知を受けてから、約2週間ほど経つと、裁判所の命令を受けた「執行官」と「不動産鑑定士」による現況調査が行われます。

この現況調査は、拒否することができず、留守でも強制的に解錠され、立ち入り調査が実施されます。

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競売処分となると・・・

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住所氏名が裁判所のHPや専門誌に掲載されてしまう

裁判所のホームページや専門誌などに、情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。
そこには、自宅の外観や室内の写真まで掲載されるので、競売になってしまったことが知られてしまいます。

 住宅ローンが多く残る

競売の落札価格は、市場価格の80%程度で落札されることが多く、市場価格で売却する任意よりも

多くの住宅ローンが残ってしまいます。

強制的に退去をさせられてしまう

競売落札後には、落札者から、明け渡しを求められることになります。
この明け渡し請求を無視し続けていると、裁判所の職権にて強制執行に移行してしまいます。

明渡し費用はゼロ

引越しなどの明渡し費用は、すべて自分自身で用意しなければなりません。

その後の債権者交渉は自分で行う

債権者との残債務の交渉もすべて自分自身でで行わなければなりません。

競売で処分されても任意売却をして、残った住宅ローンの支払いは継続します。

 

埼玉県の裁判所

さいたま地方裁判所 本庁 〒330-0063 埼玉県さいたま市浦和区高砂3-16-45

管轄エリア

中央区,桜区,浦和区,南区,緑区 区,北区,大宮区,見沼区,岩槻区蕨市,戸田市,朝霞市,

志木市,和光市,新座市西 鴻巣市,上尾市,桶川市,北本市,蓮田市,北足立郡(伊奈町) 

久喜市,加須市,幸手市,白岡市,南埼玉郡(宮代町)

 

さいたま地方裁判所 越谷支部 〒343-0023 埼玉県越谷市東越谷9-34-2

管轄エリア

越谷市,春日部市,草加市,八潮市,三郷市,吉川市北葛飾郡(杉戸町 松伏町)

 

さいたま地方裁判所 川越支部 〒350-8531 埼玉県川越市宮下町2-1-3

管轄エリア

川越市,富士見市,坂戸市,鶴ヶ島市,ふじみ野市 入間郡の内 三芳町 比企郡の内川島町

所沢市,狭山市,入間市 所沢市,狭山市,入間市

 

さいたま地方裁判所 熊谷支部 〒360-0041 埼玉県熊谷市宮町1-68

管轄エリア

熊谷市,行田市,東松山市,羽生市 深谷市の内 旧大里郡川本町,旧大里郡花園町 比企郡の内

滑川町,嵐山町,小川町,吉見町,ときがわ町 秩父郡の内東秩父村 大里郡(寄居町) 本庄市

深谷市(旧大里郡川本町及び旧大里郡花園町を除く。) 児玉郡(美里町 神川町 上里町) 秩父市

秩父郡の内 横瀬町,皆野町,長瀞町,小鹿野町

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県内のリースバック(任意売却の解決事例)

埼玉県内のリースバック(そのまま賃貸住宅として居住を続ける)

ご相談事例のご紹介

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ご相談者:さいたま市在住 Y様 50歳 会社員 奥様・お子様2人

       ご両親
相談内容:3年前に中古一戸建住宅を購入
価格:4800万円
借入金:4200万円(都市銀行)
残債:約4000万円
毎月160,000円の支払い 固定資産税の滞納20万円

勤務先のリストラにより、収入が激減

住宅ローンを7ヶ月間、滞納する

さいたま地方裁判所より「競売実施の通知書」が届いた

 

1.ご相談者の要望
・妻、子供の収入を合算すれば、毎月の支払いは継続可能
・両親の介護があるので、引越しはできない
・これから、毎月ローン返済額を支払うので、競売を取り下げてほしい

2.想定売却価格の算出(不動産査定価格)
通常売買による売却価格 4100万円 
競売による落札価格   3300万円(市場価格の80%と算出)
*競売価格については推測です。

3.債権者(住宅金融支援機構)との交渉結果
・債権者は、一括でのローン返済を要求
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
 条件:一括返済金額3500万円以上であること
・引越費用30万円を確保(最終的には、残債に充当しました)
・固定資産税滞納額20万円は、債権者の負担となる

4.売却(任意売却)と競売の比較

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売却(任意売却)  比較 競売
4000万円 売却価格 3300万円
0万円 残債(売却後) 700万円
30万円(残債に充当) 引越費用の確保 0円
3ヶ月 解決までの時間 4ケ月

*上記金額は概算です。

5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
S様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。


*任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。

税金、不動産登記についてのご相談は、パートナー企業の税理士、司法書士が承ります。

リースバックのメリット

引越が不要!そのまま居住を続けることができる!

転居に必要な費用(賃貸住宅や引越など)やお子様の転向などが不要になります。また、生活環境を変えずに生活できますので、精神的負担も軽減できます。

固定費の支払いがなくなる!

固定資産税やマンション管理費などの費用負担がなくなります。

住宅ローンの支払金額よりも、安い賃料で入居が可能である!

住宅ローンの支払いよりも賃料の支払が、大幅に安くなる可能性がありますので、余裕のある生活を過ごすことができます。

将来、買戻すことも可能になる!

購入者が投資家となることで、ご親族やお子様が独立した時などのタイミングで、買戻しの相談も可能となります。

 

任意売却が不成立の場合、当社が不動産競売に入札します

債権者がリースバックによる売却を認めない場合や販売金額が高く、任意売却が不成立に終わった場合には、当社が不動産競売に入札し、落札を目指します。

当社が落札後には、当社と賃貸契約を締結して頂き、居住を続けることが可能となります。 (但し、賃貸契約内容や賃料設定などの条件がある場合がります)

《成約事例》

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、

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お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県で「任意売却・住宅ローン滞納問題」のご相談は、ハウスパートナー株式会社まで

埼玉県内に密着している任意売却専門の不動産会社だから、解決のノウハウがあります

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

埼玉県で任意売却の相談ならハウスパートナー株式会社

埼玉県

埼玉県内の任意売却だけ取り扱う不動産会社だから、「解決の自信」「覚悟」があります

ハウスパートナー株式会社は、埼玉県内を限定とする任意売却専門の不動産会社として5年目を迎えようとしています。

埼玉県に密着した迅速な対応解決のノウハウで、高い成約率を上げています。

*実績(任意売却の成功率)をご参照下さい

任意売却のご相談は、早ければ早いほど、有利に解決することが可能となりますので、どうぞ、お早めにお問い合わせ下さい。

 

地域に密着した販売活動に注力

埼玉県内は、地域により価格動向や流動性が異なる為に、その地域を把握した上での販売活動が重要になります。

現在は、インターネットの普及により、ポータルサイトを活用しての販売方法が主流となっています。

しかし、埼玉県内では、ポータルサイトはあまり有効ではありません。

まだまだ、地域に密着した販売活動(新聞折り込みチラシ・個別投函チラシ・オープンハウス・地域の情報誌など)がによる反響が多く、1番の有効策であります。

時間との勝負である任意売却では、決められた時間内で有効な販売活動が実施できるか が、早期解決のポイントとなります。

 

1つでも該当する項目があれば、小さな悩みからお気軽にご相談ください。
  • 給与・賞与が減額され、住宅ローンの返済が厳しい。
  • 失業・会社が倒産してしまい住宅ローン返済ができない。
  • 勤務先の業績悪化で、給与・賞与が減額され、住宅ローン返済ができない。
  • 病気で入院してしまい、住宅ローンの返済ができない。
  • 既に住宅ローンを滞納している。
  • 時々、住宅ローン返済のが遅れてしまう。
  • 離婚の為、共有名義の自宅を売却したい。
  • 離婚した夫(妻)が、住宅ローンの返済をしない。
  • 自宅を処分して住宅ローン返済に廻したいが、全額完済は難しそうだ。
  • 固定資産税を滞納している。
  • マンション管理費を滞納している。
  • 住宅ローンを滞納していて、金融機関から『催告書・督促状』が届いた。
  • 住宅ローンも滞納し、自己破産するか迷っている。
  • 自己破産したいが、住宅ローンの残債がまだある。
  • 住宅支援機構(フラット35借入)から『催告書・督促状』の通知が届いた。
  • 住宅支援機構(フラット35借入)から『最終督促』の通知が届いた。
  • 住宅支援機構(フラット35借入)から『全額繰り上げ返済請求の予告書』の通知が届いた。
  • 金融機関(銀行)から『催告書・督促状』の通知』が届いた。
  • 金融機関(銀行)から『期限の利益の喪失』通知書が届いた。
  • 金融機関(保証会社)から『代位弁済』の通知書が届いた。
  • 金融機関から『任意売却』『自宅の処分』を勧められた。
  • 裁判所から『不動産競売開始決定通知書』の通知書が届いた。
  • 裁判所から『現地調査の為のご連絡』が届いた。
  • 裁判所から『売却実施の通知』が届いた。
  • 裁判所の執行官が自宅調査に来た。
  • 裁判所から、『期間入札通知書』が届いた。
  • 既に自宅が競売にかけられているが、今後の生活が不安だ。
  • 既に自宅が競売にかけられているが、引越し先、引越費用がない。
  • 他社で売却を依頼しているが、買主が見つからない。

任意売却の費用について

依頼者のご負担は 0円です。現金を用意する必要はありません。

任意売却の大きなメリットの1つが、依頼者(売主)が現金を負担することなく、ご自宅を売却することが出来ることです。

不動産の売却には、いろいろな名目の諸費用が必要になります。しかし、債権者が認める任意売却では、いろいろな諸費用を売買代金から支払われる(配分される)システムになっていますので、どうぞ、ご安心下さい。

*本人しか取得のできない印鑑証明書や住民票などは、実費にてご負担頂く場合もあります。

売買代金から、支払われる(配分される)費用

  • 仲介手数料
  • 引越費用
  • 抵当権抹消費用
  • 管理費延滞分
  • 固定資産税滞納分
  • 差押解除の費用
  • 残置物処分費用 など

*交渉結果により金額が増減する場合があり、すべての金額が保証されるものではありません。

ご要望を踏まえた解決策をご提案します。

  1. 引越し費用・生活資金などの現金を確保したい
  2. 賃貸として、そのまま入居を続けたい(リースバック)
  3. 高値で売却して、住宅ローンを少しでも多く返済したい
  4. ご近所に知られる前に、解決したい
  5. 親族間売買・将来、買戻しをしたい
  6. 少しでも、手元に現金を残したい

 

ご相談は無料です

ほとんどの方が、「もっと早く相談すれば良かった・・・」という言葉をお聞きします。

住宅ローンの滞納をしている方は、一人でお悩みの方が多く、精神的にも辛い日々を過ごしてるようです。

時間が経過すれば、解決方法は少なく、なってしまいますし、一人で悩んでいると精神的にも辛くなっていきます。

ご家族の方にも秘密厳守します。まずはお気軽にご連絡ください。

無料相談・お問い合わせ

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県内では、任意売却に関する虚偽・誇大広告が急増中

埼玉県内では、相談者の弱みに付込む、悪質な業者が急増しています

埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

 

インターネットで「任意売却」と検索すると、多くの不動産会社や一般社団法人・NPO法人が表示されます。

表示された会社のホームページや広告欄をご覧頂くと、「ホントに?」と思ってしまう内容が掲載されています。

実例として

引越費用50万・100万円を約束・・・

任意売却の成功率、90%以上・・・

実績,年間成約数件〇〇〇件以上・・・

残ったローンが免除される・・・

全国24時間対応・・・

キャッシュバック・・・ 

現金プレゼント・・・

TV出演・・・ 

本を出版・・・

など、をよく目にします。

しかし、任意売却を専門に取り扱う当社からすると、絶対にあり得ない内容が掲載されており、虚偽・誇大広告をしていることが一目瞭然です。

 

信頼できる不動産会社選びのポイント

任意売却の成功失敗の最大の要因は、依頼する不動産会社選びにあると言っても過言ではありません。

どうやって不動産会社を選べば良いのか。もちろん選び方にはいくつかのポイントがあります。

 

地域に密着している販売活動を実施している

任意売却は時間との勝負でもあり、早期に確実に売却することが必要とされます

その為に、物件の特性や地域の市場性を把握しての販売活動が要求されます。

 

任意売却を専門に取り扱っている不動産会社

首都圏には、任意売却を専門に取り扱っている不動産会社は数社しか存在していません。

任意売却という不動産売買は、大変特殊な取引であり、債権者との交渉力や解決のノウハウが必要とされます。

 

不動産業の免許がある(一般社団法人・NPO法人ではない)

ネットには多くの一般社団法人・NPO法人が掲載されていますが、すべて不動産業の免許がない無資格団体です。

顧客情報の転売を目的としており、不動産売買に関する業務は一切禁止されています。

 

2社以上の不動産会社に相談することをお勧めしています

2社以上の不動産会社から、話しを聞けば、不動産用語にも聞きなれ、落ち着いてご自身のご要望等のお話もできるはずです。また、不動産会社や担当者の信頼度も比較できるはずです。

任意売却は、大切なご自宅や不動産の問題ですので、任意売却の依頼先は慎重に選んでください。

 

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却失敗の原因は「囲い込み営業」です

任意売却の業界で日常化している「囲い込み」の実態をご紹介します

 埼玉で住宅ローンの滞納、任意売却なら「ハウスパートナー株式会社」

成約に向けての登録が義務付けされている

物件の売却を依頼する際は、売主と仲介業者との間で媒介契約(一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類)を締結します。

任意売却の場合では「専任媒介契約」又は「専属専任媒介契約」を締結することが一般的で、1社のみが売却依頼を受ける形態になります。

そして、その1社には、「レインズ」という指定流通機構に物件情報を登録し、他の仲介業者にも買主を見つけてもらえるよう情報を公開する義務が国土交通省より課せられています。

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囲い込み営業の実態

任意売却を取り扱う多くの不動産会社は、他の不動産会社からの問い合わせに対して、まだ、未契約にも関わらず、

「契約予定」とか「1番手がいる」などと虚偽の回答を行い、問い合わせしてきた不動産会社への情報公開をシャットアウトしてしまうことが行為が、当たり前のように行われています。

「囲い込み営業」とは、売却依頼された物件について、「他の不動産会社への物件紹介を拒否する行為」なのです。

 

なぜ、囲い込み営業をするのか?

囲い込み営業をする最大の原因は、「仲介手数料」にあります。

自社で買主を見つけ売買契約が成立すれば、買主から「仲介手数料」が受領できます。

(これを両手契約といいます)

しかし、他の不動産会社から、買主を紹介されれば、買主から「仲介手数料」の受領ができないのです。

(これを片手契約といいます)

両手契約であれば、仲介手数料収入が2倍となるからです。

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自社の利益を優先とする不動産会社

任意売却は時間との勝負でもあり、自社の利益よりも、早期に解決することを最優先としなければなりまん。

しかし、この早期売却を実施している不動産会社は、意外と少ないのです。

売却しているのに、「なかなか決まらない」「内覧するのは不動産会社ばかり」という方は、囲い込み営業が行われいるかもしれません。

特に、キャッシュバックを掲げる不動産会社には要注意です。

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ハウスパートナー株式会社のお約束

当社は、両手契約にはこだわらず、囲い込営業は絶対にしません。

他の不動産会社に購入希望者が居れば、その不動産業者と共同仲介(片手契約)にて早期成約を目指します。

当社の成約率が高いのは、囲い込み営業をしないからです。

 

 

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