2017年10月

今の不動産会社に、任意売却をまかせて、本当に大丈夫ですか？

任意売却は依頼した不動産会社のノウハウで、結果が左右されます

任意売却は、通常の不動産売買と違い、金融機関との交渉や債権債務などの専門知識と実務経験が必要です。

任意売却について熟知していない不動産会社や経験の浅い担当者に依頼をしてしまうと、取返しのつかない

事態になる可能性もありますので、ご注意下さい。

埼玉県内の不動産会社に依頼していますか？

埼玉県内の任意売却専門の不動産会社に依頼しましょう

現在、任意売却の解決で要求されていることは、「地域に密着した一般エンドユーザー向けの販売活動」です。

競売落札価格が上昇している現在では、以前のように、買取業者への売却は認められず、一般エンドユーザーへの販売が条件となることが増えています。

例えば、埼玉県内の物件を東京や神奈川の不動産会社に依頼してしまえば、地域に密着した販売活動はもちろん、迅速な対応も難しく、任意売却に失敗し競売処分となっているケースが急激に増加しています。

一般社団法人・ＮＰＯ法人・ネット広告に掲載している業者には依頼してはいけない！

顧客情報の転売を目的としている悪質な団体です

　任意売却を取り扱う公的機関は存在しません。

宅地建物取引業の免許がなく、不動産売買に関する行為は、一切できません。インターネットで検索される多くの団体は、任意売却の情報を不動産会社へ売却することを目的としています。

一般社団法人・ＮＰＯ法人にご相談した方は、提携業者という不動産会社を紹介されたかと思いますが、実際は、相談者の情報を売却しているだけのことです。

依頼中の不動産会社の業務が「新築も・中古も・賃貸も・管理も・そして任意売却もやります」と「任意売却の専門です」では、絶対的なノウハウと交渉手法が相違し、当然結果にも違いがでます。

任意売却専門の不動産会社ですか？

大手不動産会社でも、有利な解決は無理です

有利な解決を目指すには、多少はグレーゾーン的な売却手法が必要となります。

コンプライアンスを重視しなければならない大手不動産会社などでは、任意売却の解決は無理です。

裁判所から評価書を取得し、債権者に提出しましたか？（裁判所の調査が実施された方）

NOなら、任意売却は成功しません。

 取得していなければ、債権者交渉に無知な不動産会社です。

評価書とは、入札基準価格（最低落札価格）が記載されている重要なものです。

この評価書は、裁判所の執行官による現地調査から、約2週間後には取得可能となります。

しかし、この通知書は、本人もしくは弁護士のみしか閲覧することが認められず第三者が閲覧することができません。

（委任状がでも取得不可）　

＊当社では、依頼者と裁判所に同行または、弁護士に依頼して早期に取得をします。

債権者よりも約2ヶ月以上前に競売入札基準価格を知ることができれば、販売価格の値下げや引越費用などの債権者交渉が有利に勧めることができます。

無駄な販売期間を大幅に短縮して、成約率のUPを目指します。

販売活動報告書の提出はしていますか？

NOなら、任意売却は成功しません。

依頼者に対し、

・専任媒介契約の場合は、2週間に１回の報告

・専属専任媒介契約は、１週間に１回の報告

が義務付けられています。

また、住宅金融支援機構の任意売却では、所定の書式による活動報告書の提出が義務付けられています。

 

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

北本市内の住宅ローン滞納問題・任意売却のご相談は、任意売却専門のハウスパートナー株式会社にご相談下さい

ご要望を踏まえた解決策をご提案します

任意売却という不動産売買は、通常の不動産取引とは異なり、債権者との交渉や債権債務や不動産競売の知識など、専門知識と経験が必要とされます。

ハウスパートナー株式会社は、任意売却専門だからこそ、豊富な知識と経験を提供することで、ご要望に沿った解決策をご提案します。

ご要望ベスト5

1. 引越し費用・生活資金などの現金を確保したい
2. 賃貸として、そのまま入居を続けたい（リースバック）
3. 高値で売却して、住宅ローンを少しでも多く返済したい
4. ご近所に知られる前に解決したい
5. 親族間売買・将来、買戻しをしたい

任意売却解決のポイント

迅速な対応が必要

埼玉県に密着することで、物件エリアの情報収集に力を注ぎ地域特性・住環境などを熟知して、販売活動に注力しています。

地域に密着した販売活動が必要

債権者が任意売却に同意する任意売却の価格が上昇していることから、不動産会社の販売力が早期解決のポイントです。

媒体による重点エリアへの告知《新聞折り込み・宅配チラシの実施》

購入を検討いただけそうな方がお住まいのエリアに幅広く新聞折込、宅配などの広告活動を定期的に無料にて行います。

ネット活用による広範囲への物件紹介

ネットを活用することで、多くの方へ物件をご紹介できるチャンスとなります

アットホーム・SUUMO（スーモ）・不動産ジャパン・ハトネットサイト埼玉などの大手不動産情報サイトへ掲載いたします。

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

鴻巣市内の「住宅ローン滞納問題・任意売却」のご相談は、ハウスパートナー株式会社へ

任意売却を専門に取り扱う不動産会社

任意売却を専門としてる不動産会社は、首都圏でも数社しかありません。

任意売却という不動産売買は、通常の不動産取引とは異なります。

債権者との交渉や債権債務や不動産競売の知識など、専門知識と経験が必要とされます。

ご要望を踏まえた解決策をご提案します

任意売却専門だからこそ、豊富な知識と経験を提供することで、ご要望に沿った解決策をご提案をさせて頂きます。

ご要望ベスト5

1. 引越し費用・生活資金などの現金を確保したい
2. 賃貸として、そのまま入居を続けたい（リースバック）
3. 高値で売却して、住宅ローンを少しでも多く返済したい
4. ご近所に知られる前に解決したい
5. 親族間売買・将来、買戻しをしたい

解決のポイント

地域に密着した販売活動がと迅速な対応

ハウスパートナー株式会社では、埼玉県に密着することで、物件エリアの情報収集に力を注ぎ地域特性・住環境などを熟知して、販売活動に注力しています。

債権者が任意売却に同意する任意売却の価格が上昇していることから、不動産会社の販売力が早期解決のポイントとなっています。

販売活動を重視

新聞折り込み・宅配チラシの実施

購入を検討いただけそうな方がお住まいのエリアに幅広く新聞折込、宅配などの広告活動を定期的に無料にて行います。

ネット活用による広範囲への物件紹介

ネットを活用することで、多くの方へ物件をご紹介できるチャンスとなります

アットホーム・SUUMO（スーモ）・不動産ジャパン・ハトネットサイト埼玉などの大手不動産情報サイトへ掲載いたします。

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

埼玉県で、住宅金融支援機構（フラット35・住宅金融公庫）の滞納・任意売却のご相談は、ハウスパートナー株式会社にご相談下さい

住宅金融支援機構は任意売却を勧めています

住宅金融支援機構では、住宅ローン返済の継続が困難となり、返済継続を断念せざるを得ない場合には、任意売却をすることで残債務を圧縮することを検討しています。

また、任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、不動産仲介会社による円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要とされます。

住宅金融支援機構が任意売却を勧めている理由

• 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながる。

• 意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除できる場合があり、また、残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合がある。

• 裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなる。

任意売却の手続きの流れ

不動産会社を決定

任意売却の手続き・販売活動を実施する不動産会社を決定します

任意売却の手続きには、専門知識が必要となりますので、任意売却専門の不動産会社へ依頼することをお勧めします。

　　↓

「任意売却に関する申出書」の提出
　任意売却の手続に入る前に、住宅金融支援機構に対し「任意売却に関する申出書」をご提出が必要となります。

　　　↓

「査定報告書・実査チェックシート」の提出

不動産会社は、住宅金融支援機構が指定する書式にて、査定報告書及び実査チェックシートの提出をします。

また、添付書類として、周辺の取引事例や室内外の写真など詳細な書類を添付しなければなりません。

この提出書類の精度により、任意売却が認められない場合や任意売却のメリットを受けられないこともありますので、住宅金融支援機構の任意売却について熟知している不動産会社に依頼することがよいでしょう。

　　　↓

販売価格の決定

販売価格は、「提出した査定報告書・実査チェックシート」を参考に、住宅金融支援機構が決定します。

　　　↓

専任媒介契約の締結

販売活動の開始

依頼者の方と、専任媒介契約（販売委託の契約）を締結し、販売を開始します。

また、住宅金融支援機構に対し、①～③の書類を提出します

①専任媒介契約書の写し

②東日本不動産流通機構（レインズ）に登録証明書

③インターネット掲載広告の写し

　　　↓

「販売活動状況報告書」の提出

販売開始から１ヶ月に１回、販売活動について報告しなければなりません。

任意売却専門の不動産会社に依頼することが成功のポイント

残念ながら、任意売却の業界には、全国２４時間対応や無免許業者である一般社団法人やＮＰＯ法人が数多く見受けられますが、トラブル報告が多く寄せられているようです。

これらの団体は、任意売却の解決することを目的ではなく、依頼者の顧客情報の転売を目的としています。

依頼する不動産会社は、依頼者の人生を左右する大切なパートナーです。

任意売却という不動産取引は、依頼した不動産会社の豊富な経験と知識の差によって、成功失敗が左右するといって過言ではありません。

大切なご自宅の任意売却を成功させるには、ご自宅に近く任意売却を専門に取り扱う不動産会社をお選び下さい。

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お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

競売処分すると、新たな債務（借金）が増加してしまうのでご注意下さい

住宅ローンの滞納（代位弁済）から、競売落札者が代金納付するまでの約1年間の遅延損害金（14.5％～14.6％）

が付加されてしまいます。　　

【ローン残額 1500万円　延滞期間1年以上　遅延損害金14.5％  の場合】

約217万円の借金（債務）が増加

＊金融機関、借入金で異なります

債権者が裁判所に申請した競売費用が、債務（借金）として増加する

債権者が裁判所に申し立てた競売費用が、新たな借金として付加されてしまいます。

【競売申し立て費用の概算】

ローン残高 1000万円以内の場合 ⇒ 約80万円

ローン残高 1000万円～5000万円 ⇒ 約100万円以上

＊借入残額で異なります

勝手に転居してしまうと強制執行の費用も請求される

競売となり、勝手に転居してしまうと落札者は、強制執行の手続きにより裁判所から明渡しを受けることになります。

この強制執行に費用は、落札者からあなたに請求できる費用であり、あなたの債務（借金）が増加してしまうのです。

強制執行に伴い費用 ≒ 約30万円～200万円

＊室内の残置物による金額が異なります

高額な債務（借金）を回避できる方法が任意売却

任意売却では、このような新たな債務（借金）を回避し、少しでも有利な条件で解決ができます。

裁判所から「競売開始決定」通知が届いても、諦めないで下さい。

まだまだ任意売却は可能です。

任意売却専門の不動産会社が、競売を回避できるよう 最善を尽くすことをお約束します。

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家として登録されました

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に

ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却が失敗した３分の2以上が、依頼した不動産会社の責任だった

競売期日が近づくと

『他社で、任意売却を依頼しているが、売却できずに困っています。何か、解決方法がありませんか？』

『ハウスパートナー株式会社さんで、任意売却をお願いできますか？』

このような相談が増えてきます。

しかし、実際のところ、競売の期日が近づくと、任意売却専門の当社でも、どうすることもできないのが現状です。

任意売却が失敗する主な原因

金融機関に対し、正式な手続きをしていなかった

 

 

　　　任意売却に関する申出書（住宅金融支援機構）

 

 

　　　　任意売却に関する申出書（りそな保証）

 

 

査定報告書（住宅金融支援機構）

 

勝手に販売価格を設定していた

裁判所で、「評価書」・「現況調査報告書」を取得していない

 

 

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家として登録されました

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

羽生市の任意売却　リースバック（そのまま賃貸住宅として居住を続ける）で解決しました！

本日、売買契約の完了・競売の取下げに成功しました

成約までの流れ

7/1  　第１回　債権者交渉

7/15　第２回　債権者交渉

8/1     販売価格の決定　

　　　 販売開始

9/1　 購入申し込み　

9/25  売買契約の締結

10/10 残金決済及び競売の取下げ

　　　　取引完了

リースバックのメリット

引越が不要！そのまま居住を続けることができる！

転居に必要な費用（賃貸住宅や引越など）やお子様の転向などが不要になります。また、生活環境を変えずに生活できますので、精神的負担も軽減できます。

固定費の支払いがなくなる！

固定資産税やマンション管理費などの費用負担がなくなります。

住宅ローンの支払金額よりも、安い賃料で入居が可能である！

住宅ローンの支払いよりも賃料の支払が、大幅に安くなる可能性がありますので、余裕のある生活を過ごすことができます。

将来、買戻すことも可能になる！

購入者が投資家となることで、ご親族やお子様が独立した時などのタイミングで、買戻しの相談も可能となります。

リースバックでの解決をご要望される方は、ご相談下さい

任意売却においてリースバックという解決方法は、専門度が高い為に一般的な不動産会社では取り扱っていません。

任意売却後も、「ご自宅を手放さずに住み続けたい」というご要望をにお応えできますように、ハウスパートナー株式会社では

リースバック（そのまま居住を続ける）という解決方法をご提案しています。

どうぞ、お気軽にご相談下さい。

　＊クリックでサイトをご参照ください

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却を専門に取り扱う不動産会社だから、解決のノウハウがあります

ハウスパートナー株式会社は、「住宅ローン滞納問題・競売・任意売却」のご相談を取り扱う、首都圏でも数少ない 任意売却専門の不動産会社です。

任意売却の豊富な知識や経験を提供することはもちろんのこと、任意売却の専門会社だからこそ、債権者交渉～解決のノウハス～アフターフォローまでの的確なアドバイスが可能となるのです。

債権者（金融機関）からの信用力がある

首都圏でも数少ない任意売却専門の不動産会社だから

任意売却解決のノウハウから、債権者に対する提案や提出する書類内容には信用力があります。

また、今までの実績や業務内容などが評価されているので、債権者との交渉がスムーズにすすみます。

ご相談～債権者交渉～販売活動～契約～アフターフォローまで対応

お預かりした案件は、最後の最後まで、当社がすべて窓口となり対応します

任意売却専門としての解決のノウハスと、弁護士や司法書士との連携で、安定した生活までお手伝いします

営業エリアを埼玉県内に限定している

販売活動に注力している

任意売却の解決において、最も重要なのが買主（購入者）を見つけることです。

不動産の売買（仲介）では、不動産の特性やその地域の市場性を把握していなければ、的確な販売活動を実施することはできません。任意売却でも、地域に密着した販売活動が早期解決のポイントとなります。

他社が任意売却に失敗する原因は、 「囲い込み営業」にあった

囲い込み営業とは、自社の営業利益を最優先とすることで、他の不動産会社への紹介をしないことです。

時間との勝負である任意売却では、絶対にしてはいけない販売方法です。しかし、実際には、多くの不動産会社で行われています。

また、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットした売却活動をすることで、売却のチャンスを逃しています。

要するに、自社で買主を見つければ、買主からも仲介手数料が受領できるので、仲介手数料収入が2倍になるのです。

その為に、「物件情報を他の会社に公開しない」、「物件情報そのものをレインズに登録しない」

「他社からの問い合わせには、お話しが入っていますと言い、紹介しない」等の【囲い込み】行為が横行しているが現実です。

ハウスパートナー株式会社からのお約束

ハウスパートナー株式会社では、早期解決することを最優先とし、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。

不動産競売の疑問

「競売で落札されてしまったら、いつまで住んでいられるのか？」

裁判所から、不動産競売の開始決定通知書が届くと、債権者が申し立てた不動産競売が受理され、正式にスタートしたことになります。この状況になると、皆さんが心配されることが

「いつまで、ご自宅に住んでいられるのか？」

ということではないでしょうか。

その答えは・・・

最終的には、強制執行日の前日まで（競売開始決定の通知から約10ヶ月～1年）は、入居を続けることが可能です。

もし、競売で落札されたとしても、競売日程を把握していれば精神的な不安も解消されるはずです。

競売手続き開始～入札～強制執行までの流れ

①担保不動産競売開始決定の通知書　

債権者（金融機関）が申請した不動産競売の申立てを裁判所が正式に受理したことを知らせる内容です。

この通知と同時に、ご自宅には差押登記が設定され、競売手続きが開始されます。

 

 

 

 

約1～２週間後

②裁判所の執行官による現地調査

 

 

何の通知もなく、t突然、裁判所の執行官がご自宅に訪問します。これは、競売価格設定をするための調査です。

この調査に協力しないと、数回の訪問後には、強制的に室内に立ち入り、調査を実施します。

約1～2ヶ月後

③売却実施日の決定

 

 

不動産競売の日程・入札基準価格等が決定したこと知らせる通知書です。

この通知書は、各裁判所で定める売却処分実施日に、裁判所から特別送達にて送付されます。

約1～2ヶ月後

④公告・閲覧開始

裁判所のホームページ（不動産競売情報サイトＢＩＴ）や新聞や専門誌にて、競売物件として情報が公開されます。

 約1ヶ月後

⑤競売入札開始

入札が開始されます。入札希望者は、事前に入札保証金を支払い、入札手続きをします

約1週間後

⑥入札終了

入札が締め切られ、終了します。

約1週間後

⑦開札

最高落札者が決定します。

約1週間後

⑧売却決定日

最高落札金額が決定します。

約1週間後

⑨確定日

売却決定日から、競売について異議がなければ、最高落札者（買受人）が決定します。

約1～1.5ヶ月後

⑩代金納付・所有権移転

買受人が、残りに落札金額を代金納付すれば、所有権が買受人へ移転します。

約1～6ヶ月後

⑪引渡命令

買受人が代金納付と同時に、占有者（前所有者）に対し、引渡命令を裁判所に申し立てすることが可能となります。

約1ヶ月後

⑫強制執行の実施

裁判所に引渡命令後、約1ヶ月後に、強制執行が実施されます。

この強制執行の日時については、占有者（前所有者）に、通知されます。

落札者への明渡しする際の注意点

落札者と明渡し交渉をしないで、勝手に転居してしまうことは絶対にやめましょう。

なぜなら、落札者は合意による明渡しができなければ、強制執行による手続きを経て、裁判所から引渡を受けることになります。その手続きには、30万円～100万円位の費用負担が必要となり、その費用を所有者へ請求することができるのです。

新たな生活がスタートしても、債務を背負ってしまったり、給与や預金の差押を受ける可能性があります。

ご注意下さい。

落札者と明渡し交渉することで、現金が受領できます

何も対応しないで退去してしまうことは、絶対にダメです！

ハウスパートナー株式会社は、任意売却が失敗したら、任意売却の業務が終わりではありません。

当社が、落札者との明渡し交渉することで、明渡し料（現金）の受領できるチャンスがあります。（10万円～50万円）

この交渉は、弁護士法第72条を遵守しての交渉となりますので、不動産競売に精通していなければ行うことはできません。

　＊クリックでサイトをご参照ください

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝