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2016年9月

埼玉の任意売却 ー 任意売却後の残債務(住宅ローン)について

任意売却後の残債務(住宅ローン)について

ハウスパートナー株式会社

 

任意売却 = 借金が0円(ゼロ)とはなりません!

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任意売却をしても、残ってしまった住宅ローンの支払いが継続することをご存知でしょうか!?

よく他社のホームページには、

「任意売却をすれば借金が0円になる」 「当社が交渉すれば、借金が0円になる」との記載された記事を見ますが、これは全くのデタラメです。

住宅ローンが0円になることも、交渉により借金が0円(免責)になることもありません。

*住宅ローンの支払いが0円(免責)になるのは、自己破産をしたときのみです

 

残った住宅ローンについて

住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)の場合

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では、【生活状況確認表】【分割弁済申出書】という書類の提出を求められます。生活状況確認書には、現在の収入や固定費(家賃・光熱費・カードローン・携帯台など)と、自身が継続して住宅ローン分として支払い可能な金額を記入します。その生活状況確認書に基づき、支払い金額が決定し、その金額の支払いが決定します。

多くの場合は、月々10,000円からの返済となっているようです。さらに、 更に、一定の期間が経過した時点で、再度生活状況確認表を提出を求められることがあり、支払額の見直しもあります。

また、任意売却の手続き・残債務(住宅ローン)の支払いに関する回収業務は、外部機関に委託しています。

債権回収会社名 本社所在地 法務大臣営業許可
許可年月日 許可番号
エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
法人番号2011201006320
東京都中野区本町
二丁目46番1号
平成12年2月10日 第28号
オリックス債権回収株式会社
法人番号2010401037563
東京都港区浜松町
二丁目4番1号
平成11年6月14日 第11号
株式会社住宅債権管理回収機構
法人番号3011101037745
東京都新宿区水道町
3番1号
平成16年12月2日 第91号
日立キャピタル債権回収株式会社
法人番号1010401002007
東京都港区新橋五丁目
22番10号
平成13年4月24日 第48号

 

民間の金融機関の場合

民間の金融機関の場合では、無担保債権として債権回収会社(サービサー)に譲渡される場合があります

その後の支払いについては、この債権回収会社との話し合いにより、支払額が決定することになります。しかし、債権回収会社と話し合いの中で、残債務の減免交渉ができる場合が、0円になることはありません。

サービサーとは・・・債権回収会社(サービサー)とは、金融機関等から委託を受けまたは譲り受けて、特定 金銭債権の管理回収を行う法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門業者です 。 

 

残った住宅ローンについてのアドバイス

ハウスパートナー株式会社では、任意売却完了後でも、残った住宅ローンの支払いについて債権者との交渉やアドバイスをしています。

やっと任意売却で、債務が軽減できたとしても、またここで無理な返済を債権者と約束してしまえば、今度はさらに厳しい対応が求めれることになります。

5年後10年後を見据えての対応を真剣に考える必要があり、再生のための重要なポイントとなります。

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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住宅ローンを滞納した状況で放置すると、マイホームを処分されるだけではなく、延滞金などがさらに加算された住宅ローンが残ります。そうなる前に、すぐに任意売却の専門家に、ご相談をすることをおススメします。


購入の理由として、当時の賃料と住宅ローンの返済額を比較して、住宅ローンの返済額の方が安くて、一生賃料を支払うことを考えれば、最終的には、その物件が自分のものになるという事から、マイホームの購入する決断をされた方は多いのではないでしょうか。


しかし、リストラや会社の倒産、病気や離婚など、急に厳しい状況におかれる場合もあります。そうすると、今まで支払っていた住宅ローンの支払いが想像以上に、月々の返済は生活を圧迫し、住宅ローンの滞納期間が4ヶ月以上続くと、債権者は、すぐに不動産競売の手続きへと移行します。

まず、住宅ローンの滞納が続くと、銀行や住宅金融支援機構から督促状や支払い催促の電話がきます。それでも滞納をしている場合は、最終的には、マイホームを不動産競売にて処分され、強制的に立ち退かされ、マイホームを失うことになってしまいます。

ここで注意しなければならないことは、競売で処分されたからといって、残りの住宅ローンが免責(0円)になるわけではありません。(自己破産の場合は、免責されます)競売処分後も住宅ローンの支払いは継続し、勤務先の給与や預金などを差押えられることもあります。

この最悪の事態を防ぐには、『任意売却』」という、債権者も推奨している解決方法があります。任意売却のメリット *クリックで参照

競売に比べ、たくさんのメリットのある解決方法です。任意売却のご相談・お問い合わせは、専門家に相談することが解決の近道となります。

 

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【代位弁済】の通知書が届いたら、すぐに任意売却の手続きをして下さい!

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【代位弁済】の通知書は、今までのように金融機関から送付されていた内容のものとは異なり、大変重要で意味がある内容が記載されています。

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不動産競売の手続きまで、あと約1ヶ月

代位弁済とは、住宅ローンを借入時に利用した保証会社が、今回の住宅ローンの滞納により、貴方に代わり、金融機関に住宅ローン全額を一括返済したことを意味しています。

 

要するに、住宅ローンの債権が、金融機関→保証会社移行したことを知らせる通知なのです。

 

今後、債権が移行した保証会社は、住宅ローン全額の一括返済を請求することになります。その請求期間は、約1ヶ月以内と大変厳しいものです。

 

この請求期間に、『返済がない』 ・『任意売却の申し出がない』となると、強制的に処分できる不動産競売への手続きに入ることになります。

 

 

任意売却の申し出で、不動産競売を一時ストップへ

この『代位弁済』の通知書が届いてから、すぐに任意売却の手続きをすれば、債権者(保証会社)は、不動産競売の手続きを一時ストップし、任意売却での資金回収へと方針が変更となります。

これは、債権者(保証会社)も、任意売却を推奨しているからです。

債権者(保証会社)は、不動産競売の申立て費用として、最低約60万円以上の予納金を裁判所へ納付しなければならず、金銭的な負担が発生します。さらに、実際に不動産競売となれば、資金回収までに約10ヶ月以上の時間がかかり、任意売却にて資金回収をした方が、債権者(保証会社)も、メリットが多いからなのです。

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住宅金融支援機構

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りそな保証

 

ノウハウが、有利な条件で・確実に成功する任意売却へと導く

実際には、この手続きを知らない・申請しない不動産会社が多く、任意売却を失敗する多くの原因でもあります。何も対応せずに、放置すれば悪質な債務者として、すぐに不動産競売へと手続きが進行して行きます。

《任意売却の販売期間に差が出る》

任意売却の申し出をしない場合 ⇒ 3~4ヶ月間

任意売却の申し出をした場合  ⇒ 6~8ヶ月間

 

《売却価格に差が出る》

任意売却の申し出をしない場合 ⇒ 債権者が認める販売価格+裁判所への予納金

任意売却の申し出をした場合  ⇒ 債権者が認める販売価格

不動産競売の申立ての為に、裁判所に納付した金額を上乗せした売却価格でなければ、債権者は任意売却に同意しません。要するに、予納金をプラスした高い販売価格で、売却しなければならないのです。*約100万円以上が販売価格として差がでることもあります。

 

専門知識・実績・経験の差が、結果を左右します

任意売却を専門に取り扱う当社からすると、当たり前のことが、任意売却を熟知していない・経験がない不動産会社に任意売却を依頼してしまうと、このようなことが原因で、任意売却が失敗・競売処分となっているのです。

 

 

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住宅金融支援機構・フラット35(旧住宅金融公庫)は、任意売却を推奨しています!

住宅金融支援機構・フラット35(旧住宅金融公庫)は、任意売却を推奨しています!

ハウスパートナー株式会社

 

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からの返済を滞納している方は、任意売却という解決方法を推奨していることをご存知でしょうか?

住宅金融支援機構・フラット35(旧住宅金融公庫)の住宅ローンでは、支払いの滞納期間が1ヵ月続くと、ハガキによる督促状が送られます。
その後、滞納期間2ヵ月目から、電話での支払い督促も始めります。

さらに滞納期間3ヶ月を経過すると、「任意売却パンフレット」として「任意売却に関する申出書」が送られてきます。

滞納期間4~5ヶ月を経過すると、住宅ローン借入時に締結して金銭貸借設定契約が破棄(期限の喪失)となり、回収業務が下記の4つのサービサーのいずれかに委託されます。

  • エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
  • オリックス債権回収株式会社
  • 株式会社住宅債権管理回収機構
  • 日立キャピタル債権回収株式会社

滞納期間5~6ヶ月を経過すると、代位弁済となり、委託先のサービサーが不動産競売が不動産競売の申立て申請へと移行していきます。

 

【住宅金融支援機構が配布しているパンフレット】 *住宅金融支援機構のパンフレット

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抜粋

融資住宅等の任意売却

2014年4月1日現在

機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客さまのご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。

任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客さまはもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。
 

任意売却を勧める理由

通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。

 

任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から転居費用の一部を控除してお渡しできる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。 

 

裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

 

裁判所から【不動産競売開始決定】が届いても、まだまだ任意売却が可能です

競売開始決定通知を受けてからでも、任意売却は可能です。競売処分するよりも、有利でメリットのある任意売却を諦める必要はありません。 まだまだ任意売却間に合います。

しかし、この段階になれば、任意売却と競売の時間の勝負でり、少しでも早い決断が任意売却の成功を左右しますので、一日でも早い行動が大切になります。

 
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今すぐ、当社にご相談ください!

住宅金融支援機構の任意売却は、どの不動産会社が行っても一緒ということはありません。任意売却を取り扱うには、専門的な知識と高いノウハウが必要とされる特殊な不動産取引だからです。

しかしながら、任意売却を取り扱う業界の中には、一般社団法人・NPO法人などの無免許業者や任意売却の経験・知識が乏しい不動産会社・顧客情報を転売目的の悪質な会社も多く存在しています。

任意売却任意売却をする決断をされたら、任意売却に関する豊富な経験と知識がありるハウスパートナー株式会社へのご相談をお薦め致します

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

 

 

あまりにも酷く、無責任な不動産会社が多過ぎです!(埼玉県編)

あまりにも酷く、無責任な不動産会社が多過ぎです!(埼玉県編)

ハウスパートナー株式会社

 

毎月の事ですが、競売の実施日が近くなると、現在、他社に任意売却中の方からの相談が急増します。当社も、『助けたい、少しでも何とかお力になりたい。』と、行動するのですが、競売の実施日近くまで日程が迫ると、正直解決は難しい現実もありまます。

なぜ、任意売却ができなかったのか?依頼した不動産会社に問題がなかったのか?と、いろいろ検証すると、ある共通点があることがわかりました。

それは、任意売却という不動産取引方法について、専門知識や手続き方法など、まったく熟知していないのです。これでは、任意売却が成功するはずがありません。

 

債権者(金融機関)に対して、任意売却の許可を得ないで、無断で販売活動をする不動産会社

任意売却をするには、正式な手続きが必要です

任意売却では、すべての決定権(任意売却の許可・販売価格の決定など)債権者側にあります。よって、販売活動をする前に、債権者の了承を得なければなりません。

当社のように任意売却を専門に取り扱っているのなら、申請手続きや交渉などは当然のことですが、何も対応もしないで、勝手に販売活動をしている不動産会社は意外と多いのです。おそらく、買主が決まってから交渉をしようと思われているのかもしれませんが、それでは債権者は、任意売却を認めません。

残念ですが、このような不動産会社に依頼した時点で、任意売却の失敗・競売処分が確定となってしまいます。

 

一般社団法人・NPO法人から紹介された不動産会社が信頼できない

一般社団法人・NPO法人の目的は、顧客情報の転売

ネットの広告欄に掲載されている一般社団法人・NPO法人に問い合わせをすると、提携先と称する不動産会社を紹介されます。この紹介された不動産会社は、依頼者の顧客情報を高く購入した不動産会社なのです。

そのような不動産会社が任意売却について、精通している訳もなく、当然に失敗する確率も高くなるのです。

また、顧客情報を高く購入していることから、任意売却に失敗したっ場合に、依頼者に対し、調査費用やコンサルティング料などを請求するトラブルが発生してしまうのです。

 

任意売却が厳しくなると、担当者の態度が急に変わり、連絡が取れなくなった

任意売却に精通していない一般の不動産会社にはよくあります

このような不動産会社は、任意売却という目的が達成できないとわかれば、すぐに販売活動を中止して関係を断ち切ります。競売の対応や今後の生活などについても、相談することができず、当社に助けを求めてくる方も、たくさんいます。

このような行為は大変無責任な行動ではありますが、実際には、すぐに競売の対応もしなければならなく、また、クレームや苦情を受付てくれるところもないのが現状です。

 

大手不動産会社だから安心していたら・・・

大手不動産会社では、有利な解決はできません

例えば、引越費用なども債権者が提示した金額から、UPさせる交渉をすれば債権者の資金回収金金額が減額されてしまいます。

依頼者にとって有利な交渉をしようと思えば、多少はグレーゾン的な部分も含まれてきます。しかし、大手不動産会社では、コンプライアンスを重視することで、有利な交渉は期待できません。

 

 

任意売却は依頼した不動産会社によって結果が左右されてしまう不動産取引です。今後の生活が決まってしまうと言っても過言ではありません。

 

 

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