ホーム>スタッフブログ>2016年8月

2016年8月

『不動産競売開始決定』の通知が届いても、慌てて引越する必要はありません

裁判所から 『不動産競売開始決定』 の通知が届いても、慌てて引越する必要はありません

ハウスパートナー株式会社

 

裁判所から『不動産競売開始決定』が届くと、すぐに不動産競売の入札が開始さてしまうと勘違いされる方が居ますが、実際はそうでありません。今後、裁判所方通知される書面にて、最終的な退去の日程が想定することができます。

 

不動産競売開始決定の通知

強制退去まで、あと8~10ヶ月

債権者(金融機関)が、裁判所に申し立てた競売申請が受理されたことを知らせる通知です。

2016822144234.jpg
2016822144336.jpg

 

 

裁判所、執行官による現地調査の実施

強制退去まで、あと7~9ヶ月

裁判所の執行官・不動産鑑定士の2名がご自宅に訪問します。この目的は、不動産競売を実施するにあたり、鑑定評価や現況調査などが目的です。

この現地調査は、1.2回の日時の変更は可能ですが、最終的には強制的に実施されてしまいます。

2016827984.jpg

通知書(競売日程・入札基準価格の決定)

強制退去まで、あと4~ヶ6月

競売の日程・入札の基準価格が決定したことを知らせる内容です。

201682792339.jpg

 

強制退去までの日程が把握できれば精神的な余裕もできます。

賃料などの無駄な費用負担を抑えることができます。

*早く転居すれば、無駄な賃料を支払うだけです。

 

まだまだ、任意売却は可能です

これらの通知が届いても、まだまだ任意売却をする時間の猶予があります。何も対応しないで競売処分としてしまうことは、大変もっていないことです。

できるだけ早く、ご相談を頂ければ、任意売却が成功する確率も高まります。

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして、登録されました


埼玉県で住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却でも、ご自宅を高く売却する方法があります!

任意売却でも、ご自宅を高く売却する方法があります!

 任意売却専門の不動産会社のノウハウを公開します 

ハウスパートナー株式会社

 

入札形式の販売活動で、高く売却することが可能!

当社が実施する入札方式とは

まずは、債権者との間にて、販売価格を決定します。決定した販売価格を基に、・物件の特性・エリアの市場性、流通性・などを精査し、購入希望者を募集します。内覧希望者には、日時を定めての内覧会を実施します。

購入を希望者から、売主の指定する期日内に、購入の申し込みを受け、その購入申込みの中から、最高額をつけたもの及びその他の条件を精査し、売主自らの判断にて、買主を決定する方法です。

入札のメリット

多数の入札により、「もっと高く売れたのでは?」という疑問や不安がありません。

一般の売主(土地所有者)の方が、自ら購入希望者と交渉したり、また、特定の不動産会社に依頼(売却)しただけでは、提示された価格が本当に、適正で一番高い金額であるのか、不透明です。なぜなら、販売の過程を把握することができず、金額を受けても、一般の方は、適正の金額であるのかどうか、判断する基準が少ないからです。

  1. 数人から同じ条件にて、購入金額の提示が受けられる
  2. 高い金額を選ぶことで、納得感を得られる
  3. 事前に条件提示を行い入札する為、トラブルが減少する
  4. 契約日・決済日を確定できる
  5. 共有者が多数いる場合では、金額についての意思統一がしやすい為に、共有者間でのトラブルが少ない

 

債権者が決定した販売価格よりも、高く売却できる・・・!

入札形式の売却なら、債権者が設定した販売価格よりも、高値で売却できるチャンスがひろがります。高く売価できれば、住宅ローンの残債も大幅に軽減することも可能となります。

 

 当社が実施する入札要綱(例) 

20168239513.jpg
201682395254.jpg

さらに、現金を確保する方法があります!

売買代金以外の名目で、現金を受領する

買主(購入希望者)から、売買代金以外の名目(例:で引越費用・明渡協力金・任意売却協力金)で、協力頂ける買主(購入希望者)であれば、さらに、現金を確保となります。この方法であれば、債権者(金融機関)に、資金回収されません。

 

買取会社への売却は、安くなり、住宅ローンも多く残ります

インターネットでの依頼者の集客をメインとしているような会社は、不動産買取会社への売却を最優先としています。なぜなら、依頼者の集客活動にに重点を置き、売却のノウハウがほとんどないからです。さらに、全国24時間対応などと活動をしていれば、地域に密着した販売活動ができる訳がありません。

 

 

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして、登録されました


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県内で、初めて任意売却(にんいばいきゃく)を検討する方へ

住宅ローン滞納問題・不動産競売の解決は、メリットの多い 『任意売却』 をご提案します!

イメージ画像

任意売却のポイント

住宅ローンの全額返済ができなくても、売却することが可能なことです!

通常、不動産を売却するには、住宅ローン全額を返済しなければ売買契約は成立しません。

しかし、任意売却なら住宅ローン全額を返済できなくても、金融機関(債権者)の同意を得ることで、売却することが可能となります。

 

 任意売却中のメリット 

① 実質、自己負担が0円。現金を用意する必要がありません

不動産売却に必要となる経費(仲介手数料・抵当権抹消費用・固定資産税滞納分返済・マンション管理費滞納返済など)は、売却代金から配分される仕組みとなっているので、現金を用意する必要がありません。

② 引越費用・生活資金などの現金を確保することが可能

売却代金の中から、転居に必要な引越費用や生活資金などが配分されます。(債権者との交渉結果により、配分される金額が異なります)

③ 市場価格に近い価格で、売却が可能

競売に比べ、通常の市場価格に近い価格で売却ができるので、住宅ローンの残債務を大幅に減額することが可能

④ そのまま賃貸住宅として、入居を続けることが可能

投資家に売却し、その投資家との間で賃貸者契約を締結(賃料を支払う)することで、入居を継続する。

将来、買い戻すことも可能

⑤ ご近所に知られずに解決できる

通常の売却として取り扱われますので、売却理由が公開されません。

⑥ 引渡時期が相談可能

競売では強制的に退去を命じれらますが、任意売却は購入者と相談の上、決定することができます。

 

依頼先は、任意売却専門の不動産会社へ

債権者(金融機関)からの信用力が違います! 解決のノウハウがあります!

任意売却は、通常の不動産売買と違い、金融機関との交渉や債権債務などの専門知識と実務経験が必要とされます。新築や中古の売買でも、アパートの賃貸でも、管理でもやりますと言う一般の不動産会社に依頼をしてしまうと、競売処分となる確率が高まり、取返しのつかない事態になる可能性があります。

 

 

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル【住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却の専門家・プロ】として、登録されました

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

当社が、交渉した債権者の一覧

今年になって当社が、任意売却に関する交渉をした債権者や自治体です

ハウスパートナー株式会社

 

任意売却の同意を得るには、各債権者(金融機関)ごとの考え方や方針に適用した交渉が必要です。経験や実績のない不動産会社に依頼してしまうと、任意売却が認められず、競売処分となってしまう可能性が高くなります。

債権者は、債権債務のプロです。そのプロとの交渉は、任意売却の専門家・プロでなければ、太刀打できません。この交渉には、不動産会社・担当者の経験や実績・ノウハウなどが要求され、結果が左右されると言っても過言ではありません。

 

住宅金融支援機構(サービサー)

エム・ユー・フロンティア債権回収

日立キャピタル債権回収

住宅債権管理回収機構

オリックス債権回収(株) 

銀行・保証会社

りそな銀行 

埼玉りそな銀行 

りそな保証

三井住友銀行

みずほ銀行

日本政策金融公庫

みずほ信託銀行

MUフロンティア債権回収

三井住友海上火災保険

オリエントコーポレーション

日本労働者信用基金協会

全国保証

年金福祉信用保証

SMBC信用保証

みずほ信用保証

りそな信用保証

三菱UFJ住宅ローン保証

三菱UFJトラスト保証

かんそうしん

ぶぎん信用保証 

自治体

北本市

鴻巣市

桶川市

行田市

吉見町

さいたま市

上尾市

伊奈町

 

 

埼玉県で初めて、「住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却」の専門家・プロとして、登録されました

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県では、「離婚が原因による住宅ローン滞納」の相談 が急増しています

埼玉県では、「離婚が原因による住宅ローン滞納」の相談 が急増しています

ハウスパートナー株式会社

 

いざ離婚となると、共有名義の不動産や住宅ローンの支払いなど、さまざまな問題が発生します。

しかし、離婚という事情から、夫婦間で解決を少しでも有利に解決しようと相談することが難しいことも事実なようです。

そこで、ハウスパートナー株式会社では、法律の専門家である弁護士と共に、最善の解決策をご提案します。

 

よくある相談とその回答

旦那(奥様)から、何も相談しないので、現在の状況がわからない。今後、どのようになってしまうのか不安だ。

住宅ローンを滞納している方は、現在の状況を直視しない傾向があり、残されたご家族の方は、今後の生活面においても、精神的な不安が増すばかりです。

何も対応すなければ、100%の確率で競売処分とされ、強制的に退去を命じられてしまいます。

そうなる前に、ハウスパートナー株式会社がお推奨する、競売を回避する任意売却という方法で、有利に解決できる売却方法の提案をお聞きください。また、今後の競売の推移や動向についてもご説明致します。

 

別れた夫(妻)と、会いたくない。話し合いは嫌だ。

当社が両者の間に入り、話し合いの窓口となります。直接、相手と会ったり、話をする必要がありません。

 

連帯保証人になっているが、その対応は・・・

住宅ローンの支払いを滞納すると、金融機関は連帯保証人に対し、支払いを請求します。これは、離婚の理由や滞納原因などの理由の如何に問わず、必ず金融機関から請求されます。また、離婚してから数年経過してから、突然に支払い請求が来たとの話もよく聞きます。

このような場合では、まず住宅ローンの契約内容や金融機関が連帯保証人に対する意向を把握します。そして、連帯保証人には、支払いの能力があるのか?、任意売却し、債務を軽減することが良いのか?債務整理も検討するべきなのか?など、総合的なアドバイスをします。

 

離婚した奥様とお子様が済み続ける方法はあるのか?

リースバック(賃貸住宅として、入居を続ける)による解決があります。 

リースバックによる解決事例をご参照ください。

この場合、まず任意売却にて、投資家に売却します。購入した投資家に賃料を支払うことで、入居を続けることができるのです。ポイントとして、賃料の支払いについて、両者間にて協議しておくことが重要です。

 

旦那が自己破産した。奥様が連帯保証人になっている場合・・・

このような場合、奥様(連帯保証人)は、債務(住宅ローンの支払い)を免除することはできません。金融機関と、今後の支払い方法について協議する必要があります。また、支払いが難しいようであれば、債務整理も視野に入れなければなりません。今後の推移を把握し、弁護士と協議の上、最善の方法をご提案します。

 

任意売却は、 離婚前?  離婚後?どちらがいいですか?

任意売却後の離婚をお勧めします。なぜなら、離婚をしてしまうと、急に連絡が取れなくなることが多々あります。また、約束した慰謝料や養育費など、支払わないケースもよく見受けられます。さらに、奥様が知らないうちに、住宅ローンを滞納することで、強制的に競売処分されてしまうこともあります。

 

任意売却したいが、共有者・連帯保証人が承諾しない

共有者・連帯保証人がいる場合、それぞれが任意売却することに同意しなければ手続きをすすめることはできません。しかし、同意しないほとんどの理由が、個人的な感情によることが多いようです。

そこで、ハウスパートナー株式会社では、共有者・連帯保証人の方にご理解頂くために、ご自宅や会社に出向き、ご説明する機会を模索します。このまま競売処分とするよりも、メリットの多い任意売却についてご説明できらば、ほとんどの方が、ご理解、ご協力を頂けています。

 

一番注意しなければならないことは、何ですか?

現在の状況と、今後予想される動向について正確に把握することです。そして、最悪の事態を想定し、法的根拠に基づいた処理や対応をすることです。

例えば、口頭のみで支払いの約束などは、何の拘法的な束力もありません。

 

 

埼玉県で初めて、「住宅滞納問題・不動産競売・任意売却」の専門家・プロとして、登録されました

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉


埼玉県で、住宅ローン滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

本日、無事に任意売却が完了しました!(鴻巣市)

本日、無事に任意売却が完了しました!(鴻巣市)

ハウスパートナー株式会社

 

・販売 ~ 成約まで 約2ヶ月!

・競売申立て前に、取引完了!

20168815035.jpg

 

成約のポイント

住宅ローンの滞納から、早期の相談
  • 早期にご相談を頂いたことで、債権者(住宅金融支援機構)の不動産競売の申立てを遅らせることができた
  • 余裕を持った販売準備期間~販売期間が設けることができた
詳細な査定報告書の提出
  • 査定報告書の他に、過去の取引事例や想定される競売価格などの調査報告書を添付したことで、販売価格を抑えることができた
物件の特性の把握
  • 建物に雨漏りが発見できたので、中古住宅ではなく、土地販売に切り替えた
  • 購入ターゲットを新築住宅希望者に絞り、地元ハウスメーカーへ顧客紹介に注力した
  • 物件エリア内において、住み替え希望の顧客が多いことから、エリア内の販売に注力した
差押解除(自治体)の交渉
  • 債権者(1番抵当権者)が受領する売却代金の中から、差押抹消費用の配分(捻出)に成功した

 

埼玉県に密着している任意売却の専門の不動産会社だから早期解決

この案件は、地域に密着し、任意売却の専門の不動産会社だから早期に解決できたと言ってもいいでしょう。

『今までの経験・実績に基づいた債権者との交渉力』 『地域に密着した販売力』 この2つの力は、他の不動産会社に負けない自負があります。

 

 

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして、登録されました

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。
お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。
ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

 

なぜ、不動産会社からのダイレクトメールが届くのか?

なぜ、不動産会社からダイレクトメールが届くのか?

ハウスパートナー株式会社

 

裁判所から『不動産競売開始決定』の通知されてからしばらくすると、ご自宅に不動産会社からダイレクトメールが大量に届きます。また、不動産会社の社員らしき人が昼夜を問わず、突然、ご自宅に訪問したりします。

さいたま地裁本庁の管轄では約15通 熊谷支部の管轄では約8通 ほどのDMが届くようです。

*当社も、DMを送付していますが、ご不要な方には大変申し訳ございません。

 

なぜ、不動産会社は、競売の情報を知ることができるのか?

それは、裁判所に公告される【配当要求の終期等の公告】という情報を閲覧して、所有者を調べているのです。この情報は、誰でも閲覧することができるのです。

配当要求には、競売を申立した債権者以外にも債権者がいる場合を想定して、他の債権者に対して「債権を有する旨を申し出てください」という趣旨で競売物件の目録を公告されています。

20168592354.jpg
20168592443.jpg

 埼玉県内で、DMを送付する、要注意の不動産会社があります 

DMを送付することが確認できている不動産会社の中で、具体的な社名を掲載することは控えますが、注意が必要な会社が3社ほどあります。

  • 大手不動産会社が取引を禁止している会社(反社会団体にグレーゾーンの会社)
  • 埼玉県から何度も、業務指導を受けている会社
  • 仲介手数料以外の費用を請求する会社(任意売却に失敗しても請求する)

 

必ず、2社以上の提案を聞いて聞いて下さい

任意売却と言う不動産取引は、今後の人生を決定するほど重要なものです。依頼する不動産会社により結成功失敗の結果が大きく左右されます。少しでも良い結果・有利な条件を求めるなら、不動産会社選びは、非常に大事なことです。また、不動産会社や担当者の知識と経験の差が、債権者との交渉や、引越費用・生活費の確保できるのか、売却後の残った住宅ローンはどうなるのか、など、いろいろな面で結果に現れます。

債権債務・競売の知識が乏しい・不動産営業経験の浅い・信頼ができないと感じる方などが担当となれば、任意売却が成功する確率が下がるのは当然のことです。なぜなら、債権債務のプロである債権者と対等に交渉ができる訳がありません。また、ホームページやパンフレットの内容だけで、選択することは大変危険な行為です。何の根拠のない多額な引越費用を約束したり、その場で白紙の媒介契約書のサインを求めたり、依頼者の弱みに付け込む営業行為には要注意です。

そこでハウスパートナー株式会社では、当社だけの提案だけでなく、他社と比較して頂ても構いません。2社以上の提案を聞くことで、依頼者自身が任意売却の知識も高まり、より良い判断ができると考えています。  ”依頼した不動産会社の担当者にすべてを懸けられる”  そのような気持ちが持てるような不動産会社・担当者でなければ、良い結果が出ないかもしれません。

 

 

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル「住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却」の専門家・プロとして、登録されました

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

初めて任意売却(にんいばいきゃく)を検討する方へ

初めて任意売却(にんいばいきゃく)を検討する方へ

ハウスパートナー株式会社

 

不動産競売で強制的にご自宅が処分されてしまうよりも、

『競売を回避・有利に売却する方法』 が任意売却です。

 

 任意売却のポイント1 

住宅ローンが残った状態でも、売却が可能です!

通常、ご自宅を売却する場合、残っている住宅ローン全額を返済しなければ、売却することはできません。
しかし、任意売却という売却方法なら、残っている住宅ローンを全額返済できなくても、金融機関(債権者)の承諾を得て、売却することが可能となります。

house3

 

 任意売却のポイント2 

費用負担は実質0円、現金を用意する必要はありません!

金融機関(債権者)の承諾を得て行った任意売却では、売却代金の中から、売却に必要な経費を配分する仕組みとなっています。

例えば、売買価格1000万円とします。債権者は、1000万円全額を資金回収せずに、売却に必要な経費を所有者に配分し、残った金額を住宅ローン返済に充当するのです。

債権者が配分する売却経費とは

不動産仲介手数料 抵当権抹消費用 引越費用・生活資金 税金滞納 マンション管理費滞納 など

*但し、金額などは交渉により増減します。

house2

任意売却のメリット・デメリット

  競売のデメリット 任意売却のメリット
価格

          市場より低い金額で入札
市場価格の6~7割程度の大幅に安く落札されることが多く、残債務が多く 残ってしまう。

 

通常の不動産市場価格で売却
通常の売買契約となり、売買契約市場に近い価格で売却が可能で、残債務を大幅に軽減できます。

プライバシー           ご近所に情報流失
競売広告(建物写真付き)で近所の人に知られてしまう。また、入札希望者が物件の下見をする為、プライバシーの配慮は一切ない。

   プライバシーの保護
ご近所に知られず、売却ができます。(但し、競売広告前に限る)

 

引越費用

          すべて返済に充当

落札代金は、すべて返済に充当されます。

 

引越費用・生活資金を受領可能
債権者との交渉により、引越代金を残すこともできます。(10万円~50万円)

引渡し

          強制的な立ち退き
落札者の希望で立ち退き日が決定します。立ち退きできない場合は、強制執行による立ち退きとなります。

 

        引渡日の相談
買主の方と相談の上、引渡日を決定します。売主の希望条件など考慮も可能となります。

 

 

任意売却は、任意売却専門の不動産会社に依頼しましょう

最近は、ネットなどで『任意売却』と検索すると、一般社団法人・NPO法人といった団体のホームページが目立つように掲載されています。しかし、これらの団体は、不動産免許が取得できない、もちらん不動産売買に関する一切の営業行為がすることができない団体です。しかし、ホームページには、成約事例やお客様からの手紙など、あり得ないことが掲載されています。

これらの団体の目的は、任意売却の解決ではなく、顧客情報の転売が目的です。また、インターネット運営会社も、任意売却の業界に参入しているようです。

実際に、任意売却を専門としている不動産会社は、首都圏でもごく少数です

任意売却という不動産取引は、通常の取引とは異なり、債権債務・競売知識・債権者との交渉力など高度な専門知識と豊富な経験や実績が必要とされます。また、引越し先の斡旋や引越し代金の交渉、住宅ローンの残債の返済方法についての交渉やアドバイスまで、フォローしてくれる不動産会社に依頼することが重要です。
任意売却における不動産会社の選定は、その後の人生を大きく左右すると言っても過言ではないほど重要なものです。

ハウスパートナー株式会社は、地域に密着しているからこそ、信頼と自信があります

任意売却は不動産競売までの時間との勝負でもあります。販売活動においても、1日たりと無駄な時間はありません。また、依頼者との信頼関係の構築や売却後のアフターフォローまで、大切な業務の一環であると考えています。

迅速な対応ができるお客様との距離 売却活動に注力できる距離 早期に解決できることを重視することで、埼玉県内を対応エリアとしています。

 

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして、登録されました

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

ページ上部へ