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2016年7月

7月25日(月)・26日(火)は、研修会の為、電話のみの対応となります

7月25日(月)・26日(火)の2日間は、研修会の為、電話のみの相談となります。

ご了承下さい。

なお、27日(水)以降は、通常通りの営業です。宜しくお願い致します。

 

 

埼玉県で初めて、『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして、登録されました

埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却は、競売処分されるまでの時間との勝負!

任意売却は、競売処分されるまでの時間との勝負!

ハウスパートナー株式会社

 

任意売却検討される場合は、1日でも早く、当社のような任意売却を専門としている不動産会社に、ご相談をされることが最善の方法です。

しかし、住宅ローン滞納・ご家族などの問題、ご自宅が不動産競売に強制的されるかもしれないというご不安。さらに、任意売却という初めて聞く解決方法などの理由から、早期に相談することが決断できず、結果的に、裁判所からの『不動産競売開始決定』の通知や、裁判所の執行官による調査が実施されてから、慌ててお問い合わせ・ご相談するケースもあります。

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競売入札締切日の前日までに取引を完了しなければならない

債権者が不動産競売の申立てを取り下げれば、任意売却が可能となりますが、その最終的な期日が、競売入札締切日の前日までに取引を完了させることです。しかし、取引を完了させるということは、既に買主と売買契約を完了させていなければならなく、事前の準備が必要となります。*債権者により期限が異なる場合もあります。

 

無駄のない販売活動を実施できるかが勝負

不動産競売開始が決定されると、約2~3ヶ月しか販売期間の猶予がありません。販売期間が2~3ヶ月しかないということは、通常に仲介と比べて、かなら早期に決着しなければなりません。

しかし、任意売却を熟知していない不動産会社・近隣の不動産の特性や相場等を把握していない不動産会社に依頼すると、時間オーバーと残念な結果になってしまうことがありますので、任意売却専門の不動産会社へ依頼することが重要となるのです。

 

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 販売活動を重視した対応エリア 

ハウスパートナー株式会社では対応エリアを販売活動にも注力し、依頼者にもきめ細かなフォーローができるように、埼玉県限定としています。

販売する物件が都内など遠方になると積極的な販売活動が実施できずに、成約できない可能性もあるからです。任意売却は、最終的には買主を見つけ、売買契約を完了させなければなりません。物件の特性・地域の流動性などを把握し、積極的な販売活動を実施します。また、購入希望者からのお問合せやご案内希望などにも対応できるように、準備しています。

 

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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不動産競売の日程は、どのように決定するのか?

不動産競売の日程は、どのように決定するのか?

ハウスパートナー株式会社

 

裁判所から、『担保不動産競売開始決定』の通知が送付されると、今後、どうなってしまうのかとても不安なお気持ちになることでしょう。中には、慌てて引越しをする方もいるようです。しかし、まだ慌てて引越をする必要はまったくありません。引越費用の無駄になるだけです。

この段階は、これは債権者(金融機関または保証会社)からの競売申し立てに基づき、裁判所が、『競売の申立てを受理した』ということを知らせる通知であり、まだ、競売の日程も何も決まっていません。

 

競売の日程は、売却実施処分日に決定します

『不動産競売開始決定』 の通知から、約3~5ヶ月に正式決定

競売の日程は、各裁判所で定めらている競売のスケジュール日(売却実施処分日)に決定し、ご自宅に送付されます。(実際にご自宅に特別送達として送付される日は、売却実施日の翌日となります)

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売却処分実施日に、送付される通知書

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裁判所のホームページに記載されている例

想定される不動産競売の日程をお知らします

ハウスパートナー株式会社では、競売の進捗状況や類似物件を比較しながら、想定される競売の日程について、お知らせしています。また、売却実施処分日には、お電話に通達の確認や今後の日程や対策について協議をしています。

今後どうのように手続きが進行していくのか不明では、精神的な余裕もなくなり、正しい判断ができなくあることもあるからです。

【競売日程が決定した実例】

平成27年10月7日 不動産競売開始決定の日

売却実施処分日

公告・閲覧日

入札日

入札終了日

開札日

売却決定日

確定日

3/15

5/12

6/1

6/8

6/15

6/22

6/30

 

 

 

 

 

 

 

売却実施処分日とは

競売の日程・入札基準価格が決定したこと知らせる通知です

公告・閲覧日とは

裁判所のHP・新聞・競売専門雑誌等に、物件詳細や室内の写真などが掲載されます。この日から、入札希望者が、ご自宅周辺に見受けられることにより、ご近所の方に知られてしまいます。

 

任意売却専門の不動産だからできること

競売の日程を把握して、適切な対応をアドバイスができることは、不動産不動産競売についての知識があるからこそできることです。万一、競売処分となっても、慌てることなく適切に対応することが可能です。安心してご相談頂けますよう、全力でサポート致します。

 

 

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連帯保証人がいる任意売却は慎重に行って下さい!

連帯保証人がいる任意売却は、慎重に行って下さい!

ハウスパートナー株式会社

 

共通の認識が必要

所有している不動産や、住宅ローンの借り入れに対し連帯保証人がいても、任意売却は行えますが、住宅ローン滞納の事実を伝えて、共有の認識として知っておく必要があります。

なぜなら、債権者から任意売却の同意を得るには、共有者・連帯保証人から、提出してもらう書類や意思確認が必然となるからです。その為に、しっかりとした共有認識を持っていなかったために、任意売却が認められなっかったり、トラブルへと発展するケースも多々あります。

離婚による任意売却で、トラブル急増

近年、トラブルが急増しているのが、夫婦間での任意売却です。このよう場合では、ほとんどが不動産は共有名義・連帯保証人となっています。夫婦の一方が、支払いが困難な状況になっても、離婚が原因であると、支払いを助けたり、分割払いを拒絶する割合が高く、連絡を取りたくないなど、様々な事情がある場合もあるようです。

連帯保証人のご自宅・給与・預金等の差押もある

住宅ローンの支払いを滞納した時は、金融機関は、残ってしまった住宅ローンについて、連帯保証人に支払い請求することがあるからです。これは、連帯保証人がローンの契約者と同様の債務を負っているからで、金融機関側が支払い請求すれば、連帯保証人は、支払いを免れることができません。

例えば、連帯保証人がご両親だった場合では、両親が所有者している不動産・給与・預金なども差押の対象となります。特に、不動産については、強制競売と言って、 【強制的に競売処分→資金回収】 されてしまう事のありますので、適切な対応が必要となるのです。

 
依頼者に代わり、連帯保証人・共有者を説得します!

当事者間同士の話し合いは、感情的なトラブルに発展しやすく、任意売却の同意が得られずに、物別れになるケースがよくあります。そこで、ハウスパートナー株式会社では、依頼者に代わり、連帯保証人や共有者に対して、現状報告を踏まえ、任意売却に同意して頂けるように、ご説明・説得をします。

最悪のケースを想定すれば、連帯保証人・共有者も必ず、ご理解頂けるはずです。さらに、任意売却の専門家から説明することで、安心して連帯保証人や共有者の方も、手続きに協力して頂けるようです。

 

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万一、任意売却に失敗し、競売処分となってしまった場合のお約束

万一、任意売却に失敗し、競売処分となってしまった場合のお約束

当社に、任意売却をご依頼頂いた方で、万一、競売処分となってしまった場合には、新たな生活が安心してスタートできますように、最後までお手伝いすることをお約束します!

任意売却専門の不動産会社だからできるノウハウがあります!

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お約束1 

任意売却が失敗した場合には、一切の費用請求(仲介手数料・コンサルティング料・債権者交渉費用・交通費など)を請求しません。

 

お約束2 

今後の対応や立ち退きのタイミングなどアドバイスをします。

 

お約束3 

転居先をお探しします。

・賃貸先は、ブラックリストに掲載されているので、簡単には見つかりません。見つけるテクニックがあります。

引越し業者・残置物処分業者の紹介・手配をします。

 

お約束4 

競売落札者から、引越や明渡しなどの費用(現金)が受領できるように、交渉します! 

落札者も、所有者との合意での明渡しが出来なければ、強制執行の費用負担が必要になる為に、交渉が可能となるのです。

空室の場合、落札者は強制執行を実施しなければ、物件内に立入ることはできません。(勝手に立ち入れば不法侵入罪となります。)

・過去に一度も、支払いを拒否されたことはありません。 受領例 10万円~50万円

・弁護士法第72条を遵守した方法をにて交渉します。

何の対応もせずに、競売処分だけはやめましょう。

現金が受領できるのに、これほど、もったいないことはありません!

 

お約束5 

競売後の、残った住宅ローンの支払いについて、債権者との交渉や交渉方法をアドバイスします。

 


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任意売却が失敗する原因は、金融機関との交渉力不足

任意売却が失敗する原因は、金融機関との交渉力不足

ハウスパートナー株式会社

任意売却という特殊な不動産取引は、任意売却を専門としている不動産会社に依頼すれば、成功する確率は高まりますが、そうでない不動産会社に依頼すると交渉が難航し失敗する可能性もあります。そのため、依頼する際には任意売却の専門なのか、そうでないのかを確認しておく必要があります。

 

任意売却の専門でないと債権者交渉に失敗する

任意売却が失敗する主な原因\の1つとして、「不動産会社が金融機関に対して交渉力」を持たないからです。この交渉力とは、例えば金融機関へ提出する査定報告書や販売計画書の作成などが該当します。また、任意売却は競売にて処分されるまでの限られた時間内に、行わなければなりません。そのため、交渉力のある不動産会社に依頼し、確実に任意売却することが成功へのポイントになるのです。

特に、金融機関側の考えは、最終的には競売処分でもいいと考えていることが前提にあります。なぜなら、競売の場合は返済額が少ないものの、一定の金額を確実に資金回収できるからです。こうした状況を踏まえて「金融機関を納得させられるか、理解して頂けるか」という交渉を実行できる不動産会社に依頼することが大切です。

 

任意売却専門の不動産会社選びのポイント

任意売却の専門かどうか、過去の任意売却の実績やノウハウなどから信頼できる会社なのか、見極める必要があります。

ここで注意したいのは、ホームページやチラシ等で記載されている実績件数だけに惑わされないようにすることです。かなりの高い確率で、根拠ない誇大件数が明記されていることが多く見受けられます。(専門の不動産会社が見ればすぐ嘘だとわかります)

任意売却の目的は単に不動産を売却することではなく、依頼者の方のその後の人生を良い方向へと導くことも含まれます。本当に実績と信頼を見極める必要があるのです。そのために、電話対応や面談時には、わかりやすく、解決までの流れを資料をもとに説明してくれるかどうかなどを是非、確認して下さい。


必ず、2社以上の説明を受けましょう

任意売却における不動産会社選びは、その後の生活を大きく左右すると言っても過言ではないほど重要な選択です。1社だけで判断するのではなく、必ず2社以上の説明を受け、大切な判断をして下さい。

 


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任意売却が成功しない本当の理由 ー 囲い込み営業の実態(1)

任意売却が成功しない本当の理由 ー 囲い込み営業の実態(1)

ハウスパートナー株式会社

不動産競売の公告日が近づくと、他社にて、任意売却を依頼中のお客様から、「任意売却が成功しない」とのご相談が増えてきます。

当社で成約できない原因を調査すると、囲い込み営業の実態が明らかになりました。通常の売買でも、囲い込み営業の問題がクローズアップされていますが、任意売却では、特に酷い現状がありました。

囲い込み営業とは

依頼者(売主)から、不動産売却の依頼をうけた不動産会社は、その「物件」を自社だけで販売せず、他の不動産会社でも情報を共有し、多くの不動産会社で販売できるようにしなくてはなりません。要するに、他の不動産会社には、物件情報を紹介しないのです。

レインズ(不動産流通機構)への登録義務

売却の委任契約(専属・専任媒介契約)を受けた不動産会社が、故意に情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。媒介契約を受けた場合、決められた期間内に物件情報を指定流通機構(レインズ)へ登録する事が義務付けられています。

レインズとは

レインズとは、宅地建物取引業者(いわゆる不動産屋)間で不動産情報をパソコン等を端末として情報共有を行う情報システムのことです。

レインズは不動産業者みんなで共有しているデータベースのようなものです。ここへ登録することにより、他の不動産会社にも物件情報が行き渡り、数多くの購入希望者に紹介されます。(つまり、自社だけでなく、その他多くの会社の集客力・営業力が利用できるようになるということです。)

小さな不動産会社でも市場にある多くの物件が紹介できる理由はこれです。

広く業界で力を合わせることで、物件を「早期に」「適正な価格で」販売できるというほかの業界にはあまりない大きなメリットがあります。

レインズ登録証明書の発行と活動報告の義務

不動産会社がレインズに登録しますと『登録証明書』を発行されます。
また「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を締結した場合、レインズへの登録証明書の発行及び、依頼者に対して業務の処理状況を報告しなければなりません。

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レインズ登録証明書

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販売活動報告

専属専任媒介契約
不動産会社は媒介契約締結後、5日以内にレインズへ登録しなければなりません。
1週間に1回以上文書による業務の処理状況を報告しなければなりません。

専任媒介契約
不動産会社は媒介契約締結後、7日以内にレインズへ登録しなければなりません。
2週間に1回以上文書による業務の処理状況を報告しなければなりません。

自社の利益を優先する不動産会社が囲い込み営業をしています
  • キャッシュバックを提示している不動産会社
  • 一般社団法人・NPO法人から紹介を受けた不動産会社
  • 任意売却に精通していない不動産会社

任意売却は時間との勝負です。自社に利益を最優先としている不動産会社に依頼すると、残念な結果になることは目に見えています。指定流通機構(レインズ)側でも罰則規定などを強化しておりますが、「囲い込み」がある現状です。

 

2016年1月10日読売新聞に掲載されていました。

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埼玉の専門家Webガイド - マイベストプロ埼玉朝日新聞

宅ローンの滞納でお困りの方、決して諦めないでください

売処分よりも、メリットのある『任意売却』という方法をご提案します! 

専門家WEBガイド マイベストプロとは?

任意売却とは

通常の不動産市場にて、所有者の意思のもと、任意に売却することです。

任意売却では、通常の市場価格で売却できるので、競売よりも高値で売却することができるので、売却後の残債務(住宅ローン)は少なくなります。したがって、債権者(金融機関)は、任意売却に前向きで推奨する場合が多いのです。

不動産競売とは

裁判所が職権で強制的に物件を処分することを言います。
競売は、通常の市場価格よりも低い金額で落札されることが多いので、売却後の残債務も多くなります。

任意売却も競売処分も、ご自宅を手放すことは同じです。
しかし、競売は裁判所が強制的に、作業を進めていきますので、所有者の要望はほとんど反映されません。したがって、引越費用などの支払いはなく、最終的には、強制的に退去をさせられることもあります。

任意売却専門の不動産会社とは 

住宅ローン滞納問題・競売・任意売却の解決には、高度な専門知識とノウハウ、金融機関をはじめとする債権者との交渉能力が必要です。それを専門に取り扱っているのが任意売却専門の不動産会社なのです

 

マイベストプロ5つの約束

地元で活躍するさまざまなジャンルのプロの中から、あなたにぴったりのプロをお探しいただけます。その場でプロに質問もできます!

新聞社・テレビ局等が運営するマイベストプロ事務局が独自の掲載基準に沿った審査の実施

マイベストプロの掲載基準に沿った審査を行い、業種業態によっては必要書類の提出、料金の明示を義務付けています。また、定期的に掲載者および掲載基準の見直しを行い、サイトの向上に努めます。

すべての掲載者に実際にお会いして取材

担当者が掲載予定者を訪問し、サービス内容や所在地等を事前確認。さらに、専門のライターが取材および記事の執筆を行うことで、掲載者のお人柄と正確な情報を伝える努力を行います。

掲載者の思い、顔が見える

インターネット上には匿名での情報も氾濫しておりますが、当サイトでは「掲載者の顔が見える」をコンセプトに掲げています。発信される情報に対して責任を持ち、皆さまに安心感を提供するため、掲載者が「見える」ことに努めます。

地元に根ざした独自のこだわりがある

さまざまな商品・サービスがある中、思わず「おっ!?」と目に留めてしまうような地域に根ざした独自のこだわりがある商品・サービスをご紹介できるよう努めます。

各分野で活躍する専門家の知恵が集まる

日常生活で役立つ知恵と、その知恵を持つ専門家が集まるサイトです。どこに相談すれば良いのかわからないといった「暮らしの悩み」や「ちょっと困った」を解決できる、そんなサイトを目指します。

 


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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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私が任意売却専門の不動産会社を設立した理由 ー 少しでもお役に立ちたい!

少しでもお役に立ちたい! ハウスパートナー株式会社・代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

私が任意売却専門の不動産会社を設立した理由

任意売却(にんいばいきゃく)という方法で、有利に解決してほしい!!

マイホームを手にしても、給料・ボーナスカット、勤め先の倒産、リストラ、離婚などで、突然現金収入が目減りして、住宅ローンの返済が滞ってしまう。普段の生活の中でそれほど耳にしないニュースかもしれませんが、実は住宅ローンの返済に困っているケースは思いの外、多くあります。

近々の新聞やマスコミによる報道では、リーマンショックよりも、景気回復基調が鮮明になってきているようですが、実際には、まだまだ社会全体は厳しい状況が続いていると感じられている方は多いようです。

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には、不動産競売にてマイホームが処分されてしまいます。しかし、競売処分される前であれば、任意売却という売却方法で、少しでも有利に解決して頂きたいのです。

 

あまりにも酷い任意売却業界の実情

会社を設立する前は、サラリーマンとして、任意売却を取り扱う不動産会社や一般社団法人・NPOから紹介される不動産会社から、不動産の仕入れをしていました。

そこで、目の当たりしたのが、依頼者(売主)への背任行為や担当者の知識不足による任意売却の失敗など、あまりにも酷い不動産会社、担当者の多さに驚かされました。さらに、依頼者(売主)には、『お客様のために』 『今後の生活を・・・』と言いながら、実際に行われている行為は、「引越費用・清算金の着服」 「仲介手数料以外の多額の金銭の受領」 「ノウハウと知識不足の為に任意売却の失敗」など、依頼者(売主)の心の弱みに付け込み、やりたい放題です。

また、任意売却について解決のためのノウハウを何も知らずに、失敗している不動産会社もかなり存在しています。

そのような不動産会社に任意売却を依頼した方が、とても不憫で、たまりませんでした。知らないのは、依頼者(売主)さんだけなのです。

 

会社設立の思いと誓い

そこで、私の今までの不動産営業経験・競売・債権者との交渉経験を踏まえれば、もっと有利に、そして高い金額で不動産の売却することができ、本当に依頼者のためになるはずだ。と確信しました。私なら、大切なご家族と新しい生活の第一歩を踏み出すお手伝いができる。そんな思いで、会社設立に至りました。まだ、まだ会社は小さいですが、任意売却解決のノウハウ、債権者との交渉力、販売の営業力はどこにも負けない自信があります。

 


埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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