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2015年11月

ハウスパートナー株式会社が送付するお手紙(任意売却のご提案)について

ハウスパートナー株式会社が送付するお手紙(任意売却のご提案)について

ハウスパートナー株式会社では、さいたま地方裁判所に公告される最終配当要求を閲覧し、債務者の方がにお手紙(任意売却のご提案)を差し上げています。*ご不要な方には、申し訳ございません。

任意売却は、不動産競売にて処分するよりもたくさんのメリットがあり、債権者(金融機関)も、認めている不動産の売却方法なのです。しかし、ながら、なかなか任意売却について正しくご理解頂いている方が少ないために、活用することなく、競売処分している方々を見ると、大変もったいないと感じてしまいます。

一人で悩まず、ご相談ください。任意売却のプロが解決のお手伝いをします!

是非、任意売却について正しい認識を持っていただき、次なる新しい生活のステップとしてご活用ください。

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任意売却についての説明書(表紙)

任意売却について全12項目、わかりやすく解説しています。これを読めば、任意売却のメリットについてご理解頂けると思います。

 

 

 

 

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送付するお手紙(提案書の一部を抜粋)

現在の状況から、今後予想される競売の日程について記載をしています。

競売が開始決定され、裁判所の執行官がご自宅の調査以降、今後に日程につて誰も教えてくれません。事前に、日程がわかれば、今後の対応や精神的な余裕も生まれます。

 埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

 

任意売却を成功させる、不動産会社の見分け方

任意売却を成功させる、不動産会社の見分け方

任意売却は、通常の不動産売買とは違い、債権者交渉や不動産競売にて処分されるまでに解決しなければならない、特殊な不動産取引です。また、不動産競売までの限られた時間内に解決しなければならなく、依頼する不動産会社によって、結果が大きく左右されます。

ネットで「任意売却」と検索すると、たくさんの会社がヒットしますが、本当に信頼でき、実力・知識・経験がある不動産会社はごく僅かです。住宅ローンの滞納や不動産競売で困っている依頼者を食いものにする悪徳な不動産会社が多いのも事実です。

こんな会社・団体には要注意
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一般社団法人・NPO法人には要注意

一般社団法人・NPO法人は、不動産売買に必要な宅地建物取引免許のない法人です。免許がないということは、販売活動は勿論、売買契約の締結など不動産に関する一切の活動ができないのです。

では、なぜネット上に、一般社団法人・NPO法人が多く掲載されているかというと、2つの理由があります。

  • 依頼者からの任意売却の情報を取得し、その情報を売却する
  • 不動産会社のダミー団体(団体の理事長と不動産会社社長が同じ)

何れも、任意売却の解決を目的ではなく、情報収集が目的のようです。

社団法人は、2008年12月1日に施行された「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」(略称は一般社団・財団法人法)によります。以前の社団法人と違い、株式会社のように公証役場での定款認証と主たる事務所管轄の法務局での登記を行えば「一般社団法人」が簡単に設立できるようになりました。

 

日本地図のイラスト・絵カード

24時間・全国対応の不動産会社には要注意

実際には、24時間・全国対応できる会社は実在しません。このようなことを掲げている会社のほとんどが、インターネットの運営会社です。

依頼者からの情報を取得し、その情報を不動産会社に転売する情報収集屋さんです。

一般社団法人・NPO法人と同じように、任意売却の解決ではなく、情報収集が目的のようです。

夜中に電話しても、転送先のオペレーターが対応するので、相談にはなりません。翌日、折り返しの対応となります。

 

幟 旗 のぼり旗 宣伝 コマーシャル 旗指物 青空 晴天 快晴 群青 風景 景色 分譲 物件 住宅 売り出し 不動産 建物 建築

売買・賃貸・管理、何でもする不動産会社は、債権者からの信頼度が低い・・・

任意売却を成功に導くには、任意売却の仕組みについて熟知していることが重要です。

通常の不動産売買とは違い、債権者との交渉や債権債務の知識は勿論、経験や実績が重要視されます。さらに、債権者に提出する査定報告書や販売計画書なども歴然とした差がでますので、債権者からの信頼度も当然、差がでます。

埼玉県

物件の所在する県外にある不動産会社 

不動産売却の基本は、そのエリアに精通している不動産会社に依頼することです。

埼玉県内の不動産を東京や神奈川・千葉に所在する不動産会社に依頼することは、あり得ません。通常の不動産売却よりも、難易度の高い任意売却で、県外の不動産会社に依頼することは、任意売却の成功率は、ますます低くなってしまいます。

任意売却専門の不動産会社だから、ノウハウ・経験・実績があります!

任意売却専門の不動産会社だから、不動産競売よりも、有利に解決ができます!

任意売却専門の不動産会だから、債権者からの信用力が違います!

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉/依頼者のご要望を重視した任意売却の解決

依頼者のご要望を重視した任意売却の解決

ハウスパートナー株式会社では、任意売却の解決方法として、依頼者の方のご要望を重視した解決方法を実行します。新たな生活をスムーズに迎える為の最善の方法なのです。

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依頼者のご要望ベスト5

  1. 引越費用・生活資金を確保したい
  2. リースバック(そのまま賃貸住宅として、入居を続けたい)
  3. 高く売却して残債務(住宅ローン)を軽減したい
  4. ご近所に知られずに、解決したい
  5. お子様を転校させたくない・転校時期を延ばしたい

解決方法の事例(一部)

任意売却の専門の不動産会社だからできる解決方法・売却方法があります

引越費用・生活資金を確保したい・・・

自己破産をしている方・これから計画している方に適しています。売却後の残った住宅ローンの支払いが免責となりますので、債権者との引越費用・生活資金の捻出を重視します。また、買主から売買代金以外の名目で受領できるような販売活動に注力します。

リースバックによる解決・・・

買主(購入希望者)を投資家に絞って、販売活動をします。投資家が検討しやすいように、賃貸の保証会社(家賃を滞納した場合の保証など)をつけるなどします。信託銀行や投資会社などに売却先を絞ります。

高く売却して残債務(住宅ローン)を軽減したい・・・

国土交通省で定める不動産流通機構(レインズ)への登録、大手不動産との提携により広域エリアへ情報公開をします。物件の特性を重視した販売活動(オープンルーム・新聞折り込みチラシ・ポータルサイトなど)に注力します。

ご近所に知られずに、解決したい・・・

入札形式による販売活動を実施します。購入者を買取専門の不動産会社に絞り内覧会を開催の上、決定します。

お子様の転校をさせたくない・転校時期を延ばしたい・・・

販売活動の段階から、引渡日を依頼者の都合に合わせた日付にて販売活動を実施します。通常は引渡日は相談とするのですが、初めから依頼者の条件を提示するのです。

 

埼玉県で、住宅ローン滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

 

埼玉県内限定 任意売却専門の不動産会社『ハウスパートナー株式会社』

埼玉県内限定 任意売却専門の不動産会社『ハウスパートナー株式会社』

新たな生活を踏み出すために今、一番大切なことは

プランについて

 

ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由

任意売却を専門に取り扱う当社だからできる営業力があります

『任意売却もやります・新築戸建もやります・中古住宅もやります・賃貸もやります・賃貸管理もやります』と

『任意売却しかやっていません』とういう不動産会社では、営業力に差があり、当然結果に、違いがあります。

債権者(金融機関)との交渉力

任意売却では、不動産売却に関する権限が(任意売却の許可・販売価格の決定・販売価格の値下げ・売買契約書の締結・引越費用などの配分金額など)債権者(金融機関)側にあります。これらの同意を取り付けるために、専門的な法律知識・ノウハウ・経験がなければ、債権者交渉を有利にすすめることは無理です。

有利に交渉をすすめるためのノウハウ一部公開

詳細な査定報告書の提出

査定報告書は、債権者との1回目の交渉(面談)時に、提出を求められます。この査定報告の内容がいい加減な内容では、債権者からの信頼を失い、交渉は絶対に上手くいきません。

しかし、この査定報告で債権者が求めるものは、査定金額ではありません。過去の競売落札動向と落札予想価格です。この物件が、競売でどの位の価格で落札されるのかが予想できれば、債権者が任意売却に応じる価格算出の目安としたいのです。

当社では、全10項目からなる報告書を提出しています。多くの不動産会社は1~2ページ程が、詳細な査定報告書を提出することで、債権社から信頼を得られていることが、成功の理由でもあります。

裁判所から評価書の取得

競売開始が決定されると、裁判所の執行官がご自宅の調査に訪問します。

その訪問から約2週間後に、競売の入札基準価格が決定します。しかし、この入札基準価格は、不動産の所有者である本人しか知り得ることができません。債権者(金融機関)が知ることができるのは約1~2ヶ月以上あとになってからです。

この入札基準価格をいち早く知り、債権者に報告することで、販売価格を値下げすることが可能となり、債権者との最終的な価格交渉が早期に、できることになります無駄な販売期間を1ヶ月以上も大幅に短縮することができることで、成功率が  UPするのです。

地域に密着した販売活動を重視

任意売却の解決において、最も重要なのが買主(購入者)を見つけることです。販売には、販売する不動産の特性やその地域の市場性を把握していなければ、的確な販売活動を実施することはできません。不動産の売却の基本は、地域に精通している不動産会社に依頼することが基本であるように、一般の不動産市場で売却する任意売却でも同じことが言えます。

さらに、もう一つの理由として、依頼者との信頼関係を大切にする

任意売却では、所有者する不動産が競売開始決定されていると依頼者は、今後どうなるのかとても不安な日々を過ごすことになります。依頼者との相談事項や決定の判断を頂く事案がたくさん発生します。このような場合、不動産会社は、迅速な対応が求められます。時間が限られた任意売却では、少しの無駄な時間をつくらず、処理していかなければならないからです。

 早期解決を目指し、囲い込み営業をしない営業戦略 

任意売却を失敗する不動産会社の多くは、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットした売却活動に注力しています。要するに、自社で買主を見つければ、買主からも仲介手数料が受領できるからです。しかも、媒介契約を締結した物件は、東日本不動産流通機構(レインズ)に登録することが義務付けられているにも関わらず、「登録をしない」「他の不動産会社に情報を公開しない」な悪質な行為が目立ちます。当社では、早期解決することを一番に考え、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。

東日本不動産流通機構(レインズ)登録証明書

必ず、右記のような登録証明書が発行されます。この登録は、宅地建物取引業法という法律で、定められています。もし、登録がされていなければ、不動産会社は、宅地建物取引業法違反となり、処罰の対象となります。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県内の任意売却なら 『ハウスパートナー株式会社』 任意売却専門だから

ハウスパートナー株式会社

埼玉県内の任意売却なら、『ハウスパートナー株式会社』 

任意売却の専門の不動産会社だから、解決力があります!

職務経歴


ハウスパートナー株式会社 


代表取締役 中島孝    昭和43年9月23日生まれ 47歳


平成元年 株式会社ハウスポート西洋(現、みずほ不動産販売株式会社) 入社

業務内容 不動産仲介業


平成16年 東京テアトル株式会社(東証一部上場) 入社

業務内容 不動産競売の買取再販業・中古不動産(戸建・マンション)の買取再販事業


平成23年 株式会社エーディリモデリング・株式会社エー・ディ・ワークス(東証一部上場) 入社

業務内容 不動産競売の買取再販業・中古不動産(戸建・マンション)の買取再販事業

     アセット・ソリューション事業 


 

対応エリアについて

弊社のエリアとして、埼玉及びその周辺エリア限定とさせていただきました。なぜなら、ご相談者様に対して、急を要する相談等にも、迅速かつ適切に対応するためです。

埼玉県

その他の注力エリア

 東京都:足立区 板橋区 練馬区 葛飾区 豊島区 他

不動産会社選びのポイント

宅地建物取引業法(不動産免許)のある会社
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最近では、任意売却の相談を承る一般社団法人やNPO法人と名乗る会社が多数存在しています。これらの会社は、不動産業の免許がなく、不動産の実務、営業活動、契約締結行為などができないコンサルタント会社です。任意売却を解決するには、コンサルタントだけでは何も解決しません。このようなコンサルタント会社で問い合わせやご相談するだけで、相談費用やコンサルタント費用などを請求れる被害も多く確認されていますので、十分注意してください。

売却活動や売買契約を締結する行為をする会社には、宅地建物取引業(不動産業)の免許が必然となります。宅地建物取引業(不動産)の免許を取得するには、営業保証金として1000万円を法務局に供託し、宅地建物取引主任者を配置し、国土交通大臣または、都道府県知事が認定した会社のみです。

地域に密着している会社

不動産の売却の基本は、エリアに精通している不動産会社に依頼することです。任意売却では、特に、エリアの不動産市場や任意売却に精通している不動産会社に依頼することが重要です。埼玉県の不動産を神奈川・東京の不動産会社に依頼することは、成功の確率が大幅にダウンしています。また、売却活動では、物件エリアに精通していなければ、適正な販売価格の設定や、購入を希望している方へのクロージングもできません。購入希望者から反響があれば、すぐに対応しなければなりません。

また、任意売却の販売において、依頼者との相談事項が、通常の不動産売買と比べて、数倍に増えます。しかも、今後の重要な方針や依頼者に判断を仰ぐ場ことが、多々あります。依頼者に、直接お会いして、現状を・今後を説明し、ご理解を頂くことも、任意売却では重要なことです。

3点の営業力がある不動産会社

任意売却を成功させるには、次の3点すべてが会社(担当者)が持ち合わせないと解決は難しいでしょう。

①不動産・競売・債権について知識と経験があること

②債権者との交渉力と査定報告書作成などの文書力があること

③売却において、買主をクロージングする営業力があること

大手不動産会社が任意売却をできない理由

大手不動産会社の多くは、任意売却の案件は、取り扱いしません。ここで詳細については記載しませんが、依頼者の多くが要望する引越し費用の確保やリースバックでの販売活動等、債権者の要望と少し違う販売活動も必要となることがあり、多少はグレーゾーン的な販売要素が必要となるからです。

任意売却に失敗した方のご意見と反省(多い意見を抜粋しました)

  • 引越クーポン券が嘘だった(50万円) 引越代・生活資金50万円の約束が・・・
  • 担当者の営業力や不動産売買・任意売却の知識が乏しかった
  • 担当者とは、媒介契約時の1回しか会っていない
  • 販売活動報告がない為、状況がわからず不安だった
  • NPO法人・一般社団法人から紹介された不動産会社が・・・
  • 電話やメールで問い合わせをしたら、コンサルタント料を請求された
  • 強引な営業で、断れなかった
  • 不動産会社を変更しようとしたが、時間オーバーで競売になってしまった
ハウスパートナー株式会社からのお約束

任意売却を失敗する一番の要素は、不動産会社にあります。一般の方には、判断が付きにくいことですが、売却先を買取専門会社(両手契約)を優先にしていることです。要するに、自社の利益を優先として、早期での解決や高値での売却を完全に無視しているのです。

ハウスパートナー株式会社はお約束します。

仲介手数料の金額(両手契約・業者買取)には、こだわりません。早期解決を目指します!!

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

任意売却のご相談で、よくある質問Q&A

任意売却のご相談で、よくある質問Q&A

任意売却のご相談でよくある質問を求めましたので、どうぞ、ご参考にして下さい!

Q1.任意売却のメリットは何ですか?

Q2.競売や任意売却で残った住宅ローンの支払いはどうなるの?

Q3.マンション管理費を滞納しているが、任意売却は可能ですか?

Q4.固定資産税の滞納により、自治体から差押登記が設定されていますが、任意売却は可能ですか?

Q5.いつから競売が開始されるの?

Q6.任意売却と自己破産は、どちらが先にしたらいいの?

Q7.転居しなくても良い方法はありますか?

Q8.任意売却は、どのような不動産会社に依頼すればいいの?

Q1.任意売却のメリットは何ですか?

何もしないで競売処分するよりも、多くのメリットがあります。

引越費用・生活資金が確保できる

競売処分価格よりも、高い金額で売却できるために、残債務(残った住宅ローン)が大幅に軽減ができます。

依頼者が任意売却に必要な費用(現金)の用意がいりません。必要な費用(仲介手数料・抵当権抹消費用・管理費滞納・自治体の差押解除費用など)は売却した代金から配分され支払われます。

Q2.競売や任意売却で残った住宅ローンの支払いはどうなるの?

残った住宅ローンの支払いは継続します。但し、今までの支払額ではなく、今の収入などが考慮され、月々5,000円~30,000円の分割払いとなります。但し、自己破産をすると住宅ローンの支払いは免責されます。

Q3.マンション管理費を滞納しているが、任意売却は可能ですか?

任意売却は可能です。売却した売買代金が、滞納している管理費の支払いに配分されます。この配分される金額は、債権者により異なりますが、最大約2年分の滞納分が配分されます。

Q4.固定資産税の滞納により、自治体から差押登記が設定されていますが、任意売却は可能ですか?

任意売却は可能です。売却した売買代金から、差押登記の抹消代金の支払いに配分されます。但し、配分される金額は、滞納金額全額ではありませんので、自治体との交渉が必要となります。

Q5.いつから競売が開始されるの?

それぞれの地方裁判所にて、不動産競売の日程(公告・入札・開札など)が異なります。正式な日程は、管轄する裁判所が定める『売却実施処分日』に、書面にて通知があります。おおよそ、この『売却実施処分日』の通知から、約2ヶ月後に入札が開始されます。

Q6.任意売却と自己破産は、どちらが先にしたらいいの?

任意売却のメリットを受けるのなら、任意売却が先です。先に自己破産をすると、不動産処分の権限が破産管財人へと移行してしまい、任意売却のメリットがなくなってしまいます。

Q7.転居しなくても良い方法はありますか?

リースバック(買主と賃貸借契約を締結することによりそのまま居住を継続)による解決なら可能です。

Q8.任意売却は、どのような不動産会社に依頼すればいいの?

任意売却を専門に取り扱いしている不動産会社に依頼しましょう。任意売却は通常の不動産売買とは違い、債権者交渉や債権債務の知識や実務経験などが必要となります。また、グレーゾーン的な交渉も含まれるために、大手不動産は取り扱いをしません。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの悩みは、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉/任意売却の解決『依頼者のご要望を踏まえた4つの解決方法』

任意売却の解決『依頼者のご要望を踏まえた3つの解決方法』

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ハウスパートナー株式会社では、依頼者のご要望を踏まえた解決策をご提案します。

まずは、ご要望をお聞かせ下さい。

依頼者のご要望ベストハウスパートナー株式会社では、ご相談者(依頼者)が今後の生活する上でのご要望をお聞きします。なぜなら、問題を解決し、新たな生活のスタートをするうえで、ご相談者様のご要望を叶えることが、最も重要だと考えているからです。

ご相談者のご要望ベスト5

  1. 引越し費用・生活資金を確保したい
  2. 賃貸として、そのまま入居を続けたい(リースバック)
  3. 少しでも有利に売却して、住宅ローンを返済したい
  4. お子様を転校させたくない
  5. 不動産競売を回避したい・ご近所に知られたくない

相談事例のご紹介

引越費用・生活費の確保プラン(任意売却)
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ご相談者:川口市在住 K様 40歳 会社員 奥様・お子様2人
相談内容:3年前に新築一戸建を購入
価格:4500万円 
借入金:4000万円(フラット35)
残債:約3800万円

勤務先の業績悪化の為、給与の減額

住宅ローンを5ケ月間滞納する。

いたま地方裁判所より、「担保不動産競売開始決定の通知書」が届く

 

1.ご相談者の要望
・このまま住宅ローンの返済は無理。
・残債を少しでも少なくしたい。
・賃貸住宅に引越ししてもよい。

・引越し先を探してほしい。


2.想定売却価格の算出(不動産査定価格)
通常売買による売却価格 3700万円 
競売による落札価格   2900万円(市場価格の80%と算出)
*競売価格については推測です。

3.債権者(住宅金融支援機構)との交渉結果
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
 条件:一括返済金額3600万円以上であること
・引越費用30万円を確保

4.売却(任意売却)と競売の比較

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売却(任意売却)  比較 競売
3700万円 売却価格 2900万円
200万円 残債(売却後) 900万円
引越し費用30万円 引越費用の確保 0円
相談 引越時期 至急

*上記金額は概算です。

5.K様の選択と結果
ご相談から約4ヶ月で解決することができました。

住宅ローンの残債も競売と比べて、約700万円も減額することができました。その後のローン残債の返済は、交渉の結果、8000円と抑えることができました。転居先は、賃貸住宅となりましたが、新たな生活の第一歩を進むことができました。

*任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。売却時の手付金受領の際に、条件が付くことがございます。

 債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、合意して頂けるとは限りません  が、スピードと誠意をもって交渉することが大切です。

 税金や不動産登記に関するご相談は、パートナー企業である税理士、司法書士が承ります。

買い戻しプラン
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ご相談者:所沢市在住 S様 35歳 会社員 奥様・お子様1人
相談内容:5年前に新築マンションを購入
価格:3500万円 
借入金:3300万円(都市銀行)
残債:約3000万円
毎月の返済:110,000円 管理費滞納金額25万円

交通事故を起こし、長期の入院により収入が激減

住宅ローンを4ヶ月滞納する。

金融機関より「期限の利益喪失通知書」が届いた

 

1.ご相談者の要望
・そのまま住み続けることは可能ですか。
・お子様の小学校転向は絶対したくない。
・両親が3000万円位援助してもらえそうだが、良い方法はありますか。

2.想定売却価格の算出(不動産査定価格)
通常売買による売却価格 2800万円 
競売による落札価格    2300万円(市場価格の87%と算出)
*競売価格については推測です。

3.債権者(住宅金融支援機構)との交渉結果
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
条件:一括返済金額2800万円以上であること
・管理費滞納額の内、10万円を債権者が負担する。
 

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売却(任意売却)  比較 競売
2800万円 売却価格 2300万円
200円 残債(売却後) 500万円
そのまま入居 引越時期 至急

*上記金額は概算です。

5.購入者を親族(両親)とする売買契約を締結する。

6.S様の選択と結果
ご相談から約2ヶ月で解決することができました。

両親が買主となり、親族間の売買契約となりました。その後、両親と賃貸借契約を締結し、賃料として毎月80,000円の返済としました。ローン残債分は、交渉の結果、毎月10,000円の支払いと抑えることができ、合計90,000円の返済額となり、生活にも余裕ができました。
ご両親の援助が得られたことで、お住 まいを両親から賃貸借することにより、引越しをしないで住み続けることができました。

このケースでは、ご両親の援助をローンの返済に充当するとういう選択もありましたが、 ご両親の援助を現金贈与との解釈もあり、親族間の売買後、賃貸借する方法をとりました。

*任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべてが、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意をもって交渉することが大切です。

税務、不動産登記関連のご相談は、パートナー企業である税理士、司法書士が承ります。

リースバックプラン(そのまま賃貸として入居)
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ご相談者:さいたま市在住 Y様 50歳 会社員 奥様・お子様2人

       ご両親
相談内容:3年前に中古一戸建住宅を購入
価格:4800万円
借入金:4200万円(都市銀行)
残債:約4000万円
毎月160,000円の支払い 固定資産税の滞納20万円

勤務先のリストラにより、収入が激減

住宅ローンを7ヶ月間、滞納する

さいたま地方裁判所より「競売実施の通知書」が届いた

 

1.ご相談者の要望
・妻、子供の収入を合算すれば、毎月の支払いは継続可能
・両親の介護があるので、引越しはできない
・これから、毎月ローン返済額を支払うので、競売を取り下げてほしい

2.想定売却価格の算出(不動産査定価格)
通常売買による売却価格 4100万円 
競売による落札価格   3300万円(市場価格の80%と算出)
*競売価格については推測です。

3.債権者(住宅金融支援機構)との交渉結果
・債権者は、一括でのローン返済を要求
・任意売却で不動産売却することの承諾を得る
 条件:一括返済金額3500万円以上であること
・引越費用30万円を確保(最終的には、残債に充当しました)
・固定資産税滞納額20万円は、債権者の負担となる

4.売却(任意売却)と競売の比較

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売却(任意売却)  比較 競売
4000万円 売却価格 3300万円
0万円 残債(売却後) 700万円
30万円(残債に充当) 引越費用の確保 0円
3ヶ月 解決までの時間 4ケ月

*上記金額は概算です。

5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
S様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。


*任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。

税金、不動産登記についてのご相談は、パートナー企業の税理士、司法書士が承ります。

 

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

埼玉/住宅ローンの滞納問題は、任意売却で解決できます!

住宅ローンの滞納問題は、任意売却(にんいばいきゃく)で解決できます!

埼玉県内の任意売却は、ハウスパートナー株式会社にお任せ下さい。

任意売却の専門の不動産会社が解決します。

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1つでも該当する項目があれば、小さな悩みからお気軽にご相談ください。
  • 給与・賞与が減額され、住宅ローンの返済が厳しい。
  • 失業・会社が倒産してしまい住宅ローン返済ができない。
  • 勤務先の業績悪化で、給与・賞与が減額され、住宅ローン返済ができない。
  • 病気で入院してしまい、住宅ローンの返済ができない。
  • 既に住宅ローンを滞納している。
  • 時々、住宅ローン返済のが遅れてしまう。
  • 離婚の為、共有名義の自宅を売却したい。
  • 離婚した夫(妻)が、住宅ローンの返済をしない。
  • 自宅を処分して住宅ローン返済に廻したいが、全額完済は難しそうだ。
  • 固定資産税を滞納している。
  • マンション管理費を滞納している。
  • 住宅ローンを滞納していて、金融機関から『催告書・督促状』が届いた。
  • 住宅ローンも滞納し、自己破産するか迷っている。
  • 自己破産したいが、住宅ローンの残債がまだある。
  • 住宅支援機構(フラット35借入)から『催告書・督促状』の通知が届いた。
  • 住宅支援機構(フラット35借入)から『最終督促』の通知が届いた。
  • 住宅支援機構(フラット35借入)から『全額繰り上げ返済請求の予告書』の通知が届いた。
  • 金融機関(銀行)から『催告書・督促状』の通知』が届いた。
  • 金融機関(銀行)から『期限の利益の喪失』通知書が届いた。
  • 金融機関(保証会社)から『代位弁済』の通知書が届いた。
  • 金融機関から『任意売却』『自宅の処分』を勧められた。
  • 裁判所から『不動産競売開始決定通知書』の通知書が届いた。
  • 裁判所から『現地調査の為のご連絡』が届いた。
  • 裁判所から『売却実施の通知』が届いた。
  • 裁判所の執行官が自宅調査に来た。
  • 裁判所から、『期間入札通知書』が届いた。
  • 既に自宅が競売にかけられているが、今後の生活が不安だ。
  • 既に自宅が競売にかけられているが、引越し先、引越費用がない。
  • 他社で売却を依頼しているが、買主が見つからない。

任意売却とは・・・

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不動産競売にかけられ、強制的に処分されてしまう前に、通常の不動産物件として、債権者(金融機関など)の合意を得て、通常の不動産市場価格で売却することをいいます。
不動産競売を回避しての売却は、債権者(金融機関など)との交渉が難しく、所有者の方の引越費用の確保、引渡時期の猶予、生活資金の確保など知識と経験とスピードが、任意売却を行う不動産業者には、必要となります。
最近は、買主を保護する目的のために、債務超過している不動産の売買を取り扱わない大手仲介会社が増えてきています。

※大手不動産会社では、買主保護の観点から、債務額(ローン残額)が売買価格を超える任意売却の取引は、行わない会社がほとんどです。

任意売却のメリットは・・・

なぜなら、競売処分されるよりも、任意売却には多くのメリットがあるからです。

依頼者の負担は0円。現金を用意する必要がない

任意売却に必要な費用は、売却した売買代金から配分されます。よって依頼者の負担は0円。現金を用意する必要はありません。

通常の不動産市場で売却

通常の不動産市場にて売買をするために、競売処分と比べ高い金額で売価することが可能となり、残債務(住宅ローン)を大幅に軽減できます

引越費用・生活資金の確保

債権者との交渉により、引越費用として(10万円~)を受けることが可能となります。(競売処分の場合は、0円)です。

プライバシー保護

ご近所に知られず、売価することが可能です。

競売の場合は、インターネットや新聞等で、情報が公開されてしまい、競売の入札を検討している方が、ご近所などに聴き取り調査をすることがあります。

引越時期が相談できます

競売処分の場合は、強制的に退去させられてしまいますが、任意売却の場合は、買主と相談の上決定します。次の転居先が見つかるまでの間、引渡を待ってくれることもあります。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉/不動産競売を回避する方法・・・それが任意売却です!

不動産競売を回避する方法・・・それが任意売却です!

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誰にも相談できない住宅ローンの苦しみ

リストラ・給与の減少・病気・離婚などの様々な理由で、住宅ローンの返済に悩まれている方が増えています。

住宅ローンの滞納などのお悩みは、誰にも相談できず、辛く苦しいものです。何も対応せず放置していると、100%の確率で不動産競売にてご自宅が競売処分されてしまます。競売処分となってしまった約80%以上の方が、「任意売却について知らなかった」「任意売却について検討するべきだった」と後悔している現状があります。

ハウスパートナー株式会社は、任意売却の専門の不動産会社として、『任意売却』について、正しい知識をお持ち頂き、競売処分するよりもメリットの多く、債権者も認めている任意売却を是非ともご活用して下さい。

任意売却は、不動産競売を回避することが可能となり、今後の生活を有利にすすめる上でも、とても重要な不動産の売却方法なのです。

任意売却の大きなメリット

依頼者のご負担は0円。現金を用意する必要はありません

任意売却の大きなメリットの1つが、依頼者(売主)が現金を負担することなく、ご自宅を売却することが出来ることです。

不動産の売却には、いろいろな名目の諸費用が必要になります。その諸費用の支払いが無理との理由で、任意売却を諦める方も多いようです。しかし、債権者が認める任意売却では、いろいろな諸費用を売買代金から支払われる(配分される)システムになっていますので、どうぞ、ご安心下さい。

*本人しか取得のできない印鑑証明書や住民票などは、実費にてご負担頂く場合もあります。

売買代金から、支払われる(配分される)必要な諸費用

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 管理費延滞分
  • 固定資産税滞納分
  • 差押解除の費用
  • 残置物処分費用 など

*交渉結果により金額が増減する場合があり、すべての金額が保証されるものではありません

引越費用・生活資金の確保することが可能です

さらに、任意売却のメリットとして、売買代金の中から、転居費用に係る引越費用や生活資金が配分されることです。但し、初めから〇〇万円と金額が約束されるものではなく、債権者との交渉や売買金額など総合的に判断され、決定します。よって、この引越費用の金額は、任意売却を仲介する不動産会社の交渉力によって、異なります。

 配分事例 

 売買金額 2000万円の配分

諸経費(配分先) 金額
 仲介手数料(不動産会社)     712,800円   
 管理費滞納金(管理組合)     150,000円
 固定資産税滞納金(自治体)     300,000円
 抵当権抹消費用(司法書士)           15,000円
 引越費用・生活資金(依頼者)     350,000円
 住宅ローン返済分(金融機関)  18,472,200円

 

 

 

 

 

 

 

 

*あくまでも配分事例ですので、金額が確定しているものではありません。

配分される金額は、案件ごとに異なります。

任意売却が失敗した場合の費用は・・・

任意売却が失敗・取引が成立しなかった場合には、一切の費用請求は行いません。依頼者のご負担は0円です。

当社が取り扱う任意売却では、依頼者から頂く仲介は、成功報酬です。不動産売買契約が成立しなければ、一切の費用請求は行いません。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却の費用について(依頼者のご負担は0円、現金を用意する必要はありません)

依頼者のご負担は0円、現金を用意する必要はありません。

任意売却の大きなメリットの1つが、依頼者(売主)が現金を負担することなく、ご自宅を売却することが出来ることです。

不動産の売却には、いろいろな名目の諸費用が必要になります。その諸費用の支払いが無理との理由で、任意売却を諦める方も多いようです。しかし、債権者が認める任意売却では、いろいろな諸費用を売買代金から支払われる(配分される)システムになっていますので、どうぞ、ご安心下さい。

*本人しか取得のできない印鑑証明書や住民票などは、実費にてご負担頂く場合もあります。

売買代金から、支払われる(配分される)必要な諸費用

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 管理費延滞分
  • 固定資産税滞納分
  • 差押解除の費用
  • 残置物処分費用 など

*交渉結果により金額が増減する場合があり、すべての金額が保証されるものではありません。

引越費用・生活資金について

さらに、任意売却のメリットとして、売買代金の中から、転居費用に係る引越費用や生活資金が配分されることです。但し、初めから〇〇万円と金額が約束されるものではなく、債権者との交渉や売買金額など総合的に判断され、決定します。よって、この引越費用の金額は、任意売却を仲介する不動産会社の交渉力によって、異なります。

 配分事例 

 売買金額 2000万円の配分

    諸経費(配分先)       金額
 仲介手数料(不動産会社)     712,800円   
 管理費滞納金(管理組合)     150,000円
 固定資産税滞納金(自治体)     300,000円
 抵当権抹消費用(司法書士)           15,000円
 引越費用・生活資金(依頼者)     350,000円
 住宅ローン返済分(金融機関)   18,472,200円

 

 

 

 

 

 

 

 

*あくまでも配分事例ですので、金額が確定しているものではありません。

配分される金額は、案件ごとに異なります。

任意売却が失敗した場合の費用は・・・

任意売却が失敗・取引が成立しなかった場合には、一切の費用請求は行いません。依頼者のご負担は0円です。

当社が取り扱う任意売却では、依頼者から頂く仲介は、成功報酬です。不動産売買契約が成立しなければ、一切の費用請求は行いません。

 

任意売却は、依頼者の金銭的なご負担がなく、しかも、引越費用などの資金の配分が受けられることが最大のメリットです。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

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