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任意売却

なかなか売却できない任意売却には、理由があります

なかなか売却できない任意売却には、理由があります

任意売却を不動産会社に依頼したが、中々成約に至らず、不安な日々を過ごしている方も多いことでしょう。

任意売却は、時間との勝負でもあります。依頼する不動産会社の対応力により、結果が大きく左右されます。現在、依頼している不動産会社が『本当に、任意売却を熟知し、信頼できる会社なのか?』 『このまま任意売却を継続していいのか?』よく精査し、判断して下さい。

裁判所から、評価書を取得しましたか?

評価書とは、不動産競売が実施される際の、入札基準価格(最低入札価格)が記載されている書面です。
裁判所の執行官による訪問から、約2週間後には、本人のみ取得が可能となります。

この評価書は、不動産競売が実施(公告)されるときに、一般に公開されます。しかし、本人(家族を含む)・弁護士は、裁判所の執行官による訪問から約2週間後には、取得が可能となります。要するに、本人だけが、競売が実施(公告)される約3ヶ月も前に、不動産競売の入札基準価格(最低入札価格)を知ることができるのです。この競売基準価格(最低入札価格)をいち早く知ることができれば、債権者交渉・販売価格の設定など、任意売却を大変有利に、勧めることができるのです。

また、債権者からの信頼度も増し、引越費用などの売却代金からの配分される資金もを多く受けることも可能となり、競売回避率は必ずUPします。

任意売却に精通している不動産会社なら、100%取得しています。*当社では、本人に同行してもらい、取得しています。

 

 『担保不動産競売開始決定』 

 約1ヶ月後      『裁判所の執行官による現地調査』 ⇒ 

 約2週間後      『評価書の取得が本人・弁護士のみ閲覧可能となる ⇒

 約2~3ヶ月後 『競売実施・閲覧日に、調査書が一般公開される』

 

評価書参考例

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販売価格の値下げが行われていますか?

1ヶ月以上、同じ販売価格ではないですか?

債権者が決定する販売価格の設定や値下げ交渉で、実力の差が出ます

不動産の売却で、最も重要なものが、販売価格です。任意売却では、不動産の販売価格を債権者が決定します。販売価格を下げることも、債権者の了承が必要となります。

初めの販売価格は、1円でも多く資金回収したい債権者の意向で、エリアの不動産市場よりも高い金額での販売価格を設定してきます。もちろん、高い金額では、成約に至ることは難しくなります。そこで、熟知した不動産会社は、債権者に対し、販売価格の値下げについて、助言・提案を行うのです。

 

不動産会社が、物件情報を囲い込みしていませんか?

不動産流通機構(レインズ)には登録するが、他の不動産会社には物件を紹介しない、それが囲い込みです。

依頼者(売主)から売却の依頼(専属・専任媒介契約を締結)された不動産会社は、決められた期間内(専属は3日以内・専任は7日以内)に、不動産流通機構(レインズ)に登録すことが国土交通大臣より義務でけられています。これは、自社のみで物件情報を囲い込むことを禁止し、他の不動産会社と情報を共有し、他の不動産会社に購入希望のお客様が居れば、共同仲介にて早期成約を目指すようにと宅地建物取引業法で定められているのです。

売却の依頼をしてから、『内覧者が買取の不動産会社のみである』『案内が1件もない』という場合であれば、情報の囲い込みが行われている可能性もあります。

既に、他社にて任意売却中で中々売却できず、ご不安な方は、当社をセカンドオピニオンとしてご活用下さい。すぐに判明します。

熟知している不動産会社と、そうでない不動産会社の違い

債権者との販売価格の値下げ交渉では、債権者から信頼・信用がなければ、どんなにお願いしても債権者は、販売価格を下げることはありません。ここで、債権者が何を基準とし、価格交渉に同意するか、重視するもの2つご紹介します。

査定報告書・販売計画書・・・不動産会社が債権者に提出した査定報告書が根拠のある詳細なものでなければなりません。

評価書の提出・・・裁判所の調査官による現地調査後に、本人のみしか閲覧のできない重要な書類となります。

任意売却が失敗するパターン 

販売価格が変更されない

1番多い失敗パターンは、販売価格が一度も変更(値下げ)されず、時間切れで、不動産競売へと移行してしまうことです。販売価格が変更されないということは、不動産会社の実力不足によるものです。このまま不動産競売へと移行してしまう可能性が高いようです。任意売却は、限られた時間との勝負です。すぐに、任意売却を熟知した、信頼できる不動産会社への変更をお勧めします。

当社の直近の成功例において、販売価格の値下げの推移について、ご紹介します。
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成功事例(鴻巣市内 中古マンション)

販売価格の推移


販売スタート 平成26年10月28日   

販売価格 520万円


価格変更 平成26年11月21日

販売価格 495万円


価格変更 平成26年12月25日

販売価格 450万円


成約日  平成27年1月28日

成約価格 4××万円


債権者交渉の結果、約1ヶ月おきに、販売価格の値下げが可能となったことが成約のポイントです

評価書を取得していない不動産会社 販売価格が1ヶ月以上同価格の物件

価格の値下げなどの対策も行われず、放置状態だと思われます。数ヶ月の間、無駄な時間を売却活動に費やしています。おそらく、任意売却に精通していない不動産会社と推察できます。

すぐに、媒介契約を解除して下さい!すぐに、ご連絡を下さい!!
任意売却に精通している不動産会社ではありません。このままの状況は、高い確率で不動産競売処分となってしまいます。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

ハウスパートナー株式会社

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