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2015年9月

銀行から「期限の利益の喪失通知」が送付されてきたら、任意売却を検討して下さい!

銀行から「期限の利益の喪失通知」が送付されてきたら、任意売却を検討して下さい!

住宅ローンの滞納が約4~5ヶ月位続くと、借入している銀行から「期限の利益の喪失通知」が送付されてきます。

期限の利益の喪失通知とは・・・

住宅ローンの支払いが続いた為に、住宅ローン借入時に、銀行と契約した金銭貸借消費設定契約を解除しました。よって、今までの分割払い(毎月・ボーナス)を認めず、今後の、住宅ローン全額返済を請求します。との内容です。

当然、全額返済など無理でしょうから、一定期間内に返済がなければ、

代位弁済通知 ⇒ 不動産競売申請 へと移行していきます。

すぐに任意売却を検討して下さい !有利な任意売却が可能となります。

このタイミングで、任意売却を検討すると、債権者は不動産競売の申請を遅らせ、約3ヶ月位の任意売却の期間を設けてくれます。この間は、販売価格も柔軟に対応してくれるので、任意売却の成功率がUPします。

有利な任意売却が可能な理由

  • 不動産競売の申立てを約3ヶ月間しないで、任意売却の期間を設けてくれる
  • 債権者は、不動産競売の申立て費用(最低80万円~)を負担しなくても済み、その分売却価格を低く抑えることができる。
  • 不動産競売申請をしないことで、裁判所の評価を気にせずに、債権者が自由に価格設定ができる(安く売却価格を設定できる)

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉/住宅ローンの支払いが不可能になってしまった方は、任意売却で解決できます

住宅ローンの支払いが不可能になってしまった方は、任意売却で解決できます

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住宅ローンの滞納が続くと、何がおこるのか、今後どうなってしまうのかと、不安な毎日を過ごすことでしょう。

しかし、今後予想されることがわかれば、慌てることもなく、有利な方法にて解決をすることが可能となります。

あなたの選択は、競売処分?それとも任意売却?

住宅ローンの支払いが不可能になった場合の解決方法は、競売にて処分するか、任意売却にて売却するか、この2通りの選択となります。もちろん、何も対応をしなければ、一定期間内に競売にて処分されてします。競売処分されれば、法律のもと、強制的に立ち退きを求められ、引越に係る費用などは、すべて自己負担となります。

任意売却にて売却した場合のメリット

任意売却は、競売にて処分するよりも、たくさんのメリットがあります。

 

  競売のデメリット 任意売却のメリット
価格

          市場より低い金額で入札
市場価格の6~7割程度の大幅に安く落札されることが多く、残債務が多く 残ってしまう。

        通常の不動産市場価格で売却
通常の売買契約となり、売買契約市場に近い価格で売却が可能で、残債務を大幅に軽減できます。

プライバシー          ご近所に情報流失
競売広告(建物写真付き)で近所の人に知られてしまう。また、入札希望者が物件の下見をする為、プライバシーの配慮は一切ない。
        プライバシーの保護
ご近所に知られず、売却ができます。(但し、競売広告前に限る)
引越費用

          すべて返済に充当

落札代金は、すべて返済に充当されます。

        引越費用・生活資金を受領可能
債権者との交渉により、引越代金を残すこともできます。(10万円~50万円)
引渡し           強制的な立ち退き
落札者の希望で立ち退き日が決定します。立ち退きできない場合は、強制執行による立ち退きとなります。
        引渡日の相談
買主の方と相談の上、引渡日を決定します。売主の希望条件など考慮も可能となります。

任意売却の最大のメリット

  • 引越費用・生活資金が確保できる
  • 売却に必要な費用は、売却代金から配分される

何も対応しなければ競売処分・・・であれば、任意売却を活用するべきと思いませんか!

何もしないで競売処分なんて、大変にもったいないことです。任意売却は、債権者(銀行・保証会社)も推奨しています。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

固定資産税・住民税等の滞納により、差押登記設定されていても、任意売却は可能です。

固定資産税・住民税等の滞納により、差押登記設定されていても、任意売却は可能です

住宅ローンの滞納が続くと、固定資産税や住民税などの税金についても、滞納している現状があります。税金の滞納金額が30万円以上を超えると、任意売却をすることを無理と判断するようです。

しかし、任意売却では、固定資産税等の滞納分について、売却代金から優先的に支払われる仕組みになっていて、返済金額を減額すること、差押登記を抹消することが可能となります。(但し、自治体との交渉により異なります)

税金の滞納は、自己破産しても支払いを免除されることはありませんので、任意売却を有効にご活用下さい。

 

交渉事例(自治体との減免交渉)

相談時の状況

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 減免交渉の結果

  • 滞納金50万円の減額に成功
  • 売却代金の中から配分された20万円に支払いにて、差押登記を抹消
  • 自治体と残った延滞について、毎月5000円の支払うことで合意した

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

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ご相談者のご要望ベスト5

ご相談者のご要望ベスト5

ハウスパートナー株式会社では、まず初めにご依頼者に、今後の解決に向けたご要望をお聞きしていますそして、そのご要望を踏まえた解決策をご提案するのです。なぜなら、新たな生活を踏みだす為に、そのご要望は最も重要なことと考えているからです。

ご相談では、愚痴でも、ご不安なお気持ちでも、何でもお話ください。私共も、信頼おけるパートナーとして、全力でサポートします。

最近のご相談者様のご要望をまとめてみました。

   ベスト5

  1. 引越費用・生活資金の確保がしたい
  2. そのまま賃貸住宅として、入居を続けたい
  3. 少しでも有利に売却して、住宅ローンの残債を減らしたい
  4. お子様を転校させたくない。引渡時期を延ばしたい.
  5. 不動産競売を回避したい

埼玉県で、住宅ローン滞納や不動産競売などでお困りの方は、任意売却の専門の不動産会社でるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

住宅ローン滞納によるのお問い合わせ

住宅ローン滞納によるお問い合わせ

鴻巣市在住 Y様

 

相談内容

住宅ローンの返済が厳しく、約2ヶ月間滞納していて、今後どうなってしなうのでしょう?

回答

この度は、お問い合わせいただき、ありがとうございました。

一番ご心配している不動産競売になるには、約1年以上も先のことですのです。但し、このままの状況が続けば、100%の確率で、競売処分となります。

現在の状況から、この段階なら、金融機関と毎月・ボーナス時の返済金額の減額交渉等も可能ですので、速やかに金融機関とのご相談をお勧めいた

します。相談での注意点として、現況での無理のない返済金額の把握し、誠意をもって金融機関の担当者とお話してください。ご心配であれば、当社が同席してもかまいません。

金融機関と交渉の結果、支払いの減額をしても支払いが厳しく、その他の返済にも影響があるようであれば、債務整理についても、ご検討が必要になるかもしれません。いずれにしろ、現在の状況を正確に把握することが大切です。

*ご相談者の了承の上、掲載しております。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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住宅ローンの滞納~差押まで

住宅ローンの滞納~差押まで

ここでは、住宅ローンを滞納してから差し押さえられるまでに、どういった過程があるのか、金融機関から送付される通知書について解説します。

住宅ローン滞納1~3か月目 金融機関から「督促状」が届くまで

住宅ローンを滞納し続けると、まず、金融機関から「住宅ローン支払いのお願い」という旨の通知書が送られてきたり、支払い催促の電話がかかってきます。

うっかり入金するのを忘れたり、残高が足らなくなったりくらいであれば大きな問題にはなりません。

2か月~3カ月も滞納すると金融機関から「督促状」が届きます

もし、この段階で金融機関に来店し、滞納している理由を説明すれば、返済計画の見直しなどの相談も可能です。

但し、これが金融機関に相談できるラストチャンスとなりますので、必ず金融機関に来店するようにして下さい。

住宅ローン滞納3か月~ 金融機関から「催告書」が届く

この段階でも対応もせず、住宅ローンを3か月以上滞納し続けると、「催告書」という書類が金融機関から届けられます

これが届くと、事態はかなり深刻です。

滞納分の一括支払いだけで済めばよいのですが、ローン一括返済+延滞金の支払いを請求されることになります。

一方、金融機関では保証会社へ代位弁済の請求手続きに入ります。つまり、債権者が金融機関から保証会社へと移るのです。

こうなると、住宅ローンの借り換えや返済期間の猶予などを相談することはほぼ不可能です。

住宅ローン滞納から4ヶ月~「期限の利益損失通知書」が届く

催告書が届いても支払わないと、「期限の利益損失通知書」という書類が届きます。

保証会社へ代位弁済での支払いを決めたという内容で、早い話、金融機関から「契約破棄します」という通知書です。

この後、保険会社から「代位弁済の通知書」というものが届きます。

この段階で自宅を守る方法は、住宅ローンの一括返済以外ありません。

保証会社へ早急に連絡するなど、何の対応もしなければ競売へとかけられて強制的に処分されます。

住宅ローン滞納から6ヶ月~「競売開始決定の通知書」が届く

文字通り、競売にかけて売却することが決定したという通知書です。

その直後に、競売での最低落札価格を決めるために、裁判所の執行官や不動産鑑定士がご自宅の調査に訪問します。

入札が始まるのは、競売開始決定の通知書が届いてからおおむね約3~6か月ほど先が開始日のケースが多いようです。

住宅ローン滞納から8ヶ月~「入札期間決定通知」が届く

「入札期間決定通知」とは入札開始日を知らせる通知書で、裁判所から届きます。

この通知が届いてから約1~2か月ほどで競売の入札が開始されます。

このまま何もしなければ、100%競売処分となってしまいます。

しかし、この段階でも競売を回避する方法があります。

任意売却など別の手段で手放すのも可能性はゼロではありませんし、負債額を減らすことが可能となり、その後の負担も大きく変わってきます。

何もしないで競売処分としてしまうことは、任意売却を専門に取り扱う当社からすると「もったいない」ことです

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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任意売却の解決事例(中古マンション:入札方式による売却)

任意売却の解決事例(中古マンション:入札方式による売却)

ハウスパートナー株式会社では、ご依頼者のご要望を踏まえた解決策をご提案しています。

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依頼者のご要望

  • ご近所に知られたくない
  • 住宅ローンを残したくないので、高く売却したい
  • 室内に大量の残置物があり、自身での処分は無理

 

 

買取専門不動産会社への売却のメリット

  1. 購入資金が確実で、早期に取引ができる
  2. 室内の残置物や明渡日時が相談できる
  3. 売主の瑕疵担保責任免責とした契約が可能となる
  4. 内覧日の日時を限定することができる

結果

1番高値を付けた不動産会社と売買契約を締結することができた

室内の残置物は、買主が処分費用を全額負担した

給湯器が故障していたが、そのままの状況で引渡した

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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「期限の利益の喪失通知」「代位弁済の通知」が届いたら、すぐに任意売却を検討して下さい

「期限の利益の喪失通知書」・「代位弁済の通知書」が届いたら、すぐに任意売却を検討して下さい

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関からご自宅に、様々な内容の通知書がご自宅に届きます。滞納から数ケ月間は、住宅ローンの支払いを督促する内容ですが、滞納が5ヶ月以上を超えると、法的手続きへと変わってきます。

この段階なら、有利な任意売却が可能です

滞納から 5ヶ月~6ヶ月を超えると、金融機関から「期限の利益の喪失通知書」が届きます。

この内容は、住宅ローンの借入時に、金融機関と締結した「金銭貸借消費設定契約」を金融機関側が破棄し、住宅ローンの残額を一括にて請求をするものです。当然、全額返済は無理ですので、金融機関は次の手続きへと移行していきます。

 

滞納から、6ヶ月以上を超えると、保証会社から「代位弁済の通知書」が届きます。

この内容は、金融機関が保証会社から弁済を受けたことにより、債権が金融機関から保証会社へ譲渡したことを通知しています。この通知後から、債権者は保証会社となります。

債権者は、債務者(所有者)に対し、住宅ローン全額返済を請求してきます。この通知でも、残額返済をしない場合には、不動産競売へと法的手続きが移行していきます。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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こんな会社に任意売却を依頼すると、トラブルの可能性があります。ご注意ください。

こんな会社や法人に任意売却を依頼すると、トラブルの可能性があります

任意売却という不動産取引は、通常の不動産売買とは違い、債権者交渉や専門的な法律知識やノウハウが必要となります。その為、任意売却は、依頼する不動産会社によって、結果が違ってきます。任意売却は、任意売却を専門に取り扱う不動産会社に依頼することをお勧めします。

しかし、任意売却を取り扱う会社に中には、ご依頼者から費用(現金)を騙し取ったり、任意売却の知識がないことで、

このような会社には、絶対に依頼してはいけません。

(よくあるトラブルの一例)

引越費用を保証する・・・×

任意売却のメリットの1つに、売却代金から引越費用を受け取れることです。この引越費用は、債権者との交渉の過程で決定することで、この引越費用を初めから保証する債権者(金融機関)はありません。

引越費用の受領金額は、あくまでも債権者との交渉次第であり、100%確保ということはありません。

*住宅金融支援機構(住宅金融公庫・フラット35)の任意売却では、原則、自己破産をしていない限り、引越費用の確保は認められていません。ここで、引越費用を確保するには、交渉力とノウハウで違いがでます)

媒介契約を締結するだけで現金がもらえる・・・×

媒介契約を締結するだけで「現金を差し上げます」という不動産会社があります。ご自宅に届くDMに中に、クーポン券などが同封されているケースが多いようです。依頼者に現金を渡すことにより、依頼者を拘束することが目的です。任意売却に失敗すると、返却請求を受けたり、依頼者の了承を得ない勝手な販売活動を実施されたりと、免許権者である埼玉県庁にトラブル被害が多く寄せられているようです。

一般社団法人・NPO法人・24時間全国対応の会社への依頼・・・×

インターネットで、任意売却と検索すると、1ページ目にたくさんの法人がヒットします。しかし、一般社団法人・NPO法人は、不動産免許(宅地建物取引業)の免許のない、無免許団体です。任意売却は、不動産取引ですので、一般社団法人・NPO法人は、不動産売買に関するの実務(債権者交渉・販売活動・買主への重要事項説明・売買契約など)は一切できません。これらの法人は、集客した任意売却の情報を不動産会社へ売却することを目的とし、任意売却の成功を第一目的としていないようです。

*ネット掲載記事などには、不動産会社の存在が記載されていない法人には、注意が必要です。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

 

任意売却、まずは相談からスタート!!

任意売却、まずは相談からスタート!!

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ほとんどの方が、初めてのことだし、不安いっぱいのはずです。

だから、相談することからスタートしませんか。

ハウスパートナー株式会社は、任意売却の専門の不動産会社だから、経験と実績を重ねた解決方法のノウハウがあります。

 

まずは、ご要望をお聞かせ下さい。

ハウスパートナー株式会社では、ご相談者(依頼者)が今後の生活する上でのご要望をお聞きします。なぜなら、問題を解決し、新たな生活のスタートをするうえで、ご相談者様のご要望を叶えることが、最も重要だと考えています。

ご相談者のご要望ベスト5

  • 引越し費用・生活資金を確保したい
  • 賃貸として、そのまま入居を続けたい(リースバック)
  • 少しでも有利に売却して、住宅ローンを返済したい
  • お子様を転校させたくない
  • 不動産競売を回避したい・ご近所に知られたくない 

今後の生活の上で、ご要望やご質問等ございましたら、ご遠慮なくご相談下さい。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

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