2015年8月

任意売却をわかりやすく解説した提案書を差し上げています。

任意売却について、いろいろな本や解説書が出ていますが、法律用語などどれもすぐに理解できる内容のものは少ないようです。

ハウスパートナー株式会社では、任意売却につて正しくご理解・正しい判断をして頂くために、任意売却の提案書を差し上げています。

全12項目についてのご説明と解説になります。

 

 

 

 

 

 

既に、裁判所より不動産競売開始決定が受理されている方には、今後予想される競売スケジュールとその対策についても、ご説明しています。

予想される競売スケジュールの日程と対策について

競売開始決定した日付から予想される今後のスケジュールとその対策方法について、詳しく解説しています。

競売の日程や内容がわかれば、精神的な余裕もでき、慌てずに対応ができます。

『いつ、入札が開始されるのか？』

『いつまで、住んでいられるのか？』

『退去はどうのようにすればよいのか？』

など、解説しています。

任意売却や不動産競売について、ご質問やご相談がございましたら、どうぞご遠慮なくお問い合わせ下さい。

何も、わからず不安な毎日を過ごすのではなく、競売の日程や任意売却についてご理解頂ければ、落ち着いた正しい対応ができるはずです。

 

住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

 

 

 

 

 

 

競売の回避・有利な任意売却は、早めの相談が大切です

住宅ローンに支払の滞納が続くと、金融機関（銀行・保証会社・裁判所等）より、いろいろな通知書がご自宅に届きます。

このような通知書がご自宅に届いたら、すぐにご相談下さい。早めの対応が、有利な解決が可能となります

5ヶ月以上の滞納が続くと

金融機関（銀行）から、『期限の利益の喪失通知書」が届いた

 

期限の利益の喪失通知書とは・・・

住宅ローン借入時の銀行との契約（金銭貸借設定契約）が破棄されました。

銀行から住宅ローンを全額一括返済を要求する内容となります。
この時点で、銀行側は、毎月・ボーナス時の分割払いは一切認めません。よってこの通知以降住宅ローンを全額返済をしない限り、解決はしません。

 

6ヶ月以上の滞納が続くと

金融機関（保証会社）より、『代位弁済の通知書』が届いた

 

代位弁済の通知書とは・・・

債権者が銀行　→　保証会社へ移行しました

銀行から期限の利益の喪失通知があったにも関わらず、住宅ローン全額の返済ができなかったことで、その債務者に代わって保証会社が銀行に対し、住宅ローン全額を返済したことの内容となります。

代位弁済以降、債権者は保証会社となり、保証会社より、住宅ローン全額全額請求を受けます。

 

 

7ヶ月以上の滞納が続くと

裁判所より、『担保不動産競売開始決定の通知書』が届いた

 

担保不動産競売開始決定の通知書とは・・・

債権者が裁判所に申し立てた不動産競売申請が正式に受理したことを知らせる通知書になります。

これは裁判所からの「競売開始決定通知」であり、「あなたの家は競売にかけられます」という内容が書かれています。

この通知書が届いてから約6ヶ月で、ご自宅は強制的に処分されてしまい、対抗する手段がなくなってしまいます。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

私が任意売却専門の不動産会社を設立した理由

近々の新聞やマスコミによる報道では、アベノミクス効果で円安、株高が続き、景気回復基調が鮮明になってきています。さらに、東京オリンピック開催決定,給与の賃上げ等のとの報道もありますが、実際には、この社会の恩恵を受けている方は、大企業に勤務している一部の人に留まっています。

実際に、アベノミクス効果を実感している方は少なく、まだまだ社会全体は厳しい状況が続いていると感じられている方は多いのではないでしょうか。大手企業でも、まだまだリストラが行われ、病気による失業など、様々な事情で住宅ローンが滞納している方々は決して少なくありません。

あまりにも酷い任意売却業界の実情

会社を設立する前は、サラリーマンとして、任意売却を取り扱う不動産会社や一般社団法人・NPOから紹介される不動産会社から、不動産の仕入れをしていました。

そこで、目の当たりしたのが、依頼者（売主）への、背任行為をする不動産会社、担当者の多さに驚かされました。依頼者（売主）には、『お客様のために』　『今後の生活を・・・』と言いながら、実際に行われている行為は、「引越費用・清算金の着服」　「仲介手数料以外の多額の金銭の受領」　「ノウハウと知識不足の為に任意売却の失敗」など、依頼者（売主）の心の弱みに付け込み、やりたい放題です。

また、任意売却について解決のためのノウハウを何も知らずに、失敗している不動産会社もかなり存在しています。

そのような不動産会社に任意売却を依頼した方が、とても不憫で、たまりませんでした。知らないのは、依頼者（売主）さんだけの実情があります。

会社設立の思いと誓い

そこで、私の今までの不動産営業経験・競売・債権者との交渉経験を踏まえれば、もっと有利に、そして高い金額で不動産の売却することができ、本当に依頼者のためになるはずだ。と確信しました。私なら、大切なご家族と新しい生活の第一歩を踏み出すお手伝いができる。そんな思いで、会社設立に至りました。まだ、まだ会社は小さいですが、任意売却解決のノウハウ、債権者との交渉力、販売の営業力はどこにも負けない自信があります。そして、お客様とのコミュムケーションを大切にし、問題解決に向けて、全力で対応することをお誓い致します。

職務経歴書

ハウスパートナー株式会社　平成26年3月設立

代表取締役　中島孝　　　　昭和43年9月23日生まれ　46歳

平成元年　現、みずほ信不動産販売株式会社　入社

業務内容　不動産仲介営業

平成16年　株式会社東京テアトル（東証一部上場）　入社

業務内容　中古不動産（戸建・マンション）の買取り再販売事業・不動産競売事業

平成23年　株式会社エー・ディ・ワークス入社（JASDAQ上場）　入社

業務内容　中古不動産（戸建・マンション）の買取り再販売事業・不動産競売事業

平成26年度の実績　成功率100％　全16件

＊クリックで詳細を参照下さい

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由（ノウハウの一部を公開）

任意売却を専門に取り扱う当社だからできる営業力があります

『任意売却もやります・新築戸建もやります・中古住宅もやります・賃貸もやります・賃貸管理もやります』と『任意売却しかやっていません』とういう不動産会社では、営業力に差があり、当然結果に、違いがあります。

債権者（金融機関）との交渉力

任意売却では、不動産売却に関する権限が（任意売却の許可・販売価格の決定・販売価格の値下げ・売買契約書の締結・引越費用などの配分金額など）債権者（金融機関）側にあります。これらの同意を取り付けるために、専門的な法律知識・ノウハウ・経験がなければ、債権者交渉を有利にすすめることは無理です。

有利に交渉をすすめるためのノウハウ一部公開

詳細な査定報告書の提出

査定報告書は、債権者との１回目の交渉（面談）時に、提出を求められます。この査定報告の内容がいい加減な内容では、債権者からの信頼を失い、交渉は絶対に上手くいきません。

しかし、この査定報告で債権者が求めるものは、査定金額ではありません。過去の競売落札動向と落札予想価格です。この物件が、競売でどの位の価格で落札されるのかが予想できれば、債権者が任意売却に応じる価格算出の目安としたいのです。

当社では、全10項目からなる報告書を提出しています。多くの不動産会社は1～2ページ程が、詳細な査定報告書を提出することで、債権社から信頼を得られていることが、成功の理由でもあります。

〔査定報告書の一部を公開〕

 

裁判所から評価書の取得

競売開始が決定されると、裁判所の執行官がご自宅の調査に訪問します。

その訪問から約2週間後に、競売の入札基準価格が決定します。しかし、この入札基準価格は、不動産の所有者である本人しか知り得ることができません。債権者（金融機関）が知ることができるのは約1～2ヶ月以上あとになってからです。

この入札基準価格をいち早く知り、債権者に報告することで、販売価格を値下げすることが可能となり、債権者との最終的な価格交渉が早期に、できることになります

無駄な販売期間を1ヶ月以上も大幅に短縮することができることで、成功率がＵＰするのです。

〔評価書の一部を公開〕

地域に密着した販売活動を重視

任意売却の解決において、最も重要なのが買主（購入者）を見つけることです。販売には、販売する不動産の特性やその地域の市場性を把握していなければ、的確な販売活動を実施することはできません。不動産の売却の基本は、地域に精通している不動産会社に依頼することが基本であるように、一般の不動産市場で売却する任意売却でも同じことが言えます。

さらに、もう一つの理由として、依頼者との信頼関係を大切にしたいからです。

任意売却では、所有者する不動産が競売開始決定されていると依頼者は、今後どうなるのかとても不安な日々を過ごすことになります。依頼者との相談事項や決定の判断を頂く事案がたくさん発生します。このような場合、不動産会社は、迅速な対応が求められます。時間が限られた任意売却では、少しの無駄な時間をつくらず、処理していかなければならないからです。

　早期解決を目指し、囲い込み営業をしない営業戦略　

任意売却を失敗する不動産会社の多くは、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットした売却活動に注力しています。要するに、自社で買主を見つければ、買主からも仲介手数料が受領できるからです。しかも、媒介契約を締結した物件は、東日本不動産流通機構（レインズ）に登録することが義務付けられているにも関わらず、「登録をしない」「他の不動産会社に情報を公開しない」な悪質な行為が目立ちます。当社では、早期解決することを一番に考え、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。

〔東日本不動産流通機構（レインズ）登録証明書〕

必ず、右記のような登録証明書が発行されます。この登録は、宅地建物取引業法という法律で、定められています。もし、登録がされていなければ、不動産会社は、宅地建物取引業法違反となり、処罰の対象となります。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

埼玉県内の任意売却のご相談は、『ハウスパートナー株式会社』へ

自己破産で、借金ゼロに！

任意売却で、引越費用・生活資金の確保！

任意売却とは、住宅ローン返済の滞納が続くと、最終的には、不動産競売にて、ご自宅が処分されてしまいます。競売にて処分する前に、通常の不動産市場において、競売処分するよりも有利な条件で、売却する方法です。

ハウスパートナー株式会社では、債権者との交渉・大手不動産との連携で早期の売却を実現します。さらに、債務整理（自己破産）のご相談は、弁護士・司法書士と連携の上、依頼者にとって、最善の方法をご提案しています。

ハウスパートナー株式会社は、首都圏でも数少ない、任意売却専門の不動産会社です

任意売却は、通常の不動産売買と違い、専門の知識・売却手法・債権者交渉等、経験と実績が重視されます。また、依頼者の要望（引越費用・生活資金の確保）など、最優先とした取引となる為に、大手不動産が参入しない理由がそこにあります。

悪質な不動産会社には要注意！！

任意売却は、不動産競売までの時間との勝負でもあります。任意売却の経験ない不動産会社や悪質な不動産会社に依頼してしまうと、無駄な時間を販売に費やし、時間切れとなってしまうケースは多々ありますので、ご注意ください。

• 不動産免許（宅地建物取引業の免許）がない、一般社団法人やＮＰＯ法人
• 媒介契約の締結だけで、現金のプレゼントする会社
• 高額な引越費用を約束する不動産会社（通常は３０万円前後）
• 全国・２４時間対応の会社（インターネットの運会社で、顧客情報を売却することを目的としています）

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

住宅ローンの支払いを滞納・・・あなたの緊急度をチェック

住宅ローン滞納が続くと、債権者や裁判所より様々な通知書がご自宅に郵送されます。その通知書により、現在の状況が把握することができます。

①住宅ローンの滞納　約1ヶ月～6ヶ月

金融機関（銀行）から電話による督促や郵送による「督促状」・「催告書」がご自宅に届きます。

★☆☆☆☆

②住宅ローンの滞納　約7ヶ月～

★★☆☆☆

金融機関（銀行）から、郵送による「期限の利益の喪失通知」が届きます

・指定の期限までに、住宅ローン滞納分全額を支払わないと、金銭貸借設定契約（住宅ローン借入時）が破棄されてしまいます。

③住宅ローンの滞納　約8ヶ月～

★★★☆☆

金融機関（保証会社）から、郵送による「代位弁済の通知書」が届きます

・債権者が銀行　⇒　保証会社へと移行します。これ以降は、全額返済するしか解決方法がありません。

④住宅ローンの滞納　約9ヶ月～

★★★★☆

裁判所から、郵送による「担保不動産競売開始決定の通知書」が届きます

・債権者が裁判所に申し立てた「担保不動産競売開始」の申請が受理されました。

⑤住宅ローンの滞納　約10ヶ月～

★★★★★

裁判所の執行官による現地調査が実施されます

・裁判所の執行官が、突然、ご自宅に訪問します。室内外の写真撮影や不動産の調査が実施されます。

⑥住宅ローンの滞納　約11ヶ月～

★★★★★

競売実施の日時・入札基準価格が決定します。

⑦住宅ローンの滞納　約12ヶ月～

★★★★★

競売入札の実施　⇒　開札　⇒　落札　⇒　明渡し　⇒　競売完了

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

住宅ローンの滞納や不動産競売問題・・・

一人で悩まないで下さい

ハウスパートナー株式会社は、依頼者のご要望を踏まえた正しい解決策をご提案します。

任意売却をしないで競売処分としてしまった間違った理由とは・・・

任意売却をしないで、競売処分としてしまった約8割以上の方が、後悔しているデータがあります。

任意売却は、売却したすべての方が成功するとは限りません。しかし、このまま何の対応をしないで競売処分を待つだけであれば、競売までの期間を利用して、依頼者にとってたくさんメリットのある任意売却をチャレンジする意義は、十分にあります。

なぜ、任意売却を選択しなかったのか？その理由は・・・

理由1　任意売却の仕組みを知らなかった

任意売却は、依頼者、債権者（金融機関）ともにメリットのある不動産の売却方法であり、債権者も任意売却を勧めています。

＊任意売却のメリット・競売のデメリットをご参照下さい　＊クリックで参照

理由2　自己破産を依頼した弁護士が、任意売却を勧めなかった

弁護士は、法律のプロであり、不動産売却のプロではありません。結局、弁護士は、業務外となる為に、面倒な任意売却を勧めないのです。

さらに、任意売却を自己破産よりも先にすることにより、依頼者の債務が減額してしまうと、自己破産をせずに解決してしまうこともあり、自己破産の依頼（報酬）がなくなってしまうかもしれないからです。

理由3　競売開始までの期間に、売却ができなかった

任意売却を熟知している不動産会社に売却依頼をしてしまったことが原因です。任意売却は、通常の不動産売買と違い、債権者交渉や売却手法まど、売却活動の過程が異なります。

理由4　競売の仕組みを理解していなかった

一番がの間違が、競売処分すれば、住宅ローン（借金）の残債が、0円になるという事です。これは、大きな間違いです。ご自宅を競売処分しても、残った住宅ローン（借金）の支払いは、継続します。さらに、給与や預金なども差押の対象となる場合もありますのでご注意ください。

理由5　任意売却を依頼する費用（現金）がなかった

任意売却は、依頼者が費用（現金を）用意する必要がありません。売却に必要な経費は、すべて、売却した売買代金の中に含まていますので、ご安心下さい。＊当社の場合

＊詳細につきましては、任意売却の費用について（ご用意する現金は0円です）をご参照下さい。＊クリックで参照

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却の解決事例（入札方式による売却）

入札方式による売却とは・・・

購入者を不動産買取の専門会社に絞った売却方法です。内覧会を開催し、室内を内覧した不動産会社から、購入希望金額の提示を受けます。この入札申し込みの中から、条件（金額や引渡時期など）が良いものを1番手として債権者と交渉します。

入札方式のメリット

• 条件の良い購入希望者を選ぶことができる
• 早期に解決ができる

入札方式による売却プラン

ご相談者：上尾市　中古マンション
相談内容：
価格：1050万円
借入金：3000万円
残債：約1500万円

勤務先の業績悪化の為、給与の減額

住宅ローンを5ケ月間滞納する。

保証会社より、「代位弁済の通知」を受け取る

ハウスパートナー株式会社では、依頼者のご要望を踏まえた解決策をご提案します。

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お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却の解決事例

事例　リースバック（そのまま賃貸として入居を続ける）による解決

ご相談者：さいたま市在住　Ｙ様　50歳　会社員　奥様・お子様2人

　　　　　　　ご両親
相談内容：3年前に中古一戸建住宅を購入
価格：4800万円
借入金：4200万円（都市銀行）
残債：約4000万円
毎月160,000円の支払い　固定資産税の滞納20万円

勤務先のリストラにより、収入が激減

住宅ローンを7ヶ月間、滞納する

さいたま地方裁判所より「担保不動産競売開始決定の通知書」が届いた

4.売却（任意売却）と競売の比較

売却（任意売却）	比較	競売
4000万円	売却価格	3300万円
0円	残債（売却後）	700万円
30万円（残債に充当）	引越費用の確保	0円
3ヶ月	解決までの時間	4ケ月

＊上記金額は概算です。

5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
Ｓ様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。

＊任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。

税金、不動産登記についてのご相談は、パートナー企業の税理士、司法書士が承ります。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝