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2015年6月

任意売却に失敗・・・その原因は、依頼した不動産会社にあります

任意売却に失敗・・・その原因は、依頼した不動産会社にあります

本当に、今の不動産会社で大丈夫ですか?

任意売却を熟知していない不動産会社や経験の浅い担当者に依頼をしてしまうと、競売処分や取返しのつかない事態になる可能性もあります。

明確なアドバイスができる不動産会社に依頼することは、問題を解決するうえで『最も重要な要因』です

 

不動産競売開始が決定されている場合

◇裁判所から、評価書の取得をしましたか? 

NOなら その不動産会社は、まったく任意売却を理解していません。債権者が住宅支援機構の場合では、査定報告書に添付することが義務付けられています。

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評価書とは、入札基準価格(最低落札価格)が記載されている重要なものです。裁判所の執行官によるご自宅の調査から、約2週間後には、本人もしくは弁護士のみ、取得が可能となる重要なものです。

債権者よりも早く(1~2ヶ月以上)、競売入札基準価格を知ることができれば、販売価格の値下げや引越費用などの債権者交渉が有利にすすめることができます。高い金額での販売期間を大幅に短縮すれば、成約率がUPします。

 

◇価格変更をしていますか?1ヶ月以上、同価格での販売はあり得ません。

 債権者は、1ヶ月間以上の期間で、売却できなければ、価格変更交渉(値下げ)に、同意します。

販売初めの1ヶ月間は、特に高い金額での販売価格が設定されますので、必ず、価格変更交渉が必要となります。もし、同一価格であれば、債権者に対し、販売活動報告をしていない可能性があります。

 

◇債権者が同意(認める)する売却活動をしていますか?

東日本不動産流通機構(レインズ)への登録はもちろん、ポータブルサイトを活用した販売活動をして、一般エンドユーザー向けの販売活動をしていますか?、室内を内覧するのが、買取専門の不動産会社では、債権者は任意売却を認めません。

 

◇地域密着・任意売却を専門とした不動産会社ですか? 任意売却を成功させるには、2つの要件が重要です。

①地域に密着した販売活動に注力している不動産会社

任意売却でも、通常の不動産売却と同様に、売却の基本は、地域に精通していることです。買主を見つけなければ任意売却は成功しません。その為には、その地域の特性や不動産市場を把握した販売販売活動を実施することが大切です。

②任意売却を熟知している不動産会社

任意売却は、通常の不動産売却とは違い、債権者交渉や債権債務などの知識や実務経験が必要となります。競売までの限られた時間内に解決しなず、ミスは許されません。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

ハウスパートナー株式会社

 

知っておきたい任意売却のデメリット・・・ハウスパートナー株式会社

知っておきたい任意売却のデメリット

任意売却について、書籍やインターネットなどでいろいろと調べると任意売却のメリットばかり目立ち、デメリットについて説明をしているものはあまりありません。すべての案件が成功するわけではなく、売却できずに競売処分となってしまうこともあります。

任意売却のメリットだけでなく、デメリットについても、正しい知識をもつことが成功のポイントでもあります。

売却価格を債権者が認めない場合には、任意売却は成立しない

販売価格の設定や最終売却価格の権限は、すべて債権者側にあります。債権者が想定する競売落札価格よりも、売却価格でなければ認められません。債権者が認める売却価格が不動産市場価格よりも高い金額を要求していたりすると、購入希望者を見つけることができず、結果、任意売却が不成立となることもあります。

 

共有者・連帯保証人・債務者などの同意と協力が必要

任意売却では、任意売却をする際には、共有者・連帯保証人・債務者の同意が必要となります。(債権者によっては、申請書に実印による署名捺印が必要になります)さらに、共有者においては、不動産売買契約書や所有権移転の申請書類にも署名捺印が必要となります。

 

競売入札終了の前日までの限られた期間内に解決

任意売却は競売処分されてしまうまでの時間との勝負でもあります。裁判所から競売開始決定の通知を受けてから、競売処分されてしまうまで約5~6ヶ月の期間の猶予しかありません。しかし、実際には、債権者に対して、任意売却の申請手続きや販売に必要な準備期間を考えると実際の販売期間は3~4ヶ月程です。この期間は決して、長いものではありません。

 

信用情報機関のブラックリストに掲載

住宅ローンの滞納を3ヶ月以上の滞納してしまうと、金融機関等の信用情報機関のブラックリストに記載される可能性があります。ブラックリストに記載されると、

・クレジットカードの作成ができない

・金融機関からの住宅ローンなどの借入ができない

などの影響があります。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

埼玉県内の住宅金融公庫(現、住宅金融支援機構)の任意売却は、お任せ下さい

埼玉県内の住宅金融公庫(現、住宅金融支援機構)の任意売却は、ハウスパートナー株式会社にお任せ下さい

住宅金融公庫(現、住宅支援機構・フラット35)の任意売却は、所定の申請手続きが必要となります。(例外は、認められません)

住宅金融公庫(現、住宅金融支援機構(フラット35を含む))では、返済の継続が困難となり、依頼者のご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮すことをすすめています。不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、依頼者及び不動産会社と円滑な任意売却の実施に向けての協力が必要となります。また、申請手続きには、所定の申請書類の提出が必要になります。

住宅金融支援機構が任意売却を推奨する理由
  1. 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながります。
  2. 依頼者の状況により売却代金から転居費用の一部を控除してお渡しできる場合があり、また、残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。 
  3. 裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

 

任意売却の申請手続きと申請書類

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「任意売却に関する申出書」の提出
  任意売却の手続に入る前に、お客さま自らが不動産会社をを選定し、「任意売却に関する申出書」をご提出します。

 

この申出書には、ご実印による署名捺印が必要となります。

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物件の調査・価格査定報告書の提出
仲介業者は、物件調査を実施した上で、調査結果に基づく価格査定書を提出します。必要な書類は、当社がすべて準備します。

(1) 売出価格確認申請書(任売書式-2)
(2) 価格査定書(戸建住宅の場合は任売書式-3、マンションの場合は任売書式-5)
※ 全項目を網羅している任意の価格査定書でも可能
(3) 実査チェックシート(戸建住宅の場合は任売書式-4、マンションの場合は任売書式-6)
※ マンションの場合で、比較事例物件が査定対象物件と同一建物内にないときは、比較事例
物件分に加え査定対象物件分も作成し、計2枚の実査チェックシートを提出
(4) 価格査定書に採用した取引事例の概要(成約情報等)
(5) 周辺地図(対象物件の所在を明示したもの)
(6) 住宅地図(対象物件の所在を明示したもの)
(7) 方位がわかる間取図
(8) 写真
ア 遠景(周辺環境がわかるもの)
イ 建物外観(建物全体、外構がわかるもの)
ウ 建物内部(玄関、リビング、水回り及び全居室)
エ その他建物及び敷地の特徴がわかるもの並びに対象物件のプラス・マイナスポイントが
わかるもの
※ 各写真につき何をどの方向から写したものか明示してください。
※ 物件処分を近隣に知られたくないお客さまもいらっしゃいますので、写真撮影の際は
十分配慮願います。
(9) 最新の固定資産評価証明書(戸建住宅の場合のみ)

 

査定報告書
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 実査チェックシート

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販売活動報告書

購入希望者があらわれるまでの間は、毎月1回「販売活動状況報告書」を提出します。
実施した販売活動内容・反響の状況・などの活動報告を詳細に書面にて報告します。また、国土交通省が定める東日本不動産流通機構(レインズ)への登録が義務化されており、その登録証明書も添付します。
 
 
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購入希望者報告書

購入希望者があらわれたときは、次の書類を添付し、住宅金融支援機構に任意売却の許可(抵当権の抹消)の可否について、申請します。
なお、可否についての通知までには、1週間程度の期間を要します。
 
 
報告書には、購入目的・ローン利用の有無・などの購入希望者の情報も記載します。
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売却予定価格・控除費用明細書

売却代金の中から所有者へ配分される費用について申請します。

配分される費目

・仲介手数料・抵当権の抹消費用・マンション管理費滞納分・差押登記の滞納分

・引越費用など

この許可にて、依頼者が受領できる引越費用などの金額が確定します。

 
抵当権抹消応諾申請書・代金決済予定日等の報告書
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資金回収業務の委託先
住宅金融支援機構は、任意売却(資金回収業務)におきましては、下記の債権回収会社に委託しています。業務委託により、任意売却の方法や手続き方法などが違ってきますので、委託先の意向に沿った販売活動が重要です。
 
債権回収会社名 本社所在地 法務大臣営業許可
許可年月日 許可番号
エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社 東京都中野区本町
二丁目46番1号
平成12年2月10日 第28号
オリックス債権回収株式会社 東京都港区浜松町
二丁目4番1号
平成11年6月14日 第11号
株式会社住宅債権管理回収機構 東京都新宿区水道町
3番1号
平成16年12月2日 第91号
日立キャピタル債権回収株式会社 東京都港区新橋五丁目
22番10号
平成13年4月24日 第48号

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

  ハウスパートナー株式会社

 

 

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