ホーム>スタッフブログ>任意売却>埼玉県内の任意売却は、ハウスパートナー株式会社にお任せ下さい!
任意売却

埼玉県内の任意売却は、ハウスパートナー株式会社にお任せ下さい!

埼玉県内の任意売却は、ハウスパートナー株式会社にお任せ下さい!

任意売却の成功失敗を大きく左右するのが、依頼する不動産会社の選定です。任意売却は、不動産競売の入札が終了する前日までに完了しなければならず、時間との勝負でもあります。依頼した不動産会社が、「当初の約束と違うから信用できない」「販売活動を行っていない」などの理由で、他の不動産会社に変更する時間は、あまりありません。不動産会社を変更すれば、任意売却に必要な手続きを初めからやり直さなければならず、債権者からの印象も悪く、有利な任意売却は難しくなります。任意売却を依頼する不動産会社を決定する時は、その不動産会社の担当者に今後の人生をすべてかけるつもりで、決定して下さい。

ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由

 首都圏でも数少ない任意売却を専門に取り扱う不動産会社 

任意売却は、とても専門性の高い不動産取引で、専門に取り扱う不動産会社は、首都圏でも数社です。ほとんどの不動産会社は、新築住宅の分譲や中古マンション・中古住宅・賃貸住宅の仲介などを併用して営業しています。任意売却では、それぞれ異なる債権者(金融機関)の要求や任意売却のメリットでもある売却代金の配分交渉・抵当権や差押登記の抹消などのノウハウと経験が必要とされます。さらに、グレーゾーン部分の交渉も成功させなければならないこともあります。(具体的には記載できませんが・・・)大手不動産会社が任意売却を取り扱わない理由もそこにあり、失敗が許されない任意売却だからこそ、任意売却専門の不動産会社の交渉力・販売力が必要となるのです。

 

 地域に密着した販売活動を重視 

不動産の売却の基本は、地域に密着、地域に精通した不動産会社に依頼することです。これは、任意売却でも同じことです。埼玉県内の不動産の売却を、東京や神奈川や大阪などの県外の不動産会社に依頼することはほとんどありません。売却する不動産の特性やその地域の市場性を把握していれば、的確な販売活動が実施することができ、高い価格での売却が可能となり、任意売却のメリットを最大限に受けることができるのです。

さらに、もう1つ大切なことは、依頼者との信頼関係です。任意売却では、所有者する不動産が競売開始決定されていると依頼者は、今後どうなるのかとても不安な日々を過ごすことになります。依頼者との相談事項や決定の判断を頂く事案がたくさん発生します。このような場合、不動産会社は、迅速な対応が求められます。時間が限られた任意売却では、少しの無駄な時間をつくらず、処理していかなければならないからです。

 

 早期解決を目指し、囲い込み営業をしない営業戦略 

任意売却を取り扱っている不動産会社の多くは、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットに売却活動に注力しています。要するに、自社で買主を見つけれれば、買主からも仲介手数料が受領できるからです。しかも、媒介契約を締結した物件は、東日本不動産流通機構(レインズ)に登録することが義務付けられているにも関わらず、「登録をしない」「他の不動産会社に情報を公開しない」など悪質な行為が目立ちます。これでは、任意売却をするメリットがありません。

当社では、早期解決することを一番に考え、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。昨年度の成約物件の半数以上が、他の不動産会社との共同仲介でした。

20155189532.jpg

東日本不動産流通機構(レインズ)登録証明書

当社では、必ず、依頼者に対し、東日本不動産流通機構(レインズ)を発行しています。

この登録は、宅地建物取引業法という法律で、定められています。もし、登録がされていなければ、不動産会社は、宅地建物取引業法違反となり、処罰の対象となります。

専属専任媒介媒介契約の場合

 媒介契約締結後3日以内に登録が義務化されています

専任媒介契約の場合

 媒介契約を締結後7日以内に登録が義務化されています

一般媒介契約の場合

 登録の義務化はありません。

 

 

 不動産売買・仲介・不動産競売・債権債務の営業に従したの職務経歴と営業戦略 

通常の不動産営業と違い、債権者交渉という債権のプロとの交渉が重要となります。債権者との交渉において、ミスは絶対に許されません。ミスをしない、有利に交渉を進めるためには、任意売却の業務に関する経験が必要となります。

当社が債権者との交渉を有利に勧める為の1つのノウハウとして、債権者(金融機関)に提出する査定報告書の内容にあります。

当社の営業戦略に1つとして、債権者に提出する査定報告書は、債権者が求める以上の詳細な事項まで記載しています。例えば、過去の競売の取引事例や競売落札予想価格など、債権者が価格決定する上での参考になるものです。おそらく、ここまでの査定報告書を提出しているのは、当社以外ないのではないでしょうか。

職務経歴 *クリックで参照

201551892136.jpg
201551892242.jpg

 依頼者(売主)の保護する売買契約書の作成 

任意売却の取引では、契約途中、契約完了後に、購入者(買主)とトラブルが発生ことがあります。よくあるトラブルとして、①設備機器の故障や給排水管の故障 ②債権者が任意売却を承諾しない があります。このようなトラブルを回避する為に、売買契約書の特約条項として記載した売買契約を締結することが大切です。

①依頼者(売主)の瑕疵担保責任を免責とする特約

通常の売買契約では、買主に物件を引渡してから、雨漏り・給排水管の故障・シロアリの被害・など発見された場合には、売主である依頼者が修繕費用を負担しなければなりません。このような修繕費用負担を回避する為の特約条項です。

②債権者の売却許可及び抵当権抹消を条件とする特約

債権者が最終決定する任意売却の許可は、購入希望者(買主)と売買契約を締結した後になります。売買契約後に、差押登記の設定などで、債権者が予定していた資金回収ができない場合もあります。その場合、当然、債権者は、任意売却の許可を取消(非承認)ますので、売買契約が完了できなくなり、購入希望者(買主)から、債務不履行として損害金を請求されることを回避する為の特約です。

 

 平成26年度の成約率は100% 失敗していません 

平成26年度は、売却の依頼を受けた(専任媒介契約を締結)全16件 すべて競売を回避し、任意売却を成功しています。成約件数は決して多くありませんが、依頼者の為に、

平成26年度の成約事例 *クリックで参照

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

トラックバック(0)

トラックバックURL: http://www.house-partner.jp/cgi-bin/mt/mt-tb.cgi/170

ページ上部へ