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2015年5月

こんな不動産会社には、任意売却を依頼者してはいけません

こんな不動産会社には、任意売却を依頼してはいけません

任意売却は、競売にてご自宅を処分するよりもメリットの多い不動産取引です。しかし、最近は、メリットの部分を強調しすぎる為に、あとでトラブルとなるケースが増えています。また、任意売却の知識や経験のない不動産会社も参入しており、そのような不動産会社に依頼してしまうと、任意売却に失敗するトラブルが増えています。

予め、任意売却について理解していれば、トラブルは回避できますので、任意売却を依頼する不動産会社選びは、慎重に行って下さい。

 

 こんな提案をする不動産会社には要注意 

今(初回の面談時)に、専任媒介契約を結んでくれたら、5万円お渡しします

初回の相談時に、不動産会社と媒介契約を締結することは、通常ではあり得ません。なぜなら、任意売却は、債権者の同意が必要であり、債権者が販売価格を決定するからです。価格の決定までに約10日程度の審査期間が必要なのです。

日付や販売価格が白紙の媒介契約に署名捺印をさせ、現金で拘束することは、重大な宅地建物取引業法違反であり、悪質な違法な行為です。金銭を受領してしまったことで、後々トラブルに巻き込まれ、さらに、任意売却に失敗した場合には、受領済みの金銭の取り立てが厳しく、勤務先にも回収にきたとの報告がありますので、ご注意ください。

*目先に現金で、業者選定することは大変危険です。

*当社では、引越費用などの立替えサービスを準備しています。 *クリックで参照

 

引越費用として、100万円差し上げます

ほとんどのケースでは、引越費用やマンション管理費の滞納分などの費用を受け取ることができていますが、これは債権者との交渉において決定するものであり、保証されているものではありません。引越費用100万円とういう金額は、何の根拠のない単なる営業トークです。債権者が引越し費用として100万円を認めることは絶対にあり得ません。

 

一般社団法人・NPO法人に、任意売却の依頼をすると・・・

どの団体も、任意売却を取り扱う公的機関のような名称ですが、公的機関ではありません。任意売却において、公的機関は、存在しません。

一般社団法人・NPO法人は、宅地建物取引業の免許のない団体です。免許がないということは、不動産の販売活動・売買契約書も締結等、債権者交渉を含め、売買に関する一切の実務ができないことになります。団体のHPには、よく成約事例やお客様から感謝の手紙など掲載していますが、不動産免許を取得している不動産会社からすると、とても不思議なことです。

実態は、依頼者の募集に重点を置き、その情報を不動産会社に転売することも目的としています。相談するだけで、コンサルティング料・調査費用・交通費を請求される被害が多く報告されています。

 

24時間・全国対応の会社に依頼するのと・・・

多くの会社は、インターネットの運営会社です。インターネットを活用し、全国規模で依頼者を募集しています。その情報を、エリア内の不動産会社に転売することを目的としています。情報の転売先の不動産会社が、任意売却を熟知していない不動産会社となってしまったら、有利な任意売却は諦めて下さい。

 

引越クーポン券50万円分・100万円分

ご自宅に送付されるDMに同封されています。債権者との任意売却の同意すら取れていない段階では、引越費用など、保証できるものではありません。単なる不動産会社が発行している単なる紙切れにすぎません。冷静に考えればわかるのですが、依頼者のご不安な状況に付け込む悪質な営業手法です。

 

突然、ご自宅に訪問営業 ⇒ 任意売却を依頼すると担当者が変更

訪問した担当者は依頼者に対し、事実ではないことを含めた提案をしています。その提案を信じていると、最後の重要な局面になると「知らない・言っていない」などのトラブルに発展してしまいます。担当者との連絡が取れなくなったり、引越費用が配分されなかったりという無責任な営業には、要注意です。

 

委任状に、署名捺印をしてはいけません

不動産会社に委任する権限は、評価証明書の取得のみにして下さい。

委任する権限を確認しないで、署名捺印をしてしまうと、思わぬトラブルが発生してしまいます。

委任状は、法的拘束力が強く、むやみに署名捺印するものではありません。

 

債権者(金融機関)が紹介する不動産会社

1円でも多くの資金回収したい債権者の意向を重視した任意売却となり、任意売却のメリットでる引越費用や生活資金などが大幅に減額されてしまう可能性があります。

 

媒介契約が解除できず、不動産会社の変更ができない・・・

媒介契約は、契約期間中でも電話でも、解除の通知でも、無条件にて媒介契約の解除をすることは可能です。

売却の途中で、依頼した不動産会社が信頼できず、このまま販売を継続することが不安となることが原因のようです。媒介契約時に、不動産会社から金銭を受領している金銭があることで、媒介契約の解除することができずにお悩みの方が多いようですが、

解除する方法はありますので、ご相談下さい。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由

ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由

任意売却を専門に取り扱う当社だからできる営業力があります

債権者(金融機関)との交渉力

任意売却では、不動産売却に関する権限が(任意売却の許可・販売価格の決定・販売価格の値下げ・売買契約書の締結・引越費用などの配分金額など)債権者(金融機関)側にあります。これらの同意を取り付けるために、専門的な法律知識・ノウハウ・経験がなければ、債権者交渉を有利にすすめることは無理です。

有利に交渉をすすめるためのノウハウ一部公開

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詳細な査定報告書の提出

査定報告書は、債権者との1回目の交渉(面談)時に、提出を求められます。この査定報告の内容がいい加減な内容では、債権者からの信頼を失い、交渉は絶対に上手くいきません。

さらに、この査定報告で債権者が求めるものは、査定金額ではありません。過去の競売落札動向と落札予想価格とです。

この物件が、競売でどの位の価格で落札されるのかが予想できれば、債権者が任意売却に応じる価格算出の目安としたいのです。

当社では、全10項目からなる報告書を提出しています。多くの不動産会社は1~2ページ程ですが、詳細な査定報告書を提出することで、債権社から信頼を得られていることが、成功の理由でもあります。

 
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裁判所から評価書の取得

競売開始が決定されると、裁判所の執行官がご自宅の調査に訪問します。

その訪問から約2週間後に、競売の入札基準価格が決定します。しかし、この入札基準価格は、不動産の所有者である本人しか知り得ることができません。債権者(金融機関)が知ることができるのは約1~2ヶ月以上あとになってからです。

 

この入札基準価格をいち早く知り、債権者に報告することで、販売価格を値下げすることも可能となり、債権者との最終的な価格交渉が早期に、そして容易にすることが可能となります。

無駄な販売期間を1ヶ月以上も大幅に短縮することができることで、成功率がUPするのです。

売却物件の販売力

地域に密着した販売活動を重視

任意売却の解決において、最も重要なのが買主(購入者)を見つけることです。販売には、販売する不動産の特性やその地域の市場性を把握していなければ、的確な販売活動を実施することはできません。不動産の売却の基本は、地域に精通している不動産会社に依頼することが基本であるように、一般の不動産市場で売却する任意売却でも同じことが言えます。

さらに、もう一つの理由として、依頼者との信頼関係を大切にしたいからです

任意売却では、所有者する不動産が競売開始決定されていると依頼者は、今後どうなるのかとても不安な日々を過ごすことになります。依頼者との相談事項や決定の判断を頂く事案がたくさん発生します。このような場合、不動産会社は、迅速な対応が求められます。時間が限られた任意売却では、少しの無駄な時間をつくらず、処理していかなければならないからです。

 早期解決を目指し、囲い込み営業をしない営業戦略 

任意売却を失敗する不動産会社の多くは、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットした売却活動に注力しています。要するに、自社で買主を見つければ、買主からも仲介手数料が受領できるからです。しかも、媒介契約を締結した物件は、東日本不動産流通機構(レインズ)に登録することが義務付けられているにも関わらず、「登録をしない」「他の不動産会社に情報を公開しない」など悪質な行為が目立ちます。

当社では、早期解決することを一番に考え、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却のトラブル回避するために、知っておきたいこと

任意売却のトラブル回避するために、知っておきたいこと

任意売却は、競売にてご自宅を処分するよりもメリットの多い不動産取引です。しかし、最近は、メリットの部分を強調しすぎる為に、あとでトラブルとなるケースが増えています。また、任意売却の知識や経験のない不動産会社も参入しており、そのような不動産会社に依頼してしまうと、任意売却に失敗し、最終的に、被害を被るのは依頼者なのです。

予め、任意売却について理解していれば、無駄なトラブルは回避できます。

 こんな提案をする不動産会社には要注意 

引越費用として、100万円差し上げます

ほとんどのケースでは、引越費用やマンション管理費の滞納分などの費用を受け取ることができていますが、あくまでも債権者との交渉において決定します。交渉もしないで、金額を提示することは何の根拠のない単なる営業トークです。また、現在では高額な(100万円)引越費用の受け取ることについて債権者は、認めていません。

 

今、専任媒介契約を結んでくれたら、5万円お渡します 
今、専任媒介契約を結んでくれたら、引越費用の前払いとして、10万円~20万円をお渡します

この時点での媒介契約を締結することは、通常ではあり得ません。なぜなら、任意売却は、債権者の同意が必要であり、債権者が販売価格を決定するからです。日付や販売価格も白紙の媒介契約に署名捺印をさせ、依頼者を現金で拘束することは、宅地建物取引業法違反であり、悪質な行為です。

このような不動産会社は、実績と解決のノウハウが乏しく、任意売却の成功率はかなり低いものがあります。さらに、現金をプレゼントされたわけではありませんので、任意売却に失敗した場合には、受領済みの金銭の取り立てが厳しいですので、ご注意して下さい。

*当社では、売買契約を締結後以降には、引越費用などの立替えサービスを準備しています。

引越費用などの立替えサービスのご案内 *クリックで参照

 

任意売却をすれば、残った住宅ローンの支払いは免除されます

残った住宅ローンの支払いは、無担保債権として住宅ローンの支払いは継続します。しかし、任意売却では、その後の支払額を債権者と取決めすることができますので、無理のない範囲で決定することが可能となります。(収入にもよりますが毎月5000円の支払いも可能です)

 

突然、ご自宅訪問営業 ⇒ 任意売却を依頼すると担当者が変更

訪問した担当者は依頼者に対し、事実ではないことを含めた提案をしています。その提案を信じていると、最後の重要な局面になると「知らない・言っていない」などのトラブルに発展してしまいます。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

任意売却をせずに、競売処分した約8割の方が、後悔しています

任意売却をせず、競売処分した約8割の方が、後悔しています。

住宅ローンの滞納や競売問題は、誰にもそうだんすることができず、本当につらいものです。突然の病気・リストラ・離婚など様々な事情で、お悩みの方は、あとを絶ちません。残念ながら競売にてご自宅を競売処分となってしまった多くの方が、後日、「任意売却を検討すればよかった」「任意売却でご自宅を売却すればよかった」と後悔されているようです。(当社の顧客データより)

 任意売却は、一般的にあまり知られておらず、正しい知識をお持ちではない方も多いようです。任意売却は、ご自宅を競売処分するよりも、たくさんのメリットのある不動産の売却方法で、債権者(金融機関)からも認められています。今後の生活を有利にする為にも、正しい任意売却の知識をお持ち下さい。

 

 任意売却の大きなメリットとは 

  1. 任意売却には、これだけのメリットがあり、今後の生活を立て直しやすくなります。
  2. 競売にて処分するよりも、高い価格で売却できる為に、住宅ローンの残債を減額できます引越費用・生活資金・固定資産税滞納分の返済・マンション管理費滞納の返済などの費用が、売却代金から配分され支払われる不動産会社に支払う仲介手数料が売却代金から支払われるために、依頼者の用意する現金は0円です。
  3. リースバック(そのまま賃貸として居住を続けること)による解決も可能です
  4. 残った住宅ローンは、無理のない金額で返済が可能(債権者との交渉により、返済金額を決定します)最低毎月3,000円~となります
  5. ご近所に知られずに、解決できる

 

 競売処分した場合のデメリット 

  • 入札目的の不動産会社が、ご自宅周辺をウロウロとし、ご近所を訪問している。
  • 落札者から、明け渡しを求められたので、転居費用を請求したら、強制的に退去させられた
  • 競売処分後も住宅ローンの返済が続き、会社の給与を差押えされた
競売処分・任意売却の間違った認識 

債権者(金融機関)が認めている任意売却を選択せず、競売処分してしまう方は、「任意売却・不動産競売」について、間違った認識をお持ちの方が多いようです。あとで後悔しても取返しがちきません。ご自身の認識が本当に正しいのか判断し、依頼者にとってメリット多い任意売却を有効に活用し、新しい生活をスタートして下さい。

競売処分すると、住宅ローンの支払いは免除(0円)される?

⇒ NOです。支払いは継続します。

自己破産しない限り、支払いは免除(0円)にはなりません。

 

自己破産すると任意売却ができず、競売処分するしか方法がない?

⇒ NOです。任意売却は可能です。

任意売却のメリットを受けることができるので、任意売却の方が断然に有利です。

 

固定資産税の滞納(差押登記設定)やマンション管理費の滞納があると、任意売却はできず、競売処分するしか方法がない?

⇒ NOです。 任意売却は可能です。 

固定資産税やマンション管理費の滞納がある方は、売却代金から配分されますので、返済に充当することが可能となり。さらに、固定資産税の滞納は、自己破産しても支払いは免除されませんので、任意売却で返済した方が断然に有利です。

 

競売処分すると、残った住宅ローンの返済は、0円になる?

⇒ NOです。 住宅ローンの支払いは、無担保債権として継続します。

今後、給与や預金なども差押えられる可能性もありますので注意して下さい。返済が免除されるには、自己破産するしかありません。(固定資産税の滞納は、競売処分や自己破産しても免除されず、支払いが継続します)

 

固定資産税の滞納や差押登記が設定されていると、任意売却はできない?

⇒ NOです。任意売却は可能です。

差押登記が設定されている場合には、売却した売買代金の中から、固定資産税滞納分とし配分され、返済に充当されます。返済金が差押登記抹消に不足する場合には、買主から協力金を受領したり、当社が各関係者と減額交渉にて調整します。

 

マンション管理費を滞納していると、任意売却はできない?

⇒ NOです。任意売却は可能です。

管理費の滞納は、売却した売買代金の中から、管理費返済金として配分され、返済に充当されます。返済金が差押登記抹消に不足する場合には、買主から協力金を受領したり、当社が各関係者と減額交渉にて調整します。

 

転居(引越し)してしまうと、任意売却はできない?

⇒ NOです。任意売却は可能です。

転居(引越し)を先にしていても、任意売却は可能です。空室の方が、高値で、売却できる可能性もあります。室内の片づけや清掃、案内の立ち合いは、当社が代行しますので、鍵をお預け頂くだけで、OKです。

 

任意売却を依頼するには、仲介手数料として現金を用意する必要がある?

⇒ NOです。依頼者が現金を用意する必要は、ありません。

売却に必要な費用(仲介手数料や抵当権抹消費用など)は、売却した売買代金の中から、管理費返済金として配分され、返済に充当されます。万一、任意売却の失敗した場合には、費用請求は一切行いませんので、ご安心下さい。(当社の場合)

 

自己破産すると任意売却できない?

⇒ NOです。任意売却は可能です。

引越し費用などの確保ができますので、是非活用して下さい。

 

埼玉県内で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

埼玉/任意売却で競売を回避できます

任意売却で、競売の悲劇から回避ができます

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任意売却をせず、競売処分した約8割の方が後悔しています

住宅ローンの滞納や競売問題は、誰にもそうだんすることができず、本当につらいものです。突然の病気・リストラ・離婚など様々な事情で、お悩みの方は、あとを絶ちません。

残念ながら競売にてご自宅を競売処分となってしまった多くの方が、後日、「任意売却を検討すればよかった」「任意売却でご自宅を売却すればよかった」と後悔されているようです。

任意売却は、一般的にはあまり知られておらず、正しい知識をお持ちではない方も多いようですが、何も対応せずにご自宅を競売処分するよりも、たくさんのメリットのある不動産の売却方法で、債権者(金融機関)からも認められています。今後の生活を有利にする為にも、正しい任意売却の知識をお持ち下さい。

 任意売却とは 

任意売却とは、競売にて処分される前に、債権者(金融機関)の合意のもと、所有者(依頼者)の意思により通常の不動産市場において、適正価格でご自宅(不動産)を売却することです。

 任意売却の大きなメリットとは 


1.競売にて処分するよりも、高い価格で売却できる為に、住宅ローンの残債を減額できます


2.引越費用・生活資金・固定資産税滞納分の返済・マンション管理費滞納の返済などの費用が、売却代金から配分され支払われる

*配分される金額や名目は、債権者との交渉が必要となります。


3.不動産会社に支払う仲介手数料が売却代金から支払われるために、依頼者の用意する現金は0円です。


4.リースバック(そのまま賃貸として居住を続けること)による解決も可能です


5.残った住宅ローンは、無理のない金額で返済が可能(債権者との交渉により、返済金額を決定します)最低毎月3,000円~となります


6.ご近所に知られずに、解決できる


任意売却には、これだけのメリットがあり、今後の生活を立て直しやすくなります。

 

 競売処分した場合のデメリット(実例) 


・入札目的の不動産会社が、ご自宅周辺をウロウロとし、ご近所を訪問している。


・落札者から、明け渡しを求められたので、転居費用を請求したら、強制的に退去させられた


・競売処分後も住宅ローンの返済が続き、会社の給与を差押えされた


 競売処分した場合の間違った認識(実例) 

競売処分すると、住宅ローンの支払いは免除(0円)される?

⇒ NO 支払いは継続します。自己破産しない限り、支払いは免除(0円)にはなりません。

 

自己破産すると任意売却はできず、競売処分するしか方法がない?

⇒ NO 任意売却は可能です。任意売却のメリットを受けることができるので、任意売却の方が断然に有利です。

 

固定資産税の滞納(差押登記設定)やマンション管理費の滞納があると、任意売却はできず、競売処分するしか方法がない?

⇒ NO 任意売却は可能です。 固定資産税やマンション管理費の滞納がある方は、売却代金から配分されますので、返済に充当することが可能となり。さらに、固定資産税の滞納は、自己破産しても支払いは免除されませんので、任意売却で返済した方が断然に有利です。

 

ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由

 首都圏でも数少ない任意売却を専門に取り扱う不動産会社 

任意売却は、とても専門性の高い不動産取引で、専門に取り扱う不動産会社は、首都圏でも数社です。ほとんどの不動産会社は、新築住宅の分譲や中古マンション・中古住宅・賃貸住宅の仲介などを併用して営業しています。任意売却では、それぞれ異なる債権者(金融機関)の要求や任意売却のメリットでもある売却代金の配分交渉・抵当権や差押登記の抹消などのノウハウと経験が必要とされます。さらに、グレーゾーン部分の交渉も成功させなければならないこともあります。(具体的には記載できませんが・・・)大手不動産会社が任意売却を取り扱わない理由もそこにあり、失敗が許されない任意売却だからこそ、任意売却専門の不動産会社の交渉力・販売力が必要となるのです。

 

 地域に密着した販売活動を重視 

不動産の売却の基本は、地域に密着、地域に精通した不動産会社に依頼することです。これは、任意売却でも同じことです。埼玉県内の不動産の売却を、東京や神奈川や大阪などの県外の不動産会社に依頼することはほとんどありません。売却する不動産の特性やその地域の市場性を把握していれば、的確な販売活動が実施することができ、高い価格での売却が可能となり、任意売却のメリットを最大限に受けることができるのです。

さらに、もう1つ大切なことは、依頼者との信頼関係です。任意売却では、所有者する不動産が競売開始決定されていると依頼者は、今後どうなるのかとても不安な日々を過ごすことになります。依頼者との相談事項や決定の判断を頂く事案がたくさん発生します。このような場合、不動産会社は、迅速な対応が求められます。時間が限られた任意売却では、少しの無駄な時間をつくらず、処理していかなければならないからです。

 

 早期解決を目指し、囲い込み営業をしない営業戦略 

任意売却を取り扱っている不動産会社の多くは、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットに売却活動に注力しています。要するに、自社で買主を見つけれれば、買主からも仲介手数料が受領できるからです。しかも、媒介契約を締結した物件は、東日本不動産流通機構(レインズ)に登録することが義務付けられているにも関わらず、「登録をしない」「他の不動産会社に情報を公開しない」など悪質な行為が目立ちます。これでは、任意売却をするメリットがありません。

当社では、早期解決することを一番に考え、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。昨年度の成約物件の半数以上が、他の不動産会社との共同仲介でした。

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東日本不動産流通機構(レインズ)登録証明書

当社では、必ず、依頼者に対し、東日本不動産流通機構(レインズ)を発行しています。

この登録は、宅地建物取引業法という法律で、定められています。もし、登録がされていなければ、不動産会社は、宅地建物取引業法違反となり、処罰の対象となります。

専属専任媒介媒介契約の場合

 媒介契約締結後3日以内に登録が義務化されています

専任媒介契約の場合

 媒介契約を締結後7日以内に登録が義務化されています

一般媒介契約の場合

 登録の義務化はありません。

 

 

 不動産売買・仲介・不動産競売・債権債務の営業に従したの職務経歴と営業戦略 

通常の不動産営業と違い、債権者交渉という債権のプロとの交渉が重要となります。債権者との交渉において、ミスは絶対に許されません。ミスをしない、有利に交渉を進めるためには、任意売却の業務に関する経験が必要となります。

当社が債権者との交渉を有利に勧める為の1つのノウハウとして、債権者(金融機関)に提出する査定報告書の内容にあります。

当社の営業戦略に1つとして、債権者に提出する査定報告書は、債権者が求める以上の詳細な事項まで記載しています。例えば、過去の競売の取引事例や競売落札予想価格など、債権者が価格決定する上での参考になるものです。おそらく、ここまでの査定報告書を提出しているのは、当社以外ないのではないでしょうか。

職務経歴 *クリックで参照

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 依頼者(売主)の保護する売買契約書の作成 

任意売却の取引では、契約途中、契約完了後に、購入者(買主)とトラブルが発生ことがあります。よくあるトラブルとして、①設備機器の故障や給排水管の故障 ②債権者が任意売却を承諾しない があります。このようなトラブルを回避する為に、売買契約書の特約条項として記載した売買契約を締結することが大切です。

①依頼者(売主)の瑕疵担保責任を免責とする特約

通常の売買契約では、買主に物件を引渡してから、雨漏り・給排水管の故障・シロアリの被害・など発見された場合には、売主である依頼者が修繕費用を負担しなければなりません。このような修繕費用負担を回避する為の特約条項です。

②債権者の売却許可及び抵当権抹消を条件とする特約

債権者が最終決定する任意売却の許可は、購入希望者(買主)と売買契約を締結した後になります。売買契約後に、差押登記の設定などで、債権者が予定していた資金回収ができない場合もあります。その場合、当然、債権者は、任意売却の許可を取消(非承認)ますので、売買契約が完了できなくなり、購入希望者(買主)から、債務不履行として損害金を請求されることを回避する為の特約です。

 

 平成26年度の成約率は100% 失敗していません 

平成26年度は、売却の依頼を受けた(専任媒介契約を締結)全16件 すべて競売を回避し、任意売却を成功しています。成約件数は決して多くありませんが、依頼者の為に、

平成26年度の成約事例 *クリックで参照

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

埼玉県内の任意売却は、ハウスパートナー株式会社にお任せ下さい!

埼玉県内の任意売却は、ハウスパートナー株式会社にお任せ下さい!

任意売却の成功失敗を大きく左右するのが、依頼する不動産会社の選定です。任意売却は、不動産競売の入札が終了する前日までに完了しなければならず、時間との勝負でもあります。依頼した不動産会社が、「当初の約束と違うから信用できない」「販売活動を行っていない」などの理由で、他の不動産会社に変更する時間は、あまりありません。不動産会社を変更すれば、任意売却に必要な手続きを初めからやり直さなければならず、債権者からの印象も悪く、有利な任意売却は難しくなります。任意売却を依頼する不動産会社を決定する時は、その不動産会社の担当者に今後の人生をすべてかけるつもりで、決定して下さい。

ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由

 首都圏でも数少ない任意売却を専門に取り扱う不動産会社 

任意売却は、とても専門性の高い不動産取引で、専門に取り扱う不動産会社は、首都圏でも数社です。ほとんどの不動産会社は、新築住宅の分譲や中古マンション・中古住宅・賃貸住宅の仲介などを併用して営業しています。任意売却では、それぞれ異なる債権者(金融機関)の要求や任意売却のメリットでもある売却代金の配分交渉・抵当権や差押登記の抹消などのノウハウと経験が必要とされます。さらに、グレーゾーン部分の交渉も成功させなければならないこともあります。(具体的には記載できませんが・・・)大手不動産会社が任意売却を取り扱わない理由もそこにあり、失敗が許されない任意売却だからこそ、任意売却専門の不動産会社の交渉力・販売力が必要となるのです。

 

 地域に密着した販売活動を重視 

不動産の売却の基本は、地域に密着、地域に精通した不動産会社に依頼することです。これは、任意売却でも同じことです。埼玉県内の不動産の売却を、東京や神奈川や大阪などの県外の不動産会社に依頼することはほとんどありません。売却する不動産の特性やその地域の市場性を把握していれば、的確な販売活動が実施することができ、高い価格での売却が可能となり、任意売却のメリットを最大限に受けることができるのです。

さらに、もう1つ大切なことは、依頼者との信頼関係です。任意売却では、所有者する不動産が競売開始決定されていると依頼者は、今後どうなるのかとても不安な日々を過ごすことになります。依頼者との相談事項や決定の判断を頂く事案がたくさん発生します。このような場合、不動産会社は、迅速な対応が求められます。時間が限られた任意売却では、少しの無駄な時間をつくらず、処理していかなければならないからです。

 

 早期解決を目指し、囲い込み営業をしない営業戦略 

任意売却を取り扱っている不動産会社の多くは、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットに売却活動に注力しています。要するに、自社で買主を見つけれれば、買主からも仲介手数料が受領できるからです。しかも、媒介契約を締結した物件は、東日本不動産流通機構(レインズ)に登録することが義務付けられているにも関わらず、「登録をしない」「他の不動産会社に情報を公開しない」など悪質な行為が目立ちます。これでは、任意売却をするメリットがありません。

当社では、早期解決することを一番に考え、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。昨年度の成約物件の半数以上が、他の不動産会社との共同仲介でした。

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東日本不動産流通機構(レインズ)登録証明書

当社では、必ず、依頼者に対し、東日本不動産流通機構(レインズ)を発行しています。

この登録は、宅地建物取引業法という法律で、定められています。もし、登録がされていなければ、不動産会社は、宅地建物取引業法違反となり、処罰の対象となります。

専属専任媒介媒介契約の場合

 媒介契約締結後3日以内に登録が義務化されています

専任媒介契約の場合

 媒介契約を締結後7日以内に登録が義務化されています

一般媒介契約の場合

 登録の義務化はありません。

 

 

 不動産売買・仲介・不動産競売・債権債務の営業に従したの職務経歴と営業戦略 

通常の不動産営業と違い、債権者交渉という債権のプロとの交渉が重要となります。債権者との交渉において、ミスは絶対に許されません。ミスをしない、有利に交渉を進めるためには、任意売却の業務に関する経験が必要となります。

当社が債権者との交渉を有利に勧める為の1つのノウハウとして、債権者(金融機関)に提出する査定報告書の内容にあります。

当社の営業戦略に1つとして、債権者に提出する査定報告書は、債権者が求める以上の詳細な事項まで記載しています。例えば、過去の競売の取引事例や競売落札予想価格など、債権者が価格決定する上での参考になるものです。おそらく、ここまでの査定報告書を提出しているのは、当社以外ないのではないでしょうか。

職務経歴 *クリックで参照

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 依頼者(売主)の保護する売買契約書の作成 

任意売却の取引では、契約途中、契約完了後に、購入者(買主)とトラブルが発生ことがあります。よくあるトラブルとして、①設備機器の故障や給排水管の故障 ②債権者が任意売却を承諾しない があります。このようなトラブルを回避する為に、売買契約書の特約条項として記載した売買契約を締結することが大切です。

①依頼者(売主)の瑕疵担保責任を免責とする特約

通常の売買契約では、買主に物件を引渡してから、雨漏り・給排水管の故障・シロアリの被害・など発見された場合には、売主である依頼者が修繕費用を負担しなければなりません。このような修繕費用負担を回避する為の特約条項です。

②債権者の売却許可及び抵当権抹消を条件とする特約

債権者が最終決定する任意売却の許可は、購入希望者(買主)と売買契約を締結した後になります。売買契約後に、差押登記の設定などで、債権者が予定していた資金回収ができない場合もあります。その場合、当然、債権者は、任意売却の許可を取消(非承認)ますので、売買契約が完了できなくなり、購入希望者(買主)から、債務不履行として損害金を請求されることを回避する為の特約です。

 

 平成26年度の成約率は100% 失敗していません 

平成26年度は、売却の依頼を受けた(専任媒介契約を締結)全16件 すべて競売を回避し、任意売却を成功しています。成約件数は決して多くありませんが、依頼者の為に、

平成26年度の成約事例 *クリックで参照

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉/所有者(債務者)が任意売却を選択しない理由・・・しかし、その理由は間違っていました

任意売却を選択しない理由・・・しかし、その理由は間違っていました

当社では、裁判所から公告される最終配当要求を閲覧して、任意売却をお勧めするお手紙を差し上げています。お手紙を差し上げた方とお話をしていると、よく、『私は、任意売却ができないから・・・』とおっしゃる方がいます。しかし、その理由をお聞きすると間違った認識をお持ちの方が多いようです。任意売却は、競売処分するよりも、たくさんのメリットがあり、新しい生活をするうえで、とても有効な方法です。そこで、よくあるご質問事項について、ご説明致しますので、任意売却についてご理解頂き、是非ともご活用下さいますようお願いいたします。

固定資産税・住民税の滞納やご自宅に差押登記が設定されているから・・・

任意売却は可能です。

差押登記が設定されている場合には、当社が差押登記を設定している自治体と、滞納金額の減額・差押登記の抹消等について交渉します。自治体は、滞納分を支払いを請求してきますが、この支払いは、任意売却した売却代金から配分され、支払われますのでご安心下さい。また、売却代金から配分される金額が足らない場合には、当社からのキャッシュバック分を充当したり、買主から協力金として受領したりと、任意売却の専門会社だからできる解決策があります。

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自治体との交渉事例

滞納金額1,067,500円(延滞金501,400円含む)

ご自宅に差押登記の設定が有

 

債権者との交渉結果

1.売却代金の配当分  30万円

 

自治体との交渉の結果

1.売却代金の配当分30万円の支払いで、差押登記抹消の承諾を得る

2.延滞分501,400円について全額を免除された

 

 

*交渉により売却代金から配分される金額や、自治体が減額や免除する金額は異なります。また、必ず、配分や減額がされるわけではありません。

 

マンション管理費・修繕積立金を滞納しているから・・・

任意売却は可能です

マンション管理費・修繕積立金の滞納は、滞納した状態で購入希望者(買主)と売買契約を締結してしまうと、その滞納分は購入希望者(買主)に、全額が引き継がれてしまい、トラブルになることがよくあります。

しかし、任意売却では、マンション管理費・修繕積立金の滞納金は、任意売却した売却代金から配分され、支払われますのでご安心下さい。また、売却代金から配分される金額が足らない場合には、当社からのキャッシュバック分を充当したり、買主から協力金として受領したりと、任意売却の専門会社だからできる解決策があります。

 

債権者(金融機関)との交渉方法がわからないから・・・
債権者(金融機関)が数社あるから・・・

任意売却は可能です

所有者(債務者)に代わり、任意売却の交渉 ⇒ 不動産の売却 ⇒ 引越し先の手配 ⇒ 売却後のフォロー までお手伝い致します。

依頼者の方が、債権者(金融機関)とお話するのは、電話で『任意売却をハウスパートナー株式会社に依頼します』とお伝えするだけです。

また、債権者が数社いても、当社がすべて窓口となり、債権者と交渉しますのでご安心下さい。

 

別れた主人(所有者)と話し合いがしたくないから・・・
共有者と話し合いがしたくない・・・

任意売却は可能です

当社が代わりに任意売却のご説明や手続き等について、わかりやすくご説明致します。任意売却では、自己負担(資金の持出し0円)のかからない事、メリットが多いことをご説明すれば、ほとんどの方がご理解を頂いています。

 

自己破産を予定しているから・自己破産をしたから任意売却ができない・・・

任意売却は可能です

任意売却にてご自宅を処分することにより、転居(引越し)について、任意売却した売却代金から配分として受け取ることができます。また、リースバック(そのまま賃貸として居住を続ける)ことも可能となります。

さらに、マンション管理費の滞納や固定資産税等の滞納による差押登記の抹消の為の配当も受けられますので、任意売却のメリットを是非ともご活用て下さい。

*任意売却のメリットとは

 

すでに、転居(引越し)してしまったので、任意売却ができないのでは・・・

任意売却は可能です

何の問題もなく、任意売却は可能です。このまま何も対応しなければ、競売処分となってしまいます。任意売却のメリットを十分にご活用して、新しい生活にお役立てください。

*任意売却のメリットとは

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

 

埼玉/任意売却の成功のポイントは、依頼する不動産会社の販売力

任意売却の成功のポイントは、依頼する不動産会社の販売力にあります。

任意売却を成功させたい=少しでもいい条件で売却したい・任意売却のメリットを受けたい

大切なマイホームを任意売却にて売りにだしたとしても、購入希望者を見つけられず、誰も買い手がつかなければ債務の返済はおろか、最終的には不動産競売にて処分されてしまいます。競売処分では、市場価格よりも安く処分され、しかも、住宅ローンの残債務が多く残り、強制的に退去させられてしまえば、最悪の事態です。任意売却は、依頼する不動産会社によって、成功するか否かが決まってしまうと言っても過言ではありません。

 販売力のある不動産会社の見分け方 

不動産売却の基本は、売却する不動産の地域を熟知している不動産会社に依頼することです。売却エリアを熟知していれば、市場動向や地域周辺の取引事例や需要動向が把握することができれば、物件の特徴に沿った的確な販売活動が可能となります。

不動産会社選びの失敗事例(実例)

全国対応などをアピールしてい不動産会社では・・・

埼玉県内のマンションの任意売却について相談したところ、大阪から不動産会社の社員が自宅に来た。大阪からでもネットを活用すれば埼玉県内のマンション売却ができるとの説明だったが、その後連絡が取れなくなった

TV・マスコミに出演している会社では・・・

内覧する人は、いつも買取専門の不動産会社ばかりで、一般エンドユーザーの案内は1件もなかった

一般社団法人・NPO法人に依頼したら・・・

提携先の不動産会社を紹介され、調査費用やコンサルティング料を請求された。

ハウスパートナー株式会社の対応エリア

弊社のエリアとして、埼玉及びその周辺エリア限定とさせていただきました。なぜなら、ご相談者様に対して、急を要する相談等にも、迅速かつ適切に対応するためです。

埼玉県

ハウスパートナー株式会社が実施する地域に密着した販売活動

地域密着

    athome  不動産ジャパン 埼玉の物件情報をお探しの方はこちらをクリック

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社のご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉県内の任意売却は、どこに依頼すればいいのでしょうか?

埼玉県内の任意売却は、どこに依頼すればいいのでしょう?

いざ、任意売却についてご相談や依頼をしたいと考えたとき、どこに相談すべきかなのか、とても悩むかと思います。任意売却は、通常の不動産売買と違い、金融機関との交渉や債権債務などの専門知識と実務経験が必要とされています。任意売却について熟知していない不動産会社や経験の浅い担当者に依頼をしてしまうと、競売処分や取返しのつかない事態になる可能性もありますので、ご注意ください。

また、依頼者の弱みに付け込み、多額の金銭を請求したり、失敗を繰り返す悪質な不動産会社などトラブルも多く報告されています。しかしながら、一般の方には、任意売却を取り扱う業界の本当の情報が発信されない為に、依頼する不動産会社の良し悪しの判断ができない現状があります。

任意売却は、不動産競売開始までの時間との勝負でもあり、販売の途中で「任意売却を依頼した不動産会社が信頼できないから」といって、依頼する会社を変更し、新たに依頼をする時間の猶予はあまりません。

必ず2社以上の不動産会社に、相談して下さい!

任意売却を依頼する際は、必ず2社以上にご相談下さい。任意売却のメリットだけではなく、デメリットもご確認してください。さらに、担当者の職務経歴(不動産売買・仲介の営業経験)や販売計画なども確認するとよいでしょう。相談の中で、媒介契約に捺印を迫ったり、確定していない引越費用について約束したり、強引な営業をする不動産会社には要注意です。

任意売却のご相談は、任意売却に熟知している任意売却専門の不動産会社にご依頼して下さい!

任意売却は、依頼する不動産会社や団体などにより、業務内容が制限されてしまいます。無駄な時間や作業を省き、どれだけ『販売活動にに注力できるか』『債権者との交渉を有利にすすめられるか』『依頼者と信頼関係を強化できるか』が成約のポイントでもあります。

依頼者のご要望や現状を把握した担当者が、最後の解決まで責任をもって解決することができるのが、任意売却の専門の不動産会社です。

任意売却において、重要な業務の流れ

弁護士・司法書士

ok 任意売却の申出
ng 査定報告書・販売計画書の提出
ng 売却の為の媒介契約の締結・販売活動
ng

債権者との配分交渉(引越費用・抵当権抹消費用・固定資産税の滞納返済分など)

ng マンション管理費の滞納や固定資産税の差押の解除や返済金額の減額交渉
ng

物件の重要事項説明

不動産売買契約の締結

ng 転居(引越先)の手配
ok 残った債務(住宅ローン)の減額・返済交渉

司法書士は、不動産登記のプロであって、不動産売買のプロではありません。弁護士に依頼をする方は、自己破産申請から継続しているようです。しかし、弁護士は法律のプロであった、不動産売買のプロではありません。

弁護士や司法書士に依頼すると、コンサルティング料や不動産会社への紹介料などを請求され(売却代金から配分はされませんので、実費負担となります)、知り合いの不動産業者が任意売却の実務を執り行うことになります。その不動産会社が、任意売却を熟知していれば良いのですが、そうでない場合は、解決が難しくなることが多々あります。

 

NPO法人・一般社団法人

ok 任意売却の申出
ng 査定報告書・販売計画書の提出
ng 売却の為の媒介契約の締結・販売活動
ng 債権者との配分交渉(引越費用・抵当権抹消費用など)
ng マンション管理費の滞納や固定資産税の差押の解除や返済金額の減額交渉
ng

物件の重要事項説明

不動産売買契約の締結

ng 転居(引越先)の手配
ng 残った債務(住宅ローン)の減額・返済交渉

公的機関のような名称の団体が多く見受けられますが、任意売却を取り扱う公的機関は実在しません。NPO法人や一般社団法人は、不動産の免許(宅地建物取引業の免許)がありませんので、不動産売買に関する一行為は一切できません。ほとんど、依頼者の集客を目的としており、悪徳不動産会社の隠れみとなっていますので、注意して下さい。

 

任意売却専門の不動産会社

ok 任意売却の申出
ok 査定報告書・販売計画書の提出
ok 売却の為の媒介契約の締結・販売活動
ok 債権者との配分交渉(引越費用・抵当権抹消費用など)
ok マンション管理費の滞納や固定資産税の差押の解除や返済金額の減額交渉
ok

物件の重要事項説明

不動産売買契約の締結

ok 転居(引越先)の手配
ok 残った債務(住宅ローン)の減額・返済交渉


任意売却について、相談~販売~売却~債権者交渉などのすべての業務を遂行できるのは、不動産免許(宅地建物取引業)を取得し、任意売却に精通している不動産会社のみです。

 

一般・大手不動産会社

ok 任意売却の申出
ok 査定報告書・販売計画書の提出
ok 売却の為の媒介契約の締結・販売活動
ng 債権者との配分交渉(引越費用・抵当権抹消費用など)
ng マンション管理費の滞納や固定資産税の差押の解除や返済金額の減額交渉
ok

物件の重要事項説明

不動産売買契約の締結

ok 転居(引越先)の手配
ng 残った債務(住宅ローン)の減額・返済交渉
 

任意売却を熟知していないと、任意売却のメリットでもある引越費用の配分や残った債務(住宅ローン)の減額交渉を有利にすすめることは難しいことです。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

ハウスパートナー株式会社

埼玉/任意売却・不動産競売の正しい知識

任意売却・不動産競売について、正しい知識をお持ちください

債権者(金融機関)が認めている任意売却を選択せず、競売処分してしまう方は、「任意売却・不動産競売」について、間違った認識をお持ちの方が多いようです。依頼者にとってもメリット多い任意売却について正しい知識をもって、新しい生活をスタートされるためにも、有効にご活用下さい。

よくある間違った認識

Q.競売処分すると、残った住宅ローンの返済は、0円になる?

答えは、NOです。 住宅ローンの支払いは、無担保債権として継続します。

今後、給与や預金なども差押えられる可能性もありますので注意して下さい。返済が免除されるには、自己破産するしかありません。(固定資産税の滞納は、競売処分や自己破産しても免除されず、支払いが継続します)

 

Q.固定資産税の滞納や差押登記が設定されていると、任意売却はできない?

答えは、NOです。任意売却は可能です。

差押登記が設定されている場合には、売却した売買代金の中から、固定資産税滞納分とし配分され、返済に充当されます。返済金が差押登記抹消に不足する場合には、買主から協力金を受領したり、当社が各関係者と減額交渉にて調整します。

 

Q.マンション管理費を滞納していると、任意売却はできない?

答えは、NOです。任意売却は可能です。

管理費の滞納は、売却した売買代金の中から、管理費返済金として配分され、返済に充当されます。返済金が差押登記抹消に不足する場合には、買主から協力金を受領したり、当社が各関係者と減額交渉にて調整します。

 

Q.転居(引越し)してしまうと、任意売却はできない?

答えは、NOです。任意売却は可能です。

転居(引越し)を先にしていても、任意売却は可能です。空室の方が、高値で、売却できる可能性もあります。(室内の片づけや清掃、案内の立ち合いは、当社が代行しますので、鍵をお預け頂くだけで、OKです)

 

Q.任意売却を依頼するには、仲介手数料として現金を用意する必要がある?

答えは、NOです。依頼者が現金を用意する必要は、ありません。

売却に必要な費用(仲介手数料や抵当権抹消費用など)は、売却した売買代金の中から、管理費返済金として配分され、返済に充当されます。万一、任意売却の失敗した場合には、費用請求は一切行いませんので、ご安心下さい。(当社の場合)

*調査費用やコンサルティング料を請求する一般社団法人やNPO法人もありますんで注意して下さい。

 

Q.自己破産すると任意売却できない?

答えは、NOです。任意売却は可能です。

引越し費用などの確保ができますので、是非活用して下さい。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせ下さい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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