2015年2月

埼玉県にお住まいで、住宅ローンの支払いが無理・すでに滞納や延滞をしている方は、ハウスパートナー株式会社にご相談・お問い合わせください。

ハウスパートナー株式会社は、埼玉県でも数少ない任意売却専門の不動産会社です。

住宅ローンの滞納が5～6ヶ月以上続くと、債権者（金融機関）は、不動産競売の手続きへと移行します。

金融機関（滞納から約6～7ヶ月後）から、ご自宅に、『代位弁済の通知書』が届くと、次の3つの方法のいずれかを選択するしかありません。

何もしなければ、100％の確率で、不動産競売にて、処分されてしまいます。

1. 住宅ローン全額返済
2. 不動産競売処分
3. 任意売却

ハウスパートナー株式会社では、任意売却によるご自宅のご売却をご提案します。

なぜなら、ご自宅を競売にて処分するよりも、任意売却にて売却した方が、所有者（相談者）にとって、たくさんのメリットがあり、債権者（金融機関）も推奨している方法だからです。

引越費用、生活資金の確保・競売の回避・そのまま賃貸として入居を続けたい・など、まずは、ご要望をお聞かせ下さい！依頼者のご要望を踏まえた解決策をご提案しています。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

埼玉県で、住宅ローの滞納や不動産競売でお悩みの方の相談室

ご自宅の退去時期について

住宅ローンの滞納・延滞が続き、裁判所から『担保不動産競売開始決定』の通知が届くと「いつまで、住んでいられるのだろうか？」と、ご不安なお気持ちになるかと思います。

約2割の方は、慌てて引越しをするようですが、すぐに、引越し（転居）をする必要はありません。

強制的な退去まで、早くて10ヶ月以上の時間の猶予があります。

不動産競売での処分では、最終的には、落札者が強制執行により、退去を求めることが出来ますが、その時期は、担保不動産開始決定の通知がご自宅に届いてから、約10ヶ月以上の時間の猶予があります。

中には、裁判所から「担保不動産開始決定」の通知が届き、裁判所の調査官による現地調査が完了すると、引越しを急ぐ方がいますが、この時点なら、ご近所の方に知られてしまうこともありません。

不動産競売の流れ　

「担保不動産開始決定の通知」　⇒　「裁判所の調査官による現地」　⇒　　売却実施処分日の決定　⇒　競売公告・閲覧の開始　⇒　競売の閲覧開始　⇒　入札開始　⇒　入札終了　⇒　開札日　⇒　売却決定日　⇒　確定日　⇒　代金納付　⇒　強制執行申立て　⇒　強制執行　　約10ヶ月以上の時間の猶予

引越し（転居）していても、任意売却は可能

すでに、引越し（転居）していても、任意売却による不動産の売却は、可能です。競売で、ご自宅を処分することは、任意売却を専門に取り扱う当社からすると大変にもったいないことをしています。　

任意売却のメリット　＊クリックで参照

任意売却は、債権者が認めている不動産の売却方法で、債権者・債務者ともにメリットの多い、不動産の処分方法なのです。

売却代金の中から、配分を受けることが出来ます。是非、生活資金としてお使い下さい！

債権者のメリット

• 競売より、高値で売却できるので、多くの資金回収ができる
• 資金回収の時期が早い

債務者のメリット

• 競売より、高値で売却できる為、大幅に債務を軽減できる
• 引越費用や生活資金を確保できる
• ご近所に知られず、競売の回避ができる
• そのまま賃貸として入居することも可能

任意売却で、お願いすること

当社に、ご自宅の鍵をお預け下さい。

面倒な債権者交渉は・売却活動・室内の清掃や片づけ・お客様のご案内・売却後の対応など、すべて当社が代行いたします。

競売での処分しかないと、諦めていた方は、是非、任意売却という売却方法をご利用してください！

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

リースバック（そのまま賃貸とし入居を続ける）による解決方法を希望される方へ

投資目的としたお客様が、売却物件を探しています。

任意売却をご検討で、リースバック（そのまま賃貸として入居を続ける）による解決方法を希望されるお客様は、是非、ご一報下さい。

現在、3名お客様が登録したいます。

購入条件

種別　中古マンション・中古一戸建住宅

価格　300万円～1500万円以内

賃料　相場

想定利回り　10％以上

支払い条件　現金一括支払い

その他、賃貸契約の際、保証会社による家賃保証システムの加入または、第三者による保証人が必要となります。

詳細については、ご相談下さい。

リースバックとは・・・

不動産を売却すると同時に、買主である投資家と賃貸借契約を締結し、そのまま入居を継続することができる方法です。売却しても、今のご自宅に住み続けたい方にお勧めです。

最近は、リースバックによる解決が増えています。

リースバックを利用する理由

• お子様を転校させたくない
• 両親の介護で、引越しができない
• 離婚後の住まいとして住みたい
• 将来、買戻しをしたい

リースバックによる解決事例　＊クリックで参照

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　中島孝

埼玉県で、任意売却を専門とした不動産会社の債権者交渉とは・・・

債権者が決定する販売価格の設定や値下げ交渉で、実力の差が出ます

不動産の売却で、最も重要なものが、販売価格です。任意売却では、不動産の販売価格を債権者が決定します。販売価格を下げることも、債権者の了承が必要となります。

初めの販売価格は、1円でも多く資金回収したい債権者の意向で、エリアの不動産市場よりも高い金額での販売価格を設定してきます。もちろん、高い金額では、成約に至ることは難しくなります。そこで、熟知した不動産会社は、債権者に対し、販売価格の値下げについて、助言・提案を行うのです。

熟知している不動産会社と、そうでない不動産会社の違い

債権者との販売価格の値下げ交渉では、債権者から信頼・信用がなければ、どんなにお願いしても債権者は、販売価格を下げることはありません。ここで、債権者が何を基準とし、価格交渉に同意するか、重視するもの2つご紹介します。

査定報告書・販売計画書・・・不動産会社が債権者に提出した査定報告書が根拠のある詳細なものでなければなりません。

評価書の提出・・・裁判所の調査官による現地調査後に、本人のみしか閲覧のできない重要な書類となります。

任意売却が失敗するパターン　

販売価格が変更されない

1番多い失敗パターンは、販売価格が一度も変更（値下げ）されず、時間切れで、不動産競売へと移行してしまうことです。販売価格が変更されないということは、不動産会社の実力不足によるものです。このまま不動産競売へと移行してしまう可能性が高いようです。任意売却は、限られた時間との勝負です。すぐに、任意売却を熟知した、信頼できる不動産会社への変更をお勧めします。

当社の直近の成功例において、販売価格の値下げの推移について、ご紹介します。

成功事例（鴻巣市内　中古マンション）

販売価格の推移

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販売スタート　平成26年10月28日　　　

販売価格　520万円

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価格変更　平成26年11月21日

販売価格　495万円

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価格変更　平成26年12月25日

販売価格　450万円

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成約日　　平成27年1月28日

成約価格　4××万円

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債権者交渉の結果、約1ヶ月おきに、販売価格の値下げが可能となったことが成約のポイントです

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

埼玉県で、任意売却を依頼中の皆様へ（依頼している不動産会社を信頼できますか？）

裁判所から、評価書を取得しましたか？

任意売却を依頼したが、中々決まらず、不安な日々を過ごしている方も、多いことでしょう。任意売却は、競売との時間勝負になります。また、依頼する不動産会社の対応力により結果が大きく左右されます。現在、依頼している不動産会社が本当に、信頼できる会社なのか？このまま売却を継続して良いのか？その判断の基準として下さい。

評価書とは、不動競売の入札が実施される際の、入札基準価格（最低入札価格）が記載されている書類です。

この評価書は、不動産競売が実施されるときに公開されるのですが、本人（家族）・弁護士だけは、裁判所の執行官の現地調査の約2週間後くらいから閲覧が可能になります。要するに、競売が実施される約3ヶ月前に、競売価格の入札基準価格（最低入札価格）を知ることができるのです。この競売基準価格を知ることができれば、債権者交渉・任意売却を有利に勧めることができるのです。

評価書が取得可能な時期

担保不動産開始決定　⇒　

約1ヶ月後　　　　裁判所の執行官による現地調査　⇒　

約2週間後　　　　本人家族・弁護士のみ調査書の取得が可能

約2～3ヶ月後　　競売実施・閲覧日に一般公開

この競売基準価格（最低入札価格）を債権者に報告し、販売価格の値下げが可能となれば、競売回避の確率は必ずUPします！！

　　　　　　　　　

 

評価書を取得しない会社

約3ヶ月間も、まったく無駄な時間を販売活動に費やしています。任意売却に精通していな不動産会社です。おそらく、販売価格も当初のままで、値下げなども行われず、放置状態だと思われます。

競売開始後に、この調査書を入手しても、手遅れです。債権者は、値下げには同意せず、また、販売期間も少なく、競売での処分が濃厚です。

すぐにご連絡を下さい！！

このままの状況ですと、高い確率で不動産競売処分となってしまいます。

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせくだささい。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

「念願のマイホームを手に入れたのに、住宅ローンの支払いがきつい。もう無理」

「リストラで、ローンの支払いが遅れている」

「離婚が原因で、自宅を処分したい」

など、理由は様々ですが、住宅ローンの支払いができなければ、最終的には、不動産競売により、ご自宅が処分されてしまいます。

しかし、すぐに不動産競売が実施されるのではなく、初回の滞納時から不動産競売の実施まで、約6ヶ月～8ヶ月以上の時間の猶予があります。

この期間を利用して、不動産を売却することを任意売却（にんいばいきゃく）といいます。

任意売却とは

任意売却とは、強制的な不動産競売とは違い、ご自身の意思で、債権者（金融機関）の同意を得て売却する方法です。

任意売却は、不動産競売で処分するよりも多くのメリットがあります。

• 高値で売却できる為、債務を大幅に軽減できる
• 引越費用・生活資金を売却代金から配分され、受領することができる
• 管理費や固定資産税の滞納が売却代金から、配分され、返済に充当できる
• 明渡時期が相談できる
• そのまま賃貸として入居することも可能（リースバック）
• 競売を回避できる

任意売却に強い不動産会社とは

任意売却の成功・失敗は、依頼する不動産会社に左右されます。なぜなら、通常の不動産売却に＋債権者交渉＋依頼者の要望を叶える為の交渉＋債権債務・不動産競売の知識と実務経験が必要になり、大手不動産会社が取り扱わない理由がそこにあります。実績があり、任意売却の専門に取り扱っている不動産会社はごく僅かなのです。

ご相談者の多くは、お一人で悩んでいます。しかし、それでは何も解決しません。早い段階で、任意売却の専門の不動産へのご相談をお勧めします。

競売を回避することも、ご要望に沿った解決方法があるかもしれません。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

ご自宅に届いた書類（通知書）で、現在の状況が、チェックできます！

住宅ローンを滞納すると、ご自宅に、金融機関からいろいろな書類（通知書）が送付されてきます。しかし、相談者の多くの方はからは、内容が理解できないそのまま放置していることが現状のようです。しかし、送付されてくる書類（通知書）は、どれも非常に重要なものです。

不動産競売を回避するには、現在の状況を正確に把握することが大切です。金融機関の意向を把握することにより、ご相談者にとってより良い、ご要望を踏まえた解決策をご提案ができるのです。

ご自宅に届いた書類(通知書）で、現在の状況をチェックしてください

＊金融機関により、通知書の内容や通知時期など異なります。

任意売却のご相談は、できるだけ早い段階でご相談下さい

早い段階でご相談を頂ければ、競売の回避やご相談者のご要望を踏まえた解決の可能性が高まります。お一人で悩まず、任意売却の専門会社であるハウスパートナー株式会社にご相談下さい。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

現在、他の不動産会社にて、任意売却を依頼しているお客様からの相談が増加しています。

内容はのほとんどが、

『現在、他の不動産会社に任意売却を依頼中だが、中々成約に至らず、不安である。』

『不動産会社の変更ができないか』

などです。

多くに相談者は、任意売却を依頼する不動産会社をよく精査しないで、決定したことが原因です。

不動産会社選びの間違い

飛び込み訪問した会社に依頼

債権者との交渉力・販売力がありません。基本営業は、買取業者のみで、成功率はかなり低いです。

金融機関からの紹介を受けた不動産会社

金融機関の意向を重視した販売となります。最終的に、引越費用・生活費の確保など確保されず、債権者の資金回収に配分されてしまいます。

現在までの過程をチェックしてください！

チェックポイント1

査定報告書・販売計画書の確認

任意売却では、債権者に対し、必ず、査定報告書・販売計画書を提出します。

報告書がいい加減な内容であれば、債権者からの信用力がないのと同じです。依頼者側の要望はほとんど認められず、依頼者にとって有利な任意売却は難しいでしょう。

 

当社では、10項目からなる報告書を作成します。また、債権者との交渉のポイントは、過去の競売データを添付することです。過去のデータを添付することにより、競売での落札価格を推測し、有利に任意売却を勧めます。

是非、不動産会社から取得し、確認してください！

 

 

チェックポイント2

裁判所へ担当者と同行し、評価書を取得したか？

この評価書には、不動産競売での入札基準価格（最低落札価格）が記載されています。しかし、この評価書は、競売公告までの間は、本人しか閲覧することができません。

この評価書をより早く閲覧することで、裁判所の評価を知ることができます。さらに、債権者対策をたてやすくなり、大幅に価格を下げることも可能となります。

 

裁判所の調査官がご自宅に訪問してから、約2週間後から閲覧が可能になります。

もし、依頼している不動産会社から、評価書の閲覧の相談がなければ、任意売却に精通している不動産会社ではありません。不動産競売の公告（開始）までの約1～2ヶ月間、放置し、大切な売却活動期間を短くしています。すぐに、変更しましょう！

 

 

 

 

 

住宅ローンが支払えない方へのアドバイス

金融機関は、住宅ローンの支払いの滞納が続くと、滞納の期間により対応が変わってきます。債務者は何も行動を起こさなければ、100％の確率で、不動産競売処分となります。少しの猶予もありません。

ハウスパートナー株式会社では、不動産競売を回避する為に、『任意売却』による不動産売却を勧めています。

任意売却は、債権者（金融機関）が認め、債務者にもメリットのある不動産の売却方法です。早く、行動を起こせば、任意売却の成功率もUPします。ハウスパートナー株式会社では、現在の状況を把握し、最善の解決策をご提案いたします。解決に、自信があります。

＊金融機関により、期間や通知書の名称が異なる場合があります。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社『ハウスパートナー株式会社』にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

リースバック（そのまま賃貸として入居を続ける）による解決方法のご提案

ハウスパートナー株式会社では、今の家に住み続けたい方に、リースバックによる解決を勧めています。

リースバックとは・・・

ご自宅の売却を投資家などに購入してもらうと同時に、投資家を貸主とする賃貸借契約を締結して、賃料を支払うことで、今までの同様に住み続けることができる方法です。最近は、リースバックによる解決が増えてきています。

このような方にお勧めです。

• お子様を転校させたくない
• 両親の介護で、引越しができない
• 離婚後の住まいとして利用したい
• 将来、買戻しをしたい
• 転居先が見つからない

投資家の不安なを解消することにより、リースバックの成約率UP

当社では、投資家の不安を解消するために、賃貸者契約の条件として、借主に家賃保証システムの加入を条件としています。ご収入（パートなどを含む）のある方なら、加入できます。投資家の不安を解消すれば、いろいろな部分で、有利に任意売却を勧めることが可能となります。

万一、賃料の支払いが遅れても、貸主の方（投資家）には、ご迷惑はおかけしませんので、ご安心ください。

　　　　　　　　家賃保証システムへの加入

リースバックによる解決事例　＊クリックで参照

現在、当社には購入を希望している投資家の方々が多数登録されています。すぐに、ご案内も可能ですので、リースバックをご検討の方は、是非、ご一報ください。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝