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2014年12月

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方の相談窓口

埼玉県の、任意売却のご相談は、『ハウスパートナー株式会社』へ

ハウスパートナー株式会社は、埼玉県で、任意売却を専門にお取り扱う数少ない不動産会社です。

任意売却とは・・・

住宅ローンの返済が困難になった不動産の所有者が、不動産競売となる前に、債権者の同意のもと、通常の不動市場において売却する方法です。

任意売却を進める理由・・・

不動産競売と比べるとメリットががたくさんあります

残債務を大幅にカット

通常の不動産市場での売却となりますので、不動産競売と比べ高値での売却が可能となります

プライバシーの保護

不動産競売の場合は、競売物件としてインターネット等に公告されてしまいます。

引越し費用・生活資金の確保

債権者との交渉により、売却代金の一部を引越費用など名目で受け取ることができます。

引渡日などの希望条件

不動産を購入した買主と引渡日や詳細な条件などを相談の上、決定します。

 

任意売却をご検討の皆様へ

不動産競売になっても、残債務がなくなりません。

無担保債権として、住宅ローンの支払いは継続します。

それならば、債権者が認め、推奨している任意売却という方法で、不動産を売却してみませんか!

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

埼玉県で、任意売却をご検討の皆様へ(失敗しない不動産会社選びのポイントについて)

埼玉県で、任意売却をご検討中の皆様へ (失敗しない不動産会社選びのポイント)

任意売却を取り扱う不動産会社は数多くありますが、任意売却を専門に取り扱いをしている不動産会社は、ごく少数です。しかし、残念ながら、その中には、質の悪い、悪徳不動産会社も含んでいます。

良い不動産会社・悪い不動産会社は一目瞭然ですが、ここで具体的に社名を掲載することはできませんので、ポイントを挙げたいと思います。是非、ご参考にしてください。

宅地建物取引業の免許があること
一般社団法人・NPO法人の不動産の売買は、違法行為なので注意!

不動産の売買を取り扱うには、宅地建物取引業の免許が必要です。

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埼玉県内のみに事務所がある会社は埼玉県知事免許

2つの県に事務所がある会社は、国土交通大臣免許

 

免許取得には、法務局に営業保証金として1000万円の供託が必要となります。万一、売買において売主買主に、損害が発生した時は、この供託金の中から、支払いわれます。

不動産の販売、売買契約などの行為は、宅地建物取引業免許がなければできません。免許のない一般社団法人やNPO法人は、不動産の販売はもちろん、売買契約の仲介・売買できません。

活動した場合は、違法な行為として処罰の対象となります。

任意売却専門の不動産会社へ依頼
担当者の不動産営業経験が重要

任意売却は、不動産競売までの限られた時間時間内に、取引を完了させなければなりません。その為、ミスは許されないのです。任意売却において、最も重要なのが債権者(金融機関や保証会社)との交渉です。

金融のプロである債権者との交渉では、不動産の営業経験・任意売却の実務経験・債権債務の知識等なければ、こちらの主張を聞いてもらい、信頼してもらうことは無理です。

 

引越代クーポン券やキャッシュバックを約束する会社に注意!

引越し費用や生活資金などは、債権者が認める資金の一部ですが、100%約束されるものではありません。

良く、引越しクーポン券や50万円約束する会社がありますが、ほとんど営業トークと思ってください。購入者が確定し購入のいろいろな条件を考慮して、初めて債権者より引越費用などの金額提示があるのです。

100%確定でないことを債権者と交渉する前から約束する会社を信頼できるでしょうか??

 

24時間対応・全国対応の不動産会社は、インターネット会社が運営しているので注意!

営業範囲が全国規模の不動産会社は、大手不動産会社の一部しかありません。任意売却を取り扱う不動産会社が全国規模なんてあり得ません。お客様を集客する目的でのインターネット運営会社です。情報は、地元の不動産会社に紹介し、その紹介料を取得しています。

任意売却の成功が目的でなく、相談者(依頼者)の集客が目的なのです。

 

任意売却する不動産と不動産会社の距離が近いこと!

売却活動をすれば、その反響として、『すぐ見たい』 『内覧したい』という問い合わせがあります。こういう購入希望者の要望をすぐに叶えなければ、買主は見つけられません。また、案内した後はクロージングも必要となり、依頼者にも判断を仰ぎたい決定事項も多々あります。

私の今までの経験上、任意売却を失敗している案件は、依頼者と不動産会社の距離が遠いことが原因で、信頼関係の損なわれ、適切なアドバイスが出来なかったことが要因と思われます。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

埼玉県で任意売却のご相談は『ハウスパートナー株式会社』へ(当社がお届けするお手紙)

ハウスパートナー株式会社は、埼玉県内で数少ない任意売却を専門に取り扱う不動産会社です

お手紙(DM)送付のご案内について

当社では、さいたま地方裁判所(本庁・熊谷・川越・越ヶ谷)から、公告される最終配当要求を閲覧して、お手紙(DM)を差し上げています。(現在は、高崎線:上尾駅~深谷駅 東松山市 羽生市 加須市 )しかし、裁判所より公告されるすべての事案に、ご送付している訳ではありません。不動産の地域性・市場性・特性・などを精査し、不動産競売との比較して、任意売却が断然に有利であると思われる方にご送付しています。

ご不要な方には、大変ご迷惑をおかけして申し訳ありません。

配当要求とは

配当要求とは、債権者が裁判所に申立て、受理された不動産競売開始決定に対し、裁判所が、他に債権がある方がいるかどうか公告して確認するのです。

この最終配当要求は、誰でも閲覧することが可能(債務者の住所・氏名がが記載)であることから、いろいろな不動産会社からDMや訪問があるのです。

当社の強み他社との違い

実績と経験があります

任意売却の業務は、通常の不動産取引の知識と経験以外に、不動産競売・債権債務・任意売却の実務経験が必要です。任意売却は、不動産競売までの期限内で取引を完了させなければならず、債権者との交渉や段取りをミスすることは許されないのです。

是非、当社代表の不動産経歴をご覧ください。

債権者(銀行や保証会社)より、信頼があります

当社の今年の案件の半分以上が、債権者(銀行や保証会社)の紹介です。

きめ細かい市場分析や査定報告書などから、債権者の担当者からは信頼を頂いています。特に、不動産競売落札価格を想定し、担当者の業務の補助的なことを心掛けています。

また、売却に対しても、大手不動産会社との連携のより早期解決することを最優先とし、任意売却の成功しているからこそ、ご紹介を頂けていると考えています。

成約事例をご覧ください

 

お手紙(DM)をお受取りになられた方は、是非、任意売却についてご検討してください。

このまま何もしないと、不動産競売での処分を待つだけです。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

埼玉県で任意売却の相談室(他社とは違う、査定報告書)

埼玉県で任意売却の相談室「ハウスパートナー株式会社」 債権者交渉に自信があります

任意売却を取り扱う不動産会社のほとんどが、債権者交渉が大切で、重要であると説明しています。その通りです。しかし、その交渉をどうのように進めるのか、具体的な説明をしている会社はありません。

他社と違う、詳細な査定報告書

債権者の同意を得て行う任意売却では、債権者との価格交渉が最も重要です。交渉の過程において、債権者から一番最初に求められるものが査定報告書です。この査定報告書の内容により、任意売却の結果が左右されると言っても過言ではありません。

当社では、10項目以上に及ぶ査定報告書を作成いたします。内容は、債権者が任意売却を判断する時に必要な過去の競売データや周辺の不動産動向も含めます。作成には、調査を含め3日以上の時間を費やすこともあり、それだけ大切なものと考えています。

データに基づいた交渉

債権者との交渉では、いくら言葉だけで説明してもその根拠となるデータがなければ説得力はありません。そのデータも解かりやすく書面化し、任意売却において経験と実績を踏まえた交渉を心掛けています。もちろん、債権者の担当者と信頼関係の強化にも注力しています。

債権者の信頼を得てこそ、任意売却は成功するのです。

 

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    査定報告書の例

 

全10項目以上について、説明します。

 

債権者が最も重要視するのが、競売の過去データとの比較です。

 

債権者は、競売での落札価格を推測し、任意売却での資金回収を想定し、販売価格を決定します。

 

この重要な決定に少しでもお役に立てれば、任意売却を実施する不動産会社として、債権者からの信用を得ることができるのです。

 

 

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

埼玉県で、任意売却をご検討の皆様へ(担保不動産競売開始決定の通知書が届いたら・・)

担保不動産競売開始決定の通知書が届いたら・・・

裁判所より、【担保不動産競売開始決定通知書】が届いたら、『今後、どうすればよいのか?』『今後の対応は?』『いつまで住み続けられるのか?』などと、不安が募るかと思います。

この通知書は、裁判所が、債権者(金融機関や保証会社)からの不動産競売の申立て申請に対し、正式に受理したことを知らせる通知となります。それと同時に、不動産登記簿に、『差押』が登記がされます。

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しかし、すぐに不動産競売の入札は行われません。不動産競売の入札まで約5~6ヶ月以上の猶予があります。

まだ、任意売却は可能です

入札までの期間を利用して、任意売却は十分可能です。ただし、裁判所も不動産競売手続きを粛々と進行していきますので、一日でも早い対応が必要となります。

現地調査の実施

この通知を受けてから、約1ヶ月後に、裁判所の執行官による【現地調査が実施】されます。この調査は、法的強制力があり、留守宅や空室でも鍵が開錠され、強制的に調査が実施されてしまいます。

期間入札の通知

担保不動産競売開始決定の通知が届いてから約3~4ヶ月後に、裁判所から【期間入札の通知書】が届きます。この通知書の内容は、不動産競売の公告日・入札日・開札日のスケジュールが決定したとの内容です。この通知後、約2ヶ月後に競売の入札が実施されます。

任意売却での解決は、入札締切の前日(債権者により異なります)までに解決しなければならない為、早急な対応が必要となります。

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

埼玉県で、任意売却のご相談は、『ハウスパートナー株式会社』へ

埼玉県内で、任意売却のご相談は、『ハウスパートナー株式会社』へ 

他社に、ご依頼中(任意売却中)の方からの、ご相談が増えています

年末に近づくにつれて、他社で任意売却を依頼している方々からの相談が頻繁にあります。

なかなか、売却できず、依頼している不動産会社に対しての不信感からくるもので、不動産会社の売却活動の内容がわからず、定期的な報告もないため不安になったとのお問い合わせです。

また、昨日は、同じ不動産会社に依頼している2人のお客様から、続けてお問い合わせがありました。

相談者が依頼している不動産会社は、ホームページ(SEO)などに費用をかけて、インターネットで『埼玉 任意売却』と検索すると上位に掲載される埼玉県内に所在する不動産会社です。また、債務者(売主)のご自宅へ迷惑な飛び込み営業(突然、訪問する)して、依頼を受ける手法をとっています。

この不動産会社は、この業界で不能で有名です。債権者交渉もろくにせず、難しい案件はそのまま放置するような会社です。おそらく、依頼者の半数以上の依頼者(レインズ登録物件から推測すると)は、任意売却を成功できず、不動産競売にて処分されています。

しかしながら、個人の方が、不動産会社の良し悪しを見分けることは大変難しいことです。

現在、ご依頼中の不動産会社は信頼できますか?

いくつか、ポイントを挙げますので、ご確認してください。

〇地域密着・任意売却を専門とした不動産会社ですか?

不動産売却の基本は、販売している不動産会社が、その地域に密着し、精通していることです。

購入検討者の案内の立ち合う必要があり、クロージングも必要になります。販売を買取業者に限定したり、他の不動産会社の任せたりと、売却に注力していない不動産会社です。

〇不動産業の免許(宅地建物取引業)がありますか?

宅地建物取引業免許がなければ、不動産の仲介・売買・賃貸の営業行為はできません。

ホームページで良く、NPO法人や一般社団法人が任意売却を取り扱っていますが、ほとんどが不動産会社のダミー会社です。紹介料や調査費用など請求されるトラブルが報告されていますので注意してください。

〇1ヶ月以上、販売価格が同一ではありませんか?

〇定期的に、販売活動報告がありますか?

売却の進捗状況などの連絡がないと、依頼者はとても不安になり、信頼関係が損なわれる原因になります。

また、売却の活動報告や価格変更がされないという事は、債権者との交渉が上手くできていない証拠です。専属媒介では1週間に1回・専任媒介契約では2週間に1回の活動報告義務が法令で決まっています。また、その報告を債権者にも行わなければなりません。

活動報告さえ出来ない不動産会社は、任意売却を取り扱う資格がありません。

〇担当者の不動産業の経歴を確認してください

任意売却を成功させるには、不動産売買・仲介、債権債務、不動産競売など特殊なノウハウが必要です。限られた時間の中で、債権者と交渉できるだけの知識や経験がある担当(不動産会社)に依頼することが大切です。

私見ですが、債権者と対等に話し合いができるには、不動産営業経験10年以上・30代以上でなければ、交渉において信頼を得るには難しいでしょう。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門とした不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

埼玉県で、任意売却のご相談者は、任意売却専門の不動産会社「ハウスパートナー株式会社」へ

埼玉県で、任意売却のご相談は、任意売却専門の不動産会社「ハウスパートナー株式会社」

『ありがとうございました』

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先日、任意売却にて取引を完了したお客様から、お礼のお品を頂戴いたしました。

お忙しい中をわざわざ当社までお越しいただき、大変に恐縮です。

不動産の営業として、取引完了後にお客様から感謝されることは、素直に嬉しく、これからの仕事のモチベーションUPに繋がります。

 

通常の任意売却での解決は、大変に難しい案件でした。

市役所との固定資産税の大幅な減額交渉や、販売中には、建物に雨漏りが発生したり、転居先の確保など、問題がたくさんあり過ぎました。

私も、市役所へ固定資産税の減額交渉に5回債権者との減額交渉7回と、いろいろと策を練り、今までの案件以上にとても苦労しました。

しかしながら、こうして取引が完了すると、任意売却を依頼して頂き、また、最後まで私を信じてお任せ頂いた依頼者の方に感謝です。

ありがとうございました。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

埼玉県で、任意売却のご相談は、任意売却専門の不動産会社「ハウスパートナー株式会社」へ

埼玉県で、任意売却のご相談は、任意売却専門の不動産会社「ハウスパートナー株式会社」へ

ハウスパートナー株式会社は、埼玉県内でも数少ない、任意売却専門の不動産会社です。

任意売却は、不動産競売で担保不動産を処分するより、メリットが多数あり、債権者も推奨している不動産の売却方法です。

何もせず『不動産競売を待つのであれば』 『売却を諦めているのなら』 是非、任意売却を検討してください。

必ず、ご相談者のお役に立つはずです。

任意売却の費用は0円 現金を用意する必要はありません

債権者が同意の上行う任意売却では、不動産の売却代金の中から必要経費として配分される仕組みになっているからです。よって、現金を用意する必要はありません。

必要経費として配分される経費はこんなにあります。(売買金額により減額される可能性もあります)

  • 不動産仲介手数料
  • 引越費用
  • 固定資産税・マンション管理費の滞納
  • 抵当権抹消費用  など

大手不動産会社が任意売却を取り扱わない理由

任意売却は、債権者の同意の上、不動産競売までの限られた時間内に解決しなければなりません。通常の不動産取引の知識の他に、不動産競売・債権債務の実務経験・債権者に対する折衝力がなければ、難しい業務内容です。また、売買価格の最終判断は、債権者側にあり、売主・買主にも取引上のリスクもあります。また、対象不動産の売買契約とは別の業務として、債務者(売主)が確保できる引越費用・生活費の確保などの債権者交渉も行わなけれならないからです。

不動産競売・任意売却の間違った認識

ご相談とのお話をしていると、多数の方が間違った認識を持たれています。

不動産競売で、不動産を処分すると借金(住宅ローン)は、0円になる?!

答えは、NOです。 借金は0円にはなりません。支払い続けることになります。

不動産競売でも、借金(住宅ローン)は、無担保債権として残り、住宅ローンの支払いは継続します。債権者に届け出無しに、転居したり(住民票などを異動せず)と悪質な方は、給与や預金など差押をされる場合もあります。

任意売却は、転居(引越し)すると、認められない?!

答えは、NOです。 転居しても任意売却はできます。問題ありません。

転居した方が高値で売却でき、債務を軽減できる可能性があります。ご自宅のの鍵をお預けいただくだけで、室内の片づけ・清掃・購入希望者の案内等、すべて当社が代行します。

任意売却の場合、建物の保証をしなければならないのですか?!

答えはNOです。 保証しなくて大丈夫です。

不動産売買契約書で、売主(依頼者)が保証を免除(瑕疵担保責任の免責)をする旨を記載して、契約後のトラブルを回避します。不具合雨漏りや建物の不具合があっても、安心して取引ができます。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

埼玉県で、任意売却をご検討の皆様へ(入居を続けるリースバックプランについて)

埼玉県で、任意売却を検討の皆様へ(入居を続けるリースバックプランについて)

ハウスパートナー株式会社では、最善の解決方法として、ご相談者のご要望を踏まえた4つの解決策をご提案しています。

ご売却プラン(任意売却)

買戻しプラン

買取プラン

リースバックプラン(そのまま賃貸として入居)

最近の相談者の中で、1番ご要望が多いのがリースバックプラン(そのまま賃貸として入居)です

リースバックプラン(そのまま賃貸として入居)とは、ご自宅を第三者(投資家)に売却し、家賃を支払う形で入居を続ける方法です。引越す必要がありませんので、生活環境も変わりません。小中学生のお子様がいるご家族や介護など必要としているご家族が要望されるケースが多くありま

リースバックのメリット

  • ご近所に知られず、解決(競売の回避)ができる
  • 将来、買戻しも可能である
  • 引越費用や敷金礼金が不要である

リースバックのデメリット

そのままご自宅に住み続けることになりますので、債権者から認められ受け取ることのできる引越し費用や生活費などの確保が認められない場合もあります(債権者により判断が異なります)

購入する投資家が懸念する事項

そのまま賃料を支払い入居を継続することに対し、賃料の滞納があった場合は?保証人は?賃貸契約が解除になった場合は?など、投資家からすれば、心配なところがあります。そこで当社では、その心配を解消する為に、保証会社との業務委託により安心プランをご用意しました。

安心の保証会社プランをご用意 

弊社では、投資家・賃貸人(買主)・賃借人(売主)安心の保証会社プランを用意しています。保証会社との委託契約により、万一、賃料の支払いが遅れたりした場合などは、保証会社がその支払いを保証してくれるのです。さらに、賃貸借契約が継続できない場合が発生した時は、未納分の賃料の支払いは勿論、残置物の撤去、クリーニング費用等も保証してもらえますので、投資家(購入者希望者)は、安心して購入して頂けるのです。このような、購入者が安心して購入できれば、売却価格も高くなり、リースバックでの解決も容易になるのです。現在収入がある方(パート・契約社員でも可)なら、保証の費用も、賃料の約1ヶ月分程度ですので、安心してご利用頂けます。

 

埼玉県で、住宅ローン滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却を専門とした不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

 

 

 

 

 

埼玉県で、任意売却を専門とした不動産会社です。

ハウスパートナー株式会社は、埼玉県で任意売却を専門とした不動産会社です。

任意売却を専門に取り扱う不動産会社は、ごく少数です。さらに、担当者(会社)の実績や経験が豊富な人は、ほんのごく僅かです。大手不動産会社でも、取り扱わない不動産会社がほとんどです。

大手不動産会社が任意売却を取り扱わない理由

なぜかというと、通常の不動産取引の知識の他に、不動産競売・債権債務・の知識等に加え、さらに、実務経験、債権者に対しての交渉力がさらに必要となるからです。また、売主(債務者)が受け取る、引越費用やなどの債権者との交渉は、不動産売買とは関係ない部分ですので、敬遠するのです。さらに、不動産売買契約において、売主・買主が負う取引上のリスクがあることも要因であります。

他の不動産会社と違うプラスの営業力

任意売却は限られて時間内に成功させなければなりません。債権者・売主・買主すべての意向が合わなければ、成約となりません。よって、任意売却を取り扱う不動産会社には、次の営業力が必要となります

  1. 不動産売買・不動産競売・債権債務についての知識と経験があるこ
  2. 債権者との交渉力・報告書などの文書力があること
  3. 購入希望者の集客力とクロージング力があること

1.2については、よく他社も会社PRなどで目にする文章ですが、本当に1番大切なのは、3の購入希望者の集客とクロージング力です。この営業力をPRする会社はほとんどありません。

最終的には、買主が見つからなければ、任意売却は成立しません。ほとんどの不動産会社は、売却先を買取専門会社とし、、両手契約、両手手数料など楽な取引を選択しています。もちろん、売却価格は、安くなりますので、債権者との合意は難しく、また、引越費用などの生活費をね捻出することも大変困難となってしまうのです。

当社の営業方針とお約束

販売活動では、両手契約や仲介手数料の金額には拘らず、大手仲介会社・地元有力会社と連携し、早期売却、早期解決を優先とした販売活動を最優先とします。

埼玉県で、住宅ローン滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

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