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2014年9月

売買契約を締結しました!

債権者の同意を得て、売買契約を無事、完了しました。

埼玉県北本市在住 K様

任意売却のご依頼を受けてから、約3ヶ月で、無事に売買契約を締結することができました。

この案件の概要は

中古住宅(築20年)

弊社査定金額           1150万円

抵当権(住宅ローン残額)    約1500万円

北本市差押             約130万円

抵当権を設定している保証会社の担当者と打合せすること5回、北本市と交渉すること4回、最終的には、このような売買代金を配分することにより、債権者から了解を得ることができました。

      売買金額  1150万円

住宅ローン返済金  1068.5万円

北本市差押       30万円

引越費用        30万円

抵当権抹消費用     1.5万円

仲介手数料        20万円

この案件のポイントは2つです。

①北本市との差押抹消交渉の成功です。所有者の方にもご協力頂き、市役所の担当者と誠意あるお話合いができたこと

②販売価格を1380万円からスタートし、1ヶ月ごとに価格の見直しを行い、やっと3ヶ月かけて、債権者に了承を得ることができたこと

 

債権者は、1円でも多くの資金回収をしたい為、不動産市場より高めの価格での販売を希望したきます。その為、値下げするには時間も要します。この交渉には、経験と実績とテクニックが必要です。絶対に、大手不動産会社にはできません。いずれにしろ、不動産競売までに、任意売却を完了しなければなりません。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

 

 

他社にご依頼中のお客様が不動産競売に・・・

他社にご依頼の中のお客様が、本日、不動産競売の入札が開始されてしまいました。何度か、お問い合わせを頂いたのですが、とても残念です。

当社に、依頼を頂ける予定でしたが、不動産業者(専任媒介を締結いた)からはいつも”今、お客様が検討しているから、少し猶予をください”言われ続け、結局は、任意売却はできませんでした。

今になっては、それが本当でも、嘘でも、もう、どうすることはできません。任売業者を責めても、不動産競売は回避できません。

 

私なりに、今回のケースを分析すると、最大のミスは、任売会社が両手契約にこだわったからです。それに加え、依頼していた任売会社の担当者の経験不足と、任売業者の所在(物件は北本市)が、都内だった為に、お客様とのコミュニケーション不足とが原因です。

任意売却で販売していた価格は、一般の不動市場よりも10%低く抑えられていました。よって、エンドユーザー向けの販売活動をすれば、十分に成約に至ったはずです。物件と不動産会社が遠ければ、スピードを要す、エンドユーザー向けの販売活動は、不可能です。土日が休みの任売会社であればなおさらです。

このようなことがないように、不動産会社の選定する際には、十分に注意してください。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

任意売却の相談(他社で売却中)・・・本当の決まらない理由とは!No2

先日のブログで、任意売却がなかなか決まらない理由を、仲介会社が 業者買取=両手契約 を目指しているからと記載しましたが、他にも原因がある可能性があります。

それは、任売会社や担当者が

債権者との交渉が不慣れの為、信頼関係が築けずに、任意売却での妥当な価格設定ができていない可能性です。

任意売却での売出価格は、債権者が設定します。しかし、その販売価格が不動産市場より高ければ、絶対に売れることはありません。そこで、任売会社が、任意売却の不動産について、査定報告を提出し、価格調整を図るのです。そこで重要なのが、査定報告書の内容と報告の仕方です。ダメな任意会社の査定報告書は、A4用紙1~2枚程度です。査定金額の根拠も、大変情けない内容です。もって言えば、大手仲介会社が作成する査定報告書よりも、さらに緻密に、詳しく、鑑定評価位のものが必要になります。現在、任意売却をしている方は、是非、不動産会社が作成した査定報告書を見せてもらってください。もし、査定報告書もなければ、すぐに、違う任売会社に依頼して方が良いですよ。

そして、債権者への査定の報告は、必ず、債権者の方と面談のお時間を頂き、ご説明します。不動産の売買では、私共は債権者よりプロなわけですから、十分にご理解頂けるように、説明のノウハウも必要になります。

任意売却は、大手不動産会社ではできません。理由は、・・・ここでは書けませんが、任意売却、不動産競売の専門知識と、経験、ノウハウ、すべて、兼ね備えた会社ではなければ、絶対に成功はしません。断言できます。

私から見て、ダメな不動産会社に依頼している方は、とても不憫でなりません。

現在の、不動産会社が本当に信頼できるのか、是非、確認してください。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

いつ、不動産競売の入札が開始されるの?

ご自宅に、裁判所から担保不動産競売開始決定の通知が届くと、いつ不動産競売が実査されるのか、とても不安な日々を過ごさなくてはならなくなります。しかし、担保不動産開始決定の通知書が届いても、すぐに、不動産競売が実査されることはありませんので、ご安心ください。

担保不動産競売開始決定通知 ⇒ 裁判所の現地調査  通知書(売却実施のお知らせ)

不動産競売の実施日は、通知書(売却実施のお知らせ)により、入札期間や開札日などのお知らせが裁判所から必ずあります。通知書(売却実施のお知らせ)が届いてから、約2ヶ月後くらいに、不動産競売の入札日が確定しますので、今後の対応について、最終判断が必要になります。任意売却をご希望される方は、この通知書(売却実施のお知らせ)が、最終期限となりますので、至急のご相談をお願いします。

 

通知書(売却実施のお知らせ)  さいたま地方裁判所間熊谷支部からの通知書です。裁判所により、一部内容が異なりますので、ご了承下さい。

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埼玉県で住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

 

 

任意売却の相談(他社で売却中)・・・本当の決まらない理由とは!

任意売却を依頼しているのに、なかなか決まらず、ご不安な日々を過ごされているかと思いますが、決まらない理由の多くは、不動産会社にあることをバラします。

任意売却は、「お客様の為」と言っています不動産会社ほど、自社の利益優先です。

本当の決まらない理由は・・・

業者買取=両手契約  を目指しているからです。

両手契約になるまで、顧客や不動産仲介会社には紹介せず、債権者が価格を下げるのをじっと待っているのです。

例えば、不動産会社からこんな説明があったと思います。

不動産会社の担当者  ”レインズに登録して、幅広く購入客を探しています”   まったくの嘘です。

レインズに登録することは、法令で義務付けされていますから、これは当たり前です。問題は、この物件に問い合わせをしても、案内させなかったり、物件を紹介しなかったり、他の不動産会社の顧客が購入することを阻止するのです。他の不動産会社の顧客が購入してしまうと、任意売却の不動産会社は、”分かれ”の契約となってしまい、仲介手数料が、売主からの受領のみとなってしまうからです。

私の知っている限り、かなりの任売業者が、業者買取=両手契約 を優先的に販売しています。依頼している方が、とてもかわいそうです

ご依頼している任意売却の不動産会社がどのような対応をしているか、ご不安な方は、幾つかチエックポイントをあげますので、確認してみてください。

  • 内覧に買取不動産業者ばかり。室内の写真をたくさん撮っている。
  • 販売価格が1ケ月以上同じである。
  • 担当者と合ったのは、媒介契約を締結した日だけで、あとは電話連絡のみである
  • 販売活動の報告が書面(メール)でない。
  • すぐに、引越を勧める
  • 自宅から任売会社の事務所が遠い(1時間以上かかる)
  • ネットなどを利用したエンドユーザー向けの販売活動をしていない

任意売却は、不動産競売が実施されるまでの短い期間に完了させなければなりません。すべての任意売却が成功するわけではありません。債権者との交渉等、経験とテクニックが必要とされています。

ご相談者の方に、言葉だけではなく、本当に一生懸命頑張っている任意売却の不動産会社を選び、問題が解決することをお勧め致します。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の不動産会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問合わせ・ご相談ください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

埼玉県内の不動産競売のスケジュール(9月)

埼玉県内の不動産競売のスケジュール(9月)

9月は、埼玉県内を管轄している4ヶ所の裁判所において、公告日(競売入札開始が設定されています。

さいたま地方裁判所本庁

公告日 閲覧開始日 入札開始日 入札終了日 開札日 売却決定日 確定日  
9月11日 9月11日 10月1日 10月8日 10月15日 10月22日 10月30日  

さいたま地方裁判所熊谷支部

公告日 閲覧開始日 入札開始日 入札終了日 開札日 売却決定日 確定日  
9月24日 9月24日 10月22日 10月29日  11月5日 11月12 11月20日  

さいたま地方裁判所越谷支部

公告日 閲覧開始日 入札開始日 入札終了日 開札日 売却決定日 確定日  
9月9日 9月9日 9月24日 10月1日 10月8日 10月15日 10月23日  

さいたま地方裁判所川越支部

公告日 閲覧開始日 入札開始日 入札終了日 開札日 売却決定日 確定日  
9月12日 9月12日 10月2日 10月9日 10月16日 10月23日 10月31日  

裁判所から通知される不動産競売開始決定通知書や現地調査の通知などで、おおよその不動産競売の開始時期が予測することができます。

不動産競売のスケジュールが把握できれば、余裕をもった任意売却を行うことが可能となります。

新たな生活を踏み出すために、今、一番大切なことは

現在のご自身の状況を正確に把握すること!

金融機関・裁判所の動向を正確に把握すること!

 

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

任意売却の相談(他社で売却中)ダメな不動産会社とは・・・

任意売却をしているけど、なかなか決まらないととても不安な気持ちになるものです。本当に、依頼している不動会社で良いのか?信頼していいのか? そのお気持ちはよくわかります。

ここで、ダメな会社名を掲載することはできませんので、ご依頼している不動産会社がどうなのか、チエックして見てください。

但し、個人的な見解ですのでご了承ください。

DMに引越券30万円が入っていた

引越費用は、債権者と交渉して支払われるものです。売却する価格や条件などにより債権者から提示される金額が異なります。DMに30万円券が入っているなんて・・・。でもただの紙切れなのですが!

不動産の免許がない

不動産会社を開業するには不動産の免許が必ず必要です。免許がなければ、売買契約の締結もできませんし、不動産の販売活動もできません。販売活動のできない会社に頼んでも、決まるわけがありません。

全国対応 24時間対応 

運営はインターネットの会社です。不動産会社ではありません。集客を目的としています。その名簿を地元の不動産会社に利益を案分する約束のもと、情報を流すだけです。

レインズ(東日本流通機構)に掲載されていない・登録後、すぐに取り下げされている

販売において、不動産会社と媒介契約を締結すると、不動産会社は、レインズ(東日本流通機構)に必ず登録しなければなりません。他の不動産会社に購入希望顧客がいれば、紹介してもらうシステムとなっているのです。

他にもありますが、このくらいにします。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

任意売却のデメリットは・・・!?

任意売却のデメリットはあるのでしょうか。

先日、お問い合わせ頂いた方のご質問で、”任意売却のデメリットは何ですか?”とご質問を受けました。各社、任意売却のメリットばかり説明していますが、メリットがあれば必ず、デメリットもあります。ここで、デメリットについて、説明します。

売却期間が限定される

不動産競売の期間が完了する前に、売却を完了する必要があります。お預かりした物件により、不動産競売の進捗状況で販売期間が限定されてしまいます。

債権者との交渉に時間がかかる

任意売却をスタートさせるには、債権者の承認が必要となります。承認を頂くために、査定報告書を提出したり、担当者とお会いして打合せをしたりと、かなりの時間を費やします。また、債権者も社内決済が必要であり、すぐに任意売却のご依頼頂いても、販売活動ができないことがあります。

債権者が販売価格の決定する

販売価格を決定するのは債権者です。債権者は1円でも多く、融資金を回収する為に、初めは不動産相場より高い金額を設定します。当然、売却できるわけがありません。一定期間の販売活動をした後でなければ販売価格の値下げができない仕組みなっていて、自由に価格設定ができないのです。

すべてが、上手く行くとは限らない

任意売却をすれば、すべてが上手く行くとは限りません。上記でご説明したように、債権者の同意が得られなかったり、買主を見つけられず、最終的には不動産競売になることもあります。

以上が、任意売却のデメリットです。

任意売却を成功させるには、早期の相談が大切です。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

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