2014年8月

ご相談者から必ず、任意売却のかかる費用についてご質問があります。

ご相談者が負担する費用は0円です。

債権者の同意を得て任意売却をする場合、ご相談者が自己資金（現金）を用意する必要はありません。

これが任意売却の大きなメリットでもあります。

なぜなら、自己資金を（現金）を用意する必要がないか、ご説明します。

通常、不動産を売却すると、その売却代金は住宅ローンの返済に全額充当されてしまいます。しかし、債権者の合意のもと、任意売却すると、売却に係る必要な経費として認められ、その残りの金額が住宅ローン返済に充当される仕組みとなっているのです。

その必要経費として

〇引越費用　〇生活資金　〇仲介手数料　〇抵当権抹消費用　〇印紙代金　〇税金滞納分　〇管理費滞納分　など

が優先的に配分される為に、ご相談者が自己資金（現金）を用意する必要がないのです。

但し、すべてが必ず認められるわけではなく、配分される金額は増減しますので、債権者との交渉が重要となるのです。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締　中島孝

弊社では、さいたま地方裁判所（本庁・熊谷・越ヶ谷・川越）から、公告されている最終配当要求書を閲覧し、お手紙を送付しております。内容は、任意売却を推奨するものです。しかし、公告されているすべての方に、ご送付ているわけではありません。物件の地域性、不動産の市場性などを考慮し、不動産競売でご自宅を処分するより、任意売却の方が有利である方に、ご送付しています。

ご不要な方には、大変申し訳ございません。

配当要求とは、裁判所が、不動産競売を申し立てた債権者以外の債権者に対し、債務があれば不動産競売に参加するよう知らせる方法（公告）です。

配当要求が公告され、裁判所の執行官の現地調査が終了すると、不動産競売の手続きがだいぶ進行していることになります。任意売却をするには、最終チャンスとご理解いただいてもよいでしょう。不動産競売が開始されるまで、約2ヶ月～3ヶ月です。不動産競売が開始されてしまったら、任意売却を成功させるには、売却活動の時間がなく、難しい状況となってしまいます。

お手紙をお受取りになられた方は、是非、弊社のお話を聞いてください。このまま何もしないで、不動産競売を待つよりは、任意売却という方法を試してはいかがですか！

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門会社である「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせ下さい。

信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

埼玉県には、4つの地方裁判所があります。（本庁・熊谷・川越・越ヶ谷）

8月には、この4ケ所の裁判所で、不動産競売の公告が実施されました。

公告とは、正式な競売物件として情報が公開されたことです。インターネットや新聞などで、お住まいのご自宅が表示され、外観や室内の写真も公開されてます。また、公告日から約3週間後には入札が実施され、さらに約10日後には、落札者が決まります。

さいたま地裁・公告日のスケジュール

本庁：8月14日　　熊谷：8月20日　　川越：8月15日　　越谷：8月5日

任意売却を成功させるには、

現在の状況を正確に把握すること

金融機関・裁判所の推移を把握すること

が最も重要です。把握できれば、その状況に合った対応、解決策が実行できます。

不動産競売の公告がされてしまうと、任意売却を成功させるには、時間がありません。お力になれないケースがほとんどです。

任意売却を検討される方は、できるだけ早いご相談・お問い合わせをお願いします。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案いたします。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

住宅ローンを滞納すると、金融機関などから、いろいろな通知書がご自宅に届きます。

ご相談様の多くは、内容を正確に理解することなく、放置している方がほとんどです。

主な通知書

督促状・催告書

期限の利益の喪失通知書

代位弁済予約通知書・代位弁済通知書

差押通知書

担保不動産開始決定通知書

執行官による現状調査通知書

期間入札決定通知書

通知書の内容は、上段より厳しいものとなり、不動産競売へと移行してしまいます。

しかし、まだまだ、任意売却は可能ですので、一刻も早くお問い合わせください。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却のメリットについて

任意売却の読み方は、「にんいばいきゃく」といい、よく省略して任売「にんばい」といいます。

任売売却とは、住宅ローンの返済が滞納した方が、住宅ローンの借入先（銀行などの金融機関）の合意に基づき、不動産所有者が通常の不動産市場にて、売却することをいいます。

1.売却価格について

通常の不動産市場で、売却が可能な為、不動産市場の相場価格での処分ができます。

2.残った債務（住宅ローンの残債）について

残って債務については、金融機関と相談の上、無理のない金額（3,000円～30,000円）で、毎月の返済が可能となります。また、不動産市場での売却となりますので、大幅に債務を減額することができます。

3.引越費用等の確保について

債権者が受領する売却代金の中から、引越費用や生活資金などを受け取るこたが可能です。売却価格などにもよりますが、20万円～50万円位が目安目安です。

4.引渡日について

買主と相談の上、引渡日を決めることが可能です。不動産競売では、強制的な立ち退きを求めれれることもあります。

5.プライバシーについて

ご近所に知られることもなく、住み替えが可能です。不動産競売では、ネットや新聞公告等に住所や自宅写真が掲載されてしまいます。

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

本日、住宅ローンの滞納について、お問い合わせを頂いているお客様と、三菱東京ＵＦＪ銀行〇〇支店に同行してきました。

ご相談者様が、住宅ローンを滞納している為に、銀行の融資担当者から呼び出しがあり、その場に私も同行させていただきました。そこには、銀行の融資担当者と保証会社の担当者がいらっしゃいました。

銀行・保証会社の担当者のご説明では、次回の住宅ローンの支払いを滞納するようであれば、期限の利益の喪失を経て、保証会社に対し、代位弁済の手続きに移る旨のお話がありました。簡単に説明すると、代位弁済を手続きが開始されてしまうと、今後は、金融機関から住宅ローンの残高全額と今まで延滞金の一括請求さてしまいます。そこで、一括返済できなければ、不動産競売へと移行してしまうとのことでした。

ご相談者様から、銀行に対し、毎月の支払の猶予と支払額の変更のお願いがありましたが、銀行からは、現在の状況では無理であると断られました。

このような状況になると、ご相談者様の選択は、次の3つになります。

• 住宅ローン残額+延滞金の一括返済
• 不動産競売
• 任意売却

今の進行状況から推測すると、約5ヶ～7ヶ月後には、不動産競売が実施されてしまいます。

本日、銀行に同行させて頂いたことにより、

”現在の状況を正確に把握できたこと”　”金融機関の今後の推移を把握できたこと”は、今後の解決策・再生プランをご提示する上で、重要なことなのです。不動産競売までのスケジュールを把握できただけでも、精神的な余裕も持つことができます。

不動産競売にて、ご自宅が処分されてしまう前に、解決方法はあります。

任意売却を成功させるには、現在の状況を把握し、債権者との交渉が最も重要です。今までの経験や実績を踏まえ、解決策をご提案させていただきます。

ご不明、ご不安な点がございましたら、どうぞ、ご遠慮なくお問い合わせください。

この内容は、ご相談者様の了承の上、掲載しています。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却の相談（他社で売却中）　いつ、自宅が売れるか不安です。

さいたま市上尾市在住　N様

Q.某大手不動産会社と売却の為に、専任媒介契約を締結してから、3ヶ月が過ぎましたが、未だに決まりません。

裁判所から、不動産競売開始決定通知書が届き、6月初めには、裁判所の執行官が自宅にきました。このまま、不動産競売になってしまうのでしょうか？

不動産競売だけは回避したいのですが、良い方法はありますか？

A.6月初めに執行官が自宅に来たという事は、不動産競売手続きが、着実に進んでいます。

早ければ、次回の不動産競売に、公告される可能性があります。

公告日・閲覧開始8月14日　入札開始日9月17日　入札終了日9月10日　売却決定日9月24日

仮に、8月14日に公告・閲覧開始されると、入札終了の前日9月9日までに不動産の売却を完了させなければなりません。正味1ケ月での不動産の売却、しかも任意売却するには、時間が足りません。さらに、債権者の中には、不動産競売直前のでの任意売却を認めない会社も多数ありますので、注意が必要です。

まず、専任媒介を締結している不動産会社の担当者に、現在のN様がおかれている状況を把握しているかどうか、確認してください。

（不動産競売の公告・閲覧日が近いことを理解しているか？）　（債権者が認めている不動産売却金額の提示を受けているか？）

債権者と密に、打合せ交渉をしていれば、このくらいのことは把握していて当たり前です。

答えられなければ、任意売却の意味も、方法もわからず、売却活動をしていた可能性もあります。このままでは、不動産競売へ進むのを待つだけです。早急に、現在の媒介契約を解除して、任意売却を専門としている不動産会社に依頼してください。残された、時間は僅かです。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却の成功事例（本日、無事に決済完了）

本日、お預かりしたいました案件が、無事に、最終残金、お引渡しを完了することができました。

弁護士の先生や債権者の担当者の方、いろいろとお助けいただきまして、ありがとうございました。

案件内容

中古住宅（平成17年新築）

住宅ローンの滞納を9ヶ月滞納し、裁判所より競売開始決定の通知が自宅に届く

裁判所の執行官が訪問し、室内の写真や聴取をうけた

自宅を不動産競売で処分するより、任意売却で売却する方がメリットがあるのであれば、任意売却で売却したい

現在の住宅ローンの支払額

毎月の支払い　120,000円　　ボーナスの支払い　0円

ローン残額　3500万円

固定資産税を滞納の為、役所より差押登記がされる

ご相談者様の要望

生活資金・引越費用の確保

経過

債権者との交渉により、2000万円以上での売却の承諾を得て、任意売却として販売する。

弊社と専任媒介を締結し、2280万円で販売を開始する。

役所より固定資産税の滞納金　50万円→20万円の減免を受ける。

結果

販売開始1.5ヶ月間で、2000万円で成約に至る。

引越時期を買主より猶予して頂き、余裕を持って引越しができた。

ローンの残債分　約1600万円については、債権者との交渉の結果、毎月15,000円の支払うことで合意する。

ご相談者様が確保できた金額

75万円（引越費用＋キャッシュバック）

取引を終えての感想

今回のケースは、債権者の担当者が任意売却に大変協力的だったこともあり、スムーズに解決することができました。何度も、債権者と面談を重ね、担当者との信頼関係が築けたことが最大の原因だと思います。

また、

埼玉県で、住宅ローンの返済や不動産競売でお悩みの方は、「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝