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2014年7月

任意売却後、残ったローンはどうなりますか?

任意売却後、残ったローンはどうなります?

任意売却を検討している方は、やはり残った住宅ローンのその後が気になります。

結論から言いますと、残った住宅ローンは、支払い続けなければなりません。これは、不動産競売にてご自宅を処分しても同じ事なのです。よく、不動産競売で処分すれば、借金がなくなると勘違いしている方が多いようですが、任意売却、不動産競売とも、無担保債権として、住宅ローンは残ってしまうのです。

残った住宅ローンの支払いは、現在の収入などを考慮して、無理のない範囲での支払額を債権者と相談の上、決めることができます。今までの経験上では、毎月3,000円~50,000円の範囲で、債権者と合意されたケースがありました。

ここで、無理な返済額を決めてしまうと、任意売却をした意味がなくなってしまいます。そこで、当社では、債権者との今後の支払額を決める時の打合せにも同席します。なぜなら、債権者主導で、支払額が決まってしまえば、また支払いを滞納してしまうかもしれないからです。また、稀ですが、債権者が債権を減額や免除して頂ける場合もあり、最後まで、ご相談者様の為に、全力でサポートしたいと考えているからです。

 

 

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお困りの方は、「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

        

 

 

 

 

 

 

 

任意売却と不動産競売 どちらが有利?

任意売却と不動産競売 どちらが有利?

お問い合わせを頂くご相談者様は、必ず、この質問をされます。

一般的には、不動産競売より任意売却の方が有利と言われています。任意売却と不動産競売の大きな違いについて、ご説明(一部)します。


不動産競売と比較した場合の任意売却の有利(メリット)な点


1.不動産競売より高い価格での売却が可能

一般的に不動産競売での処分では、過去の事例より、一般不動産市場価格の70%程度と言われています。任意売却では、一般の不動産市場で販売する為に、市場価格に近い価格での売却が可能となります。

2.住宅ローンの残債が大幅に軽減できる

任意売却では、不動産競売より高く売却が可能な為、住宅ローンの残債が大幅い軽減できます。不動産競売も任意売却も残って住宅ローンは、無担保債権として、今後支払い続けなければなりません。(毎月の支払額は、5,000円~20,000円位 但し、債権者との相談になります)その為、少しでも残債を軽減することは、今後の生活再建の目安が立てやすくなります。

3.引越費用・生活資金を確保することができる

債権者との交渉により、売却代金の中から、引越費用・生活資金を確保することが可能です。不動産競売では、ほとんど自己負担負担となりますので、大きな違いでもあります

4.プライバシーが守れます

不動産競売になると、その情報が、裁判所よりインターネット・新聞に自宅が写真付きで掲載されます。また、不動産会社が入札の為に下見をしたり、ご近所に調査したりと、すぐに不動産競売での売却との情報が広がってしまいます。

5.引渡時期について

不動産競売では、落札した方が日時を定め、引渡日を設定します。それに従わないと、法的な強制執行により、退去しなければならない可能性もあります。任意売却であれば、買主である購入者と、話し合いで引渡日を調整することができます。

6.いろいろな解決方法があります

ご自宅を売却しても、そのまま済み続ける方法(リースバック)や一定期間だけ(お子様の学校の卒業までなど)引渡日を延長してもらうなどの解決方法もあります。

 

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお困りの方は、「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

任意売却の相談(他社で売却中)

任意売却の相談(他社で売却中)

7月中にお問い合わせ頂きましたご相談者様の半数は、現在、他社で任意売却中で、なかなか成約にならず、ご不安をお抱いている方でした。

いろいろと理由をお聞きしていると

  • いままで案内が0件
  • 会社・担当者が信頼できない
  • 任意売却について詳しい説明がない
  • 引越費用・生活資金を先払いしてくれる約束だったが、守られていない
  • 担当者が威圧的で、怖い
  • 相談したいこたがあるのに、すぐに会えない

などのお話がありました。

お問い合わせ頂きましたご相談者さまに共通していた会社は、

〇ネットのポータブルサイトを運営して、全国規模で募集してている会社

〇ネット広告費用のかけ方がすごく、一般社団法人(不動産免許のない会社)

など、でした。

でも、弊社から見ると、任意売却が成功しないことは当たり前のことなのです。

なぜなら、任意売却を成功させるには、債権者、購入希望者、もちろんご相談者様についても、迅速な対応が必要になります。

問題の会社は、ご相談者をネットを使って集客し、あとは、関連する特定の不動産会社に任せる方法をとるのです。ご相談者様が、お問い合わせをして、いろいろとお悩みを相談しても、実施に不動産を売却する会社の担当者ですので、ご相談者のお気持ちも、ご要望もまったく理解してないのと同じではないでしょうか。購入希望者の急な案内の対応や、ご不安の多いご相談者様とのコミュニケーションも取れるはずがありません。さらに、不動産の免許がなければ、論外です。単なる集客のカモフラージュです。

売却方法も、ただレインズ(不動産流通機構)に登録しているだけでは成約になるわけがありません。なかには、 レインズさえも登録していないとても問題な会社もありました。

任意売却を成功させるには、時間が限られています。販売会社を替える猶予もあまりないかもしれません。しかし、ダメな会社に売却をお願いしても、そのまま不動産競売へと移行してしまうだけです。早急に、信頼のおける、迅速な対応が可能な不動産会社へ変更が大切です。

 

 

 

埼玉県で、住宅ローンを滞納や不動産競売でお悩みの方は、「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください

信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

住宅ローン滞納によるお問い合わせ(銀行より催告書が届きました)

住宅ローン滞納によるお問い合わせ(銀行より催告書が届きました)

 

埼玉県上尾市在住 M様

この度は、お問い合わせいただきましてありがとうございます。

おそらく、今までに6回以上、住宅ローンの支払いを滞納し、滞納の度に督促状や銀行から連絡が届いていると思われますが・・・。

銀行から内容証明にて送付された通知書は、今までの通知書の中で1番重要な内容となります。

内容ですが、銀行が、住宅ローンの残額及び延滞金の全額の支払い(16,291,770円)を3週間以内に請求しています。この全額の支払いを期日までにしない場合には、期限の利益の喪失を経て、債権が、保証会社へ移行してしまいます。

簡単に説明すると、M様が銀行が指定する期日までに16,291,770円の支払いがない場合には、銀行は、M様との金銭貸借設定契約(住宅ローン借入時に契約済み)を破棄し、M様に代わり、保証会社より代位弁済(M様に代わり、保証会社が銀行16,291,770円を返済する)を受けることになります。

今後は、債権は銀行→保証会社へ移行し、保証会社より一括返済を請求されることになります。さらに、この保証会社からの請求の全額を支払わないと、不動産競売へと移行してしまうのです。

ただし、すぐに不動産競売へと移行するのではなく、不動産競売の入札が実施されるまでに、約6~7ヶ月の時間の猶予があります。不動産競売までの期間を利用して、不動産競売にて強制的に処分されてしまう前に、任意売却とういう方法があることをご存じでしょうか?

任意売却とは、金融機関の承認を得て、通常の不動産市場で売却することを言います。不動産競売と比較すると有利な多数あります。具体的には、①競売より高値で売却でき、債務が軽減できる②引越費用、生活資金の確保できる③引渡日が相談の上決定できる。などが挙げられます。

弊社は、任意売却を専門とした不動産仲介会社です。M様のご要望を踏まえた解決策をご提案、実行いたします。

ご不安、ご不明な点がございましたら、どうぞ、ご遠慮なくお問い合わせください。わかりやすく、ご丁寧にご説明いたします。

 

 

 

 

 

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上記内容及び催告書は、ご相談者様から了承の上、掲載しております。

 

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お客様から信頼頂けるパートナーとして、解決をご提案します。

ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

任意売却に係る費用について

以前にも、ブログに掲載させていただきましたが、ご相談者様からの問い合わせで、一番多い質問が、費用負担についてのお問い合わせです。

 

任意売却(金融機関・債務者の承諾を得て不動産売買契約を締結し、処分すること)における売主様(所有者)の自己負担額は0円です。0円というと、裏がありそうで、怪しい気がしますが、ご安心してください。

 

不動産を任意売却で処分する場合には、実際の費用として①印紙代金②抵当権抹消費用③仲介手数料④その他、が必要になります。これらの費用は、売買契約が成立した際に、債権者が受領する住宅ローン返済金の中から、売却の必要経費として差し引から、支払われるのです。よって、ご相談者が、実際に現金を用意する必要がないのです。

また、ご相談者の引越費用や生活資金の確保もできる場合もございますので、ご安心ください。

但し、住民票や印鑑証明などご本人しか受領できない書類等は、ご負担して頂く場合もございます。

 

埼玉県で、住宅ローンの返済を滞納や不動産競売でお困りの方は、「ハウスパートナー株式会社」にご相談・お問い合わせください。

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住宅ローン滞納によるお問い合わせ(本日、銀行に同行しました)

本日、住宅ローンの滞納についてご相談依頼を頂いているお客様と、みずほ銀行に同行してきました。

ご相談者様が住宅ローンを滞納している為に、銀行から呼び出しがあり、そこへ私も同行させていただいたのです。

同行することによって、次の2点が把握することができ、今後の解決策を無理なくにスムーズに実行することができるのです。

重要な2点とは

現在の住宅ローン滞納の状況を正確に把握できること

〇住宅ローンの残高や延滞金の金額がわかります

〇住宅ローンの支払金額の減額交渉ができます

今後の金融機関の対応について、正確に把握できること

〇あと何回滞納したら、不動産競売へと移行手続きをするのかわかります

〇競売回避の方法

 

銀行は、住宅ローン滞納者に対しいろいろな通知書(期限の利益の喪失通知・ 代位弁済通知など)を送付してきますが、ほとんどの方は、通知書の内容が把握できていないようです。その為、把握できないまま放置しているいる方がほとんどです。何も対策をせず、放置していると、すぐに、不動産競売へと移行してしまいます。不動産競売へ移行してしまうと、任意売却などの方法での解決には時間が足らなくなってしまうのです。ご相談頂いても、何もすることができず、お断りさせていただくことになってしまう場合もあるのです。

当社は、ご相談者様の現在の状況を正確に把握することが、いろいろな問題を解決する第一歩と考えております。

金融機関から呼び出しや、銀行に同行してほしいとのご要望がございましたら、どうぞ、ご遠慮なくお申し付けください。

 

 

 

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いつ、自宅が売れるか不安です(他社にて、販売中です)

いつ、自宅が売れるか不安です。(他社にて、販売中です)

 

埼玉県さいたま市在住 W様

Q.現在、某大手不動産会社にて売却を依頼して2ヶ月が過ぎましたが、室内を内覧した人はゼロ人です。先日、保証会社の担当者の方から連絡があり、不動産競売手続きに移行すると連絡がありました。また、不動産競売を回避するために任意売却を勧められ、任意売却に精通しているハウスパートナー株式会社を紹介してもらいました。

不動産競売だけは回避したいし、引越費用などの生活費の確保もできればしたいです。

今後の手続きなどご教授ください。

 

 

A.おそらく、大手不動産会社の担当者の方は、W様の現在の状況と、今後の推移を正確に把握されていないようですね。

現在の販売価格では、近隣の不動産市場より、2割以上かけ離れているので、案内がゼロ人ないのは当たり前です。また、保証会社の担当者との打ち合わせもしていないことから、このままの状況では、不動産競売になってしまうことは確実です。

住宅ローンを滞納している不動産は、通常の不動産売買以上に、債権者との交渉が必要で、任意売却における知識と経験が最も重要となってきます。

大手不動産会社が悪い訳ではありませんが、市場価格より高値で、レンズ登録、ネット掲載しても絶対きまりません。そもそも、W様の要望も、叶うわけがありません。

不動産競売の入札開始まで、約5ヶ月~6ヶ月しかありません。

 

正式にご売却のご依頼を頂きましたら、W様のご要望を踏まえ、問題解決に全力でサポートすることをお約束いたします。

 

 

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任意売却の成功事例

任意売却の成功事例

本日、最終残金・お引渡が完了し無事に取引を完了することができました。

相談内容

離婚した夫が、慰謝料として住宅ローンの返済をする約束であったが、住宅ローン返済とマンション管理費を約6ヶ月間滞納する。保証会社より、代位弁済の通知書が届く。

 

ご相談者    東京都北区 M様(女性)  お子様1人

ご相談内容   5年前に元夫が新築マンションを購入

借入額     2500万円(残債2300万円) 毎月の返済 約70,000円

 

元夫の事実確認

まず、別れた元夫とこれからの住宅ローン返済について確認すると、現在無職の為、住宅ローン返済は無理とのこと。

 

元奥様の要望

・お子様を転校させたくない

・ご近所に競売だけは知られたくない。

 

元ご夫婦と協議した結果

・不動産競売を避けるため、任意売却で自宅を処分することに合意する。

・任意売却において、引越費用・生活資金が確保できた場合には、奥様が受領する。

 

差権者との交渉結果

1800万円以上の価格であれば、任意売却での売却の承認を得る。

 

販売結果

販売期間約1ケ月で、1850万円にて購入希望者を見つけ、売買契約を締結する。

引越費用を30万円確保することができた。

住宅ローンの残債が約500万円残ったが、債権者との交渉結果、毎月15,000円支払うことで合意する。

 

最終結果

最悪の不動産競売という処分を免れることができ、お子様も転校せずに、日々の生活を送ることができました。

 

*この内容、ご相談者様であるM様のご了承の上、掲載しております。

 

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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝

 

 

 

住宅ローン滞納によるお問い合わせ(代位弁済の通知書が届いた)

住宅ローン滞納によるお問い合わせ(保証会社より代位弁済の通知書が届いた)

東京都北区在住 K様

この度は、お問い合わせいただきましてありがとうございました。

代位弁済の通知書とは、住宅ローンの債権が銀行から保証会社へ移行したことを知らせる通知書となります。

今後、保証会社は、K様に対し、住宅ローンの残額および今までの延滞金の一括請求を求めてきます。この、支払いに応じなければ、100%の確率で、不動産競売へと移行していきます。不動産競売まで、残された時間は、約5~6ヶ月しかありません。

不動産競売になってしまうと、ご近所に知られてしまうことはもちろん、引越しや生活費の確保などできず、強制的に、明け渡さなければならない状況も考えられます。

弊社では、不動産競売となる前に、K様のご要望を踏まえた、不動産競売より有利な解決策をご提示いたします。

まずは、K様のご要望をお聞かせください。そのご要望を最優先に、債権者(保証会社)と交渉をし、解決のために全力でサポートします。

 

 

 

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