スタッフブログ

競売処分すると、新たな債務（借金）が増加してしまうのでご注意下さい

住宅ローンの滞納（代位弁済）から、競売落札者が代金納付するまでの約1年間の遅延損害金（14.5％～14.6％）

が付加されてしまいます。　　

【ローン残額が1500万円　延滞期間1年以上　遅延損害金14.5％ の場合】

約217万円の借金が増加

＊金融機関、借入金で異なります

債権者が裁判所に申請した競売費用が、債務（借金）として増加する

債権者が裁判所に申し立てた競売費用が、新たな借金として付加されてしまいます。

【競売申し立て費用の概算】

ローン残高が1000万円以内の場合 ≒ 約80万円

ローン残高が1000万円～5000万円 ≒ 約100万円以上

＊借入残額で異なります

勝手に転居してしまうと強制執行の費用も請求される

競売となり、勝手に転居してしまうと落札者は、強制執行の手続きにより裁判所から明渡しを受けることになります。

この強制執行に費用は、落札者からあなたに請求できる費用であり、あなたの債務（借金）が増加してしまうのです。

強制執行に伴い費用 ≒ 約30万円～200万円

＊室内の残置物による金額が異なります

高額な債務（借金）を回避できる方法が任意売却

任意売却では、このような新たな債務（借金）を回避し、少しでも有利な条件で解決ができます。

裁判所から「競売開始決定」通知が届いても、諦めないで下さい。

まだまだ任意売却は可能です。

任意売却専門の不動産会社が、競売を回避できるよう 最善を尽くすことをお約束します。

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家として登録されました

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埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に

ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却が失敗した３分の2以上が、依頼した不動産会社の責任だった

競売期日が近づくと

『他社で、任意売却を依頼しているが、売却できずに困っています。何か、解決方法がありませんか？』

『ハウスパートナー株式会社さんで、任意売却をお願いできますか？』

このような相談が増えてきます。

しかし、実際のところ、競売の期日が近づくと、任意売却専門の当社でも、どうすることもできないのが現状です。

任意売却が失敗する主な原因

金融機関に対し、正式な手続きをしていなかった

 

 

　　　任意売却に関する申出書（住宅金融支援機構）

 

 

　　　　任意売却に関する申出書（りそな保証）

 

 

査定報告書（住宅金融支援機構）

 

勝手に販売価格を設定していた

裁判所で、「評価書」・「現況調査報告書」を取得していない

 

 

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家として登録されました

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

羽生市の任意売却　リースバック（そのまま賃貸住宅として居住を続ける）で解決しました！

本日、売買契約の完了・競売の取下げに成功しました

成約までの流れ

7/1  　第１回　債権者交渉

7/15　第２回　債権者交渉

8/1     販売価格の決定　

　　　 販売開始

9/1　 購入申し込み　

9/25  売買契約の締結

10/10 残金決済及び競売の取下げ

　　　　取引完了

リースバックのメリット

引越が不要！そのまま居住を続けることができる！

転居に必要な費用（賃貸住宅や引越など）やお子様の転向などが不要になります。また、生活環境を変えずに生活できますので、精神的負担も軽減できます。

固定費の支払いがなくなる！

固定資産税やマンション管理費などの費用負担がなくなります。

住宅ローンの支払金額よりも、安い賃料で入居が可能である！

住宅ローンの支払いよりも賃料の支払が、大幅に安くなる可能性がありますので、余裕のある生活を過ごすことができます。

将来、買戻すことも可能になる！

購入者が投資家となることで、ご親族やお子様が独立した時などのタイミングで、買戻しの相談も可能となります。

リースバックでの解決をご要望される方は、ご相談下さい

任意売却においてリースバックという解決方法は、専門度が高い為に一般的な不動産会社では取り扱っていません。

任意売却後も、「ご自宅を手放さずに住み続けたい」というご要望をにお応えできますように、ハウスパートナー株式会社では

リースバック（そのまま居住を続ける）という解決方法をご提案しています。

どうぞ、お気軽にご相談下さい。

　＊クリックでサイトをご参照ください

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却の専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却を専門に取り扱う不動産会社だから、解決のノウハウがあります

ハウスパートナー株式会社は、「住宅ローン滞納問題・競売・任意売却」のご相談を取り扱う、首都圏でも数少ない 任意売却専門の不動産会社です。

任意売却の豊富な知識や経験を提供することはもちろんのこと、任意売却の専門会社だからこそ、債権者交渉～解決のノウハス～アフターフォローまでの的確なアドバイスが可能となるのです。

債権者（金融機関）からの信用力がある

首都圏でも数少ない任意売却専門の不動産会社だから

任意売却解決のノウハウから、債権者に対する提案や提出する書類内容には信用力があります。

また、今までの実績や業務内容などが評価されているので、債権者との交渉がスムーズにすすみます。

ご相談～債権者交渉～販売活動～契約～アフターフォローまで対応

お預かりした案件は、最後の最後まで、当社がすべて窓口となり対応します

任意売却専門としての解決のノウハスと、弁護士や司法書士との連携で、安定した生活までお手伝いします

営業エリアを埼玉県内に限定している

販売活動に注力している

任意売却の解決において、最も重要なのが買主（購入者）を見つけることです。

不動産の売買（仲介）では、不動産の特性やその地域の市場性を把握していなければ、的確な販売活動を実施することはできません。任意売却でも、地域に密着した販売活動が早期解決のポイントとなります。

他社が任意売却に失敗する原因は、 「囲い込み営業」にあった

囲い込み営業とは、自社の営業利益を最優先とすることで、他の不動産会社への紹介をしないことです。

時間との勝負である任意売却では、絶対にしてはいけない販売方法です。しかし、実際には、多くの不動産会社で行われています。

また、売却先を買取り専門の不動産会社をターゲットした売却活動をすることで、売却のチャンスを逃しています。

要するに、自社で買主を見つければ、買主からも仲介手数料が受領できるので、仲介手数料収入が2倍になるのです。

その為に、「物件情報を他の会社に公開しない」、「物件情報そのものをレインズに登録しない」

「他社からの問い合わせには、お話しが入っていますと言い、紹介しない」等の【囲い込み】行為が横行しているが現実です。

ハウスパートナー株式会社からのお約束

ハウスパートナー株式会社では、早期解決することを最優先とし、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。

不動産競売の疑問

「競売で落札されてしまったら、いつまで住んでいられるのか？」

裁判所から、不動産競売の開始決定通知書が届くと、債権者が申し立てた不動産競売が受理され、正式にスタートしたことになります。この状況になると、皆さんが心配されることが

「いつまで、ご自宅に住んでいられるのか？」

ということではないでしょうか。

その答えは・・・

最終的には、強制執行日の前日まで（競売開始決定の通知から約10ヶ月～1年）は、入居を続けることが可能です。

もし、競売で落札されたとしても、競売日程を把握していれば精神的な不安も解消されるはずです。

競売手続き開始～入札～強制執行までの流れ

①担保不動産競売開始決定の通知書　

債権者（金融機関）が申請した不動産競売の申立てを裁判所が正式に受理したことを知らせる内容です。

この通知と同時に、ご自宅には差押登記が設定され、競売手続きが開始されます。

 

 

 

 

約1～２週間後

②裁判所の執行官による現地調査

 

 

何の通知もなく、t突然、裁判所の執行官がご自宅に訪問します。これは、競売価格設定をするための調査です。

この調査に協力しないと、数回の訪問後には、強制的に室内に立ち入り、調査を実施します。

約1～2ヶ月後

③売却実施日の決定

 

 

不動産競売の日程・入札基準価格等が決定したこと知らせる通知書です。

この通知書は、各裁判所で定める売却処分実施日に、裁判所から特別送達にて送付されます。

約1～2ヶ月後

④公告・閲覧開始

裁判所のホームページ（不動産競売情報サイトＢＩＴ）や新聞や専門誌にて、競売物件として情報が公開されます。

 約1ヶ月後

⑤競売入札開始

入札が開始されます。入札希望者は、事前に入札保証金を支払い、入札手続きをします

約1週間後

⑥入札終了

入札が締め切られ、終了します。

約1週間後

⑦開札

最高落札者が決定します。

約1週間後

⑧売却決定日

最高落札金額が決定します。

約1週間後

⑨確定日

売却決定日から、競売について異議がなければ、最高落札者（買受人）が決定します。

約1～1.5ヶ月後

⑩代金納付・所有権移転

買受人が、残りに落札金額を代金納付すれば、所有権が買受人へ移転します。

約1～6ヶ月後

⑪引渡命令

買受人が代金納付と同時に、占有者（前所有者）に対し、引渡命令を裁判所に申し立てすることが可能となります。

約1ヶ月後

⑫強制執行の実施

裁判所に引渡命令後、約1ヶ月後に、強制執行が実施されます。

この強制執行の日時については、占有者（前所有者）に、通知されます。

落札者への明渡しする際の注意点

落札者と明渡し交渉をしないで、勝手に転居してしまうことは絶対にやめましょう。

なぜなら、落札者は合意による明渡しができなければ、強制執行による手続きを経て、裁判所から引渡を受けることになります。その手続きには、30万円～100万円位の費用負担が必要となり、その費用を所有者へ請求することができるのです。

新たな生活がスタートしても、債務を背負ってしまったり、給与や預金の差押を受ける可能性があります。

ご注意下さい。

落札者と明渡し交渉することで、現金が受領できます

何も対応しないで退去してしまうことは、絶対にダメです！

ハウスパートナー株式会社は、任意売却が失敗したら、任意売却の業務が終わりではありません。

当社が、落札者との明渡し交渉することで、明渡し料（現金）の受領できるチャンスがあります。（10万円～50万円）

この交渉は、弁護士法第72条を遵守しての交渉となりますので、不動産競売に精通していなければ行うことはできません。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

蓮田市内の任意売却は、ハウスパートナー株式会社にお任せ下さい！

任意売却物件のご紹介

蓮田駅前住宅９号棟　２階部分価格　1090万円　

〈物件概要〉

所在地　蓮田市東5-8

交通　宇都宮線　蓮田駅　徒歩５分

構造　RC造５階建　２階部分

専有　76.88㎡　バルコニー　10.70㎡

建築　昭和55年11月

管理費　5,500円/月　修繕積立金　12,000円/月

管理会社　東急コミュニティに委託管理（日勤）

現況　居住中　　引渡　相談

取引　専任媒介

備考　駐車場空き有（7000円）

＊平成29年9月28日現在の情報

 

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却における売買契約の注意点

任意売却では、通常の売買契約条項に加え、売主である依頼者のリスクを回避する契約内容でなければなりません。

任意売却の特殊性を熟知していない不動産会社会社の仲介にて、売買契約を締結してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれる事があります。

任意売却の売買契約時には、次の事項について特約条項を付加して、売買契約を締結して下さい。

売主の瑕疵担保責任を免責とする特約条項

通常の中古物件の不動産売買契約では、引渡から3ヶ月間に発見された瑕疵（雨漏り・白蟻の被害・給排水の故障・主要部位の腐敗）について、売主が保証しなければなりません。

しかし、返済資金力のない売主が瑕疵を保証することは難しく、買主にも迷惑がかかります。

よって、契約の初めから売主は瑕疵担保責任を負わないことを前提とした売買契約を締結するのです。

〈参考特約条項〉

売主は、本物件の一切の瑕疵担保責任について免責とする。また、付帯設備についても、修復義務の責任は負わないものとします。

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル【住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却】の専門家・プロとして登録されました。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

埼玉県内の「住宅ローン滞納問題・任意売却」の専門家として、朝日新聞（朝刊）に掲載されました

平成29年9月21日（木）朝日新聞の朝刊に掲載

 任意売却専門コンサルタントとは

住宅ローン滞納が約4～５回以上続くと、住宅ローンの借入先である金融機関は、不動産競売の手続きへと移行し、ご自宅が強制的に処分されてしまいます。しかし、任意売却という方法で不動産を売却するれば、不動産競売を回避し、債務者・債権者・不動産の購入者の3者が納得の行く価格で取引を成立させることが可能となります。

このように、不動産競売にかけられ、強制的に処分されてしまう前に、通常の不動産物件として、債権者（金融機関など）の合意を得て、通常の不動産市場価格で不動産売買を成立させるのが任意売却専門コンサルタントです。

ご要望を踏まえた解決策をご提案します

1. 引越し費用・生活資金などの現金を確保したい
2. 賃貸として、そのまま入居を続けたい（リースバック）
3. 高値で売却して、住宅ローンを少しでも多く返済したい
4. ご近所に知られる前に、解決したい
5. 親族間売買・将来、買戻しをしたい
6. 少しでも、手元に現金を残したい

任意売却には、競売と比べて多くのメリットがあります

任意売却のメリット

任意売却の費用負担は0円・現金を用意する必要なし

不動産会社へ支払う仲介手数料や抵当権抹消費用・管理費・修繕積立金（マンションの場合）・固定資産税

住民税の滞納分などの費用が売却代金より配分され、債権者より支払われるため、経済的負担が軽減されます。

市場価格に近い価格で売却が可能

通常の売却物件として販売されるので、市場価格に近い価格で売却ができます。

引越費用や生活資金などが配分される　10万円～50万円

競売の場合では、これらの費用は一切認められないのに対し、任意売却ならば債権者と交渉することによって

これらを配分することもできます。

プライバシーが保護されます

競売の場合、裁判所のホームページや専門誌などに物件情報や外観写真などがが掲載され、裁判所の執行権による

現地調査なども行われます。

一方、任意売却の場合は、通常の売却物件として掲載されるので、ご近所の人などに、売却理由が知られることなく

プライバシーを守ることができます。

残った住宅ローンは、分割返済も可能

債権者との交渉により、残った住宅ローンの支払いについて協議することができます。

債権者は、収入状況や生活状況を調査の上、現実的な返済額や返済方法を選択することができます。

そのまま居住を続けられる可能性がある（リースバック）

投資家・親兄弟・親戚などに購入してもらい、賃貸住宅として家賃を支払うことで、居住を続ける（リースバック）

事が可能です。

競売の場合は、間違いなく強制退去となります。

競売のデメリット

市場より低い金額で入札

市場価格の6～7割程度の大幅に安く落札されることが多く、残債務が多く 残ってしまいます。

ご近所に、競売情報が流失します

競売広告（建物写真付き）で近所の人に知られてしまいます。また、入札希望者が物件の下見をする為

プライバシーへの配慮は、一切ありません。

強制的な立ち退き

落札者の希望で立ち退き日が決定します。立ち退きできない場合は、強制執行による立ち退きとなります。

一人で悩まず、早期に相談することが、有利な解決の第一歩です

何も対応しないで競売処分してしまうよりも、任意売却という多くのメリットがある解決方法を有効にご活用下さい。

住宅ローン滞納問題の解決は、時間との勝負です。ご相談が早ければ早いほど、有利な解決が可能となります。

現在の状況や今後の推移を把握するだけするだけでも、精神的なストレスは軽減できるはずです。

一人で悩んでいても精神的にも辛くなるだけで、何も解決には至りません。

また、ハウスパートナー株式会社では、任意売却以外での解決策（自己破産・債務整理・税務無相談・離婚・法律相談・訴訟）をご提案するため、弁護士・税理士・司法書士・宅地建物取引士などの各分野の専門家とも独自ネットワークを築いています。

まずはお気軽にご連絡ください。秘密は厳守します。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

《埼玉県内限定》埼玉県内で、”任意売却・住宅ローン滞納・競売” のご相談は、首都圏でも数少ない

任意売却専門の不動産会社「ハウスパートナー株式会社」にご相談下さい！

任意売却とは

住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者（金融機関等）は、ローン借入時に設定した抵当権の実行により、住宅ローンの残高及び延滞金を競売にて資金回収することになります。

しかし、競売による不動産の処分は、資金回収するまでに、1年以上の時間がかかるうえ、市場価格よりも20％~30％程度、安くなってしまいます。

そこで、不動産会社の仲介により債権者（金融機関等）との交渉の上、通常の不動産市場で売却することです。

債権者（金融機関等）は、任意売却を推奨している

任意売却には、債権者（金融機関等）にも、メリットがある為に、任意売却を推奨しています

債権者が任意売却を推奨する理由

• 競売よりも、高く処分できるので、多く資金を回収できる
• 競売よりも、短期間で資金回収できる

ハウスパートナー株式会社が任意売却に強い理由

任意売却専門の不動産会社

首都圏に、任意売却を専門に取り扱っている不動産会社は、首都圏に数社しかありません。

ハウスパートナー株式会社には、任意売却を成功へと導く、債権債務の専門知識・債権者との交渉能力・解決のノウハス・成約実績があります。

埼玉県に密着した営業活動

買主を見つける販売活動が早期解決のポイントの1つとなります。

任意売却を取り扱っているほとんどの不動産会社の販売活動は、交通省より義務化されている、レインズ（東日本不動産流通機構）への物件登録と不動産ポータルサイト（アットホーム・SUUMO・ホームズ他）への掲載しか実施されていない現状があります。これだけでは、販売活動は完ぺきではありません。

不動産を購入する約85％が、既に、その地域に住んでいるデータがあることから・・・

不動産を購入する約85％が、既にその地域にお住まい又は、何かしら関係のあるというデータがあります。この85％の人に対し、販売活動をすることで、成約率がアップするのです。ハウスパートナー株式会社では、レインズやポータルサイトへの掲載の他に、物件エリア内に対しても、販売活動に注力しています。

債権者からの信用力がある

任意売却を開始するには、債権者が指定する手続きや報告書などの提出が必要となります。

この手続きや提出する報告書の精度が高くなければ、債権者との交渉を有利にすすめることは難しくなります。

◎詳細な査定報告書の作成（例）

◎市場価格調査や過去3年間の競売事例（例）

早期解決を目指し、囲い込み営業をしない営業戦略

任意売却を失敗する一番の原因は、自社の利益を優先とする販売手法である囲い込み営業にあります。

自社で買主を見つければ、買主からも仲介手数料が受領できるので、媒介契約を締結した物件は、東日本不動産流通機構（レインズ）に登録することが義務付けられているにも関わらず、「登録をしない」「他の不動産会社に情報を公開しない」などの販売手法をとっているのです。

ハウスパートナー株式会社では、早期解決することを一番に考え、他の不動産会社との共同仲介を積極的にすすめ、両手契約にはこだわりません。

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル【住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却】の専門家・プロとして登録されました。

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株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

埼玉県内で、他社に任意売却をご依頼中の皆様へ

どこに依頼しても、結果は同じではありません

任意売却という不動産取引は、不動産売買の一種ではありますが、実は不動産会社の解決ノウハウや担当者の知識と経験によって、結果に違いがあります。

最近は、他社に任意売却を依頼中の方から

「今後の正しい対応について知りたい」

「他社に任意売却を依頼していますが、ハウスパートナーさんに、任意売却をお願いできますか？」

という問い合わせが増えています。

理由として

「担当者が急に変更になった」

「担当者からの連絡がなく、進捗状況がわからない」

「こちらから連絡しても、担当者と連絡がとれない」

「任意売却の説明に、嘘があった」

依頼している不動産会社や担当者への不信感が募り、ご不安になるようです。

専任（専属）媒介契約の期間中でも、契約の解除は可能です

媒介解約したことによってペナルティや違約金等は発生しません。

他社と契約期間中であってもご相談をお受けしますので、ご安心してお問い合わせ下さい。

 

任意売却を熟知している不動産会社の見分け方

裁判所から「評価書・現況調査報告書」を取得しましたか？

競売開始決定されている場合では、裁判所から【評価書・現況調査報告書】を取得しなければ、債権者の同意は得られません。　

現在の販売活動は、すべて無駄になります。

評価書には、不動産評価（競売入札基準価格）と調査報告が記載されている大変重要なものです。

 

担当者は、不動産会社の社員ですか？名刺だけのブローカーではありませんか？

突然、ご自宅に訪問した不動産会社と契約トラブルが多発しています。

 

Ｑ．債権者に『任意売却の申出書』を提出しましたか？

任意売却のスタートは、まず債権者に対し、『任意売却の申出書』の提出です。

債権者により、提出する【任意売却の申請書】の書式は違いますが、申請がなければ任意売却は、開始されません。

 

内覧者は、買取会社ばかりではないですか？

囲い込み営業の可能性があります。

現在の任意売却では、一般エンドユーザーへの販売が必要とされています。

 

担当者は案内の際、立ち合いをしていますか？

担当者が責任をもって案内をし、内覧者に対し、購入に向けたクロージングが必要です。

立ち合いをしなければ、販売力がない担当者の可能性があります。

 

一般社団法人・ＮＰＯ法人には、依頼してはいけません！

公的機関ではありません。顧客情報の転売が目的です。

業界では、宅地建物取引業の免許がないにも関わらず、る悪質な団体と位置づけされています。

債権者は、一般社団法人・ＮＰＯ法人との交渉・ダミーの不動産会社との交渉は絶対にしません。

 

大手不動産では、有利な任意売却の解決は無理です

コンプライアンスを重視する大手不動産会社では、売主に有利な解決はできません。

債権者交渉（引越費用の確保・固定資産税・管理費などの配分・査定報告書の作成など）には、グレーゾン的な交渉が必要とされます。

 

内覧者は、買取会社ばかりではないですか？

囲い込み営業の可能性があります。（業界内で問題となっています）

特に大手不動産会社では、両手契約に拘り、他社との共同仲介をしません。

競売までの時間勝負である任意売却では、囲い込み営業は絶対に許されません。

 

販売価格は、債権者が決定していますか？ 

 任意売却では、すべての決定権は債権者にあります。

販売価格の設定や価格の値下げなどの決定は、債権者からの指示があります。

 

任意売却専門の不動産会社ですか？

債権者からの信用力が違います。

引越費用や生活費用などの現金を確保することは厳しいです

任意売却のメリットである引越費用や生活費の受領は、必ず認められているものではありません。

 

一般社団法人・ＮＰＯ法人には、依頼してはいけません！

公的機関と偽り、顧客情報の転売が目的です。

業界では、宅地建物取引業の免許が取得できないにも関わらず、ＨＰには成約事例などを掲載している悪質な団体と位置づけされています。

債権者は、一般社団法人・ＮＰＯ法人との交渉・ダミーの不動産会社との交渉は絶対にしません。

 

悪質な業者が急増している

埼玉県内では、悪質な業者が急増しています。

以前は都内に多く見受けられたのですが、競売件数の減少により、都内から埼玉県へと営業エリアを拡げているようです。

最近のトラブル事例

• 何度も、何度も、自宅を訪問する
• 自宅の前で、帰宅を持っている
• 断っても、帰らない
• ご近所に聞こえるように大声で話す
• 仲介手数料以外の費用請求を受けた
• 知らない会社が販売していた

 

任意売却は競売処分されるまで解決しなければならなず、時間との勝負です

任意売却の成功失敗は、不動産会社の解決のノウハス・実績や経験で決まるといっても過言ではありません。

依頼中の不動産会社に対して不信感をお持ち方、自身に当てはまることがあると感じた方は、お気軽にご相談ください。

 

 

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル【住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却】の専門家・プロとして登録されました。

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