スタッフブログ

任意売却は、メリットの多い売却手段です

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関(債権者)は裁判所を通じて、不動産競売手続きにて、強制的にご自宅が処分されてしまい資金回収を図ります。

不動産競売は裁判所が行う法的な手続きな為に、一切の融通が利きません。

しかし、任意売却は、裁判所が一切介入しない為に、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来るので、メリットの多い売却手段となります。

①通常の不動産市場で売却するから、高値での売却が期待できる

競売では市場価格の60％～70％で程度の低額で落札される傾向が強く、多額のローンが残る怖れがあり、残った住宅ローンに対して多額の強行返済を強いられることもあります。さらに、給料の差押えをられる可能性もあります。

一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済も可能になります。

②引越代等の諸費用の配分が見込める

不動産競売では、引越費等が裁判所や落札者から支払われることはありません。

一方、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用が配分される可能性があります。

③任意売却を行うに当たり、現金を用意する必要がない

任意売却という不動産売買は、不動産仲介に当たりますので、不動産仲介手数料の支払いが必要となります。（成約価格×3％+6万円　別途消費税）

しかし、任意売却では、売却代金の中から仲介手数料として配分されるので、依頼者の方が仲介手数料を準備する必要がありません。

④引越し時期・条件・明渡しなどは相談の上、決定される

競売では落札後、落札者から強制的に立退きを迫られ、従わない場合は不法占拠者と見なされ強制執行にて退去させられます。

しかし、任意売却であれば、債権者や購入者との話し合いの中で、引越し時期や条件面等での要望を聞き入れてもらえることが多いです。

⑤ご近所に知られることなくプライバシーが守れる

競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札を検討している不動産業者などがご自宅周辺の調査をかねて回る等、近所の方に気付かれる可能性があります。

しかし任意売却では通常の住み替え感覚で販売活動が行われる為、プライバシーを侵害されません。

⑥精神的ダメージが少ない

裁判所が介入する競売では、債務者の意向は反映されず強制執行の度合いが強い為に、精神的ダメージも大きくなります。

しかし任意売却の場合では、裁判所の介入はなく、所有者の意思で売却を決定し、引越費用や仲介手数料の配分が受けられるので、計画をたて退去でき、心配事が少なく安心できます。

埼玉県で初めて、朝日新聞がススメル『住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却』の専門家・プロとして登録されました

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

任意売却が失敗する原因は「囲い込み営業」にあります

熊谷市の中古住宅　任意売却に成功しました！

ご相談者の要望

• できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい

交渉した債権者（金融機関）

• りそな銀行

販売活動の手法

• 不動産流通機構(レインズ）への登録
• 新聞折込チラシ
• ポータルサイト

販売から成約までの日数

約25日

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

相談者の弱みに付込む悪質団体・悪徳業者が急増中

任意売却という不動産売買は、依頼者の方が住宅ローンの支払いを滞納しているという事情から、取引内容が公開されたり、不動産会社の評判が口コミで広がることはありません。

ここでは、任意売却で起こりうるトラブルやリスクについて、ご説明しています。

顧客情報の転売を目的とする悪徳業者・団体

一般社団法人・ＮＰＯ法人には、依頼してはいけない

任意売却に公的機関は存在しません

一般社団法人・ＮＰＯ法人は、宅地建物取引業の免許のない団体です。

免許がないということは、不動産の販売活動・売買契約書も締結等、債権者交渉を含め、売買に関する一切の実務ができないことになります。団体のＨＰには、よく成約事例やお客様から感謝の手紙など掲載していますが、宅建業の免許を取得している不動産会社からすると、とても不思議なことです。

実態は、依頼者の募集に重点を置き、その情報を不動産会社に転売することも目的としています。相談するだけで、コンサルティング料・調査費用・交通費を請求される被害が多く報告されています。

インターネット リスティング広告・全国対応の不動産会社には、依頼してはいけない

インターネット広告を活用し、全国対応として依頼者を募集していることが特徴です。

ご相談者から依頼を受けた情報は提携業者と名乗る不動産会社に転売することを目的としています。

情報の転売先が、任意売却を熟知していない不動産会社となってしまったら、有利な任意売却は諦めて下さい。

根拠ない営業トークには騙されはいけない

仲介手数料の最大５０％をキャッシュバックします

最近目立つ、最も悪質な営業トークです。債権者が任意売却を認めません。

債権者が配分した仲介手数料の一部を受領したとなれば、任意売却は成立しません

今、（初回の面談時）、専任媒介契約を結んでくれたら、5万円お渡しします。　

初回の相談時に、不動産会社と媒介契約を締結することは、絶対にあり得ません。なぜなら、任意売却は、債権者の同意が必要であり、債権者が販売価格を決定するからです。価格が決定するまでに、10日前後の審査期間が必要なのです。

日付や販売価格などが白紙の媒介契約に署名捺印をさせ、現金で拘束することは、重大な宅地建物取引業法違反であり、悪質な違法な行為です。金銭を受領してしまったことで、後々トラブルに巻き込まれ、さらに、任意売却に失敗した場合には、受領済みの金銭の取り立てが厳しく、勤務先までにも回収にきたという報告もありますので注意して下さい。

引越費用を保証します

ほとんどのケースでは、引越費用やマンション管理費の滞納分などの費用を受け取ることができていますが、これは債権者との交渉において決定するものであり、保証されているものではありません。引越費用100万円とういう金額は、何の根拠のない単なる営業トークです。債権者が引越し費用として100万円を認めることは絶対にあり得ません。

当社に依頼すれば、残った住宅ローンが0円になります・・・

任意売却で残った住宅ローンの残額が、債権者との交渉によって0円なることはあり得ません。

（自己破産の場合のみ）依頼を受ける為の嘘の説明なのか、任意売却の知識がないのか、どちらかです。

当社は、任意売却に失敗したことがありません。成功率100％・・・

任意売却は債権者の同意が得られなければ成立しない為、失敗することもあります。成功率100％は絶対にあり得ません。任意売却専門の当社でも、過去5年の成功率は84％程度であり、近年は債権者交渉が難しくなっています。

【よくあるトラブル】

突然、ご自宅に訪問営業　⇒　任意売却を依頼すると担当者が変更

訪問した担当者は依頼者に対し、事実ではないことを含めた提案をしています。その提案を信じていると、最後の重要な局面になると「知らない・言っていない」などのトラブルに発展してしまいます。担当者との連絡が取れなくなったり、引越費用が配分されなかったりという無責任な営業には、要注意です。

白紙委任状に、署名捺印をしてはいけません

不動産会社に委任する権限は、評価証明書の取得のみにして下さい。委任する権限を確認しないで、署名捺印をしてしまうと、思わぬトラブルが発生してしまいます。法的拘束力が重く、とんでもない事態が発生する可能性があります。

債権者（金融機関）が紹介する不動産会社では有利な解決ができない

1円でも多くの資金回収したい債権者の意向を重視した任意売却となり、任意売却のメリットでる引越費用や生活資金などが大幅に減額されてしまう可能性があります。

媒介契約が解除できず、不動産会社の変更ができない・・・

媒介契約は、契約期間中でも電話でも、解除の通知でも、無条件にて媒介契約の解除をすることは可能です。

売却の途中で、依頼した不動産会社が信頼できず、このまま販売を継続することが不安となることが原因のようです。媒介契約時に、不動産会社から金銭を受領している金銭があることで、媒介契約の解除することができずにお悩みの方が多いようですが、解除する方法はありますので、ご相談下さい。

＊クリックでサイトをご参照ください

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ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

朝霞市岡の任意売却　中古住宅を販売中

販売価格　2850万円

◆平成26年8月築

◆ビルドインの駐車スペース

【物件概要】

・所在　朝霞市岡

・交通　東武東上線　朝霞駅　徒歩15分・朝霞台駅　徒歩24分

　　　　ＪＲ武蔵野線　北朝霞駅　徒歩２４分

・土地　68.04㎡（20.58坪）

・建物　1階25.67㎡　2階37.67㎡　３階36.02㎡　計99.36㎡

・間取　3ＬＤＫ＋Ｓ（約6.5帖）

・構造　木造3階建

・用途　第一種中高層住居専用地域

・建ぺい率　60％　・容積率200％

・接道　北東側12ｍ公道に約6ｍ接道

・設備　公営水道  本下水    オール電化

・現況　居住中

・引渡　相談

・取引態様　専任媒介

〇朝霞第二小学校学区内　　徒歩6分

〇朝霞第二中学校学区内　　徒歩14分

〇ヤオコー朝霞岡店　　　　徒歩10分

ご案内ご希望の方は、お気軽に申し付け下さい！

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行田市の中古住宅　任意売却に成功しました！

債権者との価格交渉が成功しました

ご相談者の要望

• できるだけ高値で売却して、債務を軽減したい

交渉した債権者（金融機関）

• 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

販売活動の手法

• 不動産流通機構(レインズ）への登録、情報公開
• 新聞折込チラシ
• 個別投函チラシ

販売から成約までの日数

約85日

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

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ご自宅に住みながら解決できるリースバック　

住み慣れたご自宅に住み続けたい、居ができない、という場合には、リースバックという解決方法があります。

これは個人投資家や投資会社などにご自宅を購入してもらい、ご自宅を購入した個人投資家や投資会社との間で賃貸契約を結び、住み続けるというものです。

このリースバックなら、ご近所などに知られることなく、今まで通り住み続けることができます。

リースバックのメリット

引越が不要！そのまま居住を続けることができる！

転居に必要な費用（賃貸住宅や引越など）やお子様の転向などが不要になります。また、生活環境を変えずに生活できますので、精神的負担も軽減できます。

固定費の支払いがなくなる！

固定資産税やマンション管理費などの費用負担がなくなります。

住宅ローンの支払金額よりも、安い賃料で入居が可能である！

住宅ローンの支払いよりも賃料の支払が、大幅に安くなる可能性がありますので、余裕のある生活を過ごすことができます。

将来、買戻すことも可能になる！

購入者が投資家となることで、ご親族やお子様が独立した時などのタイミングで、買戻しの相談も可能となります。

ご相談事例のご紹介

リースバックプラン（そのまま賃貸として入居）

4.売却（任意売却）と競売の比較

売却（任意売却）	比較	競売
4000万円	売却価格	3300万円
0万円	残債（売却後）	700万円
30万円（残債に充当）	引越費用の確保	0円
3ヶ月	解決までの時間	4ケ月

＊上記金額は概算です。

5.S様の選択と結果
ご相談から約3ヶ月で解決することができました。
Ｓ様の要望を踏まえ、そのまま住み続けることを前提に、債権者との交渉を行いました。物件の特性化から、購入者を投資家に絞り、投資家が要求するとする利投資利回りと、売却後に住み続けるための賃料とが合致した為、このプランを推奨しました。

＊任意売却をするには、債権者の同意が必要となります。また、債権の残債額や不動産の地域性、属性なども交渉結果に大きく左右されます。債権者がすべて、 合意して頂けるとは限りませんが、スピードと誠意もって交渉することが大切です。そのまま、住み続ける場合には、引越し代の受領は、できない場合があります。

 

《成約事例》

任意売却が不成立の場合、当社が不動産競売に入札します

債権者がリースバックによる売却を認めない場合や販売金額が高く、任意売却が不成立に終わった場合には、当社が不動産競売に入札し、落札を目指します。

当社が落札後には、当社と賃貸契約を締結して頂き、居住を続けることが可能となります。　

（但し、賃貸契約内容や賃料設定などの条件がある場合がります）

朝日新聞がススメル【任意売却専門コンサルタント】として登録されました。

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競売よりも、任意売却を勧める理由があります！

住宅ローンの滞納により、強制的に処分されてしまう競売を回避して

「少しでも有利に解決したい」

その方法が任意売却です。

また、債権者も任意売却を勧めていますので、任意売却とういう解決方法を

利用して下さい。

任意売却のメリット

是非、任意売却のメリットを知ってください。

任意売却を行うにあたり一切費用は掛からないこと

競売では、落札されるまでの遅延損害金が14.5%～増加することになります。
一方の任意売却では、依頼者（債務者）が費用を負担する事（現金を用意すること）はありません。

任意売却に必要とされる費用（仲介手数料・抵当権抹消費用・引越費用・等）は、売却代金の中から配分される仕組みなので、現金を用意する必要はありません。

 市場価格で売却が可能

競売では市場価格の70％～80％の価格でで落札される為に、多額のローンが残ってしまう可能性があります。

競売後には、債権者から多額の返済を請求され、勤務先の給料が差押えられる可能性もあります。

任意売却後、無理のない返済計画が可能

任意売却後、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた返済が可能になります。

（最低5,000円～とする債権者が多いようです）

引越時期・条件において相談が可能

競売では札者から強制的に立退きを迫られ、法的措置（強制執行）を執行させることもあります。

しかし、任意売却では、債権者との話し合いの中で、引越費用期や条件面で相談することが可能です。

債権者との交渉次第では、引越費用を売却代金の中から、受け取ることも可能となります。（受領例：10万円～30万円）

 プライバシーが守れ、精神的なダメージが少ない

競売にかかると（公告後）、競売情報として裁判所のＨＰに室内外の写真付きに物件詳細が公開されてしまいます。

入札を検討している不動産業者などが、ご自宅周辺の調査をする為に、ご近所の方にに知られてしまい、精神的なダメージも大きくなります。

しかし、任意売却では通常の販売活動が実施される為に、プライバシーが保護されます。

また、リースバックと言う解決方法であれば、引き続き住み続けることも可能です。

＊リースバックとは…ご参照下さい

税金の滞納による延滞金が、売却代金から配分される

税金の滞納は、自己破産しても免責れることはありません。

任意売却では、税金の滞納により差押登記が設定させている場合、売却代金の中から、税金滞納分として配分を受けることが可能となります。（差押登記が設定されている場合で、上限30万円。但し債権者によって異なります）

また、任意売却の際、自治体等との減額交渉が可能となりますので、遅延損害金等が免除となる可能性もあります。

マンション管理費の滞納額が、売却代金から配分される

任意売却では、マンション管理費を滞納している場合、売却代金の中から、マンション滞納分として配分を受けることが可能となります。（上限30万円。但し、債権者によって異なります）

ゴールデンウイーク期間（4/27～5/6）も営業中

毎年、ゴールデンウイーク期間中には、多くの方からご相談を頂いていることから、今年も休まず営業してます。

休日だから時間がある。ゆっくりと考えたい。という方も多いのではないでしょうか。

ゴールデンウィーク中も、「住宅ローン滞納問題」「不動産競売」「任意売却」に関する相談を受け付けております。

是非、お気軽にお問い合わせ下さい。

　予約のお願い　

ゴールデンウイーク期間中は、毎年多くの方から、ご相談・お問い合わせを頂いていることから、十分な相談時間が取れない場合もございます。

ご相談日の前日までに、事前に予約をして頂けますと大変助かります。

＊クリックでサイトをご参照ください

埼玉県で、住宅ローンの滞納や不動産競売でお悩みの方は、任意売却専門の不動産会社であるハウスパートナー株式会社に、ご相談・お問い合わせ下さい。

お客様の信頼頂けるパートナーとして、解決策をご提案します。

ハウスパートナー株式会社　代表取締役　中島孝

自己破産を検討するなら、「税金」の支払いを優先とする

住宅ローンの支払いが難しく、任意売却を決断した場合は、今後の生活を安定させる為にも、計画を立てる必要があります。

何を優先するべきか、どうぞご参考にして下さい。

住宅ローンの返済は止める

任意売却を行うには、債権が保証会社へ移行（代位弁済）しなければならない為に、住宅ローンの支払を止める必要があります。